zertifiziert vom TÜV Rheinland bis 2014

Jens Krüger | Wertermittlung, Immobilienbewertung

Berlin: 030 / 98 52 56 16
Lemgo: 05261 / 188 710
Dresden: 0351 / 795 24 61
Rostock: 0381 / 203 72 74

Глоссарий

Рыночная стоимость

«Рыночная стоимость (цена рынка) определяется ценой на момент обычной деятельности объекта, в соответствии с юридическими условиями и фактическими характеристиками, местоположением, независимо от особых договоренностей и личных обстоятельств». (В соответствии с параграфом §194 BauGB).

Иными словами:

Рыночная стоимость, или цена рынка — это прогноз самой вероятной стоимости недвижимости на основе конкретной ключевой даты с учетом всех соответствующих характеристик, таких как: местонахождение, физические характеристики, правовые нормы.

Кредитная стоимость

Кредитная стоимость — это термин, используемый в работе кредитных организаций, который представляет собой общую стоимость объекта, которая, скорее всего, будет реализована в долгосрочной перспективе в любой момент времени. Значение ипотечного кредитования может быть абсолютным верхним пределом, до которого кредитное учреждение может предоставлять кредиты на основании внутренних правил.

Определение стоимости ипотечного кредитования определяется Положением об определении ипотечного кредитования (BelWertV).

Метод реальной стоимости

Метод материальных активов обычно используется для недвижимости, занимаемой владельцем, например, дома для одной семьи, таунхауса, или двухсемейный домов.

Это процесс, основанный главным образом на учете производственных затрат. Однако, поскольку производственные издержки мало говорят о товарной пригодности собственности, характеристики объекта регулярно сравниваются с так называемым коэффициентом корректировки рынка, или коэффициентом корректировки стоимости недвижимости. Факторы корректировки рынка обычно публикуются обзорной комиссией соответствующего района. Основой для выработки факторов корректировки рынка является сбор закупочной экспертной комиссии.

Прежде всего, издержки производства определяются при использовании табличных стандартных производственных затрат. Для недвижимости, которая не является новым сооружением, необходимо учитывать возрастные ограничения. Это приводит к структурированию материальных характеристик.

Кроме фактической стоимости объекта, необходимо учитывать физические характеристики внешних строительных конструкций (например, мощение, ограждения и т. д.), а также стоимость земли.

Это приводит к необходимости предварительной оценки имущества, что в свою очередь приводит к временной рыночной стоимости с помощью подходящего коэффициента корректировки рынка / коэффициента корректировки стоимости материала.

После учета всех характеристик, включая издержки, такие как: строительные дефекты, повреждения, строительные нагрузки, права на дорогу и т. д., выводится конечная рыночная стоимость.

Сокращенно, определение рыночной стоимости основанной на материальной ценности в соответствии с ImmoWertV происходит по следующей схеме:

Стоимость строительства зданий:
Возраст сооружения
=Имущественная стоимость структур
+Стоимость структурных наружных сооружений
+Стоимость земли
=Материальная ценность (здания и имущества)
xОценочный фактор
=Предварительная рыночная стоимость
±Особенности недвижимости
=Рыночная стоимость

Метод капитализации дохода

Метод капитализации дохода — это процедура оценки, которая ориентирована на ожидаемый доход от имущества. В результате он обычно используется для многоквартирных домов, жилых и коммерческих зданий, офисных зданий, промышленных объектов, гостиниц, домов престарелых и т. д.

Решающим для этого является устойчиво достижимая валовая прибыль с учетом местоположения, состояния и оборудования соответствующего объекта оценки.

Прежде всего, определяется устойчиво достижимая валовая прибыль, то есть доход от аренды, который оценивается как устойчивый и реалистично достижимый.

Дополнительный учет обычных управленческих затрат по соответствующему типу объекта, таких как административные расходы, невыплаченные эксплуатационные расходы, эксплуатационные расходы и потеря рентного дохода, что помогает в определении чистой прибыли.

Чистый доход относится как к зданию, так и к земле. Поскольку земля имеет бесконечную продолжительность жизни, но здание имеет ограниченный срок службы (исключения включают перечисленные здания), доход от стоимости земли вычитается из чистого дохода. Это помогает в определении чистой прибыли, относящейся исключительно к строительной части.

Чистый доход, связанный с долей в строительстве, приводит к рентабельности доли здания за счет использования так называемого множителя. Множитель обусловлен учетом остаточного срока полезного использования здания и процентной ставки по недвижимости.

После изучения сопутствующих факторов, влияющих на ценность, таких как строительные дефекты, повреждения, строительные нагрузки, права на дорогу и т. д., а также стоимость земли, фактор урожайности, определение рыночной стоимости на основе метода доходности в соответствии с ImmoWertV, схематически, можно представить так:

Валовая прибыль:
Расходы на управление
=Чистый доход
Земельный интерес
=Чистая прибыль (доля зданий)
XМножитель
=Величина дохода (доля здания)
+/-Другие факторы, влияющие на ценность
+Стоимость земли
=Размер доходов

Метод сравнительной стоимости

Метод сравнительной стоимости основан на прямом или косвенном сравнении недавно проданных объектов, которые достаточно схожи по типу и показателю использования и местоположения строительства, года постройки, строительства, состояния, оборудования и т. д., а также адекватно корректируются соответствующими факторами оценки объекта.

Для оценки кондоминиумов целесообразно использовать метод сравнения, так как многие кондоминиумы торгуются по цене на квадратный метр жилой площади.

Метод сравнительной стоимости всегда может использоваться для оценки кондоминиумов, если имеются достаточные закупочные цены на сопоставимые квартиры.

Поправочный коэффициент рынка

Коэффициент корректировки рынка требуется в рамках метода материальных активов, поскольку чистые производственные затраты обычно не отражают рыночный уровень. Они получены из соответствующих экспертных комитетов на основе сбора закупочной цены.

Комитет по оценке стоимости имущества

Комитет по оценке стоимости имущества является учреждением, основанным на Строительном кодексе. Его задача — обеспечить прозрачность на рынке недвижимости. С этой целью экспертная комиссия получает копию каждого договора купли-продажи земли у соответствующих нотариусов. Существенные особенности контрактов перечислены в так называемой коллекции покупок.

На основе сбора цен на покупку группа экспертов получает все соответствующие рыночные данные, такие как: например, коэффициенты корректировки рынка, ставки собственности, коэффициенты сравнения, коэффициенты доходности, стоимость земли и т. д.

Группа рецензентов обычно состоит из почетных членов, связанных с рынком недвижимости, таких как: специалисты по недвижимости, агенты по недвижимости, архитекторы, юристы, судьи, государственные служащие и т. д.

Закупочная цена

Важнейшей основой для выполнения задач экспертных комитетов являются сведения о закупочной цене.

Каждый договор купли-продажи имущества, кондоминиума или арендодателя направляется нотариусами в комитеты экспертов. Контракты на закупку оцениваются филиалами и регистрируются в сборнике покупных цен. Информация из договора купли-продажи дополняется планами строительства, информацией из кадастра недвижимости, сообщениями от муниципалитетов о сборе взносов на развитие. Содержание сборника цен на товары подлежит защите данных.

Информация из сборника цен на товары может быть разной в каждом конкретном случае. Данные предоставляются, если сопоставимая информация о покупке доступна, ведь существуют случаи анонимных покупок. Таким образом, исключается возможность сделать общий вывод об отдельных участках или лицах.

Нормальные производственные затраты

Нормальные издержки производства — это средние значения стоимости для всей Федеративной Республики Германии, которые относятся к конкретной ключевой дате. Поэтому их необходимо скорректировать под региональные условия, а также под дату оценки.

Возрастное обесценивание

Чем старше здание, тем менее оно ценно. Это обесценивание объясняется тем, что использование «жилого» здания становится все более и более не экономичным по мере его «взросления» по сравнению с использованием нового здания. Потеря стоимости должна учитываться как значение коррекции в процедуре стоимости материала.

Валовая прибыль

Валовая прибыль — это чистая реальная арендная плата за собственность.

Чистый доход

Чистая прибыль — это валовая прибыль за вычетом затрат на управление.

Расходы на управление

Расходы на управление представляют собой текущие расходы на управление имуществом. К ним относятся административные расходы, эксплуатационные расходы и потеря арендной платы.

Множитель

Множитель, также известный как чистый коэффициент стоимости или фактор дисконтирования, является фактором, используемым для капитализации текущей стоимости, то есть в области определения стоимости, чистой прибыли. Приведенный коэффициент стоимости рассчитывается как отношение остаточного срока полезного использования и процентной ставки по недвижимости.

Реальная процентная ставка

Процентная ставка недвижимого имущества — это процентная ставка, от которой в среднем зависит рыночная стоимость недвижимости.

Процентная ставка недвижимого имущества определяется на основе закупочных цен и чистой прибыли для аналогичных построенных и использованных земель с учетом оставшегося срока полезного использования зданий в соответствии с принципами метода капитализированных доходов. Процентная ставка недвижимого имущества — это арифметическая переменная, которая зависит от общего уровня арендной платы, общей экономической ситуации и общей ситуации на рынке капитала.

Оставшийся срок полезного использования

Оставшийся срок полезного использования зданий — это период вероятной экономической эксплуатации физических структур, при условии надлежащей поддержки и управления. Этот фактор обычно определяется вычитанием возраста из общего экономического срока службы структур.

Постановление об определении стоимости недвижимости (ImmoWertV)

В Германии ImmoWertV в обязательном порядке регулирует принципы определения рыночных ценностей в параграфе § 194 BauGB..

Due Diligence

В обзорах Due diligence описывается полное исследование имущества с точки зрения его слабостей и сильных сторон в преддверии инвестиций в недвижимость.

Impressum

Erfahrungen & Bewertungen zu Jens Krüger - Wertermittlung - Immobilienbewertung