Jens Krüger | Wertermittlung, Immobilienbewertung

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ (Legaldefinition lt. § 194 BauGB)

Mit anderen Worten:

Der Verkehrswert oder der Marktwert ist die Prognose des am wahrscheinlichsten zu erzielenden Preises einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks, bezogen auf einen bestimmten Stichtag, unter Berücksichtigung sämtlicher relevanter Eigenschaften, wie z. B. Lage, Zustand, Ausstattung sowie rechtliche Gegebenheiten.

Beleihungswert ist ein Begriff aus dem Kreditgeschäft der Kreditinstitute, der den Wert einer Kreditsicherheit repräsentiert, von dem mit hoher Wahrscheinlichkeit erwartet werden kann, dass er sich langfristig zu jedem beliebigen Zeitpunkt realisieren lässt. Der Beleihungswert kann die absolute Obergrenze sein, bis zu der ein Kreditinstitut aufgrund interner Vorschriften Darlehen gewähren darf.

Die Ermittlung des Beleihungswertes ist über die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) vorgeschrieben.

Das Sachwertverfahren kommt in der Regel bei eigen genutzten Immobilien, wie Einfamilienhäusern, Reihenhäusern oder Zweifamilienhäusern zur Anwendung.

Es ist ein Verfahren, welches im Wesentlichen auf der Berücksichtigung von Herstellungskosten basiert. Da allein die Herstellungskosten jedoch wenig über die Marktgängigkeit einer Immobilie aussagen, sind die Sachwerte regelmäßig mit dem sog. Marktanpassungsfaktor oder auch Sachwertanpassungsfaktor abzugleichen. Die Marktanpassungsfaktoren werden üblicherweise vom Gutachterausschuss des betreffenden Landkreises veröffentlicht. Grundlage zur Ableitung der Marktanpassungsfaktoren, bildet die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.

Zunächst werden die Herstellungskosten der Immobilie mittels tabellarisch vorgegebener Normalherstellungskosten ermittelt. Bei Immobilien, die keine Neubauten sind, ist die Alterswertminderung entsprechend zu berücksichtigen. Es ergibt sich anschließend der Sachwert der baulichen Anlagen.

Zusätzlich zum Sachwert der baulichen Anlagen sind der Sachwert der baulichen Außenanlagen (z. B. Pflasterungen, Einfriedungen, etc.) sowie der Bodenwert zu berücksichtigen.

Es ergibt sich hieraus der vorläufige Sachwert, welcher mittels eines geeigneten Marktanpassungsfaktor / Sachwertanpassungsfaktor zum vorläufigen Verkehrswert führt.

Nachdem zuletzt noch die objektspezifischen Grundstücksmerkmale, wie z. B. Baumängel, Schäden, Baulasten, Wegerechte, etc. berücksichtigt wurden, ergibt sich der abschließende Verkehrswert.

Verkürzt dargestellt, erfolgt die Ermittlung des Verkehrswertes auf Grundlage des Sachwertes gem. ImmoWertV nach folgendem Schema:

Herstellungskosten der baulichen Anlagen
–Alterswertminderung
=Sachwert der baulichen Anlagen
+Sachwert der baulichen Außenanlagen
+Bodenwert
=Sachwert (der Gebäude und des Grundstücks)
xSachwertfaktor
=Vorläufiger Verkehrswert
±Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
=Verkehrswert

Das Ertragswertverfahren ist ein Wertermittlungsverfahren, welches sich an den Renditeerwartungen einer Immobilie orientiert. Es kommt daher in der Regel bei Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern, Büroimmobilien, Industrieliegenschaften, Hotels, Pflegeheimen, etc. zur Anwendung.

Maßgeblich hierfür sind die nachhaltig erzielbaren Roherträge unter Berücksichtigung von Lage, Zustand und Ausstattung des jeweiligen Bewertungsobjektes.

Zunächst wird der nachhaltig erzielbare Rohertrag, also die Mieteinnahmen, die als dauerhaft und realistisch erzielbar eingeschätzt werden, ermittelt.

Die zusätzliche Berücksichtigung der für den entsprechenden Objekttyp üblichen Bewirtschaftungskosten, wie etwa Verwaltungskosten, nicht umlegbare Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis, führen zum Reinertrag.

Der Reinertrag bezieht sich sowohl auf das Gebäude, als auch auf den Boden. Da bei dem Boden von einer unendlichen Lebensdauer, bei einem Gebäude jedoch nur von einer begrenzten Lebensdauer auszugehen ist (Ausnahmen hiervon bilden denkmalgeschützte Objekte), ist die Bodenwertverzinsung vom Reinertrag in Abzug zu bringen. Es ergibt sich der ausschließlich auf den Gebäudeteil bezogene Reinertrag.

Der auf den Gebäudeanteil bezogene Reinertrag führt durch die Anwendung des sog. Vervielfältigers zum Ertragswert des Gebäudeanteils. Der Vervielfältiger ergibt sich hierbei aus der Berücksichtigung von der Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie dem Liegenschaftszinssatz.

Nach Berücksichtigung weiterer Wertbeeinflussender Umstände, wie z. B. Baumängel, Schäden, Baulasten, Wegerechte, etc. sowie des Bodenwertes, ergibt sich der Ertragswert.

Schematisch dargestellt, erfolgt die Ermittlung des Verkehrswertes auf Grundlage des Ertragswertverfahrens gem. ImmoWertV nach folgendem Schema:

Rohertrag
–Bewirtschaftungskosten
=Reinertrag
–Bodenwertverzinsung bebautes Grundstück
=Reinertrag (Gebäudeanteil)
XVervielfältiger
=Ertragswert (Gebäudeanteil)
+/-Sonstige Wertbeeinflussende Umstände
+Bodenwert
=Ertragswert

Das Vergleichswertverfahren basiert auf dem unmittelbaren oder auch mittelbaren Vergleich von jüngst veräußerten Objekten, die sich hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Lage, Baujahr, Bauausführung, Zustand, Ausstattung, etc. hinreichend ähneln, bzw. durch entsprechende Faktoren dem Bewertungsobjekt hinreichend angepasst werden können.

Für die Bewertung von Eigentumswohnungen bietet es sich an, das Vergleichswertverfahren anzuwenden, denn zahlreiche Eigentumswohnungen werden mit ihrem Preis je Quadratmeter Wohnfläche gehandelt.

Das Vergleichswertverfahren kann immer dann zur Bewertung von Eigentumswohnungen herangezogen werden, wenn genügend Kaufpreise von vergleichbaren Wohnungen vorliegen.

Der Marktanpassungsfaktor wird innerhalb des Sachwertverfahrens benötigt, da die reinen Herstellungskosten in der Regel nicht das Marktniveau widerspiegeln. Sie werden von den jeweiligen Gutachterausschüssen auf Grundlage der Kaufpreissammlung abgeleitet.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist eine Institution auf Basis des Baugesetzbuches. Er hat zur Aufgabe, für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu sorgen. Zu diesem Zweck erhält der Gutachterausschuss eine Kopie von jedem Grundstückskaufvertrag von den jeweiligen Notaren. Die wesentlichen Merkmale aus den Verträgen werden in der sog. Kaufpreissammlung geführt.

Auf Grundlage der Kaufpreissammlung leitet der Gutachterausschuss alle relevanten Marktdaten ab, wie z. B. Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Vergleichsfaktoren, Ertragsfaktoren, Bodenrichtwerte, etc.

Ein Gutachterausschuss besteht in der Regel aus ehrenamtlichem Mitgliedern mit Bezug zum Immobilienmarkt, wie z. B. Immobiliensachverständige, Immobilienmakler, Architekten, Rechtsanwälte, Richter, Bedienstetet von Baubehörden, etc.

Die wichtigste Grundlage für die Erfüllung der Aufgaben der Gutachterausschüsse ist die Kaufpreissammlung.

Jeder Kaufvertrag über ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Erbbbaurecht wird von den Notaren den Gutachterausschüssen übersandt.
Die Kaufverträge werden von den Geschäftsstellen ausgewertet und in der Kaufpreissammlung erfasst. Die Informationen aus dem Kaufvertrag werden durch Bauleitpläne, Angaben aus dem Liegenschaftskataster, Mitteilungen der Gemeinden über die Erhebung von Erschließungsbeiträgen und Fragebögen an die Eigentümer ergänzt. Der Inhalt der Kaufpreissammlung unterliegt dem Datenschutz.

Die Auskunft aus der Kaufpreissammlung kann einzelfallbezogen erteilt werden. Die Auskunft wird erteilt, wenn vergleichbare Kauffälle in ausreichender Anzahl vorhanden sind und die Kauffälle hinreichend gut anonymisiert werden können; ein Rückschluss auf einzelne Grundstücke oder Personen ist somit ausgeschlossen.

Bei Normalherstellungskosten handelt es sich um durchschnittliche Kostenwerte für die gesamte Bundesrepublik Deutschland und beziehen sich auf einen bestimmten Stichtag. Sie sind daher sowohl an die regionalen Verhältnisse als auch an den Wertermittlungsstichtag anzupassen.

Je älter ein Gebäude wird, desto mehr verliert es an Wert. Dieser Wertverlust ergibt sich aus der Tatsache, dass die Nutzung eines „gebrauchten“ Gebäudes im Vergleich zur Nutzung eines neuen Gebäudes mit zunehmendem Alter immer unwirtschaftlicher wird. Der Wertverlust muss als Korrekturgröße im Sachwertverfahren berücksichtigt werden.

Beim Rohertrag handelt es sich um die erzielte Nettokaltmiete einer Immobilie.

Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten.

Bewirtschaftungskosten sind die laufenden Ausgaben für die Bewirtschaftung einer Immobilie. Hierzu zählen z. B. Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis.

Der Vervielfältiger, auch Rentenbarwertfaktor oder Diskontierungssummenfaktor genannt, ist ein Faktor, mit dem der Barwert einer endlichen Rente, also im Bereich der Wertermittlung der Reinertrag, kapitalisiert wird. Der Barwertfaktor ergibt sich aus dem Verhältnis von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz.

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.

Der Liegenschaftszinssatz wird auf der Grundlage von Kaufpreisen und Reinerträgen für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahren ermittelt. Es handelt sich beim Liegenschaftszinssatz um eine arithmetische Größe, welche in Abhängigkeit des allgemeinen Mietniveaus, der allgemeinen Wirtschaftssituation und der allgemeinen Kapitalmarktlage steht.

Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie wird im Allgemeinen durch Abzug des Alters von der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen ermittelt.

Die ImmoWertV regelt in Deutschland verbindlich die Grundsätze zur Ermittlung von Verkehrswerten im Sinne des § 194 BauGB.

Due-Dilligence-Prüfungen (aus dem Englischen: Die gebotene Sorgfalt), bezeichnen die vollständige Untersuchung einer Immobilie hinsichtlich Ihrer Schwächen und Stärken im Vorfeld einer Immobilieninvestition.