Restnutzungsdauergutachten
Das Steuerrecht rechnet meist mit 50 Jahren. Ihr Gebäude vielleicht nicht.
Ob sich eine kürzere Nutzungsdauer begründen lässt, sage ich Ihnen nach einem ersten Blick auf Baujahr, Zustand und Modernisierungen, bevor Sie ein Gutachten beauftragen.
Jens Krüger · Sprechen wir darüber: 0172 868 5666
Gebäude werden steuerlich über eine gesetzlich typisierte Nutzungsdauer abgeschrieben. Ist ein Gebäude tatsächlich kürzer nutzbar, kann die Abschreibung nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer bemessen werden – wenn diese nachgewiesen wird. Ein Restnutzungsdauergutachten leitet sachverständig her, welche Nutzungsdauer sich für Ihr Gebäude begründen lässt.
Bundesweit, mit Ortstermin und objektbezogener baulicher Beurteilung. Vor der Beauftragung erhalten Sie eine erste Einschätzung, ob sich eine kürzere Nutzungsdauer voraussichtlich begründen lässt.
Worum geht es bei der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer?
Das Einkommensteuergesetz schreibt für Gebäude feste Abschreibungssätze vor. Für Gebäude, die nicht als Wirtschaftsgebäude im Betriebsvermögen gelten – also typischerweise vermietete Wohnimmobilien – sind das nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG:
- 3 % jährlich für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden,
- 2 % jährlich für Gebäude, die nach dem 31.12.1924 und vor dem 01.01.2023 fertiggestellt wurden,
- 2,5 % jährlich für Gebäude, die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt wurden.
Dahinter stehen typisierte Nutzungsdauern von rund 33, 50 und 40 Jahren. Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes weniger, können nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG Absetzungen nach der tatsächlichen Nutzungsdauer vorgenommen werden. Der Nachweis liegt beim Steuerpflichtigen; ein Sachverständigengutachten ist dafür der übliche Weg.
Für Wirtschaftsgebäude im Betriebsvermögen gilt nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG ein Satz von 3 % jährlich; auch hier kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen werden.
Infrage kommen damit vermietete Eigentumswohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie gewerblich genutzte Gebäude. Interessant ist das vor allem bei älteren Gebäuden, bei Gebäuden mit geringem Modernisierungsgrad oder mit erkennbarem Instandhaltungsrückstau. Für selbst genutztes Wohneigentum spielt die Gebäudeabschreibung in der Regel keine Rolle.
Was die Rechtsprechung verlangt
- BFH, Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19: Der Steuerpflichtige kann sich jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des Nachweises geeignet erscheint. Ein Bausubstanzgutachten ist nicht Voraussetzung.
- BFH, Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23: Ein Gutachten, das die Restnutzungsdauer auf Grundlage der Modelle der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) herleitet, kann den Nachweis erbringen. Eine bloße Bezugnahme auf modellhafte Werte genügt aber nicht; die individuellen Gegebenheiten des Objekts – etwa durchgeführte oder unterlassene Instandsetzungen und Modernisierungen – müssen berücksichtigt werden.
- Verwaltungsauffassung: Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das deutlich strengere Anforderungen an den Nachweis formuliert hatte, wurde mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben.
Die Darstellung entspricht der geltenden Rechtslage im Oktober 2026 und ersetzt keine steuerliche Beratung.
So entsteht das Gutachten
- Vorprüfung: Anhand von Baujahr, Objektart, Modernisierungen und Unterlagen schätze ich ein, ob sich eine kürzere Nutzungsdauer voraussichtlich begründen lässt. Ist das nicht der Fall, sage ich Ihnen das vor der Beauftragung.
- Ortstermin und bauliche Beurteilung: Besichtigung des Gebäudes, Zustand der wesentlichen Bauteile, Modernisierungsgrad, Instandhaltungsrückstau und erkennbare Schäden, mit Fotodokumentation.
- Herleitung: Ermittlung der Restnutzungsdauer auf Grundlage anerkannter Modelle der Wertermittlung und unter Berücksichtigung der individuellen technischen und wirtschaftlichen Gegebenheiten des Objekts.
- Gutachten: Nachvollziehbare schriftliche Dokumentation der tatsächlichen Restnutzungsdauer zum maßgeblichen steuerlichen Stichtag. Dieser wird vor der Beauftragung abgestimmt.
Ortstermine übernehme ich bundesweit. Der Aufwand für die Anreise fließt in das individuelle Angebot ein.
Welche Unterlagen werden benötigt?
- Kaufvertrag beziehungsweise Nachweis über Anschaffung oder Fertigstellung
- Angaben zu Baujahr, Bauweise und Objektart; vorhandene Baupläne und Grundrisse
- Wohn- beziehungsweise Nutzflächenangaben
- Durchgeführte Modernisierungen mit Jahr und Umfang, soweit möglich mit Rechnungen oder Nachweisen
- Bekannte Schäden, Mängel oder anstehende Instandsetzungen
- Energieausweis, falls vorhanden
- Bei vermieteten Objekten: Mietübersicht
Fehlen einzelne Unterlagen, klären wir gemeinsam, wie sie ersetzt werden können.
Anerkennung durch das Finanzamt
Über die Anerkennung einer kürzeren Nutzungsdauer entscheidet das Finanzamt, im Streitfall das Finanzgericht. Das Gutachten ist dafür das Beweismittel: Es muss die Herleitung so darlegen, dass sie nachvollziehbar und auf das konkrete Gebäude bezogen ist.
Das Ergebnis richtet sich nach dem Gebäude, nicht nach der gewünschten Abschreibung. Lässt sich eine kürzere Nutzungsdauer nicht begründen, steht das so im Gutachten – oder Sie erfahren es schon in der Vorprüfung. Eine bestimmte Restnutzungsdauer oder die steuerliche Anerkennung kann kein Gutachter zusagen.
Gutachten ja, Steuerberatung nein
Ich erstelle die sachverständige Herleitung der Restnutzungsdauer. Ob sich ein Gutachten für Sie steuerlich lohnt, wie die Abschreibung bemessen wird, ab welchem Veranlagungszeitraum die kürzere Nutzungsdauer angesetzt werden kann und wie sie gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht wird, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Gerne stimme ich mich auf Ihren Wunsch direkt mit Ihrem Steuerberater ab.
Häufige Fragen zum Restnutzungsdauergutachten
Lohnt sich ein Restnutzungsdauergutachten für mein Gebäude?
Hinweise sind ein älteres Baujahr, ein geringer Modernisierungsgrad, ein erkennbarer Instandhaltungsrückstau und ein hoher Gebäudeanteil an den Anschaffungskosten. Ob sich die Erstellung steuerlich rechnet, beurteilt Ihr Steuerberater; ob sich eine kürzere Nutzungsdauer voraussichtlich begründen lässt, sage ich Ihnen in der Vorprüfung.
Ist ein Ortstermin notwendig?
Ausdrücklich vorgeschrieben ist er nach der aktuellen Rechtsprechung nicht. Weil das Gutachten die individuellen Gegebenheiten des Gebäudes berücksichtigen muss, gehört die Besichtigung bei mir dazu.
Welche Qualifikation muss der Gutachter haben?
Nach derzeitigem Stand (Oktober 2026) schreibt das Gesetz keine bestimmte formale Qualifikation vor. Entscheidend ist ein nachvollziehbares, sachverständig begründetes und objektbezogenes Gutachten. Ich bin seit 2005 in der Immobilienbewertung tätig; meine Qualifikationen finden Sie unter Qualifikation.
Kann die kürzere Nutzungsdauer auch für zurückliegende Jahre angesetzt werden?
Das ist eine steuerliche Frage, die von Ihrer individuellen Veranlagung abhängt. Bitte klären Sie sie mit Ihrem Steuerberater.
Was kostet ein Restnutzungsdauergutachten?
Der Aufwand hängt von Objektart, Größe, Unterlagenlage und Anreise ab. Nach der Vorprüfung erhalten Sie ein individuelles Angebot.
Sie möchten die Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes prüfen lassen?
Senden Sie Ort, Objektart, Baujahr und bekannte Modernisierungen. Nach einer ersten Einschätzung erhalten Sie ein individuelles Angebot.