Warum Bodenrichtwert × Grundstücksfläche nicht automatisch der Bodenwert ist
Der Bodenrichtwert ist eine zentrale Marktdatenquelle – aber kein fertiger Einzelgrundstückswert. Entscheidend sind Grundstücksmerkmale, Nutzbarkeit und bei modellgebundenen Verfahren auch die Modellkonformität.
Was ist ein Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens. Er bezieht sich nicht unmittelbar auf das konkrete Grundstück, sondern auf ein fiktives Bodenrichtwertgrundstück mit typischen Eigenschaften der jeweiligen Zone.
Deshalb ist die Rechnung Bodenrichtwert × Grundstücksfläche = Bodenwert nur dann ohne weitere Anpassung sachgerecht, wenn das Bewertungsgrundstück hinsichtlich seiner wertbeeinflussenden Merkmale hinreichend mit diesem Modellgrundstück übereinstimmt.
Welche Merkmale können abweichen?
Relevant können insbesondere Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, tatsächliche Nutzung, beitragsrechtlicher Zustand, Lage, Grundstücksgröße, Grundstückszuschnitt und Bodenbeschaffenheit sein. Beim Abruf eines Bodenrichtwerts sollte deshalb nicht nur die Zahl in €/m², sondern auch die Beschreibung des Bodenrichtwertgrundstücks betrachtet werden.
Grundstücksgröße: Nicht jeder Quadratmeter muss gleich viel wert sein
Ist das Bodenrichtwertgrundstück beispielsweise 600 m² groß, das Bewertungsgrundstück aber 1.500 m², muss geprüft werden, ob die gesamte Fläche entsprechend nutzbar ist. Eine real teilbare und zusätzlich bebaubare Fläche kann einen erheblichen Wert besitzen; nicht selbstständig bebaubares Gartenland kann dagegen deutlich niedriger zu bewerten sein.
Bauland ist nicht gleich Bauland
Die ImmoWertV unterscheidet unter anderem Flächen der Land- und Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land. Ein Bodenrichtwert für baureifes Wohnbauland kann nicht einfach auf Bauerwartungsland übertragen werden. Auch die bloße Lage innerhalb einer Bodenrichtwertzone macht nicht jeden Quadratmeter automatisch zu entsprechend wertvollem Bauland.
Bauliche Ausnutzbarkeit, Erschließung und Zuschnitt
Auch die zulässige oder marktübliche bauliche Ausnutzbarkeit kann den Bodenwert verändern. Gleiches gilt für beitragsrechtlichen Zustand, Grundstückstiefe, Straßenfront und einen ungewöhnlichen Zuschnitt. Entscheidend ist jeweils, ob der Grundstücksmarkt der Abweichung tatsächlich einen Werteinfluss beimisst.
Individuelle Besonderheiten stecken nicht automatisch im Bodenrichtwert
Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen, Bodenverunreinigungen oder andere nur das einzelne Grundstück betreffende Besonderheiten sind nicht automatisch im Bodenrichtwert enthalten. Solche Merkmale müssen gegebenenfalls gesondert berücksichtigt werden.
Der Bodenwert wird grundsätzlich ohne Gebäude ermittelt
Nach § 40 ImmoWertV wird der Bodenwert grundsätzlich ohne Berücksichtigung vorhandener baulicher Anlagen ermittelt. Ein altes Gebäude macht den Boden also nicht allein deshalb weniger wert. Für besondere Fälle sieht die Verordnung Ausnahmen vor.
Eine wichtige Besonderheit im Sachwertverfahren: Modellkonformität
Bis hierhin könnte der Eindruck entstehen, dass immer der möglichst exakt individuell abgeleitete Bodenwert in die weitere Wertermittlung eingesetzt werden sollte. Im Sachwertverfahren ist das nicht zwangsläufig richtig.
Der Sachwertfaktor wird vom Gutachterausschuss aus Kaufpreisen auf Grundlage eines bestimmten Sachwertmodells abgeleitet. Wurde bei dieser Ableitung der Bodenwert beispielsweise nach dem Schema Bodenrichtwert × Grundstücksfläche angesetzt, muss dieses Modell bei der späteren Anwendung des Sachwertfaktors grundsätzlich wieder eingehalten werden.
Kommt der Sachverständige anhand geeigneter Vergleichspreise zu einem vermeintlich präziseren individuellen Bodenwert, kann es methodisch problematisch sein, nur diesen Wert auszutauschen und anschließend unverändert den Sachwertfaktor aus dem anderen Modell zu verwenden.
Ein vereinfachtes Zahlenbeispiel
Sachwert der baulichen Anlagen: 300.000 €. Bodenwert nach dem Modell des Gutachterausschusses: 250.000 €. Vorläufiger Sachwert: 550.000 €. Bei einem Sachwertfaktor von 0,90 ergibt sich ein marktangepasster Sachwert von 495.000 €.
Wird lediglich der Bodenwert durch einen aus Vergleichspreisen abgeleiteten Wert von 220.000 € ersetzt, ergibt sich bei unverändertem Faktor nur noch 468.000 €. Ob diese Differenz von 27.000 € den Markt tatsächlich besser abbildet, ist damit keineswegs bewiesen – denn der Faktor 0,90 wurde gerade im ursprünglichen Modell abgeleitet.
Was ist der richtige Weg?
Zunächst ist zu prüfen, welcher Bodenrichtwert geeignet ist und wie das Bodenrichtwertgrundstück zum Bewertungsgrundstück passt. Bestehen wertrelevante Abweichungen, können Umrechnungskoeffizienten oder andere geeignete Marktdaten erforderlich sein. § 40 ImmoWertV lässt neben Vergleichspreisen den objektspezifisch angepassten Bodenrichtwert und, wenn beides nicht ausreichend zur Verfügung steht, auch andere geeignete Verfahren zu.
Wird der Bodenwert innerhalb eines modellgebundenen Verfahrens verwendet, muss zusätzlich geprüft werden, ob sein Ansatz mit den Modellen der verwendeten Marktdaten – insbesondere des Sachwertfaktors – übereinstimmt.
Fazit
Der Bodenrichtwert ist eine wichtige Grundlage, aber noch nicht automatisch der Bodenwert des einzelnen Grundstücks. Entscheidend ist, zu welchem Modellgrundstück die Zahl gehört und wie gut dieses zum Bewertungsgrundstück passt.
Gleichzeitig gilt: Selbst ein fachlich überzeugenderer individueller Bodenwert darf nicht isoliert betrachtet werden. Innerhalb eines modellgebundenen Bewertungsverfahrens müssen die verwendeten Daten methodisch zueinander passen.
Fachliche Grundlage: insbesondere §§ 8, 10, 12–16 und 40 ImmoWertV.