Marktwertindikation
Bei einem überschaubaren Baugrundstück und geeigneter Datengrundlage kann eine erste überschlägige Einordnung sinnvoll sein.
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Unbebaute Grundstücke bewerten
Der Wert eines unbebauten Grundstücks wird nicht allein durch Fläche und Bodenrichtwert bestimmt. Entscheidend ist zunächst, welche Nutzung rechtlich und tatsächlich möglich ist und welchen Entwicklungszustand das Grundstück aufweist.
Bewertet werden unter anderem Wohnbau-, Gewerbe- und Industriegrundstücke sowie land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen.
Baureifes Land, Rohbauland und Bauerwartungsland
Für die Bewertung ist zunächst zu klären, welchem Entwicklungszustand eine Fläche zuzuordnen ist. Ein baureifes Wohnbaugrundstück ist wirtschaftlich anders zu beurteilen als Rohbauland, Bauerwartungsland oder eine land- beziehungsweise forstwirtschaftliche Fläche.
Baureifes Land umfasst Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind. Rohbauland ist grundsätzlich für eine bauliche Nutzung bestimmt, jedoch beispielsweise hinsichtlich Erschließung oder Grundstücksgestaltung noch nicht baureif. Bei Bauerwartungsland besteht aufgrund konkreter Tatsachen eine hinreichend sichere Erwartung zukünftiger baulicher Nutzung, ohne dass bereits Baureife vorliegt.
Die Zuordnung des Entwicklungszustands ist damit eine wesentliche Grundlage der Bodenwertermittlung.
Bebauungsplan, Innenbereich und Außenbereich
Besteht ein Bebauungsplan, sind dessen Festsetzungen für Art und Maß der zulässigen Nutzung sowie weitere Vorgaben zur Bebauung von zentraler Bedeutung.
Im unbeplanten Innenbereich richtet sich die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens regelmäßig nach § 34 BauGB. Dabei ist insbesondere maßgeblich, ob sich das Vorhaben nach den gesetzlichen Kriterien in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.
Für Grundstücke im Außenbereich gelten nach § 35 BauGB andere Voraussetzungen. Ein Grundstück ist deshalb nicht allein dadurch Bauland, dass eine Bebauung technisch vorstellbar wäre.
Die Immobilienbewertung berücksichtigt die planungsrechtlich zulässige beziehungsweise hinreichend gesicherte Nutzung als wertrelevantes Grundstücksmerkmal. Sie ersetzt keine verbindliche bauplanungsrechtliche Genehmigungsentscheidung.
Das Bodenrichtwertgrundstück mit dem Bewertungsgrundstück vergleichen
Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein Bodenrichtwertgrundstück mit bestimmten Grundstücksmerkmalen. Das konkrete Bewertungsgrundstück kann davon beispielsweise hinsichtlich Größe, Zuschnitt, Grundstückstiefe, Art und Maß der baulichen Nutzung, Entwicklungszustand oder beitragsrechtlichem Zustand abweichen.
Solche Unterschiede können eine objektspezifische Anpassung erforderlich machen. Die Zusammenhänge einschließlich der Bedeutung der Modellkonformität erläutert der Fachbeitrag Bodenrichtwert & Bodenwert.
Kaufpreissammlung und Vergleichswertverfahren
Soweit eine ausreichende Anzahl geeigneter Kaufpreise zur Verfügung steht, können tatsächliche Verkäufe hinreichend vergleichbarer Grundstücke eine wichtige Grundlage für die Bodenwertermittlung bilden. Hierzu können Auskünfte aus der Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses herangezogen werden.
Entscheidend ist, dass die Vergleichsfälle hinsichtlich ihrer wertrelevanten Grundstücksmerkmale hinreichend vergleichbar und zeitlich für den Wertermittlungsstichtag geeignet sind. Nicht jede vorhandene Transaktion ist deshalb automatisch ein geeigneter Vergleichspreis.
Vorhandene Anlagen und noch zu erwartende Aufwendungen
Straßenanbindung sowie Ver- und Entsorgung können bereits für die Einordnung des Entwicklungszustands von Bedeutung sein. Zusätzlich ist zu untersuchen, welchen beitragsrechtlichen Zustand das Grundstück aufweist und ob noch wertrelevante Erschließungs- oder sonstige Beiträge beziehungsweise Aufwendungen zu erwarten sind.
Bezeichnungen wie „teilerschlossen“ reichen für die Bewertung allein nicht aus. Maßgeblich ist, welche Erschließungsanlagen tatsächlich vorhanden beziehungsweise gesichert sind und welche wirtschaftlichen Konsequenzen sich daraus für das konkrete Grundstück ergeben.
Zuschnitt, Tiefe, Topografie und Ausnutzbarkeit
Grundstücksgröße, Breite und Tiefe, Zuschnitt, Topografie, Zufahrt und mögliche Teilbarkeit können die bauliche und wirtschaftliche Nutzbarkeit beeinflussen. Ebenso können Art und Maß der zulässigen baulichen Nutzung oder mögliche zusätzliche Baukörper wertrelevant sein.
Gerade bei übergroßen Grundstücken ist deshalb zu prüfen, ob die gesamte Fläche wirtschaftlich gleichwertig nutzbar ist. Eine pauschale Multiplikation der Gesamtfläche mit einem Bodenrichtwert kann zu einem unzutreffenden Ergebnis führen.
Bodenbeschaffenheit und Altlasten
Auch Baugrundeignung, Bodenverunreinigungen oder bekannte Altlasten können wertrelevant sein. Die Grundstücksbewertung beinhaltet jedoch keine eigene geotechnische oder umwelttechnische Untersuchung. Vorhandene Auskünfte und Fachgutachten werden im Rahmen der konkreten Aufgabenstellung berücksichtigt.
Landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Flächen
Bei landwirtschaftlichen Grundstücken können neben Lage, Größe und Zuschnitt insbesondere Nutzungsart und Bodengüte eine Rolle spielen. Vorhandene Angaben etwa zu Acker- oder Grünlandqualität können deshalb für die Bewertung relevant sein.
Bei forstwirtschaftlichen Grundstücken kommt zusätzlich die Bestockung hinzu. Boden und Aufwuchs sind dabei sachgerecht zu unterscheiden. Baumart, Alter, Bestandsstruktur und vorhandene forstwirtschaftliche Daten können für die Bewertung des Bestands Bedeutung haben.
Eine eigene forstliche Inventur ist nicht Bestandteil der Immobilienbewertung. Soweit eine vertiefte Bewertung der Bestockung erforderlich ist, können entsprechende forstfachliche Unterlagen oder zusätzliche Fachinformationen notwendig sein.
Welche Bewertung passt zum Grundstück?
Kurzbewertung
Für eine nachvollziehbare Wertermittlung mit objektspezifischer Untersuchung und – soweit erforderlich – Ortstermin. Umfang und Honorar richten sich nach dem Bewertungsfall.
Mehr erfahren →Verkehrswertgutachten
Bei komplexen Grundstücken, besonderen Entwicklungszuständen, Rechten oder anspruchsvollen planungsrechtlichen Fragestellungen kann eine umfassende Bewertung erforderlich sein.
Mehr erfahren →Plausibilisierung & Wertfortschreibung
Wenn bereits eine geeignete frühere Grundstücksbewertung vorliegt und Bewertungsansätze nachvollzogen oder auf einen späteren Stichtag fortgeschrieben werden sollen.
Mehr erfahren →Welche Unterlagen werden benötigt?
Je nach Grundstück und Bewertungsauftrag sind insbesondere hilfreich:
- Grundbuchauszug
- Flurkarte beziehungsweise Liegenschaftskarte
- Angaben zur Grundstücksgröße
- Bebauungsplan, soweit vorhanden
- gegebenenfalls Bauvorbescheid oder Unterlagen zu einer Bauvoranfrage
- Informationen zur Erschließung
- Informationen zum beitragsrechtlichen Zustand
- Informationen zu Rechten und Belastungen
- gegebenenfalls vorhandene Altlastenauskünfte oder Fachgutachten
- bei landwirtschaftlichen Flächen Angaben zu Nutzung und Bodengüte
- bei forstwirtschaftlichen Flächen Angaben zur Bestockung beziehungsweise vorhandene Forsteinrichtungsdaten
- gegebenenfalls Vermessungs- oder Teilungsunterlagen
Nicht alle Unterlagen müssen bei der ersten Anfrage vollständig vorliegen. Weitere Bewertungsdaten – beispielsweise geeignete Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung – werden im Rahmen der Bearbeitung beschafft, soweit sie für den Bewertungsfall erforderlich und verfügbar sind.