Erbschaft & Nachlass
Wenn ein Immobilienwert innerhalb einer Erbengemeinschaft, für Pflichtteilsfragen oder zur Vermögensübersicht nachvollziehbar benötigt wird.
Immobilienbewertung · Verkehrswertermittlung
Verkehrswertgutachten für Immobilien
Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Marktwert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag und dokumentiert nachvollziehbar, wie dieser Wert aus den Eigenschaften des Objekts und den Verhältnissen des Grundstücksmarktes abgeleitet wird.
ab 2.599 € inkl. MwSt.
Für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser bis 160 m² Wohnfläche bei üblichen Bewertungsverhältnissen. Für komplexere Objekte und besondere Bewertungsanforderungen erhalten Sie vor Auftragserteilung ein individuelles Festpreisangebot.
Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Der Verkehrswert ist das Ergebnis. Das Verkehrswertgutachten dokumentiert den Weg zu diesem Ergebnis.
Ein Verkehrswertgutachten ist eine umfassende sachverständige Immobilienbewertung. Der wesentliche Unterschied zu einer Kurzbewertung liegt nicht darin, dass ein „anderer“ Marktwert ermittelt werden soll. Entscheidend sind vielmehr der deutlich größere Prüfungs-, Recherche- und Dokumentationsumfang sowie der vorgesehene Verwendungszweck.
Die für die Bewertung maßgeblichen tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse werden umfassend untersucht und dokumentiert. Je nach Objekt gehören dazu beispielsweise Grundbuch, Baulasten, planungsrechtliche Gegebenheiten, beitragsrechtlicher Zustand, Flächen, Mietverhältnisse sowie weitere wertrelevante Rechte und Belastungen. Erforderliche Auskünfte und Unterlagen werden geprüft; soweit notwendig, werden auch Behörden und andere zuständige Stellen in die Recherche einbezogen.
Gerade dieser erweiterte Prüfungs-, Recherche- und Dokumentationsumfang unterscheidet das Verkehrswertgutachten wesentlich von einer Kurzbewertung. Die einzelnen Bewertungsansätze werden nicht nur verwendet, sondern in ihrer Herkunft, Auswahl und Anwendung nachvollziehbar erläutert. Dazu können beispielsweise die detaillierte Einordnung der Lage und der rechtlichen Gegebenheiten, eine konkrete Baubeschreibung, die Herleitung des Ausstattungsstandards, die Bodenwertermittlung, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer, Normalherstellungskosten (NHK 2010), Baupreisindex und verwendete Marktdaten wie Sachwertfaktoren gehören.
Ein Verkehrswertgutachten soll nicht nur das Ergebnis nennen, sondern den Weg zum ermittelten Verkehrswert so dokumentieren und erläutern, dass die wesentlichen Bewertungsüberlegungen auch für einen Leser ohne besondere Kenntnisse der Immobilienbewertung verständlich und nachvollziehbar sind. Fachbegriffe, Bewertungsansätze und verwendete Marktdaten werden deshalb dort erläutert, wo sie für das Verständnis der Wertermittlung erforderlich sind. Ein gutes Verkehrswertgutachten führt den Leser Schritt für Schritt von den tatsächlichen und rechtlichen Gegebenheiten über die Bewertungsverfahren und Marktdaten bis zum abschließend ermittelten Verkehrswert.
Die fachliche Tiefe eines Gutachtens soll nicht dazu führen, dass es nur von anderen Sachverständigen verstanden werden kann. Die Kunst besteht vielmehr darin, komplexe Bewertungszusammenhänge fachlich korrekt und zugleich verständlich darzustellen. Dieser Umfang ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn die Wertermittlung gegenüber Dritten ausführlich begründet und überprüfbar dokumentiert werden muss – etwa in gerichtlichen oder behördlichen Verfahren, bei streitigen Vermögensauseinandersetzungen oder bei anderen Bewertungsanlässen mit erhöhten Anforderungen an die Dokumentation.
Wer nach einem Wertgutachten für ein Haus, einem Gutachten für eine Immobilie, einem Immobiliengutachter oder einem Immobiliensachverständigen sucht, meint häufig genau diese Frage: Welchen Wert hat die Immobilie – und wie lässt sich dieser Wert fachlich begründen?
ObjektbezogenLage, Grundstück, Gebäude, Zustand, Ausstattung, Nutzung und Besonderheiten werden im konkreten Einzelfall betrachtet.
MarktbezogenDer Wert wird nicht losgelöst vom Markt berechnet. Geeignete Daten des Grundstücksmarktes sind ein wesentlicher Bestandteil.
StichtagsbezogenJede Verkehrswertermittlung bezieht sich auf einen bestimmten Wertermittlungsstichtag.
NachvollziehbarDatengrundlagen, Annahmen, Verfahren und Ergebnis werden im Gutachten begründet und dokumentiert.
Wann ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll?
Ein ausführliches Gutachten ist besonders dann sinnvoll, wenn der Wert einer Immobilie nicht nur überschlägig eingeschätzt, sondern umfassend und nachvollziehbar dokumentiert werden soll.
Scheidung & Trennung
Wenn Immobilienvermögen bei einer Vermögensauseinandersetzung sachlich eingeordnet und ein Wert zu einem bestimmten Stichtag benötigt wird.
Kauf & Verkauf
Wenn eine ausführliche Bewertung als Entscheidungs- oder Verhandlungsgrundlage gewünscht wird und eine einfache Marktwerteinschätzung nicht genügt.
Betreuung & Vermögen
Wenn Immobilienvermögen dokumentiert, eingeordnet oder eine Entscheidung über das Objekt nachvollziehbar vorbereitet werden soll.
Mehrere Eigentümer
Wenn unterschiedliche Interessen bestehen und eine unabhängige, nachvollziehbare Wertgrundlage benötigt wird.
Besondere Fragestellungen
Bei Rechten, Belastungen, ungewöhnlichen Grundstückssituationen oder komplexeren Wohn-, Gewerbe- und Industrieimmobilien.
Wichtig ist der Verwendungszweck.
Ob ein Verkehrswertgutachten die richtige Form der Bewertung ist und welche Anforderungen im konkreten Fall gelten, klären wir vor Auftragserteilung. Für bestimmte steuerliche, gerichtliche oder institutionelle Zwecke können besondere Anforderungen an Gutachten und Sachverständige bestehen.
Verkehrswert und Marktwert – ist das dasselbe?
Ja. § 194 BauGB verwendet ausdrücklich den Begriff „Verkehrswert (Marktwert)“.
Der gesetzliche Wertbegriff beschreibt den Preis, der zum maßgeblichen Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage zu erzielen wäre. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sollen dabei außer Betracht bleiben.
§ 194 BauGB – offizielle GesetzesfassungDer Verkehrswert als Prognose des wahrscheinlichsten Preises
Der Verkehrswert ist keine mathematisch auf den Euro feststehende Größe. Er ist eine sachverständige Prognose des unter gewöhnlichen Marktbedingungen zum maßgeblichen Stichtag am wahrscheinlichsten zu erzielenden Preises.
Stellen Sie sich mehrere weitgehend identische Einfamilienhäuser im selben Neubaugebiet vor: vergleichbare Grundstücke, gleiche Bauweise, ähnliche Ausstattung und Verkäufe in einem ähnlichen Zeitraum. Trotzdem werden diese Häuser in der Realität kaum alle zum exakt gleichen Preis verkauft. Käufer und Verkäufer verhandeln unterschiedlich, bei einem Objekt gibt es mehrere Interessenten, bei einem anderen weniger, und einzelne Vertragsparteien können besondere persönliche Motive haben.
Die tatsächlich vereinbarten Kaufpreise weisen deshalb eine gewisse Streuung auf. Aufgabe der Verkehrswertermittlung ist es, aus geeigneten Marktdaten und den Eigenschaften des konkreten Objekts das Preisniveau abzuleiten, das unter gewöhnlichen Bedingungen am wahrscheinlichsten ist. Ungewöhnliche oder persönliche Einflüsse werden dabei nicht zum Maßstab gemacht.
Verkehrswert und Kaufpreis können übereinstimmen – müssen es aber nicht.
Der Kaufpreis ist das Ergebnis einer konkreten Verhandlung zwischen einem konkreten Käufer und Verkäufer. Der Verkehrswert bildet dagegen das marktübliche Wertniveau unter gewöhnlichen Bedingungen zum maßgeblichen Stichtag ab.
Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag
Bei einer Verkehrswertermittlung sind zwei Stichtage zu unterscheiden. Der Wertermittlungsstichtag beantwortet die Frage: Welche Marktverhältnisse sind maßgeblich? Der Qualitätsstichtag bestimmt, in welchem tatsächlichen und rechtlichen Zustand das Grundstück betrachtet wird.
In den meisten Bewertungen fallen beide Stichtage zusammen. Sie können jedoch voneinander abweichen, wenn aus rechtlichen oder sonstigen Gründen ein anderer Grundstückszustand maßgeblich ist.
Zu den allgemeinen Marktverhältnissen gehören nicht nur aktuelle Angebotspreise. Maßgeblich sind unter anderem die Situation auf dem regionalen Grundstücksmarkt, Angebot und Nachfrage, die allgemeine Wirtschaftslage, die Verhältnisse am Kapitalmarkt sowie wirtschaftliche und demografische Entwicklungen.
§ 2 ImmoWertV – Grundlagen und StichtageWas untersucht ein Immobiliensachverständiger?
Bewertet wird die konkrete Immobilie – mit ihren tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Eigenschaften und im Zusammenhang mit dem jeweiligen Grundstücksmarkt.
- Lage, Grundstücksgröße, Zuschnitt und Nutzungsmöglichkeiten
- Gebäudeart, Baujahr, Bauweise, Zustand und Ausstattung
- Wohn-, Nutz- und sonstige wertrelevante Flächen
- Modernisierungen, Alter und wirtschaftliche Restnutzungsdauer
- tatsächliche Nutzung sowie bei vermieteten Objekten Mietverträge, Miethöhen und weitere Ertragsverhältnisse
- Bodenrichtwert und weitere geeignete Grundstücksmarktdaten
- grundbuchliche Rechte und Belastungen sowie gegebenenfalls Baulasten
- besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
- allgemeine Wertverhältnisse am Grundstücksmarkt zum Wertermittlungsstichtag
Wie werden Wohn- und Nutzflächen geprüft?
Vorhandene Grundrisse und Flächenangaben werden im Rahmen des Ortstermins auf Plausibilität geprüft. Dabei gleiche ich insbesondere ab, ob die dargestellte Raumaufteilung mit der tatsächlichen Situation übereinstimmt. Einzelne Maße können stichprobenartig kontrolliert werden.
Ein vollständiges Aufmaß sämtlicher Räume und eine eigenständige Wohn- oder Nutzflächenermittlung sind nicht Bestandteil des Verkehrswertgutachtens, sofern dies nicht gesondert beauftragt wurde. Bestehen Zweifel an den vorhandenen Flächenangaben oder wird eine genaue Flächenermittlung benötigt, kann diese als eigenständige Leistung beauftragt werden.
Was bedeutet „allgemeine Wertverhältnisse“?
Eine Immobilie hat ihren Wert nicht unabhängig vom Markt. Zinsniveau, Angebot und Nachfrage, wirtschaftliche Rahmenbedingungen und die Entwicklung des regionalen Immobilienmarktes beeinflussen, welche Preise Marktteilnehmer zu einem bestimmten Zeitpunkt zu zahlen bereit sind.
Bodenrichtwert ist nicht automatisch Bodenwert
Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein fiktives Bodenrichtwertgrundstück mit bestimmten typischen Merkmalen innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Das konkrete Bewertungsgrundstück kann davon beispielsweise hinsichtlich Nutzung, Grundstücksgröße, Zuschnitt, Tiefe oder beitragsrechtlichem Zustand abweichen. Solche wertrelevanten Unterschiede sind bei der Bodenwertermittlung zu berücksichtigen.
Die Aufgabe des Sachverständigen besteht nicht nur im Rechnen, sondern vor allem im fachlichen Einordnen.
Auch ein tatsächlicher Mietvertrag muss beispielsweise nicht ohne weitere Prüfung die marktüblich erzielbare Miete widerspiegeln. Ebenso führt ein vorhandener Baumangel nicht automatisch in Höhe seiner vollständigen Beseitigungskosten zu einem gleich hohen Wertabschlag.
Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?
Die ImmoWertV nennt das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Je nach Objekt und Datengrundlage können eines oder mehrere Verfahren herangezogen werden.
Welches Verfahren geeignet ist, richtet sich nach der Art des Bewertungsobjekts, den Gepflogenheiten des Grundstücksmarktes, den Umständen des Einzelfalls und insbesondere danach, welche geeigneten Daten zur Verfügung stehen. Die Wahl des Verfahrens ist zu begründen.
Vergleichswertverfahren
Der Wert wird möglichst unmittelbar aus geeigneten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke oder aus geeigneten Vergleichsfaktoren des Grundstücksmarktes abgeleitet. Unterschiede zwischen Vergleichsobjekten und Bewertungsobjekt – etwa bei Lage, Größe, Zustand oder Stichtag – müssen sachgerecht berücksichtigt werden.
Ertragswertverfahren
Im Mittelpunkt stehen die marktüblich erzielbaren Erträge. Aus ihnen werden unter Berücksichtigung von Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz die für den Markt maßgeblichen Ertragskomponenten abgeleitet. Das Verfahren ist besonders relevant, wenn die Ertragserzielung die Preisbildung prägt.
Sachwertverfahren
Ausgangspunkt sind der Bodenwert und die Sachwerte der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen. Der daraus abgeleitete vorläufige Sachwert ist noch nicht automatisch der Marktwert: Über geeignete Marktdaten, insbesondere den Sachwertfaktor, wird das Ergebnis an die Verhältnisse des Grundstücksmarktes angepasst.
Die Verfahren sind also keine bloßen Rechenrezepte. Entscheidend ist, ob die verwendeten Daten und das gewählte Verfahren den Markt für das konkrete Bewertungsobjekt sachgerecht abbilden.
Auch der Bodenwert ist Teil der Wertermittlung.
§ 6 ImmoWertV – WertermittlungsverfahrenJe nach Bewertungsfall wird der Bodenwert aus geeigneten Vergleichspreisen oder unter sachgerechter Verwendung des Bodenrichtwerts abgeleitet. Der veröffentlichte Bodenrichtwert kann deshalb nicht ungeprüft mit der Grundstücksfläche multipliziert werden.
Rechte, Belastungen, Baulasten und besondere Grundstücksmerkmale
Im Grundbuch können Rechte eingetragen sein, die einem Dritten eine Nutzung ermöglichen oder die Nutzungsmöglichkeiten des Eigentümers einschränken. Dazu gehören beispielsweise:
WohnungsrechtDas Recht, bestimmte Räume oder eine Wohnung zu bewohnen. Für einen Erwerber kann dadurch die eigene Nutzung des belasteten Bereichs eingeschränkt sein.
NießbrauchEin weitreichendes Nutzungsrecht, das regelmäßig auch die Möglichkeit umfasst, Erträge aus der Immobilie zu ziehen. Seine wirtschaftliche Bedeutung hängt vom konkreten Inhalt des Rechts ab.
Geh- und FahrrechtEin Recht, ein fremdes Grundstück zu Fuß oder mit Fahrzeugen zu benutzen, beispielsweise zur Erschließung eines dahinterliegenden Grundstücks.
LeitungsrechtEin Recht zur Führung oder Unterhaltung von Leitungen über ein Grundstück, etwa für Wasser, Abwasser, Strom oder andere Versorgungsmedien.
Solche Rechte werden häufig als Grunddienstbarkeit oder in anderer rechtlicher Form gesichert. Entscheidend ist nicht allein, dass ein Recht vorhanden ist, sondern welchen wirtschaftlichen Einfluss sein konkreter Inhalt auf Nutzung, Ertrag und Marktgängigkeit der Immobilie hat.
Was ist eine Baulast?
Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Sie stehen grundsätzlich nicht in Abteilung II des Grundbuchs, sondern werden – je nach Landesrecht – in einem Baulastenverzeichnis geführt. Beispiele können Verpflichtungen zu Abstandsflächen, Zufahrten oder Stellplätzen sein. Ob und wie eine Baulast den Verkehrswert beeinflusst, hängt vom konkreten Inhalt und von ihrer tatsächlichen Bedeutung für das Grundstück ab.
Was sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale?
Damit bezeichnet die ImmoWertV wertbeeinflussende Merkmale, die nach Art oder Umfang erheblich vom Üblichen oder von den im Bewertungsverfahren zugrunde gelegten Modellannahmen abweichen. Dazu können beispielsweise besondere Ertragsverhältnisse, Baumängel und Bauschäden, Bodenverunreinigungen oder grundstücksbezogene Rechte und Belastungen gehören.
Besonderheiten werden nicht schematisch mit einem pauschalen Abschlag bewertet.
§ 8 ImmoWertV – GrundstücksmerkmaleZu untersuchen ist, welchen Einfluss ein typischer Marktteilnehmer der jeweiligen Besonderheit im konkreten Fall beimessen würde. Genau deshalb können Rechte, Belastungen oder ungewöhnliche Grundstückssituationen zusätzlichen Recherche- und Bewertungsaufwand verursachen.
So entsteht ein Verkehrswertgutachten
01
Aufgabenklärung
Bewertungsanlass, Objekt, Wertermittlungsstichtag, Verwendungszweck und erforderlicher Gutachtenumfang werden abgestimmt.
02
Unterlagen & Vorbereitung
Objektunterlagen und bewertungsrelevante Daten werden gesichtet. Fehlende Informationen und erforderliche Nachweise werden abgestimmt.
03
Besichtigung & Aufnahme
Die Immobilie wird persönlich besichtigt. Zustand, Ausstattung, Nutzung und wesentliche wertrelevante Merkmale werden aufgenommen und dokumentiert.
04
Recherche & Bewertung
Objekt- und Marktdaten werden ausgewertet, geeignete Wertermittlungsverfahren gewählt und der Verkehrswert nachvollziehbar hergeleitet.
05
Gutachten & Erläuterung
Sie erhalten die vereinbarte schriftliche Ausarbeitung. Fragen zur Bewertung und zur Herleitung des Ergebnisses erläutere ich Ihnen persönlich.
Welche Unterlagen werden für ein Verkehrswertgutachten benötigt?
Sie müssen vor der ersten Anfrage noch nicht sämtliche Unterlagen zusammengestellt haben. Wir klären zunächst, welche Dokumente für das konkrete Bewertungsobjekt erforderlich sind.
Grundstück und rechtliche Verhältnisse
- aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte
- Baulastenauskunft, soweit für das Grundstück relevant
- Angaben bzw. Auskünfte zum beitragsrechtlichen Zustand, soweit erforderlich
- bei eingetragenen Rechten und Belastungen gegebenenfalls die zugehörigen Eintragungsbewilligungen, Verträge oder sonstigen Unterlagen
Gebäude und Flächen
- Bauzeichnungen, insbesondere Grundrisse, Schnitte und Ansichten, soweit vorhanden
- Wohn- und Nutzflächenberechnungen bzw. sonstige Flächenangaben
- Angaben zu Baujahr, Umbauten und durchgeführten Modernisierungen
- Energieausweis, soweit vorhanden und für die Bewertung relevant
Bei Wohnungseigentum zusätzlich
- Teilungserklärung einschließlich Aufteilungsplan und relevante Nachträge
- Protokolle bzw. Beschlusssammlungen der letzten Eigentümerversammlungen, regelmäßig insbesondere der vergangenen zwei bis drei Jahre
- soweit erforderlich Angaben zu Hausgeld, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Erhaltungsrücklage
Bei vermieteten Immobilien zusätzlich
- Miet- und gegebenenfalls Pachtverträge
- aktuelle Mietaufstellung mit Flächen, Mieten und wesentlichen Vertragsdaten
- gegebenenfalls weitere Angaben zu besonderen Mietvereinbarungen oder Ertragsverhältnissen
Je nach Objekt und Bewertungsanlass
- Erbbaurechtsvertrag
- Altlasten- oder Bodenauskünfte
- Unterlagen zu Denkmalschutz, Wohnungsbindung oder sonstigen öffentlich-rechtlichen Besonderheiten
- vorhandene frühere Wertermittlungen oder weitere objektbezogene Unterlagen
Fehlende Unterlagen sind kein Grund, mit der Anfrage zu warten.
Im Erstgespräch klären wir, welche Unterlagen bereits vorhanden sind und welche für die konkrete Bewertung noch benötigt werden. Soweit zusätzliche Unterlagen oder behördliche Auskünfte erforderlich sind, kann ich diese bei entsprechender Bevollmächtigung auch selbst bei den zuständigen Stellen anfordern. Sie müssen deshalb nicht zunächst sämtliche Unterlagen selbst zusammentragen, bevor Sie ein Verkehrswertgutachten beauftragen können.
Verkehrswertgutachten oder Kurzbewertung?
Beide Leistungen beschäftigen sich mit dem Marktwert einer Immobilie. Der wesentliche Unterschied liegt in Untersuchungstiefe, Recherche- und Dokumentationsumfang sowie darin, wofür die Bewertung später verwendet werden soll.
Kurzbewertung
ab 1.299 € inkl. MwSt.
Eine kompakte sachverständige Immobilienbewertung mit persönlichem Ortstermin. Sie eignet sich insbesondere für interne Vermögensübersichten, Verkaufsüberlegungen und nicht streitige private Entscheidungen, wenn keine umfassende Gutachtendokumentation benötigt wird.
Bei JK-Wertermittlung heißt diese Leistung bewusst Kurzbewertung. Der häufig verwendete Begriff „Kurzgutachten“ ist nicht normiert und wird am Markt für sehr unterschiedliche Leistungen verwendet.
Verkehrswertgutachten
ab 2.599 € inkl. MwSt.
Eine deutlich umfassendere Untersuchung und Dokumentation. Bewertungsgrundlagen, Objektmerkmale, rechtliche Gegebenheiten, Marktdaten, Verfahren und die Ableitung des Verkehrswerts werden ausführlich dargestellt und begründet.
Wenn eine Bewertung gegenüber Dritten besonders nachvollziehbar dokumentiert werden muss oder ein gerichtlicher, behördlicher bzw. bereits streitiger Zusammenhang besteht, ist regelmäßig zu prüfen, ob ein vollständiges Verkehrswertgutachten und gegebenenfalls eine bestimmte Qualifikation des Sachverständigen erforderlich sind.
Für den internen Gebrauch reicht häufig eine Kurzbewertung.
Ist dagegen schon bei Auftragserteilung absehbar, dass der Immobilienwert in einem gerichtlichen oder behördlichen Verfahren, gegenüber institutionellen Dritten oder in einer streitigen Vermögensauseinandersetzung verwendet werden soll, klären wir vorab, welche Form der Wertermittlung für diesen konkreten Zweck geeignet ist. Für einzelne steuerliche Zwecke – insbesondere den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG – gelten besondere gesetzliche Anforderungen an die Person des Sachverständigen.
Unsicher, welche Bewertungsform Sie benötigen? Der Bewertungsanlass lässt sich meist bereits im Erstkontakt einordnen. Wir empfehlen nicht automatisch die umfangreichste Leistung, sondern die für die konkrete Fragestellung geeignete Form der Wertermittlung.
Wie lange dauert ein Verkehrswertgutachten?
Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel etwa drei bis vier Wochen nach dem Ortstermin, sofern die für die Bewertung erforderlichen Unterlagen vollständig vorliegen.
Bei komplexeren Immobilien, besonderen rechtlichen Verhältnissen oder noch einzuholenden Auskünften kann die Bearbeitung mehr Zeit in Anspruch nehmen.
Ist eine Bewertung besonders dringend, sprechen Sie mich bitte darauf an. Je nach Auftragslage, Objekt und Verfügbarkeit der erforderlichen Unterlagen kann die Bearbeitung im Einzelfall beschleunigt werden.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Die Kosten hängen nicht allein vom Immobilienwert ab. Maßgeblich sind insbesondere Objektart, Größe, vorhandene Unterlagen, Bewertungsanlass, Rechte und Belastungen sowie der notwendige Recherche- und Ausarbeitungsumfang.
Verkehrswertgutachten
ab 2.599 € inkl. MwSt.
Der Einstiegspreis gilt für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser bis 160 m² Wohnfläche bei üblichen Bewertungsverhältnissen.
Wertrelevante Rechte und Belastungen – beispielsweise Wohnungs- oder Nießbrauchrechte, Wegerechte, Baulasten oder vergleichbare Besonderheiten – können zusätzlichen Bewertungsaufwand verursachen. Für Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbe- und Industrieimmobilien wird das Honorar individuell kalkuliert.
Den konkreten Festpreis erhalten Sie vor Auftragserteilung.
Immobilienbewertung mit persönlicher Verantwortung
Bei JK-Wertermittlung liegen Besichtigung, fachliche Bewertung und Verantwortung für das Gutachten persönlich bei Jens Krüger. Die Bewertung wird nicht an wechselnde Bearbeiter innerhalb einer anonymen Plattform weitergereicht.
20+ JahreBewertungspraxis
700+persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
3 StandorteDresden · Berlin · Lemgo
- Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH), Bauwesen
- Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke (TÜV)
- Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOS)
★★★★★
„Das von ihm erstellte Wertgutachten war äußerst sorgfältig, transparent und fachlich fundiert. Besonders positiv hervorheben möchte ich die klare Struktur, die gut nachvollziehbaren Bewertungen und die hohe Präzision seiner Arbeit.“Ute Roßner · Google-Rezension · Wertgutachten
Häufige Fragen zum Verkehrswertgutachten
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?
Im gesetzlichen Wertbegriff besteht kein Unterschied. § 194 BauGB spricht ausdrücklich vom „Verkehrswert (Marktwert)“. Gemeint ist das unter gewöhnlichen Marktbedingungen zum Wertermittlungsstichtag zu erwartende Wertniveau der Immobilie.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis?
Der Verkehrswert wird sachverständig unter gewöhnlichen Marktbedingungen abgeleitet. Der Kaufpreis ist dagegen der tatsächlich zwischen einem konkreten Käufer und Verkäufer vereinbarte Preis. Persönliche Motive, Verhandlungssituation oder besondere Interessen können dazu führen, dass der Kaufpreis vom Verkehrswert abweicht.
Wie kann ich den Verkehrswert meines Hauses ermitteln lassen?
Für eine belastbare Verkehrswertermittlung werden Objektunterlagen, die konkrete Immobilie und geeignete Daten des Grundstücksmarktes betrachtet. Bei einem vollständigen Verkehrswertgutachten gehört regelmäßig auch eine persönliche Besichtigung und Objektaufnahme zum Bewertungsprozess.
Was kostet ein Wertgutachten für ein Haus?
Bei JK-Wertermittlung beginnt ein Verkehrswertgutachten für Ein- und Zweifamilienhäuser bis 160 m² Wohnfläche bei üblichen Bewertungsverhältnissen bei 2.599 € inkl. MwSt. Besondere Rechte, Belastungen oder ein erhöhter Bewertungsaufwand werden vor Auftragserteilung berücksichtigt.
Wann reicht eine Kurzbewertung aus?
Wenn eine fachlich begründete und nachvollziehbare Werteinschätzung für eine private Entscheidung benötigt wird, aber keine umfassende Gutachtendokumentation erforderlich ist, kann eine Kurzbewertung die passendere und wirtschaftlichere Lösung sein.
Muss die Immobilie für ein Verkehrswertgutachten besichtigt werden?
Für unsere Verkehrswertgutachten ist die persönliche Besichtigung und Aufnahme der Immobilie grundsätzlich Bestandteil der Bearbeitung. Nur so können wesentliche tatsächliche Merkmale des Bewertungsobjekts sachgerecht berücksichtigt werden.
Welches Bewertungsverfahren wird angewendet?
Das Verfahren wird nicht allein nach der Gebäudeart ausgewählt. Nach § 6 ImmoWertV kommen Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren oder mehrere Verfahren in Betracht. Maßgeblich sind unter anderem Objektart, Marktgepflogenheiten, Einzelfall und die Eignung der verfügbaren Daten.
Welche Unterlagen brauche ich für ein Immobiliengutachten?
Je nach Objekt beispielsweise Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Flächenangaben, Modernisierungsinformationen und bei vermieteten Objekten Mietunterlagen. Welche Dokumente im konkreten Fall erforderlich sind, klären wir vor Beginn der Bewertung.
Wie lange dauert die Erstellung?
In der Regel beträgt die Bearbeitungszeit etwa drei bis vier Wochen nach dem Ortstermin, sofern die erforderlichen Unterlagen vollständig vorliegen. Bei komplexeren Objekten oder noch einzuholenden Auskünften kann mehr Zeit erforderlich sein. In besonders dringenden Fällen kann nach vorheriger Abstimmung geprüft werden, ob eine beschleunigte Bearbeitung möglich ist.
Was ist der Unterschied zwischen Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag?
Der Wertermittlungsstichtag bestimmt, welche Marktverhältnisse der Bewertung zugrunde liegen. Der Qualitätsstichtag bestimmt den tatsächlichen und rechtlichen Zustand des Grundstücks, der bewertet wird. In der Regel sind beide Stichtage identisch; bei besonderen Bewertungsanlässen können sie voneinander abweichen.
Ist der Bodenrichtwert bereits der Bodenwert meines Grundstücks?
Nein. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein fiktives Bodenrichtwertgrundstück mit typischen Merkmalen der jeweiligen Zone. Weicht das konkrete Grundstück in wertrelevanten Merkmalen davon ab, müssen diese Unterschiede bei der Bodenwertermittlung berücksichtigt werden.
Was bedeuten Rechte, Belastungen und Baulasten für den Immobilienwert?
Wohnungsrechte, Nießbrauch, Geh- und Fahrrechte, Leitungsrechte oder Baulasten können Nutzung und Marktgängigkeit eines Grundstücks beeinflussen. Entscheidend ist der konkrete Inhalt und dessen wirtschaftliche Bedeutung; ein pauschaler Wertabschlag allein wegen des Vorhandenseins eines Rechts wäre nicht sachgerecht.
Sie benötigen ein Verkehrswertgutachten?
Beschreiben Sie kurz die Immobilie und den Bewertungsanlass. Nach Prüfung des erforderlichen Umfangs erhalten Sie eine Rückmeldung und ein konkretes Angebot.
Regional tätig: Immobilienbewertung in Dresden & Sachsen →
Die geeignete Vorgehensweise hängt auch von der Objektart ab. Bewertet werden unter anderem Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien und Grundstücke. Für Industrie- und Spezialimmobilien gelten objektspezifische Anforderungen.