Kauf und Verkauf
Wenn die angegebene Wohnfläche vor einer Transaktion überprüft oder neu ermittelt werden soll.
Wohnfläche · Nutzfläche · Mietfläche · Aufmaß
Wohn- und Nutzflächenermittlung
Verlässliche Flächen beginnen mit einem sauberen Aufmaß. Vor Ort werden die erforderlichen Maße mit Laser-Distanzmesser aufgenommen und anschließend nach der für den Auftrag vereinbarten Berechnungsgrundlage ausgewertet.
ab 799 € inkl. MwSt.
Bis 150 m², sofern das vollständige Aufmaß in einem Ortstermin durchgeführt werden kann. Größere Flächen nach transparenter Staffel; übliche Dachschrägen sind im Standardpreis enthalten.
Wann ist eine Wohnflächenberechnung sinnvoll?
Wenn vorhandene Flächenangaben fehlen, widersprüchlich sind oder für eine wichtige Entscheidung verlässlich überprüft werden sollen.
Immobilienbewertung
Wenn für eine Wertermittlung belastbare Wohn- und Nutzflächen benötigt werden.
Vermietung
Wenn Flächenangaben für Vertrag, Abrechnung oder eine interne Prüfung benötigt werden.
Fehlende Unterlagen
Wenn alte Pläne keine verlässliche Flächenberechnung enthalten oder die tatsächliche Situation abweicht.
Umbau und Bestand
Wenn sich Grundriss oder Nutzung verändert haben und die vorhandenen Angaben nicht mehr passen.
Plausibilisierung
Wenn eine vorhandene Flächenberechnung durch ein neues Aufmaß überprüft werden soll.
Was beinhaltet die Flächenermittlung?
- Ortstermin und Aufnahme der erforderlichen Maße mit Laser-Distanzmesser
- Sichtung vorhandener Grundrisse und Flächenunterlagen, soweit verfügbar
- Auswertung des Aufmaßes nach der vereinbarten Berechnungsgrundlage
- tabellarische Flächenaufstellung nach Räumen bzw. Flächenbereichen
- nachvollziehbare Dokumentation des Ergebnisses
Die Berechnungsgrundlage wird vorab geklärt.
„Wohnfläche“ und andere Flächenbegriffe sind nicht beliebig austauschbar. Welche Regelung für Ihren Zweck passend ist, hängt von der konkreten Aufgabenstellung ab.
Wohnfläche, Grundfläche und Mietfläche sind nicht dasselbe
Welche Flächenberechnung sinnvoll ist, hängt vom Objekt und vom Verwendungszweck ab. Bei Wohnimmobilien wird häufig nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) gerechnet. Für andere Aufgabenstellungen kann die DIN 277 maßgeblich oder sinnvoll sein. Bei gewerblich genutzten Immobilien kann zusätzlich eine Mietflächenermittlung nach der jeweils vereinbarten gif-Richtlinie in Betracht kommen.
Wohnfläche nach WoFlV
Die Wohnflächenverordnung enthält besondere Anrechnungsregeln für Wohnraum. Dachschrägen, Balkone, Terrassen und bestimmte Nebenräume werden deshalb nicht einfach vollständig zur Wohnfläche gezählt.
Grundflächen nach DIN 277
Die DIN 277 verfolgt eine andere Systematik zur Ermittlung und Gliederung von Grundflächen und Rauminhalten eines Bauwerks. Eine nach DIN 277 ermittelte Grundfläche ist daher nicht mit der Wohnfläche nach WoFlV gleichzusetzen.
Mietflächen nach gif
Im gewerblichen Immobilienbereich haben sich die Mietflächen-Richtlinien der gif als Marktstandard etabliert. Die aktuelle MF-GIF 2023 kann für unterschiedliche Nutzungen und gemischt genutzte Gebäude angewendet werden. Sie ist keine gesetzliche Vorgabe; maßgeblich ist die vereinbarte Berechnungsgrundlage.
Wie werden Dachschrägen nach WoFlV berücksichtigt?
- lichte Höhe unter 1,00 m: keine Anrechnung
- lichte Höhe von mindestens 1,00 m und weniger als 2,00 m: Anrechnung zu 50 %
- lichte Höhe ab 2,00 m: Anrechnung zu 100 %
Wie werden Balkone und Terrassen berücksichtigt?
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden nach der WoFlV in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte ihrer Grundfläche als Wohnfläche angerechnet. Welche Anrechnung im konkreten Fall sachgerecht ist, hängt von den jeweiligen Verhältnissen ab.
Was gehört zur Wohnfläche – und was nicht?
Zur Wohnfläche gehören grundsätzlich die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Nicht zur Wohnfläche zählen nach der WoFlV beispielsweise Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Boden- und Trockenräume, Heizungsräume, Garagen sowie Geschäftsräume. Auch die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit einer Nutzung kann für die Einordnung relevant sein.
Flächenermittlung ist mehr als Länge × Breite.
Je nach Berechnungsgrundlage sind beispielsweise lichte Höhen, Dachschrägen, Balkone, Terrassen, Treppen, Nischen oder Bauteile unterschiedlich zu berücksichtigen. Deshalb wird im Ergebnis immer angegeben, nach welcher Grundlage die Fläche ermittelt wurde.
Plausibilisierung vorhandener Wohn- und Nutzflächen
Bei größeren Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern oder umfangreichen Immobilienbeständen kann es sinnvoll sein, vorhandene Flächenberechnungen und Bestandsunterlagen gezielt auf Plausibilität zu prüfen, statt sämtliche Einheiten vollständig neu aufzumessen.
Insbesondere im Zusammenhang mit Finanzierungen oder Anschlussfinanzierungen kann der Prüfungsumfang mit dem Auftraggeber und – soweit erforderlich – mit dem finanzierenden Institut abgestimmt werden. Je nach Aufgabenstellung können beispielsweise ausgewählte, repräsentative Wohnungen, Gewerbeeinheiten oder Geschosse vor Ort aufgenommen und mit vorhandenen Grundrissen und Flächenangaben abgeglichen werden.
Plausibilisierung ist keine vollständige Neuermittlung.
Welche Einheiten geprüft werden, welche Unterlagen zugrunde liegen und welche Aussage mit der Prüfung getroffen werden kann, wird vorab festgelegt und in der Ausarbeitung transparent dokumentiert. Für solche individuellen Prüfaufträge wird das Honorar nach dem konkreten Leistungsumfang angeboten.
Flächenangaben bei Finanzierung und Vermietung
Nachvollziehbare Flächenangaben können für Immobilienbewertungen, Finanzierungen und Anschlussfinanzierungen ebenso relevant sein wie für Mietverhältnisse. Welche Nachweise ein Kreditinstitut im konkreten Fall benötigt, hängt von Institut, Objekt und Aufgabenstellung ab.
Auch im Mietrecht können Flächenabweichungen wirtschaftliche Folgen haben. Bei Wohnraummietverträgen kann eine tatsächliche Wohnfläche, die mehr als 10 % unter der vereinbarten Fläche liegt, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel darstellen. Die 10-%-Grenze ist jedoch keine allgemeine Messtoleranz für Wohnflächen; die Bedeutung einer Abweichung hängt vom jeweiligen Verwendungs- und Vertragszweck ab.
Übersichtsgrundrisse zur Flächenberechnung
Auf Wunsch können aus dem Aufmaß vereinfachte Übersichtsgrundrisse erstellt werden. Sie zeigen Raumaufteilung, wesentliche Maße und die für die Flächenermittlung benötigten Informationen.
Keine Architektur- oder Ausführungsplanung.
Die Übersichtsgrundrisse dienen der Dokumentation des Aufmaßes und der Flächenberechnung. Sie sind keine Bestands-, Genehmigungs- oder Ausführungspläne und bilden beispielsweise Wandstärken, Fenster und Türen nicht mit dem Detaillierungsgrad einer Architekturplanung ab.
Was kostet eine Wohn- und Nutzflächenermittlung?
Flächenermittlung
ab 799 € inkl. MwSt.
Bis 150 m²: 799 € · bis 200 m²: 999 € · bis 250 m²: 1.199 € · bis 300 m²: 1.399 €. Je weitere angefangene 50 m² erhöht sich der Preis um 200 €.
Dachschrägen und komplexe Aufmaßsituationen
Übliche Dachschrägen, beispielsweise bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus mit normalem Satteldach, sind in den genannten Pauschalpreisen enthalten.
Bei außergewöhnlich komplexen Aufmaßsituationen – beispielsweise komplexen Dachgeschoss- oder Maisonettewohnungen, Krüppelwalmdächern, mehreren wechselnden Dachschrägen, Gauben oder Loggiaeinschnitten – wird aufgrund des deutlich erhöhten Mess- und Berechnungsaufwands ein Zuschlag von 25 % auf den nach der Gesamtfläche ermittelten Pauschalpreis berechnet.
Optionale Übersichtsgrundrisse
Die Übersichtsgrundrisse werden ausschließlich in Verbindung mit der Wohn- und Nutzflächenermittlung angeboten.
Bis 150 m²: 499 € inkl. MwSt. · bis 200 m²: 599 € · bis 250 m²: 699 € · bis 300 m²: 799 €. Je weitere angefangene 50 m² erhöht sich der Preis um 100 €. Übliche Dachschrägen sind auch hier im Preis enthalten. Führt eine außergewöhnlich komplexe Geometrie zu entsprechend erhöhtem Zeichenaufwand, wird der Zuschlag von 25 % auch auf den Preis der Übersichtsgrundrisse berechnet.
Häufige Fragen zur Flächenermittlung
Wie wird die Wohnfläche gemessen?
Die erforderlichen Maße werden beim Ortstermin mit einem Laser-Distanzmesser aufgenommen und anschließend nach der vereinbarten Berechnungsgrundlage ausgewertet.
Was passiert bei Dachschrägen?
Übliche Dachschrägen, etwa bei einem normalen Satteldach, sind im Pauschalpreis enthalten. Nur bei außergewöhnlich komplexen Dach- und Grundrissgeometrien mit deutlich erhöhtem Mess- und Berechnungsaufwand wird ein Zuschlag von 25 % auf den nach der Gesamtfläche ermittelten Pauschalpreis berechnet.
Kann auch eine vorhandene Flächenberechnung nur plausibilisiert werden?
Ja. Gerade bei größeren Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern, Immobilienbeständen oder Finanzierungsfällen kann ein individuell abgestimmter Prüfungsumfang sinnvoll sein. Dabei werden vorhandene Unterlagen und ausgewählte Einheiten oder Geschosse abgeglichen. Eine solche Plausibilisierung ist klar von einer vollständigen Neuermittlung sämtlicher Flächen zu unterscheiden.
Sind Grundrisse im Preis enthalten?
Die tabellarische Flächenaufstellung ist Bestandteil der Flächenermittlung. Vereinfachte Übersichtsgrundrisse können optional zusätzlich beauftragt werden.
Was ist der Unterschied zwischen WoFlV, DIN 277 und gif?
Die Regelwerke bzw. Richtlinien verfolgen unterschiedliche Flächenbegriffe und Anwendungszwecke. Die WoFlV enthält besondere Regeln für Wohnflächen, die DIN 277 gliedert Grundflächen und Rauminhalte eines Bauwerks, und gif-Richtlinien werden insbesondere für Mietflächen in der professionellen Immobilienwirtschaft verwendet. Welche Grundlage für Ihren Auftrag passend ist, wird vorab geklärt.
Sie benötigen verlässliche Wohn- oder Nutzflächen?
Senden Sie uns vorhandene Pläne, die ungefähre Objektgröße und den Verwendungszweck. Danach lässt sich der erforderliche Umfang schnell einordnen.
Regional tätig: Immobilienbewertung in Dresden & Sachsen →