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Standort Berlin · Immobilienbewertung · Verkehrswertermittlung
Immobilienbewertung in Berlin
Berlin ist kein einheitlicher Immobilienmarkt. Zwischen innerstädtischen Quartieren, Gründerzeitbeständen, Neubauprojekten, Einfamilienhausgebieten, Villen- und Landhauslagen sowie Büro-, Gewerbe- und Industrieflächen liegen sehr unterschiedliche Teilmärkte. Als Sachverständiger ordne ich die amtlichen Marktdaten objektspezifisch ein.
Standort Berlin · Marktdaten 2025 · Update 1. Halbjahr 2026 · tätig in Berlin & Brandenburg
Persönliche Immobilienbewertung statt anonymer Plattform.
Der Auftrag bleibt fachlich in einer Hand: vom ersten Gespräch über den Ortstermin und die Marktdatenanalyse bis zur Ausarbeitung und Rückfrage.
Jens Krüger
Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH) · Sachverständiger für Immobilienbewertung
Seit 2005 bin ich in der Immobilienbewertung tätig. Mein bautechnischer und kaufmännischer Hintergrund verbindet die Bewertung des Grundstücksmarktes mit einem praktischen Blick auf Gebäude, Nutzung und wirtschaftliche Zusammenhänge.
PersCert TÜV RheinlandEIPOS Immobilienbewertung Stufe IIüber 700 persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
Qualifikation & beruflicher Werdegang →20+ JahreBewertungspraxis
700+persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
persönlichfachliche Bearbeitung durch Jens Krüger
Berlin: polyzentrische Metropole statt einheitlicher Markt
Berlin ist Bundeshauptstadt, Millionenmetropole und ein räumlich außergewöhnlich differenzierter Immobilienstandort. Für die Wertermittlung ist entscheidend, dass sich der Markt nicht allein entlang der zwölf Bezirke erklären lässt. Innerhalb eines Bezirks können Wohnlage, Bebauungsstruktur, Nutzungsart, bauliche Dichte und Bodenwertniveau erheblich wechseln.
Der Gutachterausschuss wertet deshalb nach Teilmärkten, Wohnlagen, Baujahrsgruppen und – soweit möglich – bis auf Altbezirks- beziehungsweise Ortsteilebene aus. Für Bauland kommen Nutzung und bauliche Ausnutzung hinzu.
Die Wohnlagenzuordnung unterscheidet einfache, mittlere und gute Wohnlagen. Für die Immobilienbewertung ergänzt der Gutachterausschuss die sehr gute Wohnlage. Das Modell berücksichtigt unter anderem Bodenrichtwert, Grünversorgung, Entfernung zu Zentren und öffentlichem Verkehr sowie Umgebungslärm.
Bezirk und Ortsteil sind damit wichtige räumliche Bezugspunkte – sie ersetzen aber weder die konkrete Wohnlage noch die Prüfung des Grundstücks und Gebäudes.
Mehr Transaktionen und höherer Umsatz – aber unterschiedliche Teilmärkte
2025 wurden 22.912 Kauffälle registriert, 10 % mehr als 2024. Der Geldumsatz nahm um 8 % auf rund 16,1 Mrd. € zu.
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Die Gesamtzahlen dürfen nicht als einheitliche Preisentwicklung gelesen werden. Bei bebauten Grundstücken stieg die Zahl der Verkäufe um 11 %, während der Geldumsatz um 3 % zurückging. Aktivität, Geldumsatz und Preisniveau müssen getrennt betrachtet werden.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026 (Marktjahr 2025) und Auswertung 1. Halbjahr 2026; Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0.
1. Halbjahr 2026: weniger Transaktionen, Preise überwiegend stabil
Das Halbjahresupdate vom September 2026 zeigt eine schwächere Transaktionsaktivität, während die Preise bislang deutlich weniger reagieren.
Verkäufe −5 % · Umsatz −7 %
Verkäufe −3 %
Verkäufe −12 % · Umsatz −19 %
Verkäufe −4 % · Umsatz +17 %
Beim Neubau-Wohnungsmarkt sank der formale Durchschnittspreis um 8 %. Der Bericht führt dies wesentlich auf weniger verkaufte Mikroapartments zurück, die mit etwa 10.000 €/m² einen eigenen hochpreisigen Teilmarkt bilden. Ohne diesen Mengeneffekt ergibt sich stattdessen ein Anstieg von rund 2 %. Ein Mittelwert muss verstanden werden, bevor er auf eine konkrete Immobilie übertragen wird.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026 (Marktjahr 2025) und Auswertung 1. Halbjahr 2026; Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0.
Bezirk und Ortsteil sind noch keine Immobilienlage
Die Kaufpreisdaten zeigen, wie groß die Spreizung innerhalb Berlins sein kann. Die folgenden Werte sind keine Rangliste, sondern ein Beleg dafür, dass ein Berliner Durchschnitt nur der Einstieg in die Markteinordnung sein kann.
Ø Wohnfläche 2025 · 8 Verkäufe
Ø Wohnfläche 2025 · 7 Verkäufe
Ø Wohnfläche 2025 · 54 Verkäufe
Ø Wohnfläche 2025 · 169 Verkäufe
Selbst innerhalb eines Ortsteils können Wohnlage, Grundstück, Baujahr, Gebäudeart und Zustand zu erheblichen Abweichungen führen.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026 (Marktjahr 2025) und Auswertung 1. Halbjahr 2026; Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0.
Berlins größter Teilmarkt – und besonders stark lageabhängig
2025 wurden 16.386 Eigentumswohnungen verkauft, 11 % mehr als im Vorjahr. Der Geldumsatz stieg um 15 % auf rund 6,54 Mrd. €. Der berlinweite mittlere Kaufpreis lag bei 5.511 €/m² Wohnfläche (+5 %). Bei neu errichteten Wohnanlagen wurden im Mittel 8.108 €/m² erreicht.
Berlinweiter Mittelwert 2025
Mittelwert 2025
Ø 2025 · 779 Verkäufe
Ø 2025 · 456 Verkäufe
Prenzlauer Berg lag bei 6.300 €/m², Grunewald 6.111 €/m², Friedrichshain 5.887 €/m², Kreuzberg 5.647 €/m², Charlottenburg 5.201 €/m², Zehlendorf 4.768 €/m² und Neukölln 4.425 €/m². Für eine konkrete Wohnung sind Gebäudealter und -zustand, Wohnlage, Größe, Geschoss, Ausstattung, Gemeinschaftseigentum und rechtliche Gegebenheiten gemeinsam zu würdigen.
Der höchste genannte Wohnungskauf lag bei rund 6,5 Mio. € beziehungsweise 22.350 €/m² in Mitte – ein Spitzenfall, kein Maßstab für den Ortsteil.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026 (Marktjahr 2025) und Auswertung 1. Halbjahr 2026; Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0.
Baujahr, Wohnlage und Gebäudetyp verändern das Preisniveau
2025 wurden 2.647 Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke veräußert (+7 %). Der berlinweite Mittelwert – ohne Villen und Landhäuser – lag bei rund 3.830 €/m² wertrelevanter Geschossfläche (wGF) und damit nahezu auf Vorjahresniveau.
Bei freistehenden Häusern lag der durchschnittliche Gesamtkaufpreis bei rund 670.000 €. Typische Spannen: 400.000–850.000 € für Baujahre vor 1949, 430.000–700.000 € für 1949–1989 und 590.000–930.000 € für Baujahre ab 1990.
Bei freistehenden Häusern der Baujahre 1920–1948 lag der Mittelwert in einfacher/mittlerer Wohnlage bei 3.175 €/m² wGF und in guter/sehr guter Wohnlage bei 4.583 €/m². Wohnlage und Baujahr müssen gemeinsam betrachtet werden.
Wichtig: wGF ist nicht Wohnfläche. Der durchschnittliche Umrechnungsfaktor Wohn-/Nutzfläche zu wGF liegt bei Ein-/Zweifamilienhäusern näherungsweise bei 81/100.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026 (Marktjahr 2025) und Auswertung 1. Halbjahr 2026; Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0.
Quadratmeterpreis und Ertragsfaktor erzählen nicht dieselbe Geschichte
2025 wurden 415 reine Mietwohnhäuser und 419 Wohn-/Geschäftshäuser verkauft.
Ø 2025 · Faktor 22,6
2025
Ø 2025 · Faktor 21,9
2025
Bei Mietwohnhäusern stieg der Quadratmeterpreis von 1.915 auf 2.035 €/m² wGF, während das Vielfache der Jahresnettokaltmiete von 23,5 auf 22,6 zurückging. Bei Wohn-/Geschäftshäusern sank der Quadratmeterpreis von 1.855 auf 1.775 €/m², während der Faktor mit 21,9 gegenüber 21,7 nahezu stabil blieb.
Ein Ertragsfaktor darf nicht isoliert angewendet werden. Miete, Objektgröße, gewerblicher Anteil, Baualter, Restnutzungsdauer, Bodenwert, Bewirtschaftungskosten und die Zusammensetzung der Verkäufe beeinflussen die Markteinordnung. Im H1/2026 lag das Preisniveau reiner Mietwohnhäuser 4 % niedriger, bei Wohn-/Geschäftshäusern mit rund +1 % stabil.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026 (Marktjahr 2025) und Auswertung 1. Halbjahr 2026; Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0.
Lage, Nutzung und bauliche Ausnutzung bestimmen das Bodenwertniveau
Ein pauschaler „Bodenpreis Berlin“ wäre fachlich unbrauchbar. Der Gutachterausschuss unterscheidet Einfamilienhausgebiete in offener Bauweise, geschlossene Wohnbebauung mit unterschiedlichen GFZ-Spannen sowie Büro- und Gewerbenutzungen.
sehr gute Lage · BRW 01.01.2026
sehr gute Lage
sehr gute Lage
sehr gute Lage
Zum 01.01.2026 wurden die Bodenrichtwerte für individuelles Wohnen berlinweit um 5 % abgesenkt; für Geschosswohnungsbau blieben sie unverändert. Bei Bürobauland in Nebenlagen und renditeorientierten Gewerbelagen wurden lageabhängig Abschläge von 10 bis 25 % vorgenommen.
Bei dichter geschlossener Wohnbebauung mit GFZ 2,0–4,5 reicht das Bodenrichtwertniveau in guter Wohnlage in Mitte bis 12.000 €/m². Nicht nur die Lage, sondern auch die bauliche Ausnutzung verändert das Bodenwertniveau fundamental.
Bodenrichtwert und Bodenwert – was ist der Unterschied? →
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026 (Marktjahr 2025) und Auswertung 1. Halbjahr 2026; Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0.
Auch der gewerbliche Berliner Markt zerfällt in unterschiedliche Segmente
2025 wurden 100 Büro- und Geschäftsimmobilien verkauft, 20 % mehr als 2024. Der Geldumsatz stieg ebenfalls um 20 % auf rund 1,47 Mrd. €. Der Bericht trennt City und übriges Stadtgebiet und zeigt erhebliche Unterschiede.
Ø 2025 · 8 Verkäufe
Ø 2025 · 3 Verkäufe
2025 · +26 %
2025 · −37 %
Bei Altbauten bis 1919 lag der City-Mittelwert bei 8.458 €/m² wGF – allerdings auf Basis von nur zehn Verkäufen. Die Fallzahl gehört deshalb unmittelbar zur Kennzahl. Bei Einzelhandelsobjekten verzichtet der Gutachterausschuss wegen geringer Fallzahlen und sehr unterschiedlicher Nutzungen ausdrücklich auf eine Preisangabe.
Bei Gewerbebauland wurden Bürostandorte überwiegend nach unten angepasst. Besonders außerhalb des S-Bahn-Rings beeinträchtigen schwächere Vermietungsmärkte, hohe Baukosten und restriktivere Finanzierung die Marktfähigkeit. Die Bodenrichtwertkorrekturen reichen lageabhängig bis 25 %. Einfaches Gewerbe und nachgefragte Handelsstandorte zeigen dagegen ein anderes Bild.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026 (Marktjahr 2025) und Auswertung 1. Halbjahr 2026; Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0.
Bezugsgröße, Fallzahl und Modell gehören zur Kennzahl
Berlin verfügt über eine außergewöhnlich umfangreiche amtliche Datengrundlage. Gerade deshalb besteht die fachliche Aufgabe nicht darin, möglichst viele Zahlen zu übernehmen, sondern die für das konkrete Objekt passenden Daten auszuwählen.
Wohnfläche und wertrelevante Geschossfläche dürfen nicht verwechselt werden. Mittelwerte können durch die Zusammensetzung der Kauffälle beeinflusst sein. Kleine Fallzahlen begrenzen die Aussagekraft. Bodenrichtwerte müssen zur konkreten Zone, Nutzung und baulichen Ausnutzung passen. Ertragsfaktoren sind nur im jeweiligen Modellzusammenhang sinnvoll.
Die auf dieser Seite dargestellten Werte dienen deshalb der Marktorientierung. Eine Verkehrswertermittlung beginnt dort, wo Teilmarkt, Lage, Grundstück, Gebäude, Nutzung, rechtliche Verhältnisse und geeignete Marktdaten zusammengeführt werden.
Verkehrswertgutachten → Kurzbewertung → Marktwertindikation → Gewerbe & Industrie →
Villen, Landhäuser und Townhäuser brauchen eine eigene Einordnung
Villen- und Landhäuser bilden einen eigenständigen Teilmarkt. 2025 prägten unter anderem Kladow, Grunewald, Westend, Wilmersdorf, Biesdorf, Pankow und Mahlsdorf diesen Markt. Lage, Grundstücks- und Gebäudegröße, Ausstattung und Zustand erklären die große Streuung.
Ø 2025 · 3 Verkäufe
Ø 2025 · 8 Verkäufe
Ø 2025 · 6 Verkäufe
Dahlem
Die kleinen Fallzahlen machen deutlich, dass dies keine automatischen Vergleichspreise sind. Townhäuser werden ebenfalls separat geführt: zehn Weiterverkäufe in Mitte, Friedrichshain und Prenzlauer Berg, durchschnittlich rund 2,82 Mio. €, typische Spanne 960.000–7,1 Mio. € und 8.502 €/m² wGF.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026 (Marktjahr 2025) und Auswertung 1. Halbjahr 2026; Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0.
Amtliche Marktdaten 2025 mit aktuellem Halbjahres-Update
Fachliche Hauptgrundlage ist der Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin. Er wertet das Marktjahr 2025 aus. Ergänzend wird die im September 2026 veröffentlichte Auswertung zum 1. Halbjahr 2026 verwendet.
Die Bezugszeiträume werden nicht vermischt: 2025 bildet die vollständige Jahresbasis; das 1. Halbjahr 2026 dient ausschließlich als aktuelles Marktupdate. Wo kleine Fallzahlen oder besondere Stichprobeneffekte die Aussagekraft begrenzen, wird dies ausdrücklich kenntlich gemacht.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026 (Marktjahr 2025) und Auswertung 1. Halbjahr 2026; Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0.
Berlin ist der Standort – Brandenburg das regionale Tätigkeitsgebiet
Vom Standort Berlin aus übernehme ich Bewertungsaufträge in Berlin, Potsdam und im gesamten Land Brandenburg. Die einzelnen Landkreise und kreisfreien Städte bilden dabei eigenständige Immobilienmärkte.
Zum Tätigkeitsgebiet gehören unter anderem Potsdam, Potsdam-Mittelmark, Teltow-Fläming, Oberhavel, Barnim, Havelland, Dahme-Spreewald, Oder-Spree, Märkisch-Oderland, Brandenburg an der Havel und Frankfurt (Oder).
Regionale Immobilienmärkte in Brandenburg
Die Immobilienmärkte in Brandenburg unterscheiden sich deutlich. Die Marktseiten werden deshalb nach den jeweils zuständigen Gutachterausschüssen und ihren regionalen Daten getrennt behandelt.
Immobilienmarkt Potsdam →Immobilienmarkt Potsdam-Mittelmark →Immobilienmarkt Teltow-Fläming →Immobilienmarkt Oberhavel →Immobilienmarkt Barnim →Immobilienmarkt Havelland →Immobilienmarkt Dahme-Spreewald →Immobilienmarkt Oder-Spree →Immobilienmarkt Märkisch-Oderland →Immobilienmarkt Brandenburg an der Havel →Immobilienmarkt Frankfurt (Oder) →
Immobilienbewertung in Berlin und Brandenburg
Verkehrswertgutachten
Ausführliche Bewertung mit vertiefter Prüfung und nachvollziehbarer Herleitung des Verkehrswertes.
Zur Leistung →Kurzbewertung
Sachverständige Wertermittlung mit Ortstermin und bewusst reduziertem Prüfungs- und Dokumentationsumfang.
Zur Leistung →Marktwertindikation
Überschlägige Schreibtischbewertung für eine erste Orientierung auf Grundlage vorhandener Unterlagen und Marktdaten.
Zur Leistung →Kaufberatung
Persönliche Besichtigung und sachverständige Einordnung vor einer Kaufentscheidung.
Zur Leistung →Flächenermittlung
Wohn-, Nutz- und Mietflächen: Aufmaß, Berechnung oder Plausibilisierung – bei Bedarf mit Übersichtsgrundrissen.
Zur Leistung →Mehrfamilienhaus, Gewerbe & Industrie
Individuelle Bewertung von Ertrags-, Gewerbe-, Produktions- und Industrieimmobilien sowie komplexeren Betriebsstandorten.
Zum Objektbereich →Unterschiedliche Auftraggeber – unterschiedliche Bewertungsanlässe
Privatkunden benötigen Immobilienbewertungen beispielsweise bei Kauf oder Verkauf, Erbschaft, Trennung, Vermögensfragen oder zur allgemeinen Orientierung. Kanzleien, Unternehmen & Institutionen benötigen belastbare Immobilienwerte unter anderem für unternehmerische, rechtliche, finanzierungsbezogene oder steuerliche Fragestellungen.
Immobilienbewertung für Kanzleien, Unternehmen und Institutionen →
Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktdaten in Brandenburg
Die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse führen Kaufpreissammlungen, ermitteln Bodenrichtwerte und leiten weitere für die Wertermittlung erforderliche Daten ab.
Ein Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert eines konkreten Grundstücks. Er bezieht sich auf ein modellhaftes Bodenrichtwertgrundstück innerhalb einer Zone. Abweichende Grundstücksmerkmale und die konkrete Marktsituation sind bei der Bewertung zu prüfen.
Häufige Fragen
Bewerten Sie Immobilien im gesamten Land Brandenburg?
Ja. Vom Standort Berlin aus übernehme ich Bewertungsaufträge in Potsdam sowie in den Landkreisen und kreisfreien Städten Brandenburgs.
Ist der Bodenrichtwert bereits der Wert meines Grundstücks?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für ein modellhaftes Grundstück innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Das konkrete Grundstück kann davon abweichen.
Bewerten Sie auch Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien?
Ja. Zum Bewertungsspektrum gehören neben Wohnimmobilien auch Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbe-, Produktions- und Industrieimmobilien.
Welche Bewertung ist für meinen Fall die richtige?
Das hängt von Bewertungsanlass, Objektart und benötigter Aussagetiefe ab. Die Leistungsübersicht stellt die Bewertungsformen gegenüber.
Direkter Kontakt
JK-Wertermittlung Berlin
Kolonnenstraße 8
10827 Berlin
Tel.: 030 22 02 73 35
info@jk-wertermittlung.de
Zum Bewertungsspektrum gehören Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien, Industrie- und Spezialimmobilien sowie unbebaute Grundstücke.