Verkehrswertgutachten
ab 2.599 €
Ausführliches Wertgutachten mit vertiefter Prüfung, Recherche und nachvollziehbarer Herleitung des Verkehrswerts – für Gericht, Finanzamt, Erbauseinandersetzung oder Zugewinnausgleich.
Sachverständiger für Immobilienbewertung · Landkreis Rostock · Standort Berlin
Immobiliengutachter für den Landkreis Rostock – von Kühlungsborn bis Teterow
In Kühlungsborn hängt der Wohnungspreis auch am Bebauungsplan.
Weiterverkaufte Wohnungen mit zulässiger Ferienwohnnutzung erzielten dort 2025 im Mittel 5.678 €/m², Wohnungen mit Dauerwohnnutzung 4.279 €/m² – im selben Ort, allerdings bei deutlich kleineren Ferienwohnungen. Für ein Gutachten heißt das: Erst die zulässige Nutzung und die Wohnungsgröße klären, dann vergleichen.
Jens Krüger · Sprechen wir darüber: 030 220 273 35
Verkehrswertgutachten, Kurzbewertungen und Kaufberatung für Häuser, Eigentums- und Ferienwohnungen, Mehrfamilienhäuser und Grundstücke im Landkreis Rostock – persönlich bearbeitet von Jens Krüger, Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH), mit über 20 Jahren Bewertungspraxis und mehr als 700 Bewertungsaufträgen.
Der Gutachterausschuss teilt den Kreis in 13 Bodenrichtwertregionen. Im ländlichen Raum Süd hat sich das Wohnbauland seit 2020 im Index mehr als verdoppelt, in den Ostseebädern stieg es nur leicht.
Persönlich bearbeitet · unabhängig · Festpreise ab 499 € – An- und Abfahrt inklusive
Standort Berlin: Kolonnenstraße 8, 10827 Berlin
Inhalt dieser Seite
Immobilienbewertung im Landkreis Rostock – welche Leistung passt zu Ihrem Anlass?
Kurzbewertung
ab 1.299 €
Sachverständige Bewertung mit Ortstermin und bewusst reduziertem Prüfungs- und Dokumentationsumfang, wenn eine belastbare Wertaussage ohne volles Gutachten genügt.
Marktwertindikation
ab 599 €
Überschlägige Schreibtischbewertung ohne Ortstermin für eine erste Orientierung, etwa vor Gesprächen in der Familie oder mit der Bank.
Hauskaufberatung
ab 499 €
Besichtigung vor der Kaufentscheidung: erkennbarer Zustand, Investitionsbedarf und Einordnung des Angebotspreises.
Wohn- & Nutzflächenberechnung
ab 799 €
Aufmaß und Berechnung von Wohn-, Nutz- und Mietflächen, bei Bedarf als Grundlage für Kauf, Vermietung oder Bewertung.
Restnutzungsdauergutachten
individuelles Angebot
Sachverständige Herleitung der tatsächlichen Restnutzungsdauer eines Gebäudes mit Ortstermin, zum Beispiel als Nachweis für die Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Über die steuerliche Anerkennung entscheidet das Finanzamt.
Mehrfamilienhaus, Gewerbe & Industrie
individuelles Angebot
Ertrags-, Gewerbe-, Produktions- und Industrieimmobilien – individuell kalkuliert nach Objekt, Unterlagenlage und Zweck. Mehrfamilienhäuser → Gewerbe & Industrie →
Landkreis Rostock 2025: Küste, Stadtrand und ländlicher Süden folgen eigenen Regeln
Der Landkreis umschließt die Hansestadt Rostock und reicht von der Ostseeküste bis in die Mecklenburgische Schweiz. Der Gutachterausschuss wertet deshalb fast alles nach Regionen aus. Drei Befunde zeigen, warum ein Kreisdurchschnitt hier wenig aussagt.
69 Verkäufe, Ø 51,9 m²; Dauerwohnungen im Ort: 4.279 €/m² bei Ø 75,3 m².
123 Verkäufe; Häuser von 1950 bis 1990: 1.795 €/m² Wohnfläche.
645 Kauffälle; Küste und Bad Doberan 1,06, ländlicher Süden 0,92.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Rostock, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025), S. 38, 43 und 57.
Bewertung im Landkreis Rostock: zuerst die Region, dann das Modell
Ob Ferienwohnung in Rerik, Einfamilienhaus in Kritzmow oder Hofstelle bei Laage: Der Gutachterausschuss leitet seine Kennzahlen für Bodenrichtwertregionen ab. Ich ordne Ihre Immobilie der passenden Region und dem passenden Modell zu und begründe im Gutachten, warum ich welche Kennzahl verwende.
Jens Krüger
Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH) · Sachverständiger für Immobilienbewertung
Seit 2005 in der Immobilienbewertung tätig. Bautechnischer und kaufmännischer Hintergrund: Grundstücksmarkt, Gebäude, Nutzung und wirtschaftliche Zusammenhänge werden gemeinsam bewertet.
Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (TÜV-Akademie Rheinland, Abschlussprüfung PersCert TÜV 2005)Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOS, Stufe II, 2019)über 700 persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
Qualifikation & beruflicher Werdegang →Ein Markt der bebauten Grundstücke, Wohnungen fast nur an der Küste
Dem Gutachterausschuss lagen 2025 insgesamt 2.543 Erwerbsvorgänge vor, rund 5,3 % mehr als im Vorjahr, mit einem Geldumsatz von 631,7 Mio. €. Nach Zerlegung in Teilmärkte ergaben sich 2.608 Kauffälle.
Bebaute Grundstücke machen fast die Hälfte aller Kauffälle aus. Wohnungseigentum hat nach dem Bericht vor allem im Küstenbereich Bedeutung, im übrigen Kreis eher untergeordnet. 320 Kauffälle – rund 12 % – ordnete der Gutachterausschuss dem ungewöhnlichen Geschäftsverkehr zu; sie fließen nicht in Preisauswertungen ein.
Für Eigentümer heißt das: Im Binnenland stützen sich Wohnungsbewertungen oft auf wenige Vergleichsfälle je Ort. Das prüfe ich vor jeder Aussage zur Datenlage.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Rostock, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025), S. 11 und 14–16; Bevölkerung 218.518 laut S. 11.
Wohnbauland: Am stärksten gestiegen ist es dort, wo es am billigsten war
Für Wohnbauland bildet der Gutachterausschuss 13 Bodenrichtwertregionen und leitet für jede eine Indexreihe ab (Basis 2020 = 100, Stichtag jeweils 30. Juni). Der durchschnittliche Bodenpreis für Wohnbauflächen lag 2025 kreisweit bei 199 €/m².
Die Ostseebäder hatten 2020 bereits das höchste Niveau und liegen 2025 im Index nur bei 108. Das Rostocker Umland hat sich dagegen fast verdoppelt, der ländliche Raum Süd liegt bei 247 – von einem sehr niedrigen Ausgangswert. Der Bericht weist selbst darauf hin, dass sich die Entwicklung einzelner Bodenrichtwertzonen von den Indexreihen unterscheiden kann.
Für ein Gutachten verwende ich deshalb den Bodenrichtwert der konkreten Zone und passe ihn bei abweichender Grundstücksgröße an. Der Gutachterausschuss hat dafür Umrechnungskoeffizienten aus 2.262 Kauffällen abgeleitet: Ein 1.000 m² großes Grundstück in einer Zone mit 600 m² Richtwertgrundstück erhält zum Beispiel den Faktor 0,89. Die Ableitung beruht auf Kauffällen 2015–2020 und ist nach dem Bericht „mit Umsicht“ anzuwenden.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Rostock, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025), S. 21–23 (Tab. 2, Abb. 11–16) und S. 65–66 (Tab. 29).
Häuser: der Preisbruch liegt beim Baujahr 1990
Der Gutachterausschuss stellt ausdrücklich einen preislichen Bruch zwischen Häusern vor und ab 1990 fest: Auch modernisierte ältere Häuser erreichen nicht das Niveau jüngerer Gebäude.
Am breitesten streuen die älteren Häuser auf dem Land: Freistehende Häuser vor 1950 im ländlichen Bereich Süd kosteten im Mittel 1.197 €/m² (45 Fälle), die Einzelwerte reichen von 280 bis 3.387 €/m². Ein Mittelwert ist hier kaum mehr als ein Rahmen. Entscheidend sind Zustand, Grundstücksgröße – in dieser Gruppe im Mittel 2.889 m² – und Nebengebäude.
Mehrere Regionengruppen haben weniger als zehn Fälle. Solche Werte nenne ich im Gutachten nur als Plausibilitätskontrolle, nicht als Vergleichswert.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Rostock, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025), S. 37–40 (Tab. 7 und 8).
Sachwert: an der Küste mit Aufschlag, im Süden mit Abschlag
Ein- und Zweifamilienhäuser bewerte ich in der Regel im Sachwertverfahren. Der vorläufige Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert, dem Gebäudesachwert nach Normalherstellungskosten mit Alterswertminderung und den Außenanlagen zusammen; der Sachwertfaktor passt ihn an den Markt an.
Das Modell des Gutachterausschusses: NHK 2010, Gesamtnutzungsdauer nach ImmoWertV, lineare Alterswertminderung, Außenanlagen pauschal 4 %, Bodenwert aus dem angepassten Bodenrichtwert, nur schadensfreie Objekte, vorläufige Sachwerte von 80.000 bis 700.000 €. Ausgewertet wurden 645 Kauffälle der Jahre 2023 bis 2025.
Wie stark der Faktor vom Sachwert abhängt, zeigt die Küstengruppe: Bei 150.000 € liegt er bei 1,55, bei 630.000 € nur noch bei 0,84. Im Süden fällt er von 0,96 auf 0,81. Ein Gutachten muss deshalb die Zeile treffen, die zum eigenen vorläufigen Sachwert passt – und dieser muss nach demselben Modell gerechnet sein wie beim Gutachterausschuss.
Kreisweit liegt der mittlere Faktor bei 0,96 (645 Fälle). In der Gruppe Ostseebäder/Bad Doberan sind es 1,06, im Süden 0,92.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Rostock, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025), S. 41–44 (Tab. 9–12).
Wohnungen: Ferienwohnnutzung, Dauerwohnen und große Ortsunterschiede
2025 wurden 495 Wohnungs- und Teileigentumseinheiten für 125,9 Mio. € verkauft, rund 23 % mehr Umsatz als im Vorjahr; davon 85 Erstverkäufe und 384 Weiterverkäufe. Weiterverkaufte Wohnungen kosteten im Durchschnitt 3.794 €/m², 11 % mehr als 2024. Erstverkäufe lagen bei 4.476 €/m², nach 5.450 €/m² im Vorjahr.
Der Gutachterausschuss unterscheidet nach der zulässigen Nutzung laut Bebauungsplan. In Kühlungsborn liegt der Mittelwert der Ferienwohnungen rund 1.400 €/m² über dem der Dauerwohnungen – die Gruppen unterscheiden sich aber auch in der Größe, und die Spanne der Ferienwohnungen reicht von 2.295 bis 11.460 €/m². Die Differenz ist also kein „Ferienwohnungszuschlag“, den man übertragen könnte. Im Gutachten prüfe ich zuerst, welche Nutzung baurechtlich zulässig ist, und vergleiche dann mit Wohnungen derselben Nutzung, Größe und Lage.
Im Binnenland liegen Dauerwohnungen in Güstrow bei 1.663 €/m², in Bützow bei 1.228 €/m², in Teterow (nur 5 Fälle) bei 1.034 €/m². Neubauwohnungen mit Dauerwohnnutzung kosteten in Kühlungsborn 5.734 €/m² (21 Fälle), in Bad Doberan 4.051 €/m² (28).
Stellplätze werden gesondert bewertet: Bei einem Wohnflächenpreis von 4.000 €/m² weist der Bericht für einen Außenstellplatz 8.500 €, für einen Tiefgaragenplatz 20.400 € aus (Auswertung 2022–2025).
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Rostock, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025), S. 53–60 (Abb. 39–44, Tab. 20–22 und 24).
Ertragsobjekte: Liegenschaftszins von 1,9 % an der Küste bis 5,2 % im Süden
Der Gutachterausschuss hat die Liegenschaftszinssätze für vermietete Objekte aus Verkäufen der Jahre 2023 bis 2025 abgeleitet. Objekte mit weniger als 20 Jahren Restnutzungsdauer wurden aus der Ermittlung ausgeschlossen.
Die Stichprobe der vermieteten Eigentumswohnungen ergibt in den Ostseebädern mit Umfeld 9,30 €/m² und im Rostocker Umland 9,08 €/m² monatliche Nettokaltmiete. Bei Mehrfamilienhäusern im ländlichen Raum und den Zentren im Süden liegt das Stichprobenmittel bei 4,67 €/m² im Monat. Für die Ertragsbewertung sind Lage und Objektart gemeinsam zu berücksichtigen. Für Mehrfamilienhäuser nennt der Bericht außerdem Rohertragsfaktoren 2023–2025: kreisweit 14,5 (89 Fälle), in Güstrow 14,2 (43), im ländlichen Süden 10,1 (16), in Bad Doberan 22,0 (nur 6 Fälle). Der mittlere Gebäudefaktor lag 2024–2025 bei 1.091 €/m² Wohn- und Nutzfläche, in Güstrow bei 1.029 €/m².
Für Wochenend- und Ferienhäuser ergeben die Verkäufe von 2024 und 2025 im Mittel 3.547 €/m² in den Ostseebädern und ihrem Umfeld (12 Fälle) und 1.853 €/m² im ländlichen Süden (31 Fälle). Kreisweit waren es 2.474 €/m² aus 65 Fällen. Der Bericht bereinigt die Kaufpreise um mitverkauftes Inventar. Ob ein Haus in einem Wochenendhausgebiet dauerhaft bewohnt werden darf, kläre ich vor der Bewertung.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Rostock, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025), S. 45–52 (Tab. 14–18); 130 Mehrfamilienhausverkäufe mit 45 Mio. € Umsatz laut S. 45.
Was das für Ihr Gutachten bedeutet
Der Landkreis Rostock gehört zu den Kreisen mit einer besonders feinen amtlichen Auswertung. Das hilft – aber nur, wenn die Kennzahl zum Objekt passt.
Für Häuser wähle ich den Sachwertfaktor nach Region, Bauweise, Bodenrichtwertspanne und Höhe des vorläufigen Sachwerts. Für Wohnungen an der Küste kläre ich die zulässige Nutzung, Stellplätze und mitverkauftes Inventar, weil der Gutachterausschuss diese Anteile aus seinen Wohnungspreisen herausrechnet. Für Mehrfamilienhäuser in Güstrow oder Teterow stütze ich mich auf Liegenschaftszins und Rohertragsfaktor der Region, prüfe aber die tatsächliche Miete und den Leerstand.
Wo eine Gruppe weniger als zehn Kauffälle hat – etwa vermietete Wohnungen an der Küste oder Mehrfamilienhäuser in Bad Doberan – sage ich das im Gutachten ausdrücklich und sichere den Wert mit einem zweiten Verfahren ab.
Bewertung anfragen → oder direkt anrufen: 030 22 02 73 35
So läuft eine Bewertung im Landkreis Rostock ab
1. Gespräch und Festpreis
Wir klären Anlass, Objekt und Stichtag. Sie erhalten ein schriftliches Festpreisangebot; An- und Abfahrt sind enthalten.
2. Unterlagen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne; bei Wohnungen Teilungserklärung, Bebauungsplan-Auszug zur zulässigen Nutzung und Protokolle; bei Vermietung Mietaufstellung.
3. Besichtigung
Ich besichtige Haus, Wohnung oder Ferienhaus selbst und erfasse Zustand, Modernisierungen, Nebengebäude und Lagebesonderheiten wie Wasser- oder Strandnähe.
4. Gutachten und Erläuterung
Ich erstelle das Gutachten selbst und erläutere, welche amtlichen Daten ich verwendet habe und wo ihre Aussagegrenzen liegen.
Wofür benötigen Sie den Immobilienwert?
Erbschaft & ErbengemeinschaftNachlass, Auszahlung von Miterben, Pflichtteil oder geplanter Verkauf.Trennung, Scheidung & ZugewinnImmobilienwerte zu den maßgeblichen Stichtagen nachvollziehbar ermittelt.Schenkung & ÜbertragungWert bei vorweggenommener Erbfolge, auch mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht.TeilungsversteigerungEigenes Gutachten als Verhandlungsgrundlage oder Prüfung des Verkehrswerts.Vorhandenes Gutachten prüfenPlausibilitätsprüfung, Stellungnahme oder Gegengutachten bei Zweifeln.HauskaufErkennbarer Zustand und Investitionsbedarf vor der Entscheidung.Verkauf & VermögensübersichtUnabhängige Einordnung als Grundlage für Preisvorstellung und Planung.
Welche Immobilie soll bewertet werden?
Ein- & ZweifamilienhausEigentumswohnungGrundstückMehrfamilienhausWohn- & GeschäftshausGewerbeimmobilieIndustrie- & Spezialimmobilie
Für Kanzleien, Berufsbetreuer, Nachlasspfleger und Unternehmen gibt es eigene Abläufe: Bewertungen für professionelle Auftraggeber. Belastungen wie Nießbrauch und Wohnungsrecht oder ein Erbbaurecht werden je nach Bewertungszweck berücksichtigt.
Amtliche Quellen und Aussagegrenzen
Alle Kennzahlen stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Rostock (Berichtszeitraum 2025). Die Tabellen weisen Mittel- bzw. Durchschnittswerte aus. Mehrjährige Auswertungen (Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze) umfassen 2023–2025; die regionalen Wohnflächenpreise 2024–2025. Gruppen mit weniger als zehn Fällen sind auf dieser Seite gekennzeichnet.
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Rostock: Grundstücksmarktbericht 2026 – Berichtszeitraum 01.01.–31.12.2025, Redaktionsschluss 06.01.2026. Urheberrechtlich geschützt; hier nur einzelne Zahlen mit Fundstelle in eigenem Text
Immobiliengutachter für den ganzen Landkreis Rostock
Ich bewerte Immobilien in allen Städten und Ämtern des Landkreises – an der Küste, im Rostocker Umland, in Güstrow, Bützow und Teterow und im ländlichen Süden bis zur Mecklenburgischen Schweiz.
Die Hansestadt Rostock hat einen eigenen Gutachterausschuss und eine eigene Seite: Immobilienbewertung Rostock.
Häufige Fragen
Was kostet ein Gutachten im Landkreis Rostock?
Es gelten die einheitlichen Festpreise: Verkehrswertgutachten ab 2.599 €, Kurzbewertung ab 1.299 €, Marktwertindikation ab 599 € – jeweils inklusive Mehrwertsteuer für übliche Objekte. An- und Abfahrt sind enthalten; regionale Zuschläge gibt es nicht.
Ist eine Ferienwohnung mehr wert als eine normale Wohnung?
Nicht automatisch. In Kühlungsborn lag der Mittelwert weiterverkaufter Ferienwohnungen 2025 bei 5.678 €/m², der von Dauerwohnungen bei 4.279 €/m² – die Ferienwohnungen waren im Mittel aber deutlich kleiner. Entscheidend ist, welche Nutzung der Bebauungsplan zulässt und wie die Wohnung im Vergleich dasteht.
Warum liegt der Sachwertfaktor im Süden unter 1?
Weil Käufer dort im Mittel weniger zahlen, als Bodenwert plus Gebäudesachwert ergeben. Der Gutachterausschuss weist für den ländlichen Süden bei 330.000 € vorläufigem Sachwert 0,88 aus. Ich verwende den Faktor, der zu Region und Sachwerthöhe Ihres Hauses passt.
Ist der Bodenrichtwert der Wert meines Grundstücks?
Nein. Er gilt für ein typisches Grundstück der Zone. Abweichende Größe, Zuschnitt oder Wasserlage werden angepasst – für die Größe stellt der Gutachterausschuss eigene Umrechnungskoeffizienten bereit.
Wer besichtigt meine Immobilie?
Ich selbst. Ich besichtige, werte aus, schreibe das Gutachten und erläutere es Ihnen.
Nachbarmärkte mit eigenen Seiten
Für angrenzende Städte und Kreise gibt es eigene Seiten mit den Daten des jeweils zuständigen Gutachterausschusses:
Bodenrichtwerte und Marktbericht
Bodenrichtwerte veröffentlicht der Gutachterausschuss über das Geoportal Mecklenburg-Vorpommern; den Grundstücksmarktbericht stellt der Landkreis im Geoshop kostenfrei als Download bereit.
Ein Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert, sondern ein Lagewert für ein typisches Grundstück. Gebäude, Zustand, Rechte und Besonderheiten kommen in der Bewertung hinzu.
Grundstücksmarktbericht Landkreis Rostock → Geoportal M-V – Bodenrichtwerte →
Direkter Kontakt
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