Wohnungsrecht und Nießbrauch – wie wirken sich diese Rechte auf den Immobilienwert aus?
Lebenslange Rechte können den Wert und die Marktgängigkeit einer Immobilie erheblich beeinflussen. Entscheidend sind Umfang, Berechtigte und wirtschaftliche Wirkung.
Was ist ein Wohnungsrecht?
Ein Wohnungsrecht berechtigt eine bestimmte Person, ein Gebäude oder einen Teil davon als Wohnung zu nutzen. Rechtlich handelt es sich beim Wohnungsrecht nach § 1093 BGB um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Typisch ist die Übertragung eines Hauses auf die nächste Generation bei gleichzeitigem lebenslangem Wohnungsrecht der bisherigen Eigentümer.
Persönlich und häufig lebenslang
Das Wohnungsrecht wird für bestimmte Personen bestellt und häufig an deren Lebenszeit gebunden. Deshalb spielt das Alter der Berechtigten eine erhebliche Rolle. Bewertet wird dabei nicht die individuelle Gesundheit oder Lebensdauer, sondern auf Grundlage statistischer Sterblichkeits- und Überlebenswahrscheinlichkeiten.
Was gilt bei Ehepartnern?
Ein Wohnungsrecht kann mehreren Personen zustehen. Entscheidend ist, wann es endet: mit dem Tod des ersten Berechtigten oder erst mit dem Tod des zuletzt Versterbenden. Bei verbundenen Lebensrechten müssen die miteinander verbundenen Lebenswahrscheinlichkeiten berücksichtigt werden. Ein größerer Altersunterschied kann den Kapitalwert erheblich beeinflussen.
Wie stark mindert ein Wohnungsrecht den Immobilienwert?
Ein bestehendes unentgeltliches Wohnungsrecht stellt für den Eigentümer grundsätzlich eine wirtschaftliche Belastung dar. Er kann den betroffenen Bereich weder selbst nutzen noch unbelastet vermieten. Wie stark sich das auswirkt, hängt wesentlich vom Umfang des Rechts und von der betroffenen Immobilie ab.
Leibrentenbarwertfaktoren
Der jährlich entgehende Nutzungsvorteil wird bei lebensgebundenen Rechten mit Leibrentenbarwertfaktoren kapitalisiert. Berücksichtigt werden insbesondere Alter und Geschlecht der Berechtigten, statistische Sterblichkeits- und Überlebenswahrscheinlichkeiten sowie der zugrunde gelegte Zinssatz. Aus dem jährlich wiederkehrenden wirtschaftlichen Nachteil entsteht so ein Kapitalwert zum Wertermittlungsstichtag.
Welcher Zinssatz?
Auch der Kapitalisierungszinssatz beeinflusst den Barwert erheblich. Die ImmoWertA sieht grundsätzlich eine Orientierung am objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz vor. Die Bewertung besteht deshalb nicht nur darin, eine Lebenserwartung aus einer Tabelle abzulesen.
Wohnungsrecht und Nießbrauch sind nicht dasselbe
Der Nießbrauch ist regelmäßig das umfassendere Recht. Beim Wohnungsrecht steht im Wesentlichen die persönliche Wohnnutzung im Mittelpunkt. Der Nießbrauch berechtigt dagegen grundsätzlich dazu, die Nutzungen der Immobilie zu ziehen – also regelmäßig auch zur Vermietung und Vereinnahmung der Mieterträge.
Kosten und Lasten
Zu prüfen ist auch, wer Betriebskosten, Instandhaltung, außergewöhnliche Instandsetzungen und öffentliche Lasten trägt, ob das Recht entgeltlich oder unentgeltlich ist und ob ergänzende Vereinbarungen bestehen. Zwei scheinbar identische Rechte können wirtschaftlich deshalb unterschiedlich wirken.
Barwert und Wertminderung sind nicht zwingend identisch
Der kapitalisierte wirtschaftliche Nachteil ist eine wesentliche Bewertungsgrundlage. Daraus folgt jedoch nicht, dass dieser Barwert centgenau der Wertminderung des belasteten Grundstücks entspricht. Zusätzlich ist zu würdigen, wie der Grundstücksmarkt die konkrete Belastung tatsächlich berücksichtigt.
Fazit
Wohnungsrecht und Nießbrauch beeinflussen den Immobilienwert nicht nach einem pauschalen Prozentsatz. Alter und Anzahl der Berechtigten, Umfang des Rechts, marktübliche Miete, Kostenregelungen, Zinssatz und konkrete Vertragsgestaltung können erheblichen Einfluss haben.
Fachliche Grundlage: §§ 46 und 47 ImmoWertV, ImmoWertA sowie §§ 1030 und 1093 BGB.