Erbengemeinschaft
Mehrere Erben brauchen eine gemeinsame, von Wunschvorstellungen unabhängige Ausgangsgröße für die Auseinandersetzung.
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Immobilienbewertung bei Erbschaft
Eine geerbte Immobilie wirft schnell Fragen auf: Was ist sie wert, wie wird ein Miterbe ausgezahlt, was bedeutet sie für den Pflichtteil – und soll sie verkauft werden? Eine unabhängige, sachverständige Immobilienbewertung schafft eine gemeinsame wirtschaftliche Grundlage für diese Entscheidungen.
Persönlich bearbeitet · Kurzbewertung ab 1.299 € · Verkehrswertgutachten ab 2.599 €
Preise inkl. MwSt. für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser bis 160 m² Wohnfläche bei üblichen Bewertungsverhältnissen. Rechte und Belastungen wie ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch können zusätzlichen Aufwand verursachen.
Wann wird bei einer Erbschaft ein Immobilienwert benötigt?
Übernahme & Auszahlung
Ein Miterbe möchte die Immobilie übernehmen und die anderen auszahlen – auf welcher Wertgrundlage?
Pflichtteil & Erbauseinandersetzung
Wenn Ansprüche berechnet oder verhandelt werden, wird der Immobilienwert zum maßgeblichen Stichtag benötigt.
Verkauf vorbereiten
Eine Bewertung vor Beginn der Vermarktung schafft eine sachliche Preisgrundlage.
Halten oder vermieten
Auch ohne Verkauf kann wichtig sein, welchen Anteil die Immobilie am Nachlass ausmacht.
Uneinigkeit über den Wert
Portalwert, Maklerangebot, Nachbarverkauf: Eine sachverständige Bewertung legt offen, wie ein Wert zustande kommt.
Wichtig:
Die Immobilienbewertung bestimmt nicht die rechtlichen Ansprüche der einzelnen Erben. Sie liefert den Immobilienwert als wirtschaftliche Ausgangsgröße; die erbrechtliche Beurteilung bleibt Ihrem Rechtsanwalt bzw. Notar vorbehalten.
Bewertung zum heutigen oder zu einem zurückliegenden Stichtag
Für eine heutige Verkaufs- oder Übernahmeentscheidung kann der aktuelle Marktwert gefragt sein. Soll dagegen der Wert zu einem zurückliegenden Zeitpunkt ermittelt werden – etwa zum Erbfall –, muss die Bewertung auf diesen Wertermittlungsstichtag bezogen werden.
Eine rückwirkende Bewertung ist keine bloße Rückrechnung des heutigen Werts: Maßgeblich sind die Wertverhältnisse und der Grundstückszustand am Stichtag. Welcher Stichtag für Ihre Frage gilt, sollte vor der Beauftragung feststehen – im Zweifel in Abstimmung mit Ihrem Rechtsanwalt oder Notar.
Welche Bewertung passt zur Erbschaft?
Verkehrswertgutachten
ab 2.599 €
Wenn der Wert für Dritte umfassend nachvollziehbar belegt werden soll, etwa bei Uneinigkeit in der Erbengemeinschaft oder bei Pflichtteilsfragen.
Kurzbewertung
ab 1.299 €
Wenn sich die Erben einig sind und eine besichtigte, kompakt dokumentierte Werteinschätzung für die gemeinsame Entscheidung genügt.
Marktwertindikation
ab 599 €
Für eine erste grobe Orientierung ohne Ortstermin, bevor weitere Schritte entschieden werden.
Ob eine Bewertung für einen bestimmten rechtlichen oder steuerlichen Zweck geeignet ist, wird vor der Beauftragung geklärt. Alle Preise im Überblick.
Erbschaftsteuer und § 198 BewG
Für Zwecke der Erbschaftsteuer wird Grundbesitz nach den hierfür geltenden Vorschriften des Erbschaftsteuer- und Bewertungsgesetzes bewertet und gesondert festgestellt. Ein vom Finanzamt festgestellter Grundbesitzwert und ein sachverständig ermittelter Verkehrswert müssen deshalb nicht identisch sein.
Das Bewertungsgesetz sieht in § 198 BewG die Möglichkeit vor, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen; an diesen Nachweis stellt das Gesetz eigene Anforderungen. Ob ein Gutachten für einen bestimmten steuerlichen oder rechtlichen Zweck geeignet ist, wird vor der Beauftragung geklärt. Die steuerliche Würdigung bleibt Ihrem Steuerberater vorbehalten; ein besonderer Nachweis nach steuerrechtlichen Vorschriften wird auf dieser Seite nicht angeboten.
So läuft die Bewertung einer geerbten Immobilie ab
- Anfrage: Objekt, Ort, Anlass und – falls bekannt – gewünschter Stichtag.
- Abstimmung: passende Leistung, Stichtag, Auftraggeber und Festpreis vor Auftragserteilung.
- Ortstermin: persönliche Besichtigung (bei Kurzbewertung und Verkehrswertgutachten).
- Ergebnis: schriftliche Wertermittlung im vereinbarten Umfang, Rückfragen inklusive Erläuterung.
Hilfreich sind unter anderem Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenangaben, Angaben zu Baujahr und Modernisierungen sowie – bei vermieteten Objekten – Mietverträge.
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung bei Erbschaft
Brauchen Erben immer ein Verkehrswertgutachten?
Nein. Sind sich die Erben einig und dient der Wert der gemeinsamen Entscheidung, kann eine Kurzbewertung genügen. Soll der Wert gegenüber Dritten umfassend nachvollziehbar belegt werden oder besteht Streit, ist das Verkehrswertgutachten in der Regel die geeignete Form. Das klären wir vor der Beauftragung.
Kann der Wert zum Todestag ermittelt werden?
Ja. Die Bewertung wird dann auf diesen zurückliegenden Wertermittlungsstichtag bezogen; maßgeblich sind die damaligen Wertverhältnisse und der damalige Grundstückszustand.
Wer gibt die Bewertung in einer Erbengemeinschaft in Auftrag?
Das kann ein einzelner Miterbe, die Erbengemeinschaft gemeinsam oder ein beauftragter Berater sein. Sinnvoll ist, Zweck und Stichtag vorab gemeinsam festzulegen, damit das Ergebnis von allen Beteiligten als Grundlage genutzt werden kann.
Wie wirken sich Wohnungsrecht oder Nießbrauch aus?
Solche Rechte können den Wert erheblich beeinflussen und werden – abhängig von Aufgabenstellung und Bewertungszweck – berücksichtigt. Mehr dazu im Beitrag Wohnungsrecht und Nießbrauch.
Vertiefung: Immobilienbewertung bei Erbschaft & Erbengemeinschaft →
Sie haben eine Immobilie geerbt?
Schildern Sie kurz Objekt, Ort und Anlass. Vor der Beauftragung klären wir, welche Bewertung für Ihren Zweck geeignet ist, und Sie erhalten einen konkreten Preis.