Erbengemeinschaft
Mehrere Erben brauchen eine gemeinsame, von Wunschvorstellungen unabhängige Ausgangsgröße für die Auseinandersetzung.
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Immobilienbewertung bei Erbschaft
Drei Erben. Drei Vorstellungen vom Wert. Das muss nicht im Streit enden.
Ich ermittle den Wert der Immobilie unabhängig und nachvollziehbar, als gemeinsame Grundlage für Ihre Entscheidungen. Ob dafür eine Kurzbewertung genügt oder ein Verkehrswertgutachten sinnvoll ist, klären wir vorab.
Jens Krüger · Sprechen wir darüber: 0172 868 5666
Eine geerbte Immobilie wirft schnell Fragen auf: Was ist sie wert, wie wird ein Miterbe ausgezahlt, was bedeutet sie für den Pflichtteil – und soll sie verkauft werden? Eine unabhängige, sachverständige Immobilienbewertung schafft eine gemeinsame wirtschaftliche Grundlage für diese Entscheidungen.
Persönlich bearbeitet · Kurzbewertung ab 1.299 € · Verkehrswertgutachten ab 2.599 €
Preise inkl. MwSt. für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser bis 160 m² Wohnfläche bei üblichen Bewertungsverhältnissen. Rechte und Belastungen wie ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch können zusätzlichen Aufwand verursachen.
Wann wird bei einer Erbschaft ein Immobilienwert benötigt?
Übernahme & Auszahlung
Ein Miterbe möchte die Immobilie übernehmen und die anderen auszahlen – auf welcher Wertgrundlage?
Pflichtteil & Erbauseinandersetzung
Wenn Ansprüche berechnet oder verhandelt werden, wird der Immobilienwert zum maßgeblichen Stichtag benötigt.
Verkauf vorbereiten
Eine Bewertung vor Beginn der Vermarktung schafft eine sachliche Preisgrundlage.
Halten oder vermieten
Auch ohne Verkauf kann wichtig sein, welchen Anteil die Immobilie am Nachlass ausmacht.
Uneinigkeit über den Wert
Portalwert, Maklerangebot, Nachbarverkauf: Eine sachverständige Bewertung legt offen, wie ein Wert zustande kommt.
Wichtig:
Die Immobilienbewertung bestimmt nicht die rechtlichen Ansprüche der einzelnen Erben. Sie liefert den Immobilienwert als wirtschaftliche Ausgangsgröße; die erbrechtliche Beurteilung bleibt Ihrem Rechtsanwalt bzw. Notar vorbehalten.
Bewertung zum heutigen oder zu einem zurückliegenden Stichtag
Für eine heutige Verkaufs- oder Übernahmeentscheidung kann der aktuelle Marktwert gefragt sein. Soll dagegen der Wert zu einem zurückliegenden Zeitpunkt ermittelt werden – etwa zum Erbfall –, muss die Bewertung auf diesen Wertermittlungsstichtag bezogen werden.
Eine rückwirkende Bewertung ist keine bloße Rückrechnung des heutigen Werts: Maßgeblich sind die Wertverhältnisse und der Grundstückszustand am Stichtag. Welcher Stichtag für Ihre Frage gilt, sollte vor der Beauftragung feststehen – im Zweifel in Abstimmung mit Ihrem Rechtsanwalt oder Notar.
Ein Miterbe möchte übernehmen: Wert, Auszahlung und Alternativen
Möchte ein Miterbe die Immobilie übernehmen, ist der Verkehrswert die Ausgangsgröße für die Auszahlung der übrigen Erben. Wie die Auszahlung im Einzelnen berechnet wird – etwa unter Berücksichtigung von Darlehen, Vorempfängen oder Kosten –, klären Sie mit Ihrem Rechtsanwalt oder Notar.
Übernahme durch einen Miterben
Der Wert bestimmt die Größenordnung der Auszahlung – und damit auch, ob sie sich für den Übernehmenden finanzieren lässt.
Gemeinsamer Verkauf
Ein realistischer Marktwert ist die Preisgrundlage; der Erlös wird anschließend unter den Erben verteilt.
Vermieten oder gemeinsam halten
Erzielbare Miete, laufende Kosten und Instandhaltung entscheiden, ob sich das gemeinsame Halten wirtschaftlich trägt.
Auf Wunsch stelle ich die wirtschaftlichen Eckdaten der Varianten nebeneinander: Wert, erzielbare Miete und erkennbarer Instandhaltungsbedarf. Die Entscheidung bleibt bei den Erben.
Wenn die Erben unterschiedliche Interessen haben
Wer die Immobilie übernehmen möchte, profitiert von einem niedrigeren Wert; wer ausgezahlt wird, von einem höheren. Eine unabhängige Bewertung beseitigt diesen Interessengegensatz nicht, aber sie versachlicht ihn: Der Wert wird aus Objekt und Markt hergeleitet und für alle nachvollziehbar dokumentiert – unabhängig davon, wer den Auftrag erteilt.
Am tragfähigsten ist eine Bewertung, die alle Erben gemeinsam beauftragen. Liegt bereits ein Gutachten eines Beteiligten vor, kann es fachlich geprüft werden: Gutachtenprüfung und Gegengutachten.
Wenn keine Einigung gelingt: Teilungsversteigerung
Können sich die Erben nicht einigen, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Das Gericht setzt dann den Verkehrswert fest, und versteigert wird die ganze Immobilie. Ein eigener, nachvollziehbarer Wert hilft, vorher doch noch eine Einigung zu finden, und ist im Verfahren ein Vergleichsmaßstab zum Gerichtsgutachten.
Wertgutachten oder Kurzbewertung: Welche Bewertung passt zur Erbschaft?
Verkehrswertgutachten
ab 2.599 €
Wenn der Wert für Dritte umfassend nachvollziehbar belegt werden soll, etwa bei Uneinigkeit in der Erbengemeinschaft oder bei Pflichtteilsfragen.
Kurzbewertung
ab 1.299 €
Wenn sich die Erben einig sind und eine besichtigte, kompakt dokumentierte Werteinschätzung für die gemeinsame Entscheidung genügt.
Marktwertindikation
ab 599 €
Für eine erste grobe Orientierung ohne Ortstermin, bevor weitere Schritte entschieden werden.
Ob eine Bewertung für einen bestimmten rechtlichen oder steuerlichen Zweck geeignet ist, wird vor der Beauftragung geklärt. Alle Preise im Überblick.
Erbschaftsteuer und § 198 BewG
Für Zwecke der Erbschaftsteuer wird Grundbesitz nach den hierfür geltenden Vorschriften des Erbschaftsteuer- und Bewertungsgesetzes bewertet und gesondert festgestellt. Ein vom Finanzamt festgestellter Grundbesitzwert und ein sachverständig ermittelter Verkehrswert müssen deshalb nicht identisch sein.
Das Bewertungsgesetz sieht in § 198 BewG die Möglichkeit vor, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen; an diesen Nachweis stellt das Gesetz eigene Anforderungen. Ob ein Gutachten für einen bestimmten steuerlichen oder rechtlichen Zweck geeignet ist, wird vor der Beauftragung geklärt. Die steuerliche Würdigung bleibt Ihrem Steuerberater vorbehalten.
So läuft die Bewertung einer geerbten Immobilie ab
- Anfrage: Objekt, Ort, Anlass und – falls bekannt – gewünschter Stichtag.
- Abstimmung: passende Leistung, Stichtag, Auftraggeber und Festpreis vor Auftragserteilung.
- Ortstermin: persönliche Besichtigung (bei Kurzbewertung und Verkehrswertgutachten).
- Ergebnis: schriftliche Wertermittlung im vereinbarten Umfang, Rückfragen inklusive Erläuterung.
Hilfreich sind unter anderem Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenangaben, Angaben zu Baujahr und Modernisierungen sowie – bei vermieteten Objekten – Mietverträge.
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung bei Erbschaft
Brauchen Erben immer ein Verkehrswertgutachten?
Nein. Sind sich die Erben einig und dient der Wert der gemeinsamen Entscheidung, kann eine Kurzbewertung genügen. Soll der Wert gegenüber Dritten umfassend nachvollziehbar belegt werden oder besteht Streit, ist das Verkehrswertgutachten in der Regel die geeignete Form. Das klären wir vor der Beauftragung.
Was kostet ein Wertgutachten für ein geerbtes Haus?
Für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser bis 160 m² Wohnfläche bei üblichen Bewertungsverhältnissen beginnt die Kurzbewertung bei 1.299 €, das Verkehrswertgutachten bei 2.599 € – jeweils inkl. MwSt. Rechte wie ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch können zusätzlichen Aufwand verursachen; den konkreten Preis erhalten Sie vor der Beauftragung. Alle Preise im Überblick.
Kann der Wert zum Todestag ermittelt werden?
Ja. Die Bewertung wird dann auf diesen zurückliegenden Wertermittlungsstichtag bezogen; maßgeblich sind die damaligen Wertverhältnisse und der damalige Grundstückszustand.
Was gilt beim Pflichtteil?
Pflichtteilsberechtigte können nach § 2314 BGB unter anderem verlangen, dass der Wert von Nachlassgegenständen ermittelt wird; für die Berechnung des Pflichtteils kommt es grundsätzlich auf den Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls an. Ich ermittle den Immobilienwert zu diesem Stichtag. Ob und in welchem Umfang ein Anspruch besteht und wer die Kosten trägt, beurteilt Ihr Rechtsanwalt.
Wer gibt die Bewertung in einer Erbengemeinschaft in Auftrag?
Das kann ein einzelner Miterbe, die Erbengemeinschaft gemeinsam oder ein beauftragter Berater sein. Sinnvoll ist, Zweck und Stichtag vorab gemeinsam festzulegen, damit das Ergebnis von allen Beteiligten als Grundlage genutzt werden kann. Für den Ortstermin muss außerdem der Zugang zur Immobilie geklärt sein. Handelt nur ein Miterbe, hilft eine Abstimmung oder Vollmacht der übrigen Erben – so lässt sich vermeiden, dass später mehrere Bewertungen nebeneinanderstehen.
Wie wirken sich Wohnungsrecht oder Nießbrauch aus?
Solche Rechte können den Wert erheblich beeinflussen und werden – abhängig von Aufgabenstellung und Bewertungszweck – berücksichtigt. Mehr dazu im Beitrag Wohnungsrecht und Nießbrauch.
Vertiefung: Erbengemeinschaft – Übernahme, Auszahlung und Stichtag →
Die Immobilie soll schon zu Lebzeiten übertragen werden? Immobilienbewertung bei Schenkung und Übertragung.
Sie haben eine Immobilie geerbt?
Schildern Sie kurz Objekt, Ort und Anlass. Vor der Beauftragung klären wir, welche Bewertung für Ihren Zweck geeignet ist, und Sie erhalten einen konkreten Preis.
Sprechen wir darüber.Sie sprechen direkt mit mir: 0172 868 5666