Marktwertindikation
Für eine erste überschlägige Einordnung auf Grundlage der verfügbaren Objekt-, Miet- und Marktdaten.
Mehr erfahren →Objektarten
Mehrfamilienhäuser bewerten
Bei Mehrfamilienhäusern gehören Flächen und nachhaltig erzielbare Mieten zu den zentralen wertprägenden Größen. Für eine sachgerechte Bewertung müssen sie jedoch im Zusammenhang mit Grundstück, Mietstruktur, Bewirtschaftungskosten, Zustand, Restnutzungsdauer und den Verhältnissen des örtlichen Grundstücksmarktes betrachtet werden.
Im Mittelpunkt steht regelmäßig die nachhaltige Ertragsfähigkeit der Immobilie – nicht lediglich die Summe der aktuell vereinbarten Mieten.
Nachhaltig erzielbare Erträge richtig einordnen
Bei Mehrfamilienhäusern steht regelmäßig die nachhaltige Ertragsfähigkeit der Immobilie im Mittelpunkt. Entscheidend ist deshalb nicht nur, welche Mieten aktuell vereinbart sind, sondern welche Erträge unter Berücksichtigung des konkreten Objekts und des örtlichen Grundstücksmarktes nachhaltig zugrunde gelegt werden können.
Relevant können insbesondere aktuelle Nettokaltmieten, Mietbeginn und Mietentwicklung, Wohnungsgrößen und Wohnungsmix, vermietete und leerstehende Einheiten, Stellplätze und Garagen sowie weitere vermietete Flächen sein. Auch Abweichungen zwischen Vertragsmieten und marktüblichen Mieten können für die Bewertung Bedeutung haben.
Die Betrachtung der Mietverhältnisse erfolgt dabei aus bewertungstechnischer Sicht und ersetzt keine mietrechtliche Prüfung.
Vom Rohertrag zum nachhaltigen Ertrag
Bei der Ertragswertermittlung werden die modellkonform anzusetzenden Bewirtschaftungskosten berücksichtigt. Dazu gehören je nach Bewertungsmodell insbesondere Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis sowie gegebenenfalls weitere nicht umlagefähige Kosten.
Welche Ansätze sachgerecht sind, hängt von Objekt, Bewertungsmodell und den hierfür maßgeblichen Grundstücksmarktdaten ab.
Liegenschaftszinssatz und marktgerechte Kapitalisierung
Bei Mehrfamilienhäusern stellt das Ertragswertverfahren regelmäßig ein wesentliches Bewertungsverfahren dar. Vereinfacht wird untersucht, welcher nachhaltig erzielbare Ertrag aus Grundstück und Gebäude erwartet werden kann und wie dieser unter Berücksichtigung von Restnutzungsdauer und marktgerechtem Liegenschaftszinssatz zu kapitalisieren ist.
Der Liegenschaftszinssatz ist dabei nicht frei wählbar. Soweit geeignete Grundstücksmarktdaten vorliegen, muss seine Anwendung modellkonform zu der Datengrundlage erfolgen, aus der er abgeleitet wurde. Zur Bedeutung der Modellkonformität verweise ich auf den Fachbeitrag ImmoWertV & ImmoWertA.
Bodenwert, Ausnutzung und Grundstücksmerkmale
Der Bodenrichtwert ist nicht automatisch mit dem Bodenwert des konkreten Grundstücks gleichzusetzen. Grundstücksgröße und -zuschnitt, Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließung und weitere wertrelevante Merkmale können zu berücksichtigen sein. Bei größeren Grundstücken kann außerdem die vorhandene beziehungsweise mögliche bauliche Ausnutzung eine besondere Rolle spielen.
Grundlagen und Abgrenzungen erläutert der Fachbeitrag Bodenrichtwert & Bodenwert. Auch wertrelevante Rechte wie Wohnungsrecht oder Nießbrauch sowie Erbbaurechte können je nach Objekt und Aufgabenstellung zu berücksichtigen sein.
Modernisierungsstand, Instandhaltungsbedarf und Flächen
Bei einem Mehrfamilienhaus können Modernisierungsstand und absehbarer Investitionsbedarf die wirtschaftliche Betrachtung erheblich beeinflussen. Wertrelevant können unter anderem Dach, Fassade, Fenster, Heizungsanlage, Leitungen, Elektroinstallation, Treppenhäuser und Balkone sein. Die sachverständige Wertermittlung ersetzt dabei keine vollständige technische Gebäudeprüfung.
Auch Wohn- und Nutzflächen sind eine wesentliche Bewertungsgrundlage. Unzutreffende Flächenansätze können sich sowohl auf Mietansätze als auch auf Vergleichskennzahlen auswirken. Bestehen Zweifel an vorhandenen Angaben, kann eine gesonderte Wohn- und Nutzflächenermittlung sinnvoll sein.
Nicht jeder Leerstand ist gleich zu bewerten
Eine leerstehende Wohnung zwischen zwei Mietverhältnissen ist anders zu beurteilen als eine dauerhaft nicht vermietbare Einheit oder struktureller Leerstand. Ebenso kann ein vorübergehender Leerstand im Zusammenhang mit einer Modernisierung oder Neuvermietung stehen.
Für die Bewertung ist deshalb nicht allein entscheidend, dass eine Einheit leer steht, sondern warum sie leer steht, wie lange dieser Zustand voraussichtlich anhält und welche nachhaltige Nutzung beziehungsweise Vermietbarkeit am Markt zu erwarten ist.
Ausbaureserven und weitere Nutzungsmöglichkeiten
Dachgeschossausbau, zusätzliche Bebauungsmöglichkeiten, Umnutzungen oder andere Entwicklungspotenziale können wertrelevant sein. Sie sollten jedoch nicht allein aufgrund einer theoretischen Möglichkeit in die Bewertung einfließen.
Entscheidend ist, ob ein Potenzial rechtlich, baulich und wirtschaftlich hinreichend konkret beurteilt werden kann. Nicht gesicherte hypothetische Flächen werden deshalb nicht wie bereits vorhandene nutzbare beziehungsweise vermietbare Flächen behandelt.
Welche Bewertung passt zum Mehrfamilienhaus?
Kurzbewertung
Je nach Objektgröße und Aufgabenstellung kann eine kompakter dokumentierte Wertermittlung individuell vereinbart werden.
Mehr erfahren →Verkehrswertgutachten
Für eine umfassende Untersuchung, Herleitung und Dokumentation des Verkehrswerts. Umfang und Honorar werden bei Mehrfamilienhäusern individuell kalkuliert.
Mehr erfahren →Kaufberatung / Ankaufsprüfung
Bei Mehrfamilienhäusern wird der Umfang einer Kaufberatung oder Ankaufsprüfung individuell nach Objekt und Aufgabenstellung vereinbart.
Zur Kaufberatung →Flächenermittlung
Wenn vorhandene Wohn-, Nutz- oder Mietflächen überprüft beziehungsweise neu ermittelt werden sollen.
Mehr erfahren →Welche Unterlagen werden benötigt?
Je nach Objekt und Bewertungsauftrag sind insbesondere hilfreich:
- Grundbuchauszug
- Flurkarte beziehungsweise Liegenschaftskarte
- Bauzeichnungen und Grundrisse
- Wohn- und Nutzflächenberechnungen
- vollständige Mieterliste beziehungsweise Mietübersicht
- Mietverträge oder relevante Mietangaben
- Angaben zu Leerständen
- Bewirtschaftungs- und Betriebskostenangaben, soweit für die Aufgabenstellung erforderlich
- Übersicht zu Modernisierungen und wesentlichen Instandsetzungen
- Energieausweis, soweit vorhanden
- Informationen zu Rechten und Belastungen
- gegebenenfalls Unterlagen zu Ausbau- oder Entwicklungsmöglichkeiten
Bei größeren oder komplexeren Objekten können je nach Aufgabenstellung weitere Unterlagen erforderlich sein. Nicht alles muss bei der ersten Anfrage vollständig vorliegen.