ImmoWertV und ImmoWertA – nach welchen Regeln werden Immobilien heute bewertet?

Was ist die ImmoWertV?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV – ist eine Rechtsverordnung. Sie regelt die Grundsätze für die Ermittlung von Verkehrswerten sowie für die Ableitung der dafür erforderlichen Daten, beispielsweise Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren, Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten.

Sie gibt damit nicht nur Rechenformeln vor, sondern schafft ein zusammenhängendes System, in dem Objekt, Grundstücksmarkt, Bewertungsverfahren und verwendete Marktdaten methodisch zusammenpassen müssen.

Und was ist die ImmoWertA?

Die ImmoWertA ist keine zweite Verordnung. Es handelt sich um Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV. Sie erläutert deren Anwendung wesentlich detaillierter und enthält zahlreiche praktische Hinweise und Beispiele, unter anderem zu Wohnungsrecht und Nießbrauch, Grunddienstbarkeiten, Erbbaurechten, Bodenwertermittlung und Restnutzungsdauer.

Drei grundlegende Bewertungsverfahren

Die ImmoWertV kennt Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Welches Verfahren geeignet ist, richtet sich nach Art des Bewertungsobjekts, den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs, den Umständen des Einzelfalls und insbesondere der Eignung der verfügbaren Daten.

Es gilt also nicht schematisch: Einfamilienhaus = Sachwert, Mehrfamilienhaus = Ertragswert, Eigentumswohnung = Vergleichswert. Die Verfahrenswahl muss zum Objekt und zum Markt passen.

Warum muss ein Sachwert an den Markt angepasst werden?

Der vorläufige Sachwert aus Bodenwert und Sachwert der baulichen Anlagen ist zunächst eine modellhafte Rechengröße. Mit dem Sachwertfaktor wird berücksichtigt, wie der Grundstücksmarkt vergleichbare Sachwerte tatsächlich in Kaufpreise übersetzt.

Ein Faktor von beispielsweise 0,90 ist deshalb kein vorsorglicher Zehn-Prozent-Abschlag, sondern eine aus dem Grundstücksmarkt abgeleitete Größe.

Auch der Ertragswert arbeitet mit Marktdaten

Das Ertragswertverfahren ist nicht einfach Jahresmiete × Multiplikator. Marktüblich erzielbare Erträge, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Restnutzungsdauer und insbesondere der Liegenschaftszinssatz wirken entsprechend dem gewählten Modell zusammen. Auch der Liegenschaftszinssatz soll aus geeigneten Kaufpreisen des Grundstücksmarktes abgeleitet sein.

Was bedeutet Modellkonformität?

Der Grundsatz der Modellkonformität gehört zu den wichtigsten Regeln der heutigen Immobilienbewertung. Werden sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten verwendet, müssen dieselben Modelle und Modellansätze verwendet werden, die auch ihrer Ableitung zugrunde lagen.

Das betrifft beispielsweise Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Vergleichsfaktoren, Gesamtnutzungs- und Restnutzungsdauern, Bewirtschaftungskosten und weitere Modellparameter.

Warum kann eine vermeintlich genauere Berechnung falsch sein?

Wurde ein Sachwertfaktor in einem Modell mit einem bestimmten Bodenwertansatz abgeleitet, kann es problematisch sein, im Bewertungsfall nur den Bodenwert durch einen vermeintlich präziseren Wert zu ersetzen und anschließend denselben Sachwertfaktor unverändert zu verwenden. Dann werden möglicherweise zwei unterschiedliche Modelle vermischt.

Immobilienbewertung besteht deshalb nicht darin, für jede Rechengröße isoliert die vermeintlich „beste Zahl“ zu suchen. Die Zahlen müssen auch methodisch zueinander passen.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen können beispielsweise besondere Ertragsverhältnisse, Baumängel und Bauschäden, Bodenverunreinigungen sowie grundstücksbezogene Rechte und Belastungen gehören. Entscheidend ist nicht nur ihr Vorhandensein, sondern ob sie gegenüber dem auf dem Grundstücksmarkt Üblichen oder dem Bewertungsmodell eine erhebliche Besonderheit darstellen.

Solche Besonderheiten werden grundsätzlich so berücksichtigt, dass derselbe Werteinfluss nicht doppelt in die Bewertung eingeht.

Baumangel = Kosten = Wertminderung?

Nicht zwangsläufig. Technische Beseitigungskosten können eine wichtige Grundlage sein. Entscheidend ist letztlich aber, welchen Werteinfluss der Grundstücksmarkt dem Mangel beimisst. Kostenrechnung und Verkehrswertermittlung sind deshalb nicht identisch.

Warum können Sachverständige zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen?

Auch ein einheitlicher Rechtsrahmen macht Immobilienbewertung nicht zu einem vollständig automatisierten Rechenvorgang. Zu beurteilen sind unter anderem Verfahrenswahl, Eignung und Anpassung von Marktdaten, Restnutzungsdauer, marktübliche Mieten, wertrelevante Grundstücksmerkmale und die Aussagefähigkeit der Verfahrensergebnisse.

Der Verkehrswert wird deshalb nicht durch schlichtes Mitteln mehrerer Verfahrensergebnisse bestimmt, sondern aus dem oder den geeigneten Verfahrenswerten unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit abgeleitet.

Fazit

Die ImmoWertV schafft den methodischen Rahmen, die ImmoWertA erläutert seine praktische Anwendung. Entscheidend ist nicht allein, richtig zu rechnen, sondern das geeignete Verfahren zu wählen, belastbare Grundstücksmarktdaten zu verwenden und Bewertungsmodell und Marktdaten konsequent aufeinander abzustimmen.

Immobilienbewertung bedeutet nicht nur, richtig zu rechnen. Sie bedeutet vor allem, mit den richtigen Daten im richtigen Modell den konkreten Grundstücksmarkt abzubilden.

Fachliche Grundlage: insbesondere §§ 6–12, 27 ff. und 35 ff. ImmoWertV sowie die ImmoWertA.