Marktwertindikation
Für eine erste überschlägige Einordnung bei ausreichender Objekt-, Ertrags- und Marktdatengrundlage.
Mehr erfahren →Objektarten
Gewerbeimmobilien bewerten
Bei Gewerbeimmobilien hängt der Wert wesentlich davon ab, für welche Nutzung ein Objekt konzipiert ist, welche Erträge nachhaltig erzielbar sind und wie gut sich die Immobilie bei veränderten Markt- oder Nutzeranforderungen anderweitig verwenden lässt.
Zum Spektrum gehören unter anderem Büro-, Praxis-, Handels-, Gastronomie- und Beherbergungsimmobilien sowie kleinere und mittlere Lager- und Logistikobjekte und weitere gewerblich genutzte Immobilien.
Die konkrete Nutzung prägt den Markt
Ein Bürogebäude, eine Arztpraxis, ein Restaurant, ein Hotel oder ein Fachmarkt können trotz ähnlicher Flächengröße völlig unterschiedlichen Teilmärkten angehören. Für die Bewertung ist deshalb zunächst zu verstehen, welche Nutzung das Objekt ermöglicht, welche Nutzergruppe angesprochen wird und welche Anforderungen der jeweilige Markt an Lage, Gebäude und Ausstattung stellt.
Auch die Frage, ob die Immobilie überwiegend für einen einzelnen Nutzer konzipiert oder in mehrere unabhängig nutzbare Einheiten gegliedert ist, kann für Marktgängigkeit und Risikoeinschätzung Bedeutung haben.
Frequenz, Erreichbarkeit und Infrastruktur
Bei Einzelhandelsflächen können Sichtbarkeit, Kundenfrequenz und Laufkundschaft wesentliche Standortfaktoren sein. Bei Büroimmobilien können Erreichbarkeit, öffentlicher Nahverkehr, Stellplätze und das Umfeld stärker in den Vordergrund treten. Praxisflächen stellen wiederum eigene Anforderungen etwa an Zugänglichkeit und Erreichbarkeit; bei Lagerobjekten können Verkehrsanbindung, Andienung und Grundstückssituation entscheidend sein.
Die Lagequalität wird deshalb stets im Zusammenhang mit der konkreten beziehungsweise nachhaltig möglichen Nutzung beurteilt.
Nachhaltiger Ertrag und Gewerbemietvertrag
Bei vermieteten Gewerbeimmobilien können Miethöhe, Vertragslaufzeit, Verlängerungsoptionen, Indexierungen beziehungsweise Staffeln, Nebenkostenstruktur und konkrete Nutzungsart wirtschaftliche Bedeutung haben. Ein langfristiger Vertrag kann oberhalb oder unterhalb des aktuellen Marktniveaus liegen.
Für die Bewertung werden deshalb die konkrete Vertragssituation und die nachhaltigen Marktverhältnisse gemeinsam betrachtet. Vertragsinhalte werden insoweit berücksichtigt, wie sie für die wirtschaftliche Bewertung relevant sind; eine rechtliche Prüfung des Gewerbemietvertrags ist nicht Bestandteil der Immobilienbewertung.
Objektspezifischer Ausbau und Marktgängigkeit
Je stärker eine Gewerbeimmobilie auf einen bestimmten Nutzer oder Betriebsablauf zugeschnitten ist, desto wichtiger kann die Frage werden, welche Anpassungen bei einem Nutzerwechsel erforderlich wären.
Grundriss, technische Ausstattung, Raumhöhen, Erschließung, Zugänglichkeit, Stellplätze, Andienung und die baurechtlich zulässige Nutzung können die Drittverwendungsfähigkeit beeinflussen. Eine flexibel nutzbare Fläche kann am Markt anders einzuordnen sein als eine hochspezialisierte Immobilie mit begrenztem Nutzerkreis.
Vermarktungsdauer und notwendige Anpassungen
Leerstand bei einer Gewerbeimmobilie kann anders zu beurteilen sein als bei Wohnraum. Entscheidend sind insbesondere Ursache und Dauer, Nachfrage im jeweiligen Teilmarkt, Drittverwendungsfähigkeit und die Frage, ob vor einer Wiedervermietung Umbauten oder andere Anpassungen erforderlich sind.
Eine pauschale Wertminderung allein aufgrund eines momentanen Leerstands wäre deshalb nicht sachgerecht. Maßgeblich ist die wirtschaftliche Einordnung des konkreten Falls.
Nachhaltige Erträge und Grundstücksmarktdaten
Bei ertragsorientierten Gewerbeimmobilien kann das Ertragswertverfahren eine wesentliche Bewertungsgrundlage darstellen. Nachhaltiger Ertrag, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz beziehungsweise andere geeignete Grundstücksmarktdaten sind dabei modellkonform zu berücksichtigen.
Gerade bei Gewerbeobjekten ist entscheidend, ob die verfügbaren Marktdaten hinsichtlich Nutzungsart und Objektstruktur tatsächlich zum Bewertungsobjekt passen. Mehr zur Modellkonformität erläutert der Fachbeitrag ImmoWertV & ImmoWertA.
Bodenwert, baurechtliche Nutzung und belastbare Flächen
Grundstücksgröße und -zuschnitt, Erschließung, Stellplatzangebot, bauliche Ausnutzung und gegebenenfalls Erweiterungsmöglichkeiten können für Gewerbeimmobilien wesentliche Faktoren sein. Der Bodenrichtwert ist dabei nicht automatisch mit dem konkreten Bodenwert gleichzusetzen. Grundlagen dazu erläutert der Fachbeitrag Bodenrichtwert & Bodenwert.
Auch Nutz- und Mietflächen sind zentrale Bewertungsgrundlagen. Welche Flächendefinition für den konkreten Auftrag benötigt wird, hängt von Objekt und Aufgabenstellung ab. Bestehen Zweifel an vorhandenen Angaben, kann eine gesonderte Flächenermittlung sinnvoll sein.
Welche Bewertung passt zur Gewerbeimmobilie?
Kurzbewertung
Eine kompakter dokumentierte Wertermittlung kann je nach Objekt und Aufgabenstellung individuell vereinbart werden.
Mehr erfahren →Verkehrswertgutachten
Für eine umfassende Untersuchung, Herleitung und Dokumentation des Verkehrswerts. Umfang und Honorar werden individuell kalkuliert.
Mehr erfahren →Kaufberatung / Ankaufsprüfung
Bei Gewerbeimmobilien wird der Umfang einer Kaufberatung oder Ankaufsprüfung individuell nach Objekt und Aufgabenstellung vereinbart.
Zur Kaufberatung →Flächenermittlung
Wenn vorhandene Nutz- oder Mietflächen überprüft beziehungsweise neu ermittelt werden sollen.
Mehr erfahren →Welche Unterlagen werden benötigt?
Je nach Objekt und Bewertungsauftrag sind insbesondere hilfreich:
- Grundbuchauszug
- Flurkarte beziehungsweise Liegenschaftskarte
- Bauzeichnungen und Grundrisse
- Nutz- und Mietflächenberechnungen
- Mietverträge und Mietübersicht
- Angaben zu Leerständen
- Bewirtschaftungs- und Betriebskostenangaben, soweit erforderlich
- Angaben zur konkreten Nutzung
- Baubeschreibung und technische Objektangaben, soweit vorhanden
- Übersicht zu Modernisierungen und wesentlichen Instandsetzungen
- Energieausweis, soweit vorhanden beziehungsweise erforderlich
- Angaben zu Stellplätzen, Andienung und Nebenflächen
- Informationen zu Rechten und Belastungen
- gegebenenfalls Unterlagen zur baurechtlichen Nutzung und zu Erweiterungsmöglichkeiten
Bei komplexeren Gewerbeobjekten können je nach Aufgabenstellung weitere Unterlagen erforderlich sein. Nicht alles muss bei der ersten Anfrage vollständig vorliegen.