Marktwertindikation
Für eine erste überschlägige Einordnung bei ausreichender Objekt-, Miet- und Datengrundlage.
Mehr erfahren →Objektarten
Wohn- & Geschäftshäuser bewerten
Wohn- und Geschäftshäuser verbinden unterschiedliche Teilmärkte innerhalb eines Objekts. Wohnungen, Laden-, Büro-, Praxis- oder Gastronomieflächen können sich hinsichtlich Mietniveau, Vermietbarkeit, Vertragsstruktur und Marktnachfrage erheblich unterscheiden.
Der Immobilienwert wird aus dem Gesamtobjekt abgeleitet – die einzelnen Nutzungsbereiche müssen dabei differenziert betrachtet werden.
Wohn- und Gewerbeanteile getrennt verstehen
Typisch für Wohn- und Geschäftshäuser sind Wohnungen in den Obergeschossen und gewerblich genutzte Flächen im Erdgeschoss oder in einzelnen Gebäudeteilen. Für die Bewertung reicht es nicht aus, sämtliche Flächen und Mieten einheitlich zu betrachten.
Relevant sind unter anderem Anteil und Lage der Wohn- und Gewerbeflächen, Art der gewerblichen Nutzung, Flächenzuschnitt und Drittverwendungsfähigkeit, Mietstruktur, Leerstand sowie Stellplätze und Nebenflächen. Ein Objekt mit überwiegender Wohnnutzung und einem kleinen Ladenlokal ist wirtschaftlich anders einzuordnen als ein Gebäude mit annähernd gleichen Wohn- und Gewerbeanteilen.
Nachhaltige Erträge nutzungsbezogen ableiten
Auch innerhalb der Gewerbeflächen können sich die Märkte deutlich unterscheiden. Ein Ladenlokal in frequenzstarker Lage, eine Praxis, ein Büro oder eine Gastronomiefläche sprechen unterschiedliche Nutzergruppen an und können hinsichtlich Mietniveau und Vermietbarkeit unterschiedlich zu beurteilen sein.
Vertragsmieten und marktübliche Mieten werden deshalb nutzungsbezogen betrachtet. Die Analyse der Mietverhältnisse erfolgt aus bewertungstechnischer Sicht und ersetzt keine mietrechtliche Prüfung.
Laufzeit, Anpassungen und konkrete Nutzung
Bei Gewerbeeinheiten können insbesondere Vertragslaufzeiten, Verlängerungsoptionen, Kündigungsregelungen, Indexierungen beziehungsweise Staffeln und die konkrete Nutzungsart wirtschaftliche Bedeutung haben.
Vertragsinhalte werden insoweit berücksichtigt, wie sie für die wirtschaftliche Bewertung des Objekts relevant sind. Eine rechtliche Prüfung des Gewerbemietvertrags ist nicht Bestandteil der Immobilienbewertung.
Nutzerwechsel und Marktgängigkeit
Eine hochspezialisierte Gewerbefläche, die nur mit erheblichem Aufwand von einem anderen Nutzer übernommen werden kann, ist anders zu beurteilen als eine flexibel nutzbare Büro- oder Ladenfläche.
Grundriss, Erschließung, technische Ausstattung, Zugänglichkeit, Stellplätze und die baurechtlich zulässige Nutzung können dabei eine Rolle spielen. Je stärker eine Fläche auf einen bestimmten Nutzer zugeschnitten ist, desto wichtiger kann die Frage werden, wie gut sie bei einem Nutzerwechsel anderweitig vermietbar ist.
Wohn- und Gewerbeerträge im Bewertungsmodell
Wohn- und Geschäftshäuser werden regelmäßig ertragsorientiert betrachtet. Wohn- und Gewerbeerträge werden zunächst differenziert untersucht und daraus der nachhaltig erzielbare Ertrag des Gesamtobjekts abgeleitet. Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz beziehungsweise geeignete Grundstücksmarktdaten sind modellkonform zu berücksichtigen.
Bei gemischt genutzten Objekten ist insbesondere zu prüfen, ob die verfügbaren Grundstücksmarktdaten hinsichtlich Art und Verhältnis der Nutzungen zum Bewertungsobjekt passen. Mehr zur Modellkonformität erläutert der Fachbeitrag ImmoWertV & ImmoWertA.
Wohnlage, Frequenz und Erreichbarkeit
Die Qualität einer Lage kann für die einzelnen Nutzungsarten eines Wohn- und Geschäftshauses unterschiedlich zu beurteilen sein. Wohnlage, Kundenfrequenz, Sichtbarkeit, Erreichbarkeit und Stellplatzangebot können deshalb je nach Nutzung unterschiedlich gewichtet werden.
Auch Grundstücksgröße, Zuschnitt, bauliche Ausnutzung und Bodenwert bleiben wertrelevant. Zur Abgrenzung von Bodenrichtwert und konkretem Bodenwert verweise ich auf den Fachbeitrag Bodenrichtwert & Bodenwert.
Leerstand und tatsächliche Nutzbarkeit einordnen
Eine kurzfristig freie Wohnung ist anders zu beurteilen als eine seit längerer Zeit leerstehende Gewerbeeinheit. Gerade bei Gewerbeflächen können Wiedervermietungsdauer, notwendige Umbauten und die konkrete Drittverwendungsfähigkeit eine besondere Rolle spielen.
Bei älteren oder mehrfach umgebauten Wohn- und Geschäftshäusern können zudem historische Grundrisse, zusammengelegte Einheiten, Keller- oder Lagerflächen dazu führen, dass vorhandene Flächenangaben nicht ohne Weiteres übernommen werden sollten. Bei Bedarf kann eine gesonderte Wohn- und Nutzflächenermittlung erfolgen.
Modernisierungsstand und absehbarer Investitionsbedarf werden im Rahmen der Wertermittlung berücksichtigt, soweit sie für den Bewertungsfall relevant und aus Besichtigung beziehungsweise Unterlagen erkennbar sind. Eine vollständige technische Gebäudeprüfung ist damit nicht verbunden.
Welche Bewertung passt zum Wohn- und Geschäftshaus?
Kurzbewertung
Eine kompakter dokumentierte Wertermittlung kann je nach Objekt und Aufgabenstellung individuell vereinbart werden.
Mehr erfahren →Verkehrswertgutachten
Für eine umfassende Untersuchung, Herleitung und Dokumentation des Verkehrswerts. Umfang und Honorar werden individuell kalkuliert.
Mehr erfahren →Kaufberatung / Ankaufsprüfung
Bei Wohn- und Geschäftshäusern wird der Umfang einer Kaufberatung oder Ankaufsprüfung individuell nach Objekt und Aufgabenstellung vereinbart.
Zur Kaufberatung →Flächenermittlung
Wenn vorhandene Wohn-, Nutz- oder Mietflächen überprüft beziehungsweise neu ermittelt werden sollen.
Mehr erfahren →Welche Unterlagen werden benötigt?
Je nach Objekt und Bewertungsauftrag sind insbesondere hilfreich:
- Grundbuchauszug
- Flurkarte beziehungsweise Liegenschaftskarte
- Bauzeichnungen und Grundrisse
- Wohn-, Nutz- und Mietflächenberechnungen
- Mieterliste beziehungsweise Mietübersicht, getrennt nach Wohn- und Gewerbeeinheiten
- relevante Wohn- und Gewerbemietverträge
- Angaben zu Leerständen
- Angaben zu Stellplätzen, Garagen und Nebenflächen
- Bewirtschaftungs- und Betriebskostenangaben, soweit erforderlich
- Übersicht zu Modernisierungen und wesentlichen Instandsetzungen
- Energieausweis, soweit vorhanden
- Informationen zu Rechten und Belastungen
- gegebenenfalls Unterlagen zu Umbauten, Nutzungsänderungen oder Entwicklungsmöglichkeiten
Bei komplexeren Objekten können je nach Aufgabenstellung weitere Unterlagen erforderlich sein. Nicht alles muss bei der ersten Anfrage vollständig vorliegen.