Erbbaurecht bei der Immobilien­bewertung – was sind Haus und Grundstück wirklich wert?

Was ist ein Erbbaurecht?

Beim normalen Grundstückseigentum gehören Grundstück und Haus grundsätzlich demselben Eigentümer. Beim Erbbaurecht ist das anders: Grundstück und Gebäude sind wirtschaftlich und rechtlich voneinander getrennt.

Vereinfacht gesagt stellt der Grundstückseigentümer einem anderen sein Grundstück für einen vertraglich festgelegten Zeitraum zur Verfügung und räumt ihm das Recht ein, auf diesem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Dafür zahlt der Erbbauberechtigte in der Regel einen Erbbauzins.

Der Grundstückseigentümer bleibt Eigentümer des Grund und Bodens. Der Erbbauberechtigte erhält dagegen ein eigenes, grundstücksgleiches Recht, das in einem Erbbaugrundbuch eingetragen wird und grundsätzlich verkauft, vererbt und belastet werden kann.

Zwei unterschiedliche Bewertungsobjekte

Damit existieren zwei Vermögenswerte: das Erbbaurecht des Erbbauberechtigten einschließlich des Gebäudes und das Erbbaugrundstück des Grundstückseigentümers. Die ImmoWertV behandelt beide ausdrücklich getrennt. Bei der Wertermittlung muss deshalb zuerst geklärt werden, welcher Wert gesucht wird.

Ausgangspunkt: das fiktive Volleigentum

Eine wichtige Ausgangsgröße ist der Wert des fiktiven Volleigentums: Welchen Wert hätte die Immobilie, wenn Grundstück und Gebäude nicht durch das Erbbaurecht getrennt wären? Je nach Objekt kann dieser Wert im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren ermittelt werden. Die Besonderheiten des Erbbaurechts werden anschließend gesondert berücksichtigt.

Erbbauzins und Restlaufzeit

Für die Bewertung sind Höhe und Anpassungsmöglichkeiten des Erbbauzinses, ein marktgerechter Erbbauzins und die verbleibende Vertragslaufzeit relevant. Ein alter Vertrag mit niedrigem Erbbauzins kann wirtschaftlich vorteilhaft sein; ein hoher oder stark anpassbarer Erbbauzins kann belasten. Ebenso macht es einen erheblichen Unterschied, ob ein Recht noch 70 oder nur noch 15 Jahre läuft.

Was passiert am Ende der Laufzeit?

Zu prüfen sind insbesondere Entschädigungsregelungen für bauliche Anlagen, Heimfall, Zustimmungsvorbehalte, Verlängerungs- oder Erneuerungsmöglichkeiten und sonstige Rechte und Pflichten. Die Aussage, das Gebäude sei am Vertragsende einfach „weg“, ist ebenso zu pauschal wie die Annahme, der Gebäudeeigentümer erhalte automatisch den vollständigen Verkehrswert ersetzt.

Marktanpassung

Eine rein finanzmathematische Betrachtung muss den Grundstücksmarkt nicht vollständig widerspiegeln. Deshalb kennt die ImmoWertV Erbbaurechtsfaktoren und Erbbaurechtskoeffizienten, die aus geeigneten Kaufpreisen abgeleitet werden können. Solche Daten stehen allerdings nicht überall in ausreichender Qualität zur Verfügung.

Ist Erbbaurecht grundsätzlich weniger wert?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Ein langfristiges Erbbaurecht mit niedrigem Erbbauzins und günstigen Vertragsbedingungen kann wirtschaftlich etwas völlig anderes sein als ein Vertrag mit kurzer Restlaufzeit, hohem Erbbauzins und ungünstigen Regelungen bei Vertragsende.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Insbesondere erforderlich sind Erbbaurechtsvertrag einschließlich sämtlicher Nachträge, Grundbuchunterlagen und Angaben zum aktuellen Erbbauzins. Hinzu kommen die üblichen Grundstücks- und Gebäudedaten, Flächen, Baujahr, Modernisierungen, Zustand und gegebenenfalls Mietverhältnisse.

Fazit

Erbbaurecht und Erbbaugrundstück sind eigenständige Bewertungsobjekte. Erst aus Immobilienwert, Bodenwert, Erbbauzins, Restlaufzeit, Vertragsbedingungen und den Verhältnissen des örtlichen Grundstücksmarktes lässt sich der Werteinfluss sachgerecht beurteilen.

Fachliche Grundlage: insbesondere §§ 22, 23 und 48–52 ImmoWertV sowie die ImmoWertA.