Marktwertindikation
Wenn zunächst eine erste überschlägige Orientierung benötigt wird und Objekt sowie Datengrundlage dafür geeignet sind.
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Immobilienbewertung bei Erbschaft & Erbengemeinschaft
Eine geerbte Immobilie ist häufig zugleich Vermögenswert und Teil der persönlichen Familiengeschichte. Nach einem Todesfall muss deshalb oft zunächst geklärt werden, welchen Wert die Immobilie hat und welche wirtschaftlichen Möglichkeiten für den weiteren Umgang bestehen.
Eine sachverständige Immobilienbewertung kann eine neutrale Grundlage für Übernahme, Auszahlung, Verkauf oder eine gemeinsame Vermögensentscheidung schaffen.
Alleinerbe oder gemeinschaftlicher Nachlass
Mit dem Tod einer Person geht deren Vermögen als Ganzes auf den oder die Erben über. Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben. Die Immobilie gehört damit zunächst der Erbengemeinschaft und nicht einzelnen Miterben entsprechend bestimmten Räumen oder Gebäudeteilen.
Für die wirtschaftliche Auseinandersetzung kann deshalb ein nachvollziehbar ermittelter Immobilienwert eine gemeinsame Ausgangsgröße schaffen. Die Bewertung entscheidet jedoch weder über Erbquoten noch über die rechtliche Verteilung des Nachlasses.
Ein Miterbe möchte die Immobilie übernehmen
Soll eine geerbte Immobilie von einem Miterben übernommen werden, stellt sich regelmäßig die Frage, welcher Immobilienwert der internen Auseinandersetzung zugrunde gelegt werden soll. Eine unabhängige Wertermittlung kann eine sachliche Grundlage für Gespräche über Übernahmewert und mögliche Ausgleichszahlungen schaffen.
Wichtig: Die Immobilienbewertung bestimmt nicht die rechtlichen Ansprüche der einzelnen Erben. Sie liefert den Immobilienwert als wirtschaftliche Ausgangsgröße. Die konkrete erbrechtliche Verteilung richtet sich nach den rechtlichen Verhältnissen des jeweiligen Nachlasses.
Verkaufen, vermieten oder gemeinsam halten?
Soll die Immobilie verkauft werden, kann eine Bewertung bereits vor Beginn der Vermarktung helfen, eine von Wunschvorstellungen unabhängige Preisgrundlage zu schaffen. Der Verkehrswert beziehungsweise Marktwert nach § 194 BauGB bezieht sich auf den Preis, der zum maßgeblichen Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der wertrelevanten Eigenschaften zu erzielen wäre.
Auch eine Entscheidung gegen den Verkauf kann einen aktuellen Immobilienwert erfordern. Innerhalb einer Erbengemeinschaft kann beispielsweise relevant sein, welchen Anteil die Immobilie am gesamten Nachlass ausmacht, welche Erträge sie erzielt und ob Investitionen oder Modernisierungen anstehen.
Heutiger Marktwert oder Wert zum Erbfall?
Für eine heutige Verkaufs- oder Übernahmeentscheidung kann der aktuelle Marktwert gefragt sein. Soll dagegen der Wert zu einem zurückliegenden Zeitpunkt ermittelt werden, muss die Bewertung auf diesen Wertermittlungsstichtag bezogen werden.
Erbrechtlich tritt der Erbfall mit dem Tod des Erblassers ein. Auch für die Erbschaftsteuer entsteht die Steuer bei Erwerben von Todes wegen grundsätzlich mit dem Tod des Erblassers; für die steuerliche Wertermittlung ist grundsätzlich der Zeitpunkt der Steuerentstehung maßgebend. Gesetzliche Sonderfälle können hiervon abweichen.
Der richtige Wertermittlungsstichtag hängt deshalb davon ab, welche konkrete Frage mit der Bewertung beantwortet werden soll.
Nicht jeden Immobilienwert gleichsetzen
Für Zwecke der Erbschaftsteuer wird Grundbesitz nach den hierfür geltenden Vorschriften des Erbschaftsteuer- und Bewertungsgesetzes bewertet und gesondert festgestellt. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist dagegen eine Marktwertermittlung für den jeweiligen Wertermittlungsstichtag.
Ein vom Finanzamt festgestellter Grundbesitzwert und ein sachverständig ermittelter Verkehrswert müssen deshalb nicht identisch sein. Gegenstand meiner Tätigkeit auf dieser Seite ist die sachverständige Immobilienbewertung; eine steuerliche Würdigung oder ein besonderer Nachweis nach steuerrechtlichen Vorschriften wird damit nicht angeboten.
Wenn sich die Erben über den Immobilienwert nicht einig sind
Ein Miterbe orientiert sich vielleicht an einem Online-Portal, ein anderer an einem Maklerangebot und ein dritter an einem Verkauf in der Nachbarschaft. Solche Vergleichswerte können sehr unterschiedliche Voraussetzungen haben.
Eine unabhängige sachverständige Bewertung kann eine rechtliche Auseinandersetzung nicht entscheiden. Sie kann aber transparent darstellen, welche Objektmerkmale, Marktdaten und Bewertungsansätze zu einem bestimmten Marktwert führen. Damit entsteht eine gemeinsame fachliche Diskussionsgrundlage.
Wohnungsrecht, Nießbrauch und Erbbaurecht
Ein bestehendes Wohnungsrecht oder Nießbrauchrecht kann die wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit für den Eigentümer und damit den Immobilienwert beeinflussen. Bei einem Erbbaurecht sind die besonderen rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse zwischen Erbbaurecht und Grundstück zu berücksichtigen.
Welche Rechte im konkreten Bewertungsfall wertrelevant sind, wird anhand der verfügbaren Unterlagen und der jeweiligen Aufgabenstellung beurteilt.
Von der ersten Orientierung bis zum Verkehrswertgutachten
Kurzbewertung
Wenn ein nachvollziehbar ermittelter Marktwert mit Ortstermin benötigt wird, beispielsweise als wirtschaftliche Grundlage innerhalb einer Familie oder Erbengemeinschaft.
Mehr erfahren →Verkehrswertgutachten
Wenn eine umfassende Herleitung und Dokumentation des Verkehrswerts erforderlich ist oder die Fragestellung eine entsprechend hohe Aussagetiefe verlangt.
Mehr erfahren →Welche Unterlagen werden benötigt?
Je nach Immobilie und Bewertungsauftrag sind insbesondere hilfreich:
- Grundbuchauszug
- Flurkarte beziehungsweise Liegenschaftskarte
- Bauzeichnungen und Grundrisse
- Wohn- und Nutzflächenberechnungen
- Angaben zu Baujahr und Modernisierungen
- gegebenenfalls Mietverträge und Mietübersichten
- Informationen zu Rechten und Belastungen
- bei Wohnungseigentum Teilungserklärung und relevante WEG-Unterlagen
- gegebenenfalls vorhandene frühere Gutachten oder Bewertungen
- Angabe des benötigten Wertermittlungsstichtags
Welche Unterlagen tatsächlich benötigt werden, richtet sich nach Immobilie, Bewertungsanlass und gewünschter Aussagetiefe.
Sachverständige Bewertung als wirtschaftliche Grundlage
Gegenstand meiner Tätigkeit ist die sachverständige Immobilienbewertung. Fragen zur Erbquote, Auseinandersetzung des Nachlasses, Erbschaftsteuer oder sonstigen rechtlichen und steuerlichen Folgen werden durch die jeweils zuständigen Rechtsanwälte, Notare oder Steuerberater beurteilt.