Plausibilisierung & Wertfortschreibung
Wenn bereits ein Gutachten oder eine Wertermittlung vorliegt, kann die Aufgabenstellung unterschiedlich sein: Soll die vorhandene Bewertung fachlich nachvollzogen und eingeordnet werden – oder wird ein Immobilienwert zu einem späteren Wertermittlungsstichtag benötigt?
Beide Leistungen werden individuell auf Bewertungsobjekt, vorhandene Unterlagen und konkrete Fragestellung abgestimmt.
Bewertungsansätze verstehen und einordnen
Liegt bereits ein Gutachten oder eine andere Wertermittlung vor, kann eine Plausibilisierung helfen, die wesentlichen Bewertungsgrundlagen, Ansätze und die daraus abgeleitete Wertermittlung fachlich nachzuvollziehen.
Je nach Aufgabenstellung können dabei beispielsweise Grundstücks- und Gebäudedaten, Flächenansätze, Bodenwert, Mieten und Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer, Liegenschaftszinssatz oder Sachwertfaktor, Vergleichsdaten, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, Modellkonformität sowie die abschließende Wertableitung betrachtet werden.
Eine Plausibilisierung ist zunächst keine vollständige Neubewertung und kein automatisches Gegengutachten. Im Mittelpunkt steht die Frage, ob Datengrundlagen, Bewertungsansätze, Methodik und Ergebnis für die konkrete Fragestellung nachvollziehbar und fachlich plausibel erscheinen.
Wenn einzelne Punkte vertieft betrachtet werden sollen
Ergeben sich aus der Plausibilisierung konkrete Bewertungsansätze oder methodische Fragen, die näher untersucht und erläutert werden sollen, kann die Bearbeitung in einer schriftlichen fachlichen Stellungnahme münden.
Darin können einzelne Wertansätze oder methodische Fragestellungen nachvollziehbar eingeordnet und gegebenenfalls abweichende fachliche Einschätzungen begründet werden. Eine solche Stellungnahme kann beispielsweise auch in einem laufenden Verfahren dazu dienen, konkrete Bewertungsfragen für die weitere fachliche oder gerichtliche Würdigung transparent darzustellen.
Umfang und Ziel der Stellungnahme werden vor der Bearbeitung konkret festgelegt. Eine fachliche Stellungnahme ist nicht automatisch mit einem vollständigen Gegengutachten oder einer erneuten Verkehrswertermittlung gleichzusetzen.
Wenn ein neuer Wertermittlungsstichtag benötigt wird
Wurde eine Immobilie bereits zu einem früheren Stichtag bewertet, ist nicht in jedem Fall eine vollständige Neubewertung erforderlich. Liegt eine geeignete frühere Wertermittlung vor, kann geprüft werden, ob der Immobilienwert auf einen späteren Wertermittlungsstichtag fortgeschrieben werden kann.
Dabei werden die für das jeweilige Bewertungsverfahren maßgeblichen stichtagsbezogenen Marktdaten und Bewertungsparameter aktualisiert. Je nach Objekt und Verfahren können dies beispielsweise Bodenrichtwerte, Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren, marktübliche Mieten, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren oder andere Grundstücksmarktdaten sein.
Eine Wertfortschreibung ist deshalb keine bloße prozentuale Hochrechnung eines früheren Immobilienwerts. Ebenso ist zu prüfen, ob sich das Bewertungsobjekt seit dem früheren Stichtag wertrelevant verändert hat.
Eigene oder fremde Gutachten können Grundlage sein
Grundlage kann sowohl eine frühere eigene Wertermittlung als auch ein Gutachten eines anderen Sachverständigen sein. Entscheidend ist nicht, wer die vorhandene Bewertung erstellt hat, sondern ob Objektbeschreibung, Flächen, Grundstücksdaten, Bewertungsmodell und sonstige wesentliche Grundlagen nachvollziehbar und für die neue Aufgabenstellung geeignet sind.
Je größer der zeitliche Abstand zum ursprünglichen Wertermittlungsstichtag und je stärker sich Objekt, Nutzung oder rechtliche beziehungsweise wirtschaftliche Rahmenbedingungen zwischenzeitlich verändert haben, desto eher kann eine erneute vollständige Wertermittlung sachgerechter sein.
Mit oder ohne neuen Ortstermin?
Je nach Aufgabenstellung kann eine Wertfortschreibung auf Grundlage der vorhandenen Bewertung und ergänzender aktueller Unterlagen erfolgen. Ein erneuter Ortstermin ist daher nicht in jedem Fall erforderlich.
Bestehen Unsicherheiten hinsichtlich des aktuellen Zustands, wurden bauliche Veränderungen oder Modernisierungen vorgenommen oder lässt sich die Übereinstimmung des heutigen Objekts mit der vorhandenen Dokumentation nicht hinreichend beurteilen, kann eine erneute Besichtigung erforderlich oder fachlich sinnvoll sein.
Individuelles Angebot nach Prüfung der Aufgabenstellung
Der erforderliche Bearbeitungsumfang lässt sich bei einer Plausibilisierung, fachlichen Stellungnahme oder Wertfortschreibung nicht sinnvoll pauschal bestimmen. Maßgeblich sind insbesondere Art und Umfang des Bewertungsobjekts, die konkrete Fragestellung sowie Umfang, Qualität und Verwendbarkeit der bereits vorhandenen Wertermittlung und Unterlagen.
Nach einer ersten Sichtung kann der erforderliche Bearbeitungsumfang eingeschätzt und auf dieser Grundlage ein individuelles Angebot erstellt werden.
Je nach Aufgabenstellung kann eine Neubewertung sinnvoller sein
Für eine aktuelle vollständige Wertermittlung stehen insbesondere das Verkehrswertgutachten, die Kurzbewertung und die Marktwertindikation zur Verfügung. Welche Bearbeitungstiefe sinnvoll ist, richtet sich nach Anlass und benötigter Aussagekraft.