Marktwertindikation
Wenn zunächst eine überschlägige sachverständige Orientierung auf Grundlage vorhandener Unterlagen und Marktdaten benötigt wird.
Mehr erfahren →Objektarten
Ein- & Zweifamilienhäuser bewerten
Einfamilienhäuser gehören zu den häufigsten Bewertungsobjekten – und gleichzeitig zu den Immobilien, bei denen pauschale Quadratmeterpreise schnell zu falschen Ergebnissen führen können.
Bewertet werden unter anderem freistehende Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Ferienhäuser.
Jedes Haus ist anders – und sein Wert ebenfalls
Zwei Häuser mit gleicher Wohnfläche in derselben Straße können deutlich unterschiedliche Werte haben. Grundstücksgröße und -zuschnitt, Baujahr und Bauweise, Modernisierungsstand, energetische Eigenschaften, Ausstattung, Grundriss, baulicher Zustand und die konkrete Mikrolage wirken ebenso auf den Wert wie die Situation auf dem örtlichen Grundstücksmarkt.
Eine sachverständige Bewertung betrachtet deshalb nicht nur einzelne Kennzahlen, sondern das Zusammenspiel der wertrelevanten Grundstücks- und Gebäudemerkmale mit den Verhältnissen am jeweiligen Wertermittlungsstichtag.
Das konkrete Grundstück entscheidet
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern bildet das Grundstück einen wesentlichen Bestandteil des Immobilienwerts. Ausgangspunkt kann der Bodenrichtwert sein – er ist jedoch nicht automatisch mit dem Bodenwert des konkreten Grundstücks gleichzusetzen.
Abweichungen beispielsweise bei Grundstücksgröße und -zuschnitt, Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand oder anderen wertrelevanten Grundstücksmerkmalen können zu berücksichtigen sein. Mehr dazu erläutere ich im Fachbeitrag Bodenrichtwert & Bodenwert.
Auch Rechte und Belastungen können Einfluss auf den Wert haben. Dazu gehören beispielsweise Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnungsrechte und Nießbrauch oder Erbbaurechte.
Bauweise, Zustand und Modernisierungen
Das Baujahr allein sagt nur begrenzt etwas über den heutigen Wert eines Hauses aus. Ein älteres, umfassend modernisiertes Gebäude kann sich hinsichtlich Ausstattung, energetischem Zustand und verbleibender wirtschaftlicher Nutzbarkeit erheblich von einem weitgehend im ursprünglichen Zustand erhaltenen Gebäude desselben Baujahrs unterscheiden.
Deshalb werden insbesondere durchgeführte Modernisierungen betrachtet, beispielsweise an Dach, Fassade, Fenstern, Heizungsanlage, Elektroinstallation, Sanitärbereichen oder Innenausbau.
Auch Grundrissgestaltung und heutige Nutzbarkeit spielen eine Rolle. Was zum Zeitpunkt der Errichtung zeitgemäß war, muss nicht den heutigen Marktanforderungen entsprechen.
Wenn vorhandene Flächenangaben nicht eindeutig sind
Die angesetzte Wohnfläche ist eine wesentliche Bewertungsgrundlage. Abweichungen zwischen Bauunterlagen, Wohnflächenberechnung und tatsächlich vorhandener Situation können sich unmittelbar auf die Wertermittlung auswirken.
Insbesondere bei ausgebauten Dachgeschossen, Terrassen und Balkonen, Kellerräumen, Anbauten oder später vorgenommenen Veränderungen lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf die vorhandenen Flächenangaben.
Bestehen Zweifel an den vorhandenen Angaben, kann eine gesonderte Wohn- und Nutzflächenermittlung sinnvoll sein.
Welches Bewertungsverfahren wird angewendet?
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern kann insbesondere das Sachwertverfahren eine geeignete Grundlage darstellen. Dabei werden vereinfacht der Bodenwert und der Sachwert der baulichen Anlagen ermittelt und anschließend unter Verwendung geeigneter Grundstücksmarktdaten an die Verhältnisse des örtlichen Immobilienmarktes angepasst.
Je nach Objekt und Datenlage können jedoch auch Vergleichsdaten oder andere geeignete Verfahren beziehungsweise Verfahrensergebnisse herangezogen werden. Das Bewertungsverfahren wird nicht allein nach der Bezeichnung „Einfamilienhaus“ ausgewählt. Entscheidend sind Objekt, Grundstücksmarkt und die für die Bewertung verfügbaren Daten.
Die Bedeutung von Modellkonformität und Marktanpassung erläutert der Fachbeitrag ImmoWertV & ImmoWertA.
Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Zweifamilienhäuser
Bei Doppelhaushälften und Reihenhäusern können gegenüber einem freistehenden Einfamilienhaus andere Grundstücksgrößen, Bebauungsstrukturen und Marktverhältnisse bestehen. Auch Lage innerhalb einer Reihenhausanlage, Grenzbebauung, Stellplatzsituation, Grundstückszuschnitt und gegebenenfalls gemeinschaftliche Einrichtungen können für die Bewertung relevant sein.
Bei einem Zweifamilienhaus kann neben der Eigennutzung auch die Vermietbarkeit einer zweiten Wohneinheit Bedeutung erlangen. Nutzung, bauliche Trennung der Einheiten, tatsächlich erzielbare beziehungsweise marktübliche Mieten und die konkrete Marktgängigkeit können deshalb zusätzliche Bewertungsaspekte darstellen.
Ferienhäuser
Bei Ferienhäusern können gegenüber dauerhaft genutzten Wohnhäusern zusätzliche Aspekte relevant sein. Dazu gehören insbesondere die planungsrechtlich zulässige Nutzung, Lage und touristische Nachfrage sowie die Frage, ob das Objekt überwiegend selbst genutzt oder zur Ferienvermietung eingesetzt wird. Eine Ferienimmobilie sollte deshalb nicht ohne Weiteres wie ein gewöhnliches Einfamilienhaus behandelt werden.
Von der ersten Orientierung bis zum Verkehrswertgutachten
Kurzbewertung
Wenn ein nachvollziehbar ermittelter Marktwert mit Ortstermin benötigt wird, aber kein vollständiges Verkehrswertgutachten erforderlich ist.
Mehr erfahren →Verkehrswertgutachten
Wenn eine umfassende Untersuchung, Herleitung und Dokumentation des Verkehrswerts erforderlich ist.
Mehr erfahren →Kaufberatung
Wenn vor dem Erwerb zunächst das konkrete Haus gemeinsam besichtigt und fachlich eingeordnet werden soll.
Mehr erfahren →Flächenermittlung
Wenn vorhandene Wohn- und Nutzflächen überprüft beziehungsweise neu ermittelt werden sollen.
Mehr erfahren →Welche Unterlagen werden benötigt?
Je nach Objekt und Bewertungsauftrag sind insbesondere hilfreich:
- Grundbuchauszug
- Flurkarte beziehungsweise Liegenschaftskarte
- Bauzeichnungen und Grundrisse
- Wohn- und Nutzflächenberechnungen
- Angaben zu Baujahr und Modernisierungen
- gegebenenfalls Baubeschreibung
- Energieausweis, soweit vorhanden
- Informationen zu Rechten und Belastungen
- bei vermieteten Bereichen Mietverträge beziehungsweise Mietangaben
Nicht alle Unterlagen müssen bei der ersten Anfrage vollständig vorliegen. Welche Unterlagen tatsächlich benötigt werden, richtet sich nach Objekt und Bewertungsauftrag.