Bestandsimmobilie
Wenn Alter, Modernisierungen und möglicher Instandsetzungsbedarf schwer einzuschätzen sind.
Sachverständiger beim Hauskauf · Wohnungskaufberatung
Hauskaufberatung
Der beste Zeitpunkt für einen zweiten Blick ist vor der Unterschrift. Ich komme mit zur Besichtigung und sage Ihnen, was ich sehe: Zustand, erkennbare Risiken, absehbare Investitionen. Ob der Preis passt, entscheiden Sie dann auf sicherer Grundlage.
Jens Krüger · Sprechen wir darüber: 0172 868 5666
Ob Zustand, erkennbare Schwachstellen und absehbarer Modernisierungsbedarf zur eigenen Kaufentscheidung passen, ist schwer einzuschätzen. Bei der Hauskaufberatung begleite ich Sie zum Ortstermin und ordne Immobilie, erkennbaren Zustand und Investitionsbedarf fachlich ein – kein Bauschadens- oder Bausubstanzgutachten. Den aufgerufenen Kaufpreis ordne ich im Zusammenhang mit diesen Feststellungen ein; eine eigenständige Werteinschätzung bietet die Kurzbewertung.
ab 499 € inkl. MwSt.
Für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser bis 160 m² Wohnfläche im vereinbarten Standardumfang.
Wann lohnt sich eine Hauskaufberatung?
Besonders sinnvoll ist die Kaufberatung, wenn ein Haus oder eine Wohnung nach der ersten Besichtigung ernsthaft in die engere Wahl kommt.
Der zweite Besichtigungstermin ist häufig der richtige Zeitpunkt: Die grundsätzliche Entscheidung für das Objekt ist noch offen, Fragen können vorbereitet und vorhandene Unterlagen vorab gesichtet werden.
Sichtbare Auffälligkeiten
Bei Feuchtigkeit, Rissen, älteren Bauteilen oder anderen Punkten, die fachlich eingeordnet werden sollen.
Hohe Investition
Wenn Sie vor dem Notartermin eine zweite, unabhängige fachliche Sicht wünschen.
Modernisierung geplant
Wenn absehbar ist, dass nach dem Kauf größere Maßnahmen erforderlich werden.
Unterlagen unklar
Wenn Angaben aus Exposé, Grundrissen oder vorhandenen Unterlagen Fragen aufwerfen.
Unterlagen einordnen
Wenn Grundbuch, Flächenangaben, Bauunterlagen oder andere Objektinformationen vor dem Kauf fachlich eingeordnet werden sollen.
Was prüft ein Sachverständiger beim Hauskauf?
Im Mittelpunkt stehen die für Ihre Kaufentscheidung wesentlichen, bei einer üblichen Besichtigung zugänglichen und erkennbaren Merkmale.
- sichtbarer Zustand von Gebäude und wesentlichen Bauteilen
- erkennbare Feuchte-, Riss- oder sonstige Auffälligkeiten
- Dach, Fassade, Fenster und typische Anschlussbereiche, soweit zugänglich und einsehbar
- Alter und äußerlich erkennbare Situation technischer Anlagen, soweit im Rahmen einer Sichtprüfung beurteilbar
- offensichtlicher Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf
- Grundriss, Nutzungsmöglichkeiten und erkennbare Besonderheiten
- vorhandene Objektunterlagen und Angaben, soweit sie für den Termin zur Verfügung stehen
- Grundbuchauszug, insbesondere im Hinblick auf eingetragene Rechte und Belastungen in Abteilung II, soweit vorgelegt
- Hinweise auf Punkte, die vor dem Kauf durch spezialisierte Fachleute weiter untersucht werden sollten
Die Kaufberatung soll Risiken sichtbar und Entscheidungen sachlicher machen.
Sie ersetzt keine vollständige technische Gebäudeuntersuchung. Wenn ein Verdacht nur durch Bauteilöffnung, Laboranalyse oder eine spezielle Fachprüfung geklärt werden kann, wird dies entsprechend eingeordnet.
Kaufberatung bei Eigentumswohnungen
Bei einer Eigentumswohnung wird nicht nur die Wohnung selbst betrachtet. Auch erkennbare Themen des Gemeinschaftseigentums und die verfügbaren Unterlagen können für die Kaufentscheidung wichtig sein.
Je nach Unterlagenlage können beispielsweise Teilungserklärung, Energieausweis sowie Informationen zu gemeinschaftlichen Bauteilen oder geplanten Maßnahmen Hinweise liefern. Eine vollständige rechtliche oder wirtschaftliche Prüfung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist damit jedoch nicht verbunden.
Was die Kaufberatung leisten kann – und wo Spezialisten erforderlich werden
Bei einer Kaufberatung betrachte ich die Immobilie als Ganzes. Als Diplom-Wirtschaftsingenieur (FH) mit bautechnischem Schwerpunkt und langjähriger Erfahrung in der Immobilienbewertung ordne ich bauliche, wirtschaftliche und immobilienbezogene Aspekte gemeinsam ein.
Dazu gehören auch Auffälligkeiten beispielsweise am Tragwerk, beim Feuchte- und Wärmeschutz, an der technischen Gebäudeausrüstung oder an der Elektroinstallation, soweit diese bei einer zerstörungsfreien Besichtigung erkennbar und fachlich einzuordnen sind. Hinweise auf Feuchtigkeit oder Schimmel, ungewöhnliche Rissbilder, Auffälligkeiten an Dach und Fassade, erkennbare Schwachstellen der Haustechnik oder ein überalterter technischer Standard werden selbstverständlich berücksichtigt.
Prüfen, einordnen, entscheiden.
Ein wesentlicher Teil einer guten Kaufberatung besteht darin, erkennbare Schwachstellen einzuordnen – und zu erkennen, wann eine Fragestellung vor der Kaufentscheidung durch einen spezialisierten Fachplaner oder Sachverständigen vertieft untersucht werden sollte.
Erfordert eine Auffälligkeit eine weitergehende Spezialdiagnostik, zeige ich auf, welche Fragestellung weiter untersucht werden sollte. Das kann beispielsweise eine vertiefte Untersuchung durch einen Tragwerksplaner, Bauphysiker, Fachplaner für technische Gebäudeausrüstung oder einen anderen entsprechend spezialisierten Sachverständigen sein.
Was die Kaufberatung nicht ersetzt
Die Kaufberatung ist eine fachübergreifende, grundsätzlich zerstörungsfreie Untersuchung der zum Besichtigungszeitpunkt zugänglichen und erkennbaren Bereiche. Sie ersetzt keine weitergehende Spezialuntersuchung, wenn hierfür besondere Messungen, Berechnungen, Bauteilöffnungen, Laboranalysen oder spezielle Fachplanungskenntnisse erforderlich sind.
- keine zerstörenden Bauteilöffnungen
- keine abschließende Beurteilung verdeckter Konstruktionen oder Leitungen ohne weitergehende Untersuchung
- keine statische Berechnung oder bauphysikalische Detailuntersuchung
- keine Schadstoff- oder Laboranalyse
- keine vollständige Fachprüfung der Heizungs-, Sanitär- oder Elektroinstallation
- keine Sanierungs- oder Fachplanung
- keine Rechtsberatung und keine vollständige Prüfung öffentlich-rechtlicher Genehmigungen
- keine eigenständige Immobilienbewertung oder Marktwertermittlung innerhalb der Basisleistung
Die Hauskaufberatung ab 499 € umfasst keine eigenständige Immobilienbewertung oder Marktwertermittlung. Der aufgerufene Kaufpreis kann im Zusammenhang mit dem festgestellten Zustand, erkennbarem Investitionsbedarf und den Feststellungen beim Ortstermin fachlich eingeordnet werden. Für eine eigenständige Werteinschätzung bzw. eine weitergehende Beurteilung des Kaufpreises wird die Kurzbewertung empfohlen.
Welche Unterlagen sind hilfreich?
- Exposé
- Grundrisse, Schnitte und Ansichten, soweit vorhanden
- Wohn- und Nutzflächenberechnung, soweit vorhanden
- Energieausweis
- Angaben und Nachweise zu Modernisierungen, Sanierungen und Umbauten
- Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte
- vorhandene Bauunterlagen
- aktueller Grundbuchauszug
- bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und relevante Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft
- bei vermieteten Immobilien: Mietverträge bzw. Angaben zu bestehenden Mietverhältnissen
Liegt ein Grundbuchauszug vor, prüfe ich insbesondere, ob in Abteilung II Rechte oder Belastungen eingetragen sind, die für den Erwerber von Bedeutung sein können. Eine rechtliche Beratung oder juristische Vertragsprüfung ist damit nicht verbunden.
Fehlende Unterlagen schließen eine Kaufberatung nicht aus. Sie können aber dazu führen, dass einzelne Fragen beim Termin offenbleiben.
Was kostet eine Hauskaufberatung?
Hauskaufberatung vor Ort
ab 499 € inkl. MwSt.
Ortstermin mit mündlicher Beratung. Der Einstiegspreis gilt für Eigentumswohnungen sowie typische Ein- und Zweifamilienhäuser bis 160 m² Wohnfläche im vereinbarten Standardumfang. Kaufberatungen sind auch für Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbeimmobilien möglich; hierfür erfolgt die Kalkulation individuell nach Sichtung der Objektinformationen.
Die Hauskaufberatung im Baukastensystem
- Hauskaufberatung – Ortstermin mit mündlicher Beratung: ab 499 € inkl. MwSt.
- Hauskaufberatung mit schriftlichem Protokoll der wesentlichen Feststellungen: 799 € inkl. MwSt.
- Hauskaufberatung mit Kurzbewertung: 1.499 € inkl. MwSt.
- Kostenschätzung und weitere Zusatzleistungen: 160 € inkl. MwSt. je Stunde. Der erforderliche Zeitaufwand hängt vom Umfang der festgestellten Maßnahmen ab. Bei einem Objekt mit nur wenigen überschaubaren Punkten ist der Aufwand entsprechend geringer als bei einer Immobilie mit umfangreichem Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf. Deshalb kann hierfür vorab kein allgemeiner Festpreis genannt werden. Die Abrechnung erfolgt nach tatsächlichem Aufwand.
Die überschlägige Kosteneinschätzung dient ausschließlich einer ersten wirtschaftlichen Größenordnung für die Kaufentscheidung. Sie ist keine Kostenberechnung, Sanierungsplanung oder Ausschreibungsgrundlage und ersetzt keine Planung oder Kostenermittlung durch Architekten, Fachplaner oder ausführende Unternehmen.
Was die Basisleistung umfasst
Die Hauskaufberatung ab 499 € umfasst keine eigenständige Immobilienbewertung oder Marktwertermittlung. Der aufgerufene Kaufpreis kann im Zusammenhang mit dem festgestellten Zustand, erkennbarem Investitionsbedarf und den Feststellungen beim Ortstermin fachlich eingeordnet werden. Für eine eigenständige Werteinschätzung bzw. eine weitergehende Beurteilung des Kaufpreises wird die Kurzbewertung empfohlen. Als Kombination kostet die Hauskaufberatung mit Kurzbewertung 1.499 € inkl. MwSt.
Häufige Fragen zur Hauskaufberatung
Wann sollte ich einen Gutachter zum Hauskauf mitnehmen?
Häufig ist die zweite Besichtigung ideal: Das Objekt ist ernsthaft interessant, aber die Kaufentscheidung ist noch offen.
Was kostet ein Gutachter beim Hauskauf?
Die Hauskaufberatung kostet als Ortstermin mit mündlicher Beratung ab 499 €, mit schriftlichem Protokoll 799 € und in Verbindung mit einer Kurzbewertung 1.499 € – jeweils inkl. MwSt. für Eigentumswohnungen sowie typische Ein- und Zweifamilienhäuser bis 160 m² Wohnfläche im vereinbarten Standardumfang. Wer Bauschäden, Feuchtigkeit oder Schadstoffe untersuchen lassen möchte, braucht dagegen einen Bausachverständigen; ein Bauschadensgutachten erstelle ich nicht. Ergeben sich beim Ortstermin Hinweise darauf, zeige ich auf, welche Frage ein Spezialist klären sollte.
Prüfen Sie auch Eigentumswohnungen?
Ja. Dabei werden die Wohnung und – soweit zugänglich und für den Termin relevant – erkennbare Aspekte des Gemeinschaftseigentums sowie vorhandene Unterlagen einbezogen.
Ist eine Einschätzung des Kaufpreises enthalten?
Die Hauskaufberatung ab 499 € umfasst keine eigenständige Immobilienbewertung oder Marktwertermittlung. Der aufgerufene Kaufpreis kann im Zusammenhang mit dem festgestellten Zustand, erkennbarem Investitionsbedarf und den Feststellungen beim Ortstermin fachlich eingeordnet werden. Für eine eigenständige Werteinschätzung bzw. eine weitergehende Beurteilung des Kaufpreises wird die Kurzbewertung empfohlen.
Ist die Kaufberatung ein Bauschadensgutachten?
Nein. Sie ist eine Sichtprüfung und fachliche Einordnung im Rahmen des Ortstermins. Verdeckte Bauteile werden nicht geöffnet.
Kann ich die Ergebnisse schriftlich erhalten?
Ja. Die Hauskaufberatung mit schriftlichem Protokoll der wesentlichen beim Ortstermin festgestellten Punkte kostet 799 € inkl. MwSt.
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Büros in Dresden, Berlin und Lemgo
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Sie haben ein Haus oder eine Wohnung in die engere Wahl genommen?
Schicken Sie uns Exposé, Terminwunsch und die wichtigsten Eckdaten. Den Umfang der Kaufberatung stimme ich vorab mit Ihnen ab.
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