Marktwertindikation
Für eine erste überschlägige sachverständige Orientierung auf Grundlage vorhandener Unterlagen und Marktdaten.
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Eigentumswohnungen bewerten
Bei einer Eigentumswohnung endet die Bewertung nicht an der Wohnungstür. Neben Lage, Größe, Grundriss, Ausstattung und Zustand der Wohnung können auch Gebäude, Gemeinschaftseigentum und die rechtlichen Verhältnisse des Wohnungseigentums wertrelevant sein.
Bewertet werden Eigentumswohnungen, Apartments und – unter Berücksichtigung ihrer besonderen Nutzung – auch Ferienwohnungen.
Nicht nur die Wohnung entscheidet über den Wert
Zwei Wohnungen mit gleicher Wohnfläche im selben Stadtteil können deutlich unterschiedliche Marktwerte aufweisen. Geschosslage, Ausrichtung, Belichtung, Balkon oder Terrasse, Aufzug, Stellplatz, Grundriss, Modernisierungsstand und die konkrete Mikrolage können ebenso eine Rolle spielen wie Zustand und Ausstattung des Gebäudes.
Bei Wohnungseigentum kommt hinzu, dass die einzelne Wohnung rechtlich und wirtschaftlich in eine Gemeinschaft eingebunden ist. Für eine sachgerechte Bewertung reicht es deshalb regelmäßig nicht aus, lediglich einen Quadratmeterpreis mit der Wohnfläche zu multiplizieren.
Mehr als die räumlich abgegrenzte Wohnung
Wohnungseigentum besteht aus dem Sondereigentum an der Wohnung in Verbindung mit dem zugehörigen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Für die Bewertung können deshalb neben der Wohnung selbst insbesondere Teilungserklärung, Aufteilungsplan und die für das konkrete Wohnungseigentum geltenden Vereinbarungen von Bedeutung sein.
Auch die Zuordnung von Stellplätzen, Garten- oder Terrassenflächen und sonstigen Nutzungsrechten kann wertrelevant sein. Entscheidend ist, welche Rechte dem konkreten Wohnungseigentum tatsächlich zugeordnet sind.
Erdgeschoss, Dachgeschoss, Vorderhaus oder Hoflage
Die Lage einer Wohnung innerhalb des Gebäudes kann ihre Marktgängigkeit erheblich beeinflussen. Erdgeschoss, Hochparterre, Regelgeschoss oder Dachgeschoss können je nach Gebäude und Markt unterschiedlich beurteilt werden. Ebenso relevant können Ausrichtung, Aussicht, Belichtung, Balkon oder Terrasse, Aufzug und Barrierearmut sein.
Bei größeren Anlagen können außerdem Vorder- oder Hinterhaus, Straßen- oder Hoflage sowie die konkrete Position innerhalb des Gebäudekomplexes eine Rolle spielen. Ein höheres Geschoss ohne Aufzug ist beispielsweise anders einzuordnen als dieselbe Geschosslage mit Aufzug und guter Aussicht.
Wohnfläche richtig einordnen
Wohnfläche, Zimmeranzahl und Grundrissgestaltung gehören zu den wesentlichen Merkmalen einer Eigentumswohnung. Ungünstige Durchgangszimmer, schlecht nutzbare Flächen oder besondere Grundrisssituationen können sich anders auf die Marktgängigkeit auswirken als eine zeitgemäß geschnittene Wohnung.
Bei Dachgeschosswohnungen, Balkonen und Terrassen können die zugrunde gelegten Flächenansätze besondere Aufmerksamkeit erfordern. Bestehen Zweifel an vorhandenen Angaben, kann eine gesonderte Wohn- und Nutzflächenermittlung sinnvoll sein.
Gemeinschaftseigentum und Unterlagen der WEG
Eine hochwertig modernisierte Wohnung in einem Gebäude mit erheblichem Instandsetzungsbedarf ist wirtschaftlich anders einzuordnen als eine vergleichbare Wohnung in einem ebenfalls gepflegten Gebäude. Soweit für die Bewertung relevant und aus Besichtigung beziehungsweise Unterlagen erkennbar, werden deshalb auch wertrelevante Aspekte des Gemeinschaftseigentums berücksichtigt.
Hilfreich können insbesondere Teilungserklärung und Aufteilungsplan, Wirtschaftsplan und Hausgeld, Informationen zur Erhaltungsrücklage, Jahresabrechnungen sowie Protokolle beziehungsweise Beschlüsse über größere Maßnahmen oder Sonderumlagen sein. Die sachverständige Immobilienbewertung ersetzt dabei keine vollständige rechtliche oder technische Prüfung der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Insbesondere größere beschlossene Instandsetzungsmaßnahmen oder Sonderumlagen können für einen Erwerber wirtschaftlich relevant sein und sollten bei der Bewertung beziehungsweise bei der Einordnung eines Kaufpreises nicht unbeachtet bleiben.
Vermietete Wohnungen, Stellplätze und Sondernutzungen
Eine vermietete Eigentumswohnung kann am Markt anders beurteilt werden als eine vergleichbare bezugsfreie Wohnung. Mietvertrag, Miethöhe, Mietentwicklung und die konkrete Nutzungssituation können deshalb für die Bewertung relevant sein. Eine pauschale Aussage, dass eine vermietete Wohnung stets weniger wert ist, wäre jedoch nicht sachgerecht.
Auch Stellplätze, Garagen, Keller- oder Nebenräume sowie zugeordnete Garten- oder Terrassenflächen können den Wert beeinflussen. Für die Bewertung ist entscheidend, wie diese rechtlich dem Wohnungseigentum zugeordnet und am Markt nachgefragt werden.
Vergleichswert und örtlicher Wohnungsmarkt
Bei Eigentumswohnungen kann das Vergleichswertverfahren eine wichtige Grundlage darstellen, wenn geeignete Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren oder andere belastbare Grundstücksmarktdaten verfügbar sind. Entscheidend ist jedoch, ob die herangezogenen Daten hinsichtlich Lage, Größe, Gebäudeart, Zustand und weiterer wertrelevanter Merkmale tatsächlich hinreichend vergleichbar sind.
Je nach Objekt, Aufgabenstellung und Datenlage können weitere Verfahren oder Verfahrensergebnisse ergänzend herangezogen werden. Auch hier gilt: Das Bewertungsverfahren richtet sich nach Objekt und Grundstücksmarkt – nicht allein nach der Bezeichnung „Eigentumswohnung“.
Grundsätze zur Modellkonformität und zur Anwendung von Marktdaten erläutert der Fachbeitrag ImmoWertV & ImmoWertA.
Von der ersten Orientierung bis zum Verkehrswertgutachten
Kurzbewertung
Für einen nachvollziehbar ermittelten Marktwert mit Ortstermin und bewusst reduziertem Dokumentationsumfang.
Mehr erfahren →Verkehrswertgutachten
Für eine umfassende Untersuchung, Herleitung und Dokumentation des Verkehrswerts.
Mehr erfahren →Kaufberatung
Für die persönliche Besichtigung und sachverständige Einordnung vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung.
Mehr erfahren →Flächenermittlung
Wenn vorhandene Wohn- und Nutzflächen überprüft oder neu ermittelt werden sollen.
Mehr erfahren →Welche Unterlagen werden benötigt?
Je nach Bewertungsauftrag sind insbesondere hilfreich:
- Grundbuchauszug
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan
- Grundriss und Wohnflächenberechnung
- Angaben zu Modernisierungen
- Energieausweis, soweit vorhanden
- Wirtschaftsplan und Angaben zum Hausgeld
- Angaben zur Erhaltungsrücklage
- Jahresabrechnungen
- relevante Beschlüsse beziehungsweise Protokolle der Wohnungseigentümergemeinschaft
- bei vermieteten Wohnungen Mietvertrag und Mietangaben
Nicht alle Unterlagen müssen bei der ersten Anfrage vollständig vorliegen. Welche Unterlagen tatsächlich benötigt werden, richtet sich nach Objekt und Bewertungsauftrag.