Kurzbewertung
Eine kompakter dokumentierte Wertermittlung kommt nur in Betracht, wenn Objekt, Datengrundlage und Bewertungsanlass eine reduzierte Bearbeitungstiefe fachlich zulassen. Umfang und Honorar werden individuell vereinbart.
Mehr erfahren →Objektarten
Industrie- & Spezialimmobilien bewerten
Industrie- und Spezialimmobilien unterscheiden sich häufig deutlich von klassischen Wohn- oder Gewerbeobjekten. Produktionsgebäude, größere Lager- und Logistikstandorte oder betriebsspezifisch errichtete Immobilien sind oftmals auf bestimmte Arbeitsabläufe, technische Anforderungen oder Nutzungen zugeschnitten.
Für die Bewertung ist wesentlich, wie Grundstück und Gebäude am Markt genutzt, vermietet oder veräußert werden können – und wie groß der potenzielle Nutzer- und Käuferkreis tatsächlich ist.
Ausnutzung, Erschließung und Erweiterungsmöglichkeiten
Zu betrachten sind unter anderem Grundstücksgröße und Zuschnitt, planungsrechtlich zulässige Nutzung, Erschließung, Straßen- und gegebenenfalls Schienenanbindung, Zufahrten und Andienungsmöglichkeiten, Rangier- und Freiflächen, Stellplätze sowie Erweiterungs- oder Teilungsmöglichkeiten.
Gerade bei großen Industriegrundstücken trägt nicht jede Teilfläche wirtschaftlich in gleicher Weise zum Wert bei. Bebaute Kernflächen, Verkehrsflächen, Reserveflächen oder gegebenenfalls selbstständig nutzbare beziehungsweise abtrennbare Grundstücksteile können unterschiedlich zu betrachten sein. Eine pauschale Multiplikation der Gesamtfläche mit dem Bodenrichtwert greift deshalb häufig zu kurz. Mehr dazu im Fachbeitrag Bodenrichtwert & Bodenwert.
Gebäudestruktur und betriebliche Nutzbarkeit
Wertrelevant können beispielsweise Hallenhöhe und Spannweiten, Ausgestaltung der Böden, Anzahl und Art von Toren, Rampen und ebenerdige Andienung, Krananlagen, Belichtung, Beheizung, Büro- und Sozialflächen, Brandschutz- und Nutzungskonzept sowie weitere gebäudebezogene technische Ausstattungsmerkmale sein.
Solche Merkmale werden insoweit erfasst und berücksichtigt, wie sie für die Immobilienbewertung relevant und bei der Besichtigung erkennbar beziehungsweise durch Unterlagen dokumentiert sind. Eine technische Prüfung von Anlagen oder eine vollständige technische Gebäudeprüfung ist damit nicht verbunden.
Wie groß ist der Markt bei einem Nutzerwechsel?
Ein speziell für einen bestimmten Produktionsprozess errichtetes Gebäude kann für den gegenwärtigen Nutzer hervorragend funktionieren und am allgemeinen Immobilienmarkt dennoch nur eingeschränkt nachgefragt werden. Deshalb ist zu untersuchen, wie groß der potenzielle Nutzer- und Käuferkreis wäre, wenn die bisherige Nutzung entfällt.
Umbaufähigkeit, Gebäudegeometrie, technische Ausstattung, Erschließung, Grundstückssituation, planungsrechtliche Nutzung und mögliche Alternativnutzungen greifen dabei ineinander.
Betrieblicher Nutzen und Immobilienwert sind nicht zwangsläufig identisch. Betriebseinrichtungen, Maschinen oder Produktionsanlagen sind von der zu bewertenden Immobilie abzugrenzen, soweit sie nicht Gegenstand der konkreten Bewertungsaufgabe sind.
Wenn Standards nur eingeschränkt greifen
Spezialimmobilien zeichnen sich häufig dadurch aus, dass Gebäude und Nutzung besonders eng miteinander verbunden sind und nur ein begrenzter Markt vergleichbarer Objekte besteht. Dazu können je nach Aufgabenstellung besondere Betriebsimmobilien, speziell konzipierte Lager- oder Produktionsgebäude oder andere Immobilien mit eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit gehören.
Welche Bewertungsmethodik sachgerecht ist, lässt sich deshalb nicht allein aus der Bezeichnung der Immobilie ableiten. Entscheidend sind konkrete Nutzung, Marktgängigkeit und verfügbare Daten.
Marktmiete auch bei eigengenutzten Betriebsobjekten
Eine eigengenutzte Industrieimmobilie weist keine tatsächlich vereinbarte Miete auf. Für eine ertragsorientierte Betrachtung kann dennoch die Frage relevant sein, welche marktübliche Miete für die Immobilie beziehungsweise ihre unterschiedlichen Flächen nachhaltig erzielbar wäre.
Bei vermieteten Objekten können dagegen Mietvertrag, Vertragslaufzeit, Miethöhe, Nutzerstruktur und besondere objektspezifische Vertragsbedingungen wirtschaftliche Bedeutung haben. Die Berücksichtigung erfolgt aus bewertungstechnischer Sicht und ersetzt keine rechtliche Vertragsprüfung.
Ertragswert, Sachwert und Plausibilisierung
Bei Industrie- und Spezialimmobilien können Ertragswert-, Sachwert- und gegebenenfalls Vergleichsansätze je nach Objekt und verfügbarer Datengrundlage unterschiedliche Bedeutung haben. Gerade bei heterogenen oder stark spezialisierten Objekten kann es erforderlich sein, mehrere Informationen und Verfahrensergebnisse miteinander zu plausibilisieren.
Verwendete Grundstücksmarktdaten müssen zum jeweiligen Bewertungsmodell und zum konkreten Objekt passen. Grundlagen zur Modellkonformität erläutert der Fachbeitrag ImmoWertV & ImmoWertA.
Vorhandene Informationen sachgerecht berücksichtigen
Bei langjährig industriell genutzten Grundstücken können Hinweise auf Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen für die Bewertung relevant sein. Die Immobilienbewertung beinhaltet jedoch keine eigene umwelttechnische Untersuchung. Vorhandene Auskünfte, Gutachten oder behördliche Informationen werden im Rahmen der jeweiligen Aufgabenstellung berücksichtigt.
Bei großen Betriebsobjekten können Hallen-, Produktions-, Lager-, Büro-, Sozial- und sonstige Nutzflächen getrennt zu erfassen beziehungsweise zu plausibilisieren sein. Welche Flächendefinition benötigt wird, richtet sich nach Objekt und Auftrag. Bei Bedarf kann eine gesonderte Flächenermittlung vereinbart werden.
Bewertungstiefe nach Objekt und Anlass
Verkehrswertgutachten
Für eine umfassende Untersuchung, Herleitung und Dokumentation des Verkehrswerts. Umfang und Honorar werden individuell kalkuliert.
Mehr erfahren →Kaufberatung / Ankaufsprüfung
Der Umfang einer Ankaufsprüfung wird bei komplexen Betriebsimmobilien individuell nach Objekt und Fragestellung festgelegt.
Zur Kaufberatung →Flächenermittlung
Wenn vorhandene Hallen-, Produktions-, Lager-, Büro- oder sonstige Nutzflächen überprüft beziehungsweise neu ermittelt werden sollen.
Mehr erfahren →Plausibilisierung & Wertfortschreibung
Wenn bereits eine geeignete frühere Wertermittlung vorliegt und konkrete Bewertungsansätze nachvollzogen oder – soweit fachlich möglich – fortgeschrieben werden sollen.
Mehr erfahren →Keine Marktwertindikation: Für Industrie- und Spezialimmobilien biete ich aufgrund der objektspezifischen Anforderungen keine reine Marktwertindikation ohne Ortsbesichtigung an.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Je nach Objekt und Bewertungsauftrag sind insbesondere hilfreich:
- Grundbuchauszug
- Flurkarte beziehungsweise Liegenschaftskarte
- Bauzeichnungen und Grundrisse
- Flächenaufstellungen
- Lage- und Freiflächenpläne
- Angaben zur aktuellen und früheren Nutzung
- Mietverträge und Mietübersichten bei Vermietung
- Baubeschreibungen
- Angaben zu Hallenhöhen, Toren, Rampen und wesentlichen gebäudebezogenen Ausstattungsmerkmalen
- Übersicht zu Modernisierungen und wesentlichen Instandsetzungen
- Informationen zur planungsrechtlichen Situation und zulässigen Nutzung, soweit vorhanden
- Informationen zu Rechten und Belastungen
- vorhandene Altlastenauskünfte beziehungsweise umwelttechnische Untersuchungen
- gegebenenfalls Angaben zu Erweiterungs- oder Teilungsmöglichkeiten
Welche Unterlagen im konkreten Fall erforderlich sind, hängt stark von Objekt, Nutzung und Bewertungsauftrag ab. Nicht alles muss bei der ersten Anfrage vollständig vorliegen.