Zugewinnausgleich
Der Immobilienwert fließt in Anfangs- und Endvermögen ein – oft zu unterschiedlichen Stichtagen.
Trennung · Scheidung · Zugewinnausgleich
Immobilienbewertung bei Scheidung und Zugewinn
Bei Trennung und Zugewinn kommt es auf zwei Dinge an: den Wert und den Stichtag. Der Stichtag ergibt sich aus dem Zweck der Bewertung und den dafür maßgeblichen Vorgaben. Zu diesem Stichtag ermittle ich den Wert unabhängig und für beide Seiten nachvollziehbar, auch wenn er Jahre zurückliegt.
Jens Krüger · Sprechen wir darüber: 0172 868 5666
Bei einer Trennung oder Scheidung ist die Immobilie häufig einer der größten Vermögenswerte. Ob Verkauf, Übernahme durch einen Partner oder Zugewinnausgleich: Zunächst muss geklärt werden, welchen Wert die Immobilie hat – und zu welchem Zeitpunkt.
Persönlich bearbeitet · Kurzbewertung ab 1.299 € · Verkehrswertgutachten ab 2.599 €
Preise inkl. MwSt. für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser bis 160 m² Wohnfläche bei üblichen Bewertungsverhältnissen. Bei mehreren Stichtagen erhalten Sie ein individuelles Angebot.
Wann wird bei einer Scheidung ein Immobilienwert benötigt?
Übernahme durch einen Partner
Wenn einer die Immobilie behält, braucht es eine nachvollziehbare Wertgrundlage für den Ausgleich.
Verkauf
Eine unabhängige Bewertung schafft eine sachliche Preisgrundlage, bevor gemeinsam verkauft wird.
Vermögensauseinandersetzung
Bei gemeinsamem Eigentum oder mehreren Immobilien werden die Werte als wirtschaftliche Ausgangsgröße benötigt.
Wichtig:
Die Immobilienbewertung ermittelt nur die benötigten Immobilienwerte. Die familienrechtliche Berechnung und Beurteilung ist nicht Gegenstand der Immobilienbewertung und bleibt Rechtsanwalt bzw. Familiengericht vorbehalten.
Welche Stichtage können bei einer Scheidung relevant sein?
Eine Immobilie kann innerhalb desselben Scheidungsfalls zu mehreren unterschiedlichen Wertermittlungsstichtagen zu bewerten sein.
- Anfangsvermögen: Gehörte die Immobilie einem Ehepartner bereits beim Eintritt in den Güterstand, kann ihr damaliger Wert benötigt werden.
- Erbschaft oder Schenkung während der Ehe: Hier kann der Wert zum Zeitpunkt des Erwerbs eine Rolle spielen.
- Endvermögen: Nach § 1384 BGB tritt bei einer Scheidung an die Stelle der Beendigung des Güterstands der Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags.
Der maßgebliche Stichtag sollte anhand der Verfahrensunterlagen beziehungsweise durch den beauftragenden Rechtsanwalt eindeutig vorgegeben werden. Eine Bewertung zu einem zurückliegenden Stichtag ist keine bloße Rückrechnung des heutigen Werts, sondern bezieht sich auf die damaligen Wertverhältnisse und den damaligen Grundstückszustand.
Wertgutachten oder Kurzbewertung bei Trennung und Scheidung?
Wer bei einer Scheidung ein Haus bewerten lassen möchte, sollte zuerst klären, welcher Weg geplant ist. Wird die Immobilie verkauft, genügt oft eine aktuelle Werteinschätzung als Preisgrundlage. Übernimmt ein Partner die Immobilie, sollte der Wert so dokumentiert sein, dass beide ihn nachvollziehen können. Geht es um den Zugewinnausgleich, werden häufig Werte zu mehreren, auch zurückliegenden Stichtagen benötigt – dann ist meist das Verkehrswertgutachten die passende Form.
Verkehrswertgutachten
ab 2.599 €
Wenn der Wert für Anwälte, die Gegenseite oder das Gericht umfassend nachvollziehbar dokumentiert werden soll.
Kurzbewertung
ab 1.299 €
Wenn beide Partner eine gemeinsame, besichtigte Werteinschätzung für eine einvernehmliche Lösung suchen.
Marktwertindikation
ab 599 €
Für eine erste grobe Orientierung ohne Ortstermin, bevor weitere Schritte entschieden werden.
Welche Form für Ihren Zweck geeignet ist und wie viele Stichtage benötigt werden, klären wir vor der Beauftragung. Alle Preise im Überblick.
Übernahme durch einen Ehepartner: die wirtschaftliche Grundlage
Übernimmt ein Partner die Immobilie, ist der Verkehrswert die Ausgangsgröße für den Ausgleich. Daneben zählen weitere Größen wie Restdarlehen und Finanzierbarkeit; die Berechnung des Ausgleichs erfolgt durch Ihre Rechtsanwälte, die Finanzierung klärt die Bank.
Übernahme
Ein nachvollziehbarer Wert, den beide akzeptieren können, ist die Grundlage für Ausgleichszahlung und Finanzierung.
Verkauf
Eine aktuelle Werteinschätzung als Preisgrundlage, bevor gemeinsam verkauft wird.
Vermieten oder halten
Erzielbare Miete und laufende Kosten zeigen, ob sich ein gemeinsames Halten wirtschaftlich trägt.
Werden Werte zu mehreren Stichtagen benötigt – etwa für Anfangs- und Endvermögen im Zugewinnausgleich und zusätzlich der aktuelle Wert für eine Übernahme –, lassen sie sich in einem Auftrag ermitteln.
Wenn keine Einigung gelingt: Teilungsversteigerung
Gehört die Immobilie beiden Partnern und gelingt keine Einigung, kann die Gemeinschaft durch eine Teilungsversteigerung aufgehoben werden. Das Gericht setzt den Verkehrswert fest, versteigert wird die ganze Immobilie. Für Ehegatten gelten dabei besondere rechtliche Voraussetzungen und Schutzvorschriften, etwa zum Wohl gemeinsamer Kinder; diese beurteilt Ihr Rechtsanwalt.
Ein eigener, nachvollziehbarer Wert kann helfen, die Versteigerung durch eine Einigung zu vermeiden, und ist im Verfahren ein Vergleichsmaßstab zum Gerichtsgutachten.
So läuft die Bewertung ab
- Anfrage: Objekt, Ort, Anlass und – soweit bekannt – die benötigten Stichtage.
- Abstimmung: Leistung, Stichtage, Auftraggeber und Festpreis vor Auftragserteilung.
- Ortstermin: persönliche Besichtigung (bei Kurzbewertung und Verkehrswertgutachten).
- Ergebnis: schriftliche Wertermittlung im vereinbarten Umfang, mit Erläuterung bei Rückfragen.
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung bei Scheidung
Reicht ein Immobilienwert für den Zugewinnausgleich?
Nicht immer. Je nach Eigentums- und Erwerbssituation können der Wert beim Eintritt in den Güterstand, zum Zeitpunkt einer Erbschaft oder Schenkung und zum maßgeblichen Endstichtag benötigt werden.
Kann eine Immobilie rückwirkend bewertet werden?
Ja. Maßgeblich sind dann die allgemeinen Wertverhältnisse und der Grundstückszustand am jeweiligen Wertermittlungsstichtag – nicht eine einfache Rückrechnung des heutigen Werts mit einem Preisindex.
Muss der Partner bei der Besichtigung zustimmen?
Für einen Ortstermin ist der Zugang zur Immobilie erforderlich. Wie dieser organisiert wird, sollte vorab geklärt werden – gegebenenfalls über die beteiligten Rechtsanwälte.
Wird der Zugewinn von Ihnen berechnet?
Nein. Ermittelt werden die benötigten Immobilienwerte. Die familienrechtliche Berechnung erfolgt durch Rechtsanwalt bzw. Familiengericht.
Wer zahlt den Gutachter?
Das richtet sich danach, wer die Bewertung beauftragt und was die Partner vereinbaren. Beauftragt ein Partner allein, ist er Auftraggeber; beauftragen beide gemeinsam, teilen sie die Kosten häufig. Wie die Kosten im Verfahren letztlich verteilt werden, ist eine rechtliche Frage für Ihre Anwälte.
Können wir die Bewertung gemeinsam beauftragen?
Ja. Sind sich beide Partner über das Vorgehen einig, können sie die Bewertung gemeinsam in Auftrag geben. Beide erhalten dann dieselbe Ausarbeitung und können gleichermaßen Rückfragen stellen; das kann helfen, zwei konkurrierende Bewertungen zu vermeiden. Ob ein gemeinsamer Auftrag in Ihrer Situation sinnvoll ist, besprechen Sie am besten vorab mit Ihren Anwälten.
Es liegt bereits ein Gutachten vor – zum Beispiel von der Gegenseite. Was nun?
Ein vorhandenes Gutachten kann ich fachlich nachvollziehen und auf Plausibilität prüfen: Stimmen Ausgangsdaten, Stichtag und Bewertungsansätze? Je nach Ergebnis genügt eine schriftliche Stellungnahme, oder es zeigt sich, dass eine eigene Bewertung sinnvoller ist. Mehr dazu unter Gutachtenprüfung und Gegengutachten.
Vertiefung: Zugewinnausgleich und Immobilie – Stichtage erklärt →
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