Kurzbewertung
Kann bei einer einvernehmlichen privaten Regelung eine wirtschaftliche Grundlage schaffen, sofern die reduzierte Dokumentation ausreicht.
Mehr erfahren →Wissen · Trennung & Scheidung
Immobilienbewertung bei Trennung, Scheidung & Zugewinnausgleich
Bei einer Trennung oder Scheidung ist die Immobilie häufig einer der größten Vermögenswerte. Für Verkauf, Übernahme oder Zugewinnausgleich muss deshalb oftmals zunächst geklärt werden, welchen Wert die Immobilie hat – und zu welchem Zeitpunkt.
Eine Immobilie kann innerhalb desselben Scheidungsfalls zu mehreren unterschiedlichen Wertermittlungsstichtagen zu bewerten sein.
Wem gehört die Immobilie – und welche Wertentwicklung ist relevant?
Eine Zugewinngemeinschaft bedeutet nicht, dass während der Ehe automatisch gemeinsames Eigentum an allen Vermögensgegenständen entsteht. Eine Immobilie kann einem Ehepartner allein gehören und trotzdem für die Berechnung seines Zugewinns erhebliche Bedeutung haben.
Umgekehrt kann eine Immobilie beiden Ehepartnern gehören, ohne dass aus dem Immobilienwert allein bereits die Höhe eines Zugewinnausgleichsanspruchs abgeleitet werden kann.
Was bedeutet Zugewinn?
Nach § 1373 BGB ist Zugewinn der Betrag, um den das Endvermögen eines Ehegatten sein Anfangsvermögen übersteigt. Übersteigt der Zugewinn eines Ehegatten den des anderen, sieht § 1378 BGB grundsätzlich eine Ausgleichsforderung in Höhe der Hälfte des Überschusses vor.
Vereinfacht: Endvermögen − Anfangsvermögen = Zugewinn. Die Immobilienbewertung ermittelt nur die benötigten Immobilienwerte; die familienrechtliche Berechnung ist nicht Gegenstand der Immobilienbewertung.
Wenn die Immobilie bereits zum Anfangsvermögen gehörte
Gehörte eine Immobilie einem Ehepartner bereits beim Eintritt in den Güterstand, gehört ihr damaliger Wert grundsätzlich zu dessen Anfangsvermögen. § 1376 BGB stellt für die Wertermittlung des Anfangsvermögens auf den Wert zu diesem Zeitpunkt ab.
Für die Immobilienbewertung können deshalb der Wert beim Eintritt in den Güterstand und der Wert zum maßgeblichen Endstichtag benötigt werden. Die Differenz dieser Immobilienwerte darf nicht ohne Weiteres mit dem familienrechtlichen Zugewinn gleichgesetzt werden.
Privilegierter Erwerb während der Ehe
Vermögen, das ein Ehegatte nach Eintritt des Güterstands insbesondere von Todes wegen oder durch Schenkung erwirbt, wird nach § 1374 Abs. 2 BGB grundsätzlich dem Anfangsvermögen hinzugerechnet, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Für eine Immobilie können der Wert zum Zeitpunkt des Erwerbs durch Erbschaft oder Schenkung und der Wert zum maßgeblichen Endstichtag benötigt werden. Welche Werte familienrechtlich tatsächlich einzustellen sind, beurteilen Rechtsanwalt beziehungsweise Familiengericht.
Während der Ehe gekaufte Immobilien
Wurde eine Immobilie während der Ehe erworben, bedeutet das nicht automatisch, dass für jede Fragestellung nur ein Immobilienwert benötigt wird. Eigentumsverhältnisse, Finanzierung, übrige Vermögenspositionen und Bewertungsanlass sind zu unterscheiden.
Geht es um den Immobilienwert im Endvermögen, steht regelmäßig der Wert zum hierfür maßgeblichen Stichtag im Mittelpunkt. Wer welchen wirtschaftlichen Anteil erhält, lässt sich nicht schlicht durch Halbierung des Immobilienwerts bestimmen.
Welcher Stichtag gilt bei Scheidung?
Nach § 1384 BGB tritt bei einer Scheidung für die Berechnung des Zugewinns und die Höhe der Ausgleichsforderung an die Stelle der Beendigung des Güterstands der Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags.
Das ist nicht ohne Weiteres mit dem bloßen Eingang des Scheidungsantrags bei Gericht gleichzusetzen. Der maßgebliche Stichtag sollte anhand der Verfahrensunterlagen beziehungsweise durch den beauftragenden Rechtsanwalt eindeutig vorgegeben werden.
§ 1379 BGB kennt daneben Auskunftsansprüche zum Vermögen im Zeitpunkt der Trennung. Trennung, Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags und Scheidung sind daher unterschiedliche Zeitpunkte.
Immobilienwert zu einem zurückliegenden Stichtag
War eine Immobilie bereits viele Jahre vor der Scheidung vorhanden oder wurde sie während der Ehe geerbt beziehungsweise geschenkt, kann ein weit zurückliegender Wertermittlungsstichtag maßgeblich sein.
Eine solche Bewertung ist nicht lediglich eine Rückrechnung des heutigen Verkehrswerts mit einem allgemeinen Preisindex. Nach § 2 ImmoWertV sind die allgemeinen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag und der maßgebliche Grundstückszustand zu berücksichtigen. Dafür können damalige Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktdaten, Kaufpreise sowie der damalige Bau- und Modernisierungszustand relevant sein.
Eine etwaige familienrechtliche Berücksichtigung der Geldwertentwicklung des Anfangsvermögens gehört dagegen nicht in die Immobilienbewertung.
Wenn ein Ehepartner die Immobilie übernimmt
Für einen heutigen Verkauf oder die Übernahme durch einen Ehepartner kann der aktuelle Marktwert benötigt werden. Dieser Wert ist nicht zwangsläufig identisch mit dem Wert, der für den Zugewinnausgleich zu einem zurückliegenden Stichtag erforderlich ist.
Eine einzige Immobilie kann deshalb im selben Trennungs- oder Scheidungsfall mehrere sachverständig zu ermittelnde Werte zu unterschiedlichen Stichtagen erfordern.
Wenn unterschiedliche Immobilienwerte im Raum stehen
Eine sachverständige Immobilienbewertung entscheidet keinen familienrechtlichen Streit. Sie kann aber transparent darstellen, welcher Immobilienwert sich zum vorgegebenen Stichtag aus Objektmerkmalen und Marktverhältnissen ergibt.
Eine vorhandene Bewertung kann außerdem im Rahmen einer Plausibilitätsprüfung beziehungsweise fachlichen Stellungnahme untersucht werden.
Private Einigung, Gutachten oder fachliche Stellungnahme
Verkehrswertgutachten
Wenn eine umfassende Herleitung erforderlich ist, insbesondere bei streitigen oder gerichtlichen Fragestellungen.
Mehr erfahren →Plausibilisierung / Stellungnahme
Wenn eine vorhandene Bewertung fachlich nachvollzogen werden soll.
Mehr erfahren →Marktwertindikation
Allenfalls für eine erste heutige Orientierung – nicht als Grundlage für komplexe Zugewinnberechnungen oder gerichtliche Auseinandersetzungen.
Mehr erfahren →Welche Unterlagen werden benötigt?
- Grundbuchauszug
- Flurkarte beziehungsweise Liegenschaftskarte
- Bauzeichnungen und Grundrisse
- Wohn- und Nutzflächenberechnungen
- Angaben zu Baujahr und Modernisierungen
- gegebenenfalls Mietverträge und Mietübersichten
- Informationen zu Rechten und Belastungen
- vorhandene frühere Gutachten oder Bewertungen
- Unterlagen zum damaligen Gebäudezustand
- eindeutige Vorgabe des oder der benötigten Wertermittlungsstichtage
Bei familienrechtlichen oder gerichtlichen Fragestellungen sollte der maßgebliche Stichtag möglichst durch den beauftragenden Rechtsanwalt beziehungsweise anhand der Verfahrensunterlagen eindeutig vorgegeben werden.
Der Immobilienwert ist eine Eingangsgröße
Gegenstand meiner Tätigkeit ist die sachverständige Ermittlung beziehungsweise fachliche Beurteilung von Immobilienwerten zu den vorgegebenen Wertermittlungsstichtagen. Die Berechnung des Zugewinnausgleichs, die Bestimmung familienrechtlich maßgeblicher Vermögenspositionen sowie sonstige rechtliche Würdigungen sind nicht Bestandteil der Immobilienbewertung und verbleiben bei Rechtsanwälten beziehungsweise Gerichten.