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Berlin · Brandenburg · regionale Immobilienbewertung
Immobilienbewertung Märkisch-Oderland
Persönliche Immobilienbewertung in Strausberg, Neuenhagen bei Berlin, Hoppegarten, Bad Freienwalde (Oder), Seelow und im gesamten Landkreis Märkisch-Oderland – mit amtlichen Grundstücksmarktdaten für das Marktjahr 2025.
Persönliche Bearbeitung · über 20 Jahre Bewertungspraxis · Wohn- bis Industrieimmobilien
Persönliche Immobilienbewertung statt anonymer Plattform.
Der Auftrag bleibt fachlich in einer Hand: vom ersten Gespräch über den Ortstermin und die Marktdatenanalyse bis zur Ausarbeitung und Rückfrage.
Jens Krüger
Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH) · Sachverständiger für Immobilienbewertung
Seit 2005 bin ich in der Immobilienbewertung tätig. Mein bautechnischer und kaufmännischer Hintergrund verbindet die Bewertung des Grundstücksmarktes mit einem praktischen Blick auf Gebäude, Nutzung und wirtschaftliche Zusammenhänge.
PersCert TÜV RheinlandEIPOS Immobilienbewertung Stufe IIüber 700 persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
Qualifikation & beruflicher Werdegang →20+ JahreBewertungspraxis
700+persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
persönlichfachliche Bearbeitung durch Jens Krüger
Märkisch-Oderland reicht vom Berliner Stadtrand bis an die polnische Grenze.
Der Landkreis umfasst 2.159 km² und 197.274 Einwohner. Der Grundstücksmarkt wird durch ein ausgeprägtes West-Ost-Gefälle geprägt: dicht vernetztes Berliner Umland im Westen, Mittelzentren und ländliche Räume bis zum Oderbruch im Osten.
Der Landesentwicklungsplan unterscheidet Berliner Umland und Weiteren Metropolenraum. Mittelzentren sind Hoppegarten/Neuenhagen bei Berlin in Funktionsteilung, Strausberg, Bad Freienwalde (Oder) und Seelow. Für Bewertungen ist diese räumliche Differenzierung wesentlich.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Märkisch-Oderland, Grundstücksmarktbericht 2025.
Der Grundstücksmarkt zog 2025 wieder an.
2.185 Kaufverträge wurden erfasst. Gegenüber 2024 stieg die Vertragszahl um rund 14 %, der Geldumsatz um rund 17 % und der Flächenumsatz um rund 29 %.
2024: 417,9 Mio. €
2024: 1.714,4 ha
352,7 Mio. € Geldumsatz
Besonders auffällig war das Wohnungs- und Teileigentum: 270 Erwerbsvorgänge nach 109 im Vorjahr. Bei unbebauten Bauflächen gingen Vertragszahl und Geldumsatz zurück. Einen signifikanten allgemeinen Preisanstieg erkennt der Bericht nicht.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Märkisch-Oderland, Grundstücksmarktbericht 2025.
Berliner Umland, Ostbrandenburgische Platte und Oderbruch unterscheiden sich deutlich.
Märkisch-Oderland ist kein einheitlicher Immobilienmarkt. Die amtlichen Auswertungen trennen räumlich und funktional unterschiedliche Teilmärkte.
Berliner Umland
Hoppegarten, Neuenhagen, Strausberg, Fredersdorf-Vogelsdorf, Petershagen/Eggersdorf, Altlandsberg und Rüdersdorf stehen unter starkem Berliner Einfluss.
Weiterer Metropolenraum
Bad Freienwalde, Seelow, Müncheberg, Wriezen, Lebus und zahlreiche ländliche Gemeinden bilden deutlich preisgünstigere Teilmärkte.
Oderbruch
Der östliche Kreisraum ist landwirtschaftlich geprägt. Fruchtbare Böden, kleinteilige Ortslagen und die Grenzlage zu Polen bestimmen den Markt.
Märkische Schweiz
Buckow, Waldsieversdorf und das seenreiche Umfeld besitzen eine eigenständige Freizeit- und Erholungsqualität.
Für die Wertermittlung müssen konkrete Bodenrichtwertzone, Siedlungsstruktur, Verkehrsanbindung, Nutzbarkeit und Objektart zusammen betrachtet werden.
Wohnbauland zeigt das West-Ost-Gefälle besonders klar.
Für erschließungsbeitragsfreie Baugrundstücke des individuellen Wohnungsbaus veröffentlicht der Gutachterausschuss zum Stichtag 01.01.2026 stark differenzierte Bodenrichtwertniveaus.
Spanne 70–500 €/m²
Hoppegarten · Neuenhagen
Spanne 10–400 €/m²
Spanne 10–50 €/m²
Städtische und analoge Lagen im Weiteren Metropolenraum liegen im Mittel bei 47 €/m², übrige Dorflagen bei 51 €/m². Für das Berliner Umland weist der Bericht außerdem größenabhängige Umrechnungskoeffizienten aus; Referenz sind 700 m².
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Märkisch-Oderland, Grundstücksmarktbericht 2025.
Wasserlagen sind selten und müssen objektspezifisch bewertet werden.
Wasser- und wassernahe Grundstücke können wegen geringer Verfügbarkeit und besonderer Lage deutlich vom allgemeinen Bodenrichtwert abweichen. 2025 lagen jedoch nur zwei Kauffälle vor.
BRW Ufergrundstücke
Stienitzsee / Tonloch
Ø 2021–2025
Ø 2021–2025
Bei den zwei Wassergrundstücksverkäufen 2025 lagen die Kaufpreise bei 64 bis 89 % der nächstgelegenen Bodenrichtwertzone für Wohngrundstücke. Ein pauschaler Wasserzuschlag wäre daher nicht sachgerecht.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Märkisch-Oderland, Grundstücksmarktbericht 2025.
Bei Eigenheimen trennt die Berlin-Nähe zwei deutlich verschiedene Preiswelten.
2025 wurden 729 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft. Der Bericht weist Kaufpreise und Wohnflächenpreise getrennt nach Baujahresklassen und Teilraum aus.
Ø 3.830 €/m² Wohnfläche
Ø 2.620 €/m² Wohnfläche
Ø 3.420 €/m² Wohnfläche
Ø 1.640 €/m² Wohnfläche
Die Mittelwerte dienen nur der Orientierung. Für die Sachwertermittlung stellt der Gutachterausschuss eigene Sachwertfaktoren nach Bodenrichtwertkategorien bereit; 2025 wurden dafür 213 Kauffälle ausgewertet.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Märkisch-Oderland, Grundstücksmarktbericht 2025.
Wohnungseigentum konzentriert sich stark auf das Berliner Umland.
2025 wurden 270 Erwerbsvorgänge bei Wohnungs- und Teileigentum registriert – mehr als doppelt so viele wie 2024. Rund 83 % der Verkäufe lagen im Berliner Umland.
Ø Erstverkauf · 34 Fälle
Ø Weiterverkauf eigengenutzt
Ø Weiterverkauf eigengenutzt
Ø Weiterverkauf eigengenutzt
Bei vermieteten Eigentumswohnungen reichen veröffentlichte Mittelwerte beispielsweise von 947 €/m² in Bad Freienwalde bis 3.200 €/m² in Fredersdorf-Vogelsdorf. Seit 2016 stieg das durchschnittliche Preisniveau der Weiterveräußerungen kreisweit um rund 93 %.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Märkisch-Oderland, Grundstücksmarktbericht 2025.
Für Renditeobjekte liegen regional differenzierte Marktdaten vor.
Der Gutachterausschuss veröffentlicht regionale Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser und vermietete Eigentumswohnungen. Ihre Anwendung setzt Modellkonformität voraus.
15 Kauffälle · 2023–2025
11 Kauffälle · 2023–2025
11 Kauffälle
5 Kauffälle
Bei Mehrfamilienhäusern lag der mittlere Rohertragsfaktor im Berliner Umland bei 21,9 und im Weiteren Metropolenraum bei 14,1. Die Werte sind sachverständig an die Merkmale des Bewertungsobjekts anzupassen.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Märkisch-Oderland, Grundstücksmarktbericht 2025.
Auch bei Gewerbegrundstücken ist das regionale Preisgefälle erheblich.
Der Landkreis verfügt über mehr als 80 Gewerbe- und Industriegebiete, ein großer Teil davon im direkten Berliner Umland.
Ø BRW-Niveau · 50–200 €/m²
Ø BRW-Niveau · 10–50 €/m²
Ø 2023–2025 · 4 Fälle
Ø 2023–2025 · 10 Fälle
Für Büro-, Geschäfts-, Wohn-/Geschäfts- sowie Gewerbe- und Industrieobjekte ist die Datenbasis teilweise klein. Nutzung, Mietstruktur, Drittverwendungsfähigkeit und konkrete Lage bleiben für die Einzelbewertung entscheidend.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Märkisch-Oderland, Grundstücksmarktbericht 2025.
Landwirtschaft und Wald sind für Märkisch-Oderland ein eigenständiger Bewertungsmarkt.
83 % der Kreisfläche werden land- und forstwirtschaftlich genutzt. 2025 entfielen rund 78 % des gesamten Flächenumsatzes auf diesen Teilmarkt.
BRW · AZ 40–60
BRW · AZ 20–40
BRW in allen drei Bereichen
abgeleitetes Preisniveau
Der Bericht unterscheidet Oderbruch, Ostbrandenburgische Platte und Berlinnahen Raum. Für Ackerland waren 2025 weder Bodengüte noch Flächengröße als statistisch gesicherter Preiseinfluss nachweisbar. Seit 01.01.2025 enthalten die forstwirtschaftlichen Bodenrichtwerte keinen Wertanteil für den Aufwuchs mehr.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Märkisch-Oderland, Grundstücksmarktbericht 2025.
Der Marktbericht liefert eine ungewöhnlich breite Datengrundlage – mit klaren Modellgrenzen.
Grundlage ist die automatisierte Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Der Bericht 2025 wertet die im Jahr 2025 abgeschlossenen und bis 27.02.2026 vollständig eingegangenen Kaufverträge aus.
Neben Kaufpreisen enthält der Bericht Bodenpreisindexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Sachwertfaktoren, Wohnflächenpreise und Liegenschaftszinssätze. Für die Bewertung gilt dabei konsequent der Grundsatz der Modellkonformität.
Besonders wichtig: Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte und keine Preisempfehlungen. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks hinsichtlich Lage, Nutzung, Größe, Zuschnitt, Erschließung oder Bodenbeschaffenheit müssen sachverständig berücksichtigt werden.
Quelle der regionalen Marktdaten: Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Märkisch-Oderland, veröffentlicht Mai 2026; Bodenrichtwerte Stichtag 01.01.2026.
Berlin ist der Standort – Brandenburg das regionale Tätigkeitsgebiet
Vom Standort Berlin aus übernehme ich Bewertungsaufträge in Berlin, Potsdam und im gesamten Land Brandenburg. Die einzelnen Landkreise und kreisfreien Städte bilden dabei eigenständige Immobilienmärkte.
Zum Tätigkeitsgebiet gehören unter anderem Potsdam, Potsdam-Mittelmark, Teltow-Fläming, Oberhavel, Barnim, Havelland, Dahme-Spreewald, Oder-Spree, Märkisch-Oderland, Brandenburg an der Havel und Frankfurt (Oder).
Regionale Immobilienmärkte in Brandenburg
Die Immobilienmärkte in Brandenburg unterscheiden sich deutlich. Die Marktseiten werden deshalb nach den jeweils zuständigen Gutachterausschüssen und ihren regionalen Daten getrennt behandelt.
Immobilienmarkt Potsdam →Immobilienmarkt Potsdam-Mittelmark →Immobilienmarkt Teltow-Fläming →Immobilienmarkt Oberhavel →Immobilienmarkt Barnim →Immobilienmarkt Havelland →Immobilienmarkt Dahme-Spreewald →Immobilienmarkt Oder-Spree →Immobilienmarkt Brandenburg an der Havel →Immobilienmarkt Frankfurt (Oder) →
Immobilienbewertung in Berlin und Brandenburg
Verkehrswertgutachten
Ausführliche Bewertung mit vertiefter Prüfung und nachvollziehbarer Herleitung des Verkehrswertes.
Zur Leistung →Kurzbewertung
Sachverständige Wertermittlung mit Ortstermin und bewusst reduziertem Prüfungs- und Dokumentationsumfang.
Zur Leistung →Marktwertindikation
Überschlägige Schreibtischbewertung für eine erste Orientierung auf Grundlage vorhandener Unterlagen und Marktdaten.
Zur Leistung →Kaufberatung
Persönliche Besichtigung und sachverständige Einordnung vor einer Kaufentscheidung.
Zur Leistung →Flächenermittlung
Wohn-, Nutz- und Mietflächen: Aufmaß, Berechnung oder Plausibilisierung – bei Bedarf mit Übersichtsgrundrissen.
Zur Leistung →Mehrfamilienhaus, Gewerbe & Industrie
Individuelle Bewertung von Ertrags-, Gewerbe-, Produktions- und Industrieimmobilien sowie komplexeren Betriebsstandorten.
Zum Objektbereich →Unterschiedliche Auftraggeber – unterschiedliche Bewertungsanlässe
Privatkunden benötigen Immobilienbewertungen beispielsweise bei Kauf oder Verkauf, Erbschaft, Trennung, Vermögensfragen oder zur allgemeinen Orientierung. Kanzleien, Unternehmen & Institutionen benötigen belastbare Immobilienwerte unter anderem für unternehmerische, rechtliche, finanzierungsbezogene oder steuerliche Fragestellungen.
Immobilienbewertung für Kanzleien, Unternehmen und Institutionen →
Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktdaten in Brandenburg
Die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse führen Kaufpreissammlungen, ermitteln Bodenrichtwerte und leiten weitere für die Wertermittlung erforderliche Daten ab.
Ein Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert eines konkreten Grundstücks. Er bezieht sich auf ein modellhaftes Bodenrichtwertgrundstück innerhalb einer Zone. Abweichende Grundstücksmerkmale und die konkrete Marktsituation sind bei der Bewertung zu prüfen.
Häufige Fragen
Bewerten Sie Immobilien im gesamten Land Brandenburg?
Ja. Vom Standort Berlin aus übernehme ich Bewertungsaufträge in Potsdam sowie in den Landkreisen und kreisfreien Städten Brandenburgs.
Ist der Bodenrichtwert bereits der Wert meines Grundstücks?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für ein modellhaftes Grundstück innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Das konkrete Grundstück kann davon abweichen.
Bewerten Sie auch Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien?
Ja. Zum Bewertungsspektrum gehören neben Wohnimmobilien auch Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbe-, Produktions- und Industrieimmobilien.
Welche Bewertung ist für meinen Fall die richtige?
Das hängt von Bewertungsanlass, Objektart und benötigter Aussagetiefe ab. Die Leistungsübersicht stellt die Bewertungsformen gegenüber.
Direkter Kontakt
JK-Wertermittlung Berlin
Kolonnenstraße 8
10827 Berlin
Tel.: 030 22 02 73 35
info@jk-wertermittlung.de
Zum Bewertungsspektrum gehören Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien, Industrie- und Spezialimmobilien sowie unbebaute Grundstücke.