Immobilienbewertung in Potsdam

Was Potsdam als Immobilienmarkt besonders macht

Potsdam ist nicht lediglich ein Teil des Berliner Umlands. Die Stadt bildet einen eigenständigen Immobilienmarkt mit eigener Wirtschafts-, Wissenschafts-, Kultur- und Siedlungsstruktur. Ende 2025 lebten 188.288 Menschen auf 187,7 km² im Stadtgebiet. Historische Innenstadt, Babelsberg, Villengebiete, Wasserlagen, großflächige Park- und Schlosslandschaften, Nachkriegsquartiere und die nördlichen Ortsteile erzeugen sehr unterschiedliche Teilmärkte.

Residenzstadt und Welterbe. Die historische Entwicklung als preußische Residenzstadt prägt den Gebäudebestand bis heute. Park- und Schlossanlagen gehören seit 1991 zum UNESCO-Welterbe. Für die Immobilienbewertung ist das nicht bloß touristischer Hintergrund: Denkmalschutz, Ensemblewirkung, historische Bausubstanz, Blickbeziehungen, Grün- und Wasserbezug sowie begrenzte Entwicklungsmöglichkeiten können die Marktposition einzelner Grundstücke wesentlich prägen.

Wasser und Landschaft. Potsdam ist durch Havel, Seen, Kanäle und großräumige Grünstrukturen stark landschaftlich gegliedert. Der Gutachterausschuss berücksichtigt Wasserlagen ausdrücklich als besonderen Marktfall. Für Baugrundstücke mit direktem oder indirektem Wasserzugang wurden 2021 bis 2025 sieben verwertbare Verkäufe ausgewertet; der durchschnittliche Kaufpreis lag beim 1,4-Fachen des jeweiligen Bodenrichtwertes.

Wissenschaft, Medien und wissensintensive Wirtschaft. Universität Potsdam, Fachhochschule, Filmuniversität Babelsberg, Hasso-Plattner-Institut und zahlreiche außeruniversitäre Forschungseinrichtungen prägen Beschäftigung und Nachfrage. Babelsberg verbindet Filmproduktion, Medientechnologie und kreative Wirtschaft. Rund 200 Unternehmen mit mehr als 4.500 Beschäftigten arbeiten nach Angaben der Stadt in und um die Medienstadt Babelsberg.

Berlin-Nähe ohne Berliner Marktgleichheit. Potsdam grenzt unmittelbar an Berlin und ist über S-Bahn, A 115 und A 10 eng mit der Metropole verflochten. Gleichwohl werden Potsdamer Kaufpreise nicht aus Berliner Kennzahlen abgeleitet. Der örtliche Gutachterausschuss führt eine eigene Kaufpreissammlung und veröffentlicht eigene Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren und Liegenschaftszinssätze.

Stadtentwicklung. Bornstedter Feld, Babelsberg und Krampnitz zeigen, dass Potsdam zugleich historische Stadt und Entwicklungsstadt ist. Für Krampnitz wurde zum 01.01.2026 für ein Urbanes Gebiet mit GFZ 1,3 ein entwicklungsbeeinflusster Bodenrichtwert von 900 €/m² ausgewiesen. Sanierungs- und Entwicklungsrecht können unmittelbar wertrelevant sein.

Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Potsdam, Grundstücksmarktbericht 2025.

Potsdam ist räumlich stark differenziert

Der Gutachterausschuss unterscheidet unter anderem inneres und äußeres Stadtgebiet und ordnet Wohnlagen von einfach bis sehr gut ein. Zu den Kriterien gehören Qualität und Image des Wohnumfeldes, Straßenbild und Freiflächen, soziale Infrastruktur, ÖPNV, Entfernung zum Zentrum, Nutzungskonflikte, Immissionen sowie der Bezug zu Wasser und Landschaft.

Gute bis sehr gute Wohnlagen sind häufig durch hochwertige, aufgelockerte bis großzügige Bebauung, gute Infrastruktur und ein hochwertiges städtebauliches Umfeld geprägt; oft besteht zusätzlich ein Bezug zu Wasser, Landschaft oder Weltkulturerbe.

Die Stadtstruktur reicht von der historischen Innenstadt und der Brandenburger Vorstadt über Babelsberg, Bornstedt, Nedlitz und Golm bis zu Groß Glienicke, Fahrland, Neu Fahrland, Marquardt und Sacrow. Grundstücksgrößen, Bebauungsdichte, Bodenwertniveau und Nachfragestruktur unterscheiden sich deutlich.

Für die Bewertung bedeutet das: Eine Immobilie in Babelsberg, eine Villa in einer wassergeprägten Lage, ein Eigenheim in Groß Glienicke und ein Haus in Fahrland gehören nicht allein deshalb in denselben Vergleichsrahmen, weil sie dieselbe Stadtanschrift tragen.

Eigenheime: stabiles Preisniveau, aber große Objektunterschiede

Der Gutachterausschuss beschreibt den Eigenheimmarkt 2025 als weitgehend stabil. Für ein Eigenheim mit mittlerem bis gutem optischen Gesamteindruck lag der durchschnittliche Gesamtkaufpreis bei 761.000 €; der durchschnittliche Wohnflächenpreis bei 5.245 €/m². Die meisten Verkäufe lagen in den Stadtteilen Potsdam und Babelsberg sowie in Groß Glienicke und Fahrland.

Die Baujahresgruppen zeigen, warum der Durchschnitt nicht als Einzelwert verwendet werden darf. Die Median-Wohnflächenpreise lagen 2025 bei 4.540 €/m² für Baujahre vor 1960, 4.430 €/m² für 1960–1990, 5.280 €/m² für 1991–2001 und 5.350 €/m² für 2002–2020.

Für das Sachwertverfahren wurden 48 geeignete Kauffälle aus 2025 ausgewertet. Der durchschnittliche Sachwertfaktor beträgt 1,06 bei einer Stichprobenspanne von 0,69 bis 1,47. Inneres und äußeres Stadtgebiet lagen im Mittel mit 1,07 beziehungsweise 1,05 nahe beieinander.

Besonders ergiebig ist die Potsdamer Vergleichsfaktormatrix. Sie bildet Wohnflächenpreise in Abhängigkeit von Wohnfläche und Bodenwertniveau ab und enthält Anpassungen für Unterkellerung, Grundstücksfläche und Restnutzungsdauer. Damit stellt der Bericht eine wesentlich tiefere Bewertungsgrundlage bereit als ein einzelner Durchschnittspreis.

Bei vermieteten Eigenheimen ist die Datenlage dagegen schmal. Der Liegenschaftszinssatz von durchschnittlich 1,8 % basiert auf nur zehn Kauffällen und wird ausdrücklich als Orientierung bezeichnet.

Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Potsdam, Grundstücksmarktbericht 2025.

Historische Villen sind kein gewöhnlicher Eigenheimmarkt

Potsdam besitzt einen ausgeprägten Villenbestand aus dem 19. und frühen 20. Jahrhundert. Der Gutachterausschuss untersucht Villen und Landhäuser deshalb ausdrücklich separat. 2025 wurden 27 Verkäufe registriert; der Geldumsatz lag bei 79,9 Mio. € und damit deutlich über 2024.

Bei kleinen Wohnvillen und Landhäusern bis 300 m² Wohnfläche lag der Median der Wohn- bzw. Mietflächenpreise im Zeitraum 2023–2025 bei 6.940 €/m². Bei großen Wohnvillen über 300 m² und höchstens 20 % Gewerbemietanteil lag der Median bei 7.000 €/m². Die Spannen reichen in beiden Gruppen bis über 10.000 €/m².

Wichtig ist die Modellabgrenzung: Kleine Villen bis 300 m² ohne Wasserzugang können in die Vergleichs- und Marktanpassungsfaktoren der Eigenheime einbezogen werden. Große Villen, Wassergrundstücke und gemischt genutzte Villen verlangen dagegen eine gesonderte Betrachtung.

Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Potsdam, Grundstücksmarktbericht 2025.

Ertragsobjekte: Modell und Objektart entscheiden

Mehrfamilienhäuser werden im Potsdamer Bericht als Mietwohnhäuser mit mindestens drei Wohneinheiten und höchstens 20 % gewerblichem Mietanteil geführt. 2025 wurden 19 Verkäufe registriert. Der Geldumsatz lag bei 88,5 Mio. €. Die für den Jahresvergleich ausgewiesenen Objekte waren 2025 deutlich kleiner als in den Vorjahren, weshalb der durchschnittliche Gesamtkaufpreis allein kein geeigneter Trendindikator ist.

Für Mehrfamilienhäuser mittleren bis guten Bauzustands lag der Median des Mietflächenpreises 2025 bei 2.960 €/m². Der durchschnittliche Liegenschaftszinssatz aus 30 Kauffällen der Jahre 2023–2025 beträgt 2,5 %, der durchschnittliche Rohertragsfaktor 23,8. Der Gutachterausschuss weist einen signifikanten Einfluss des Kaufdatums auf den Liegenschaftszinssatz aus; außerdem steigt der Zinssatz in der Untersuchung mit Restnutzungsdauer und Wohn-/Gewerbefläche.

Wohn- und Geschäftshäuser. Bei einem Gewerbemietanteil von 21–79 % wurden für die Renditeauswertung 15 Kauffälle herangezogen. Der durchschnittliche Liegenschaftszinssatz beträgt 2,7 %, der Rohertragsfaktor 23,2.

Büro- und Geschäftshäuser. Bei 80–100 % Gewerbemietanteil basiert die Renditeauswertung auf zwölf Kauffällen. Der durchschnittliche Liegenschaftszinssatz beträgt 4,0 %, der Rohertragsfaktor 17,7. Diese Werte dürfen nicht zwischen den Objektarten ausgetauscht werden.

Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Potsdam, Grundstücksmarktbericht 2025.

Potsdam liefert ungewöhnlich tiefe Bewertungsdaten – sie müssen aber im richtigen Modell verwendet werden

Der Potsdamer Grundstücksmarktbericht ist für die Immobilienbewertung besonders ergiebig. Neben Kaufpreisen und Bodenrichtwerten veröffentlicht der Gutachterausschuss Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren, Preisindexreihen, GFZ-Umrechnungskoeffizienten und ausführliche Modellbeschreibungen.

Sachwertverfahren. Für Eigenheime gilt im Modell eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Der Regionalfaktor beträgt 1,0. Übliche Außenanlagen werden mit 4 % des vorläufigen Sachwertes des Hauptgebäudes angesetzt. Garagen, Carports, Dachgeometrien und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale werden nach den veröffentlichten Modellregeln behandelt.

Ertragswertverfahren. Die veröffentlichten Liegenschaftszinssätze basieren auf modellkonformen Kaufpreisen und Reinerträgen. Die Gesamtnutzungsdauer beträgt im Modell unter anderem 80 Jahre für Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Eigenheime und Wohnungseigentum, 60 Jahre für Geschäftshäuser und 30 Jahre für Verbrauchermärkte. Das Mietausfallwagnis wird mit 2 % für Wohnen und 4 % für Gewerbe angesetzt.

Bewirtschaftungskosten. Der Bericht weist für 2026 unter anderem Verwaltungskosten von 367 €/Wohnung bei Wohngebäuden, 439 €/Eigentumswohnung und 48 €/Garagen-/Carport-/Tiefgaragenstellplatz aus. Die Instandhaltungskosten liegen 2026 bei 14,4 €/m² für Wohnungen, 4,3 €/m² für Lager-/Logistik-/Produktionshallen, 7,2 €/m² für Verbrauchermärkte und 14,4 €/m² für Büro-, Praxis- und Geschäftsflächen.

Vergleichsfaktoren. Die Potsdamer Matrizen sind keine Preislisten. Sie gelten innerhalb der jeweiligen Stichproben- und Modellgrenzen. Wohnfläche, Bodenwertniveau, Grundstücksfläche, Restnutzungsdauer, Baujahr, Vermietung und weitere Merkmale werden ausdrücklich berücksichtigt. Außerhalb des jeweiligen Gültigkeitsbereichs dürfen die Faktoren nicht einfach extrapoliert werden.

Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Potsdam, Grundstücksmarktbericht 2025.

Berlin ist der Standort – Brandenburg das regionale Tätigkeitsgebiet

Vom Standort Berlin aus übernehme ich Bewertungsaufträge in Berlin, Potsdam und im gesamten Land Brandenburg. Die einzelnen Landkreise und kreisfreien Städte bilden dabei eigenständige Immobilienmärkte.

Zum Tätigkeitsgebiet gehören unter anderem Potsdam, Potsdam-Mittelmark, Teltow-Fläming, Oberhavel, Barnim, Havelland, Dahme-Spreewald, Oder-Spree, Märkisch-Oderland, Brandenburg an der Havel und Frankfurt (Oder).

Unterschiedliche Auftraggeber – unterschiedliche Bewertungsanlässe

Privatkunden benötigen Immobilienbewertungen beispielsweise bei Kauf oder Verkauf, Erbschaft, Trennung, Vermögensfragen oder zur allgemeinen Orientierung. Kanzleien, Unternehmen & Institutionen benötigen belastbare Immobilienwerte unter anderem für unternehmerische, rechtliche, finanzierungsbezogene oder steuerliche Fragestellungen.

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Häufige Fragen

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