31.12.2024
Berlin · Brandenburg · regionale Immobilienbewertung
Immobilienbewertung Dahme-Spreewald
Persönliche Immobilienbewertung in Schönefeld, Wildau, Königs Wusterhausen und dem weiteren Kreisgebiet – mit amtlichen Grundstücksmarktdaten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Dahme-Spreewald.
Persönliche Bearbeitung · über 20 Jahre Bewertungspraxis · Wohn- bis Industrieimmobilien
Persönliche Immobilienbewertung statt anonymer Plattform.
Der Auftrag bleibt fachlich in einer Hand: vom ersten Gespräch über den Ortstermin und die Marktdatenanalyse bis zur Ausarbeitung und Rückfrage.
Jens Krüger
Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH) · Sachverständiger für Immobilienbewertung
Seit 2005 bin ich in der Immobilienbewertung tätig. Mein bautechnischer und kaufmännischer Hintergrund verbindet die Bewertung des Grundstücksmarktes mit einem praktischen Blick auf Gebäude, Nutzung und wirtschaftliche Zusammenhänge.
PersCert TÜV RheinlandEIPOS Immobilienbewertung Stufe IIüber 700 persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
Qualifikation & beruflicher Werdegang →20+ JahreBewertungspraxis
700+persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
persönlichfachliche Bearbeitung durch Jens Krüger
Dahme-Spreewald: ein Landkreis mit extrem unterschiedlichen Immobilienmärkten.
Der Landkreis reicht auf 2.274 km² von der Berliner Stadtgrenze bis in den Spreewald. Die amtliche Marktanalyse trennt konsequent zwischen Berliner Umland und Weiterem Metropolenraum.
Landkreis
343 Ew./km²
37 Ew./km²
Zum Berliner Umland zählen Königs Wusterhausen, Mittenwalde, Wildau, Eichwalde, Schönefeld, Schulzendorf und Zeuthen. Der Weitere Metropolenraum umfasst unter anderem Lübben, Luckau, Bestensee, Heidesee, Märkische Heide sowie die Ämter Schenkenländchen, Unterspreewald und Lieberose/Oberspreewald.
Im Norden prägen Berlin, BER, A10/A12/A13/A113 sowie S- und Regionalbahn die Lagegunst; im Süden gewinnen ländliche Strukturen, Landwirtschaft, Tourismus, Seenlandschaften und Spreewald an Bedeutung.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Dahme-Spreewald, Grundstücksmarktbericht 2025.
Mehr Verträge, nahezu stabiler Geldumsatz – aber sehr unterschiedliche Teilmärkte.
2025 wurden 2.287 Kauffälle registriert, 4 % mehr als 2024. Der Flächenumsatz stieg auf 1.932 ha, der Geldumsatz lag mit 665 Mio. € leicht unter dem Vorjahr.
+4 %
-1 %
+13 %
+6 %
Der Gutachterausschuss beschreibt 2025 insgesamt als stabile Seitwärtsbewegung. Wohnbauland für den individuellen Wohnungsbau zeigte seit 2024 wieder steigende Umsätze, während Eigentumswohnungen weniger Kauffälle verzeichneten.
1.085 Kauffälle entfielen auf das Berliner Umland und 1.202 auf den Weiteren Metropolenraum. Beim Geldumsatz war das Verhältnis mit 502 Mio. € zu 163 Mio. € dagegen klar zugunsten des Berliner Umlands verschoben.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Dahme-Spreewald, Grundstücksmarktbericht 2025.
Die Berlinnähe ist einer der wichtigsten Werttreiber im Landkreis.
Das Preisniveau wird laut Marktbericht unverändert stark durch Berlinnähe und Verkehrswege geprägt. Im Weiteren Metropolenraum treten Lübben, Bestensee, gut angebundene Orte und Uferlagen hervor.
Ø BRW Wohnen
Ø BRW Wohnen
Ø BRW Wohnen
Ø BRW Wohnen
Die mittleren Wohnbauland-Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 reichen beispielsweise von 411 €/m² in Zeuthen und 390 €/m² in Schönefeld bis 16 €/m² in Heideblick und 23 €/m² im Amt Lieberose/Oberspreewald.
Für konkrete Bewertungen sind Bodenrichtwertzone, Ortsteil, Verkehrsanbindung, Ufer- oder Seenähe und die konkrete Grundstücksnutzbarkeit entscheidend.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Dahme-Spreewald, Grundstücksmarktbericht 2025.
Der individuelle Wohnungsbau zog 2025 bei den Umsätzen wieder deutlich an.
Für baureife Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus wurden 214 Kauffälle ausgewertet. Das waren 35 % mehr als 2024; der Geldumsatz stieg um 32 % auf 42,0 Mio. €.
+35 %
58 %
42 %
höchste Fallzahl
Im Berliner Umland bewegten sich die Quartalsmediane 2025 ungefähr auf Höhe des Bodenrichtwertniveaus zum 01.01.2025; im Weiteren Metropolenraum lagen sie zwischen 100 % und 108 %.
Zum 01.01.2026 wurden für Wohn- und gemischte Bauflächen 316 Bodenrichtwerte ausgewiesen. Der Mittelwert lag im Berliner Umland bei 317 €/m² und im Weiteren Metropolenraum bei 57 €/m².
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Dahme-Spreewald, Grundstücksmarktbericht 2025.
Der Eigenheimmarkt blieb 2025 insgesamt stabil – mit deutlichem regionalem Gefälle.
590 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser wurden 2025 verkauft. Der durchschnittliche Kaufpreis im Landkreis lag bei 406.000 € und damit 2 % über 2024.
+2 %
+2 %
Ø 239 Fälle
Ø 131 Fälle
Bei Gebäuden der Baujahre 1990–2020 lagen die mittleren Wohnflächenpreise bei 4.279 €/m² im Berliner Umland und 3.187 €/m² im Weiteren Metropolenraum. Schönefeld erreichte 5.370 €/m², Königs Wusterhausen 4.249 €/m².
Für typische Eigenheimgrundstücke veröffentlicht der Gutachterausschuss eigene Sachwertfaktoren, differenziert nach S-Bahn-Region, Berliner Umland ohne S-Bahn-Region und Weiterem Metropolenraum sowie Baujahresklassen.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Dahme-Spreewald, Grundstücksmarktbericht 2025.
Eigentumswohnungen konzentrieren sich stark auf das Berliner Umland.
2025 wurden 314 Kauffälle registriert. Das waren 7 % weniger als im Vorjahr; der Geldumsatz stieg zugleich um 10 % auf 119,4 Mio. €. 91 % der Verkäufe lagen im Berliner Umland.
-7 %
+10 %
Ø Bj./Vollsanierung nach 1990
Ø Bj./Vollsanierung nach 1990
Bei Neubau-Erstverkäufen ab Baujahr 2023 lagen 2025 die Mittelwerte bei 4.946 €/m² in Bestensee, 4.869 €/m² in Schönefeld und 4.955 €/m² in Wildau.
Bei Weiterverkäufen ab Baujahr 1990 wurden 2025 unter anderem 3.787 €/m² in Königs Wusterhausen, 3.912 €/m² in Schönefeld, 3.228 €/m² in Wildau und 3.287 €/m² in Zeuthen ausgewiesen.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Dahme-Spreewald, Grundstücksmarktbericht 2025.
Bei Renditeobjekten ist die Trennung der Teilräume besonders wichtig.
2025 wurden 34 Mehrfamilienhäuser verkauft. 22 Verkäufe lagen im Berliner Umland und 12 im Weiteren Metropolenraum; 93 % des Geldumsatzes entfielen auf das Berliner Umland.
+13 %
13 Fälle 2023–2025
6 Fälle 2023–2025
2025
Für Mehrfamilienhäuser wurden 2021–2025 bei Baujahren bis 1948 durchschnittliche Wohnflächenpreise von 2.306 €/m² im Berliner Umland und 1.069 €/m² im Weiteren Metropolenraum ausgewiesen.
Die durchschnittlichen Rohertragsfaktoren lagen bei 20,6 bzw. 13,6; die Reinertragsfaktoren bei 26,4 bzw. 19,8. Die geringe Zahl auswertbarer Fälle erfordert eine objektspezifische Würdigung.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Dahme-Spreewald, Grundstücksmarktbericht 2025.
Der BER prägt die Standortstruktur – der Gewerbemarkt bleibt dennoch heterogen.
Bei bebauten Gewerbe- und Industrieobjekten wurden 2025 insgesamt 31 Kauffälle mit 20,1 Mio. € Geldumsatz registriert. Bei unbebautem Gewerbebauland gab es lediglich fünf Verkäufe.
2025
-11 %
2,0 Mio. €
höchster Gewerbe-BRW
Der mittlere Gewerbe-Bodenrichtwert beträgt in Schönefeld 447 €/m², im gesamten Berliner Umland 174 €/m² und im Weiteren Metropolenraum 18 €/m².
Der Gutachterausschuss kann bislang keinen originären signifikanten Zusammenhang zwischen konkreter Flugrouten-Betroffenheit und sinkenden beziehungsweise vermindert steigenden Grundstückswerten feststellen.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Dahme-Spreewald, Grundstücksmarktbericht 2025.
84 % der Kreisfläche werden land- oder forstwirtschaftlich genutzt.
2025 wurden 380 land- und forstwirtschaftliche Kauffälle mit 1.623 ha Flächenumsatz und 14,4 Mio. € Geldumsatz registriert. Forstflächen stellen mit 106.586 ha den größten Nutzungsanteil.
+9 %
+49 %
+69 %
56 % der LuF-Fläche
Die Ackerland-Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 reichen je nach Region von 0,60 €/m² im Spreewald bis 1,70 €/m² im Berliner Umland innerhalb des A10-Rings; Grünland von 0,55 bis 1,70 €/m².
Forst-Bodenrichtwerte werden seit 01.01.2025 ohne Aufwuchs ausgewiesen. Für 2023–2025 wurde bei 34 Verkäufen mit getrennt ausgewiesenem Bestand ein durchschnittlicher Aufwuchsanteil von 0,45 €/m² ermittelt.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Dahme-Spreewald, Grundstücksmarktbericht 2025.
Seen, Uferlagen und Erholungsnutzung bilden eigenständige Teilmärkte.
Rund 4 % der Kreisfläche sind Wasserflächen. Für direkte Uferlagen werden eigene Bodenrichtwerte abgeleitet; außerdem untersucht der Gutachterausschuss seenahe Grundstücke und Erholungsobjekte gesondert.
höchster Wohn-BRW Ufer
+18 %
2025
2025
Bei seenahen Grundstücken ohne eigenen Wasserzugang lag der durchschnittliche Faktor zum Bodenrichtwert 2023–2025 bei 1,3; die Spanne von 0,3 bis 3,3 zeigt die starke Einzelfallabhängigkeit.
Der Marktbericht untersucht erstmals den Einfluss des Energiebedarfs auf Wohnimmobilienpreise. Grundlage sind 417 Kauffälle aus 2021–2025; der Gutachterausschuss sieht energetische Sanierungs- und Energiekosten zunehmend eingepreist.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Dahme-Spreewald, Grundstücksmarktbericht 2025.
Dahme-Spreewald verfügt über eine ungewöhnlich breite Datengrundlage für die Wertermittlung.
Neben Bodenrichtwerten enthält der Bericht regionale Bodenpreisindexreihen, Flächenumrechnungskoeffizienten, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze sowie Roh- und Reinertragsfaktoren.
2024–2025
2024–2025
36 Fälle Berliner Umland
547 Bauland-BRW
Für Wohnbauland werden Flächenumrechnungskoeffizienten getrennt für Berliner Umland und Weiteren Metropolenraum veröffentlicht. Bezugsgröße ist jeweils ein 800-m²-Grundstück; die Auswertung beruht auf 221 beziehungsweise 143 Kauffällen aus 2023–2025.
Datengrundlage ist der Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Dahme-Spreewald, Berichtszeitraum 01.01.–31.12.2025, veröffentlicht im Mai 2026. Marktdaten sind modellkonform und objektspezifisch anzuwenden.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Dahme-Spreewald, Grundstücksmarktbericht 2025.
Berlin ist der Standort – Brandenburg das regionale Tätigkeitsgebiet
Vom Standort Berlin aus übernehme ich Bewertungsaufträge in Berlin, Potsdam und im gesamten Land Brandenburg. Die einzelnen Landkreise und kreisfreien Städte bilden dabei eigenständige Immobilienmärkte.
Zum Tätigkeitsgebiet gehören unter anderem Potsdam, Potsdam-Mittelmark, Teltow-Fläming, Oberhavel, Barnim, Havelland, Dahme-Spreewald, Oder-Spree, Märkisch-Oderland, Brandenburg an der Havel und Frankfurt (Oder).
Regionale Immobilienmärkte in Brandenburg
Die Immobilienmärkte in Brandenburg unterscheiden sich deutlich. Die Marktseiten werden deshalb nach den jeweils zuständigen Gutachterausschüssen und ihren regionalen Daten getrennt behandelt.
Immobilienmarkt Potsdam →Immobilienmarkt Potsdam-Mittelmark →Immobilienmarkt Teltow-Fläming →Immobilienmarkt Oberhavel →Immobilienmarkt Barnim →Immobilienmarkt Havelland →Immobilienmarkt Oder-Spree →Immobilienmarkt Märkisch-Oderland →Immobilienmarkt Brandenburg an der Havel →Immobilienmarkt Frankfurt (Oder) →
Immobilienbewertung in Berlin und Brandenburg
Verkehrswertgutachten
Ausführliche Bewertung mit vertiefter Prüfung und nachvollziehbarer Herleitung des Verkehrswertes.
Zur Leistung →Kurzbewertung
Sachverständige Wertermittlung mit Ortstermin und bewusst reduziertem Prüfungs- und Dokumentationsumfang.
Zur Leistung →Marktwertindikation
Überschlägige Schreibtischbewertung für eine erste Orientierung auf Grundlage vorhandener Unterlagen und Marktdaten.
Zur Leistung →Kaufberatung
Persönliche Besichtigung und sachverständige Einordnung vor einer Kaufentscheidung.
Zur Leistung →Flächenermittlung
Wohn-, Nutz- und Mietflächen: Aufmaß, Berechnung oder Plausibilisierung – bei Bedarf mit Übersichtsgrundrissen.
Zur Leistung →Mehrfamilienhaus, Gewerbe & Industrie
Individuelle Bewertung von Ertrags-, Gewerbe-, Produktions- und Industrieimmobilien sowie komplexeren Betriebsstandorten.
Zum Objektbereich →Unterschiedliche Auftraggeber – unterschiedliche Bewertungsanlässe
Privatkunden benötigen Immobilienbewertungen beispielsweise bei Kauf oder Verkauf, Erbschaft, Trennung, Vermögensfragen oder zur allgemeinen Orientierung. Kanzleien, Unternehmen & Institutionen benötigen belastbare Immobilienwerte unter anderem für unternehmerische, rechtliche, finanzierungsbezogene oder steuerliche Fragestellungen.
Immobilienbewertung für Kanzleien, Unternehmen und Institutionen →
Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktdaten in Brandenburg
Die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse führen Kaufpreissammlungen, ermitteln Bodenrichtwerte und leiten weitere für die Wertermittlung erforderliche Daten ab.
Ein Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert eines konkreten Grundstücks. Er bezieht sich auf ein modellhaftes Bodenrichtwertgrundstück innerhalb einer Zone. Abweichende Grundstücksmerkmale und die konkrete Marktsituation sind bei der Bewertung zu prüfen.
Häufige Fragen
Bewerten Sie Immobilien im gesamten Land Brandenburg?
Ja. Vom Standort Berlin aus übernehme ich Bewertungsaufträge in Potsdam sowie in den Landkreisen und kreisfreien Städten Brandenburgs.
Ist der Bodenrichtwert bereits der Wert meines Grundstücks?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für ein modellhaftes Grundstück innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Das konkrete Grundstück kann davon abweichen.
Bewerten Sie auch Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien?
Ja. Zum Bewertungsspektrum gehören neben Wohnimmobilien auch Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbe-, Produktions- und Industrieimmobilien.
Welche Bewertung ist für meinen Fall die richtige?
Das hängt von Bewertungsanlass, Objektart und benötigter Aussagetiefe ab. Die Leistungsübersicht stellt die Bewertungsformen gegenüber.
Direkter Kontakt
JK-Wertermittlung Berlin
Kolonnenstraße 8
10827 Berlin
Tel.: 030 22 02 73 35
info@jk-wertermittlung.de
Zum Bewertungsspektrum gehören Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien, Industrie- und Spezialimmobilien sowie unbebaute Grundstücke.