31.12.2025
Berlin · Brandenburg · regionale Immobilienbewertung
Immobilienbewertung Oder-Spree
Persönliche Immobilienbewertung in Erkner, Schöneiche, Woltersdorf, Grünheide, Fürstenwalde, Bad Saarow, Beeskow, Eisenhüttenstadt und im gesamten Landkreis Oder-Spree – mit amtlichen Grundstücksmarktdaten für das Marktjahr 2025.
Persönliche Bearbeitung · über 20 Jahre Bewertungspraxis · Wohn- bis Industrieimmobilien
Persönliche Immobilienbewertung statt anonymer Plattform.
Der Auftrag bleibt fachlich in einer Hand: vom ersten Gespräch über den Ortstermin und die Marktdatenanalyse bis zur Ausarbeitung und Rückfrage.
Jens Krüger
Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH) · Sachverständiger für Immobilienbewertung
Seit 2005 bin ich in der Immobilienbewertung tätig. Mein bautechnischer und kaufmännischer Hintergrund verbindet die Bewertung des Grundstücksmarktes mit einem praktischen Blick auf Gebäude, Nutzung und wirtschaftliche Zusammenhänge.
PersCert TÜV RheinlandEIPOS Immobilienbewertung Stufe IIüber 700 persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
Qualifikation & beruflicher Werdegang →20+ JahreBewertungspraxis
700+persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
persönlichfachliche Bearbeitung durch Jens Krüger
Oder-Spree verbindet Berliner Umland, Mittelzentren, Seenlandschaft und industrielle Standorte.
Der Landkreis reicht von der östlichen Grenze Berlins bis an die Oder und damit bis zur polnischen Grenze. Auf 2.257 km² leben 185.399 Einwohner. 54 % der Bevölkerung konzentrieren sich auf Beeskow, Eisenhüttenstadt, Fürstenwalde sowie den Ballungsraum Schöneiche–Woltersdorf–Erkner; daneben stehen großflächige, dünner besiedelte ländliche Räume.
Landkreis
unterschiedliche Teilmärkte
prägende Flächennutzung
A10, A12, sechs Bundesstraßen und die Bahnverbindungen Richtung Berlin, Frankfurt (Oder), Cottbus und Königs Wusterhausen erschließen den Kreis. Spree, Oder-Spree-Kanal und Oder gehören zum Wasserstraßennetz. Für die Bewertung ist die Spannweite zentral: Erkner, Schöneiche, Woltersdorf und Grünheide folgen anderen Preis- und Nachfragemustern als Fürstenwalde, Beeskow, Eisenhüttenstadt, Bad Saarow oder die ländlichen Gemeinden.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oder-Spree und in der Stadt Frankfurt (Oder), Grundstücksmarktbericht 2025.
Der Grundstücksmarkt gewann 2025 wieder an Aktivität.
2.003 Kaufverträge wurden ausgewertet. Gegenüber 2024 stieg ihre Zahl um rund 10 %. Der Geldumsatz erhöhte sich von 366,3 auf 408,2 Mio. €, der Flächenumsatz von 1.477 auf 1.562 ha.
2024: 1.819
2024: 366,3 Mio. €
rund 0,7 % der Kreisfläche
45,2 % aller Kauffälle
Bebaute Grundstücke stellten 70,5 % des Geldumsatzes. Wohnungs- und Teileigentum erreichte 302 Kauffälle und 59,4 Mio. €. 23,9 % der Kauffälle lagen im Berliner Umland, 76,1 % im weiteren Metropolenraum; beim Geldumsatz entfielen dagegen 40,2 % auf das Berliner Umland.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oder-Spree und in der Stadt Frankfurt (Oder), Grundstücksmarktbericht 2025.
Vom Berliner Rand bis zur Oderniederung: ein Landkreis, mehrere Immobilienmärkte.
Der Gutachterausschuss gliedert den Kreis bewusst in Regionstypen. Diese amtliche Differenzierung verhindert, dass Preisniveaus völlig unterschiedlicher Lagen vermischt werden.
Berliner Umland
Erkner, Schöneiche, Woltersdorf, Grünheide und weitere Gemarkungen bilden den eng mit Berlin verflochtenen Teilmarkt.
Mittelzentren
Beeskow, Fürstenwalde und Eisenhüttenstadt werden als eigene Gruppe geführt.
Fremdenverkehr & Seen
Bad Saarow-Pieskow, Storkow, Wendisch Rietz, Müllrose und weitere Erholungsorte bilden einen eigenständigen Teilmarkt.
Ländliche Räume
Randlagen, Verwaltungssitze und Dörfer prägen große Teile des Kreisgebiets; auf Dörfer entfielen 2025 allein 29,9 % aller Kauffälle.
Für die Bewertung sind Gemarkung, Bodenrichtwertzone, tatsächliche Lagequalität, Nutzbarkeit und Objektart maßgeblich.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oder-Spree und in der Stadt Frankfurt (Oder), Grundstücksmarktbericht 2025.
Bauland zeigt das regionale Preisgefälle besonders deutlich.
2025 wurden 286 Kauffälle für individuellen Wohnungsbau registriert. Für auswertbare, selbstständig bebaubare und baureife Grundstücke veröffentlicht der Bericht getrennte Preisniveaus.
Median und Mittelwert · 36 Fälle
Median · Mittelwert 139 €/m²
Median · 14 Fälle
Median · 20 Fälle
Die Spannen reichen von 127–415 €/m² im Berliner Umland und 11–458 €/m² im weiteren Metropolenraum. Die Bodenpreisindexreihe des berlinnahen Raums liegt 2025 bei 81,2 (Basis 2021 = 100). Indexreihen beschreiben allgemeine Wertverhältnisse, nicht automatisch eine einzelne Bodenrichtwertzone.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oder-Spree und in der Stadt Frankfurt (Oder), Grundstücksmarktbericht 2025.
Seen- und Uferlagen sind ein eigener wertrelevanter Teilmarkt.
Der Gutachterausschuss veröffentlicht eine Sonderauswertung für Wassergrundstücke und unterscheidet direkte Wasserlage, vorgelagertes Fremdeigentum und Wassernähe.
Ø Kaufpreis/BRW · 3 Fälle
Ø Kaufpreis/BRW · 16 Fälle
eigene Richtwertzonen „UG“
Erholungsgrundstücke 2025
Bei direkten Wassergrundstücken an Seen lagen die drei Fälle 2024–2025 bei 126–202 % des herangezogenen, nicht wasserbeeinflussten Bodenrichtwerts; Mittel 176 %, Median 198 %. Bei Wassernähe bis 300 m lagen 16 Fälle im Mittel bei 103 %, Median 102 %. Das sind keine pauschalen Zuschläge: Uferzugang, Bauverbotszonen, Verlandungsstreifen, Nutzbarkeit und konkrete Gewässerlage sind objektbezogen zu prüfen.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oder-Spree und in der Stadt Frankfurt (Oder), Grundstücksmarktbericht 2025.
Eigenheime zeigen einen klaren Abstand zwischen Berliner Umland und weiterem Metropolenraum.
2025 wurden 481 Kauffälle freistehender Ein- und Zweifamilienhäuser registriert; 424 waren für die Kaufpreisauswertung geeignet.
Ø Kaufpreis · 131 Fälle
Ø Kaufpreis · 293 Fälle
2024: 442
2024: 139,9 Mio. €
Wohnflächenpreise einschließlich Bodenwertanteil liegen im Berliner Umland je nach Baujahresklasse im Mittel zwischen 3.194 und 4.914 €/m². Im weiteren Metropolenraum liegen die Mittelwerte der belastbarer besetzten Klassen zwischen 1.723 und 3.040 €/m². Zusätzlich veröffentlicht der Bericht regionale Sachwertfaktoren aus 29 Fällen im Berliner Umland und 35 Fällen im weiteren Metropolenraum.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oder-Spree und in der Stadt Frankfurt (Oder), Grundstücksmarktbericht 2025.
Eigentumswohnungen reichen vom Berliner Umland bis zum Ferienwohnungsmarkt.
2025 wurden 234 Verkäufe von Wohnungseigentum mit 53,6 Mio. € Geldumsatz registriert. Der Bericht differenziert nach Erst- und Weiterverkauf, Baujahr, Stellplatz und Ort.
2024: 199
Ø · 2 Fälle
Ø · 10 Fälle
Ø Erstverkauf · 10 Fälle
Bei Weiterverkäufen nach 1990 reichen die ausgewiesenen Ortsmittel beispielsweise von 1.110 €/m² in Beerfelde bis 4.144 €/m² in Bad Saarow, jeweils abhängig von der konkreten Stichprobe. Für Ferienwohnungen mit Stellplatz wurden in Bad Saarow 2025 im Mittel 3.914 €/m² und in Wendisch Rietz 2.606 €/m² registriert; direkte Wasserlagen sind in dieser Auswertung enthalten.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oder-Spree und in der Stadt Frankfurt (Oder), Grundstücksmarktbericht 2025.
Renditekennzahlen müssen regional und modellkonform gelesen werden.
Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihen-/Doppelhäuser und Eigentumswohnungen veröffentlicht der Gutachterausschuss regionale Liegenschaftszinssätze. Für Mehrfamilienhäuser ist die lokale Stichprobe dagegen sehr klein.
Ø LIZI23 · 28 Fälle
Ø LIZI23 · 37 Fälle
Ø · 20 Fälle
Ø · 25 Fälle
Für Mehrfamilienhäuser lag 2025 im weiteren Metropolenraum nur ein geeigneter Kauffall für die Liegenschaftszinsauswertung vor; daraus darf kein belastbarer allgemeiner Kreiszinssatz abgeleitet werden. Die Rohertragsfaktoren für Mehrfamilienhäuser lagen 2025 bei vier Fällen im Mittel bei 15,6.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oder-Spree und in der Stadt Frankfurt (Oder), Grundstücksmarktbericht 2025.
Gewerbeobjekte bilden einen heterogenen Markt mit geringer Vergleichbarkeit.
2025 wurden 28 Kauffälle von Gewerbe- und Industrieobjekten mit 16,8 ha Flächenumsatz und 8,2 Mio. € Geldumsatz registriert. Hinzu kommen Büro-, Geschäfts- und Wohn-/Geschäftshäuser als eigener Teilmarkt.
8,2 Mio. € Geldumsatz
5,6 ha Flächenumsatz
Ø weiterer Metropolenraum · 7 Fälle
16,1 Mio. € Geldumsatz
Für gewerbliches Bauland konnten 2025 im weiteren Metropolenraum sieben Fälle ausgewertet werden; die Spanne lag bei 9–75 €/m², Mittel 47 €/m². Für das Berliner Umland lag 2025 kein auswertbarer Fall vor. Bei Gewerbe- und Industrieimmobilien sind Nutzung, Drittverwendungsfähigkeit, Grundstücksgröße, Gebäudestruktur und konkrete Mikrolage besonders objektspezifisch zu würdigen.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oder-Spree und in der Stadt Frankfurt (Oder), Grundstücksmarktbericht 2025.
Land- und Forstflächen prägen den Flächenmarkt und werden zoniert ausgewertet.
2025 wurden 325 Kauffälle land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke mit 1.237,3 ha Flächen- und 12,2 Mio. € Geldumsatz registriert. Der Kreis unterscheidet Berliner Randgebiet, Odervorland, Beeskower Platte und Oderniederung.
BRW 01.01.2026
BRW 01.01.2026
BRW 01.01.2026
BRW ohne Aufwuchs
Forstwirtschaftliche Bodenrichtwerte beziehen sich seit 01.01.2025 flächendeckend auf fiktiv unbestockte Flächen. Im Landkreis liegen die Richtwerte zum 01.01.2026 je nach Zone bei 0,25–0,33 €/m². Der Wert des Aufwuchses ist gesondert zu betrachten.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oder-Spree und in der Stadt Frankfurt (Oder), Grundstücksmarktbericht 2025.
Der Marktbericht liefert mehr als Kaufpreise – aber jedes Modell hat Grenzen.
Datengrundlage ist der Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Oder-Spree und in der Stadt Frankfurt (Oder), veröffentlicht im Mai 2026. Der Bericht wertet das Marktjahr 2025 aus.
Marktjahr
aktueller Stichtag im Bericht
EFH/ZFH und RH/DHH
Stichprobe 2024–2025
Wohn- und Nutzflächenpreise sind laut Bericht keine Vergleichsfaktoren im Sinne des § 20 ImmoWertV, sondern dienen der allgemeinen Orientierung. Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze sind nur innerhalb ihres jeweiligen Modells und Anwendungsbereichs übertragbar. Wassergrundstücke, Außenbereichslagen, Villen und Ferienhäuser sind aus verschiedenen Standardauswertungen ausdrücklich ausgeschlossen.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oder-Spree und in der Stadt Frankfurt (Oder), Grundstücksmarktbericht 2025.
Berlin ist der Standort – Brandenburg das regionale Tätigkeitsgebiet
Vom Standort Berlin aus übernehme ich Bewertungsaufträge in Berlin, Potsdam und im gesamten Land Brandenburg. Die einzelnen Landkreise und kreisfreien Städte bilden dabei eigenständige Immobilienmärkte.
Zum Tätigkeitsgebiet gehören unter anderem Potsdam, Potsdam-Mittelmark, Teltow-Fläming, Oberhavel, Barnim, Havelland, Dahme-Spreewald, Oder-Spree, Märkisch-Oderland, Brandenburg an der Havel und Frankfurt (Oder).
Regionale Immobilienmärkte in Brandenburg
Die Immobilienmärkte in Brandenburg unterscheiden sich deutlich. Die Marktseiten werden deshalb nach den jeweils zuständigen Gutachterausschüssen und ihren regionalen Daten getrennt behandelt.
Immobilienmarkt Potsdam →Immobilienmarkt Potsdam-Mittelmark →Immobilienmarkt Teltow-Fläming →Immobilienmarkt Oberhavel →Immobilienmarkt Barnim →Immobilienmarkt Havelland →Immobilienmarkt Dahme-Spreewald →Immobilienmarkt Märkisch-Oderland →Immobilienmarkt Brandenburg an der Havel →Immobilienmarkt Frankfurt (Oder) →
Immobilienbewertung in Berlin und Brandenburg
Verkehrswertgutachten
Ausführliche Bewertung mit vertiefter Prüfung und nachvollziehbarer Herleitung des Verkehrswertes.
Zur Leistung →Kurzbewertung
Sachverständige Wertermittlung mit Ortstermin und bewusst reduziertem Prüfungs- und Dokumentationsumfang.
Zur Leistung →Marktwertindikation
Überschlägige Schreibtischbewertung für eine erste Orientierung auf Grundlage vorhandener Unterlagen und Marktdaten.
Zur Leistung →Kaufberatung
Persönliche Besichtigung und sachverständige Einordnung vor einer Kaufentscheidung.
Zur Leistung →Flächenermittlung
Wohn-, Nutz- und Mietflächen: Aufmaß, Berechnung oder Plausibilisierung – bei Bedarf mit Übersichtsgrundrissen.
Zur Leistung →Mehrfamilienhaus, Gewerbe & Industrie
Individuelle Bewertung von Ertrags-, Gewerbe-, Produktions- und Industrieimmobilien sowie komplexeren Betriebsstandorten.
Zum Objektbereich →Unterschiedliche Auftraggeber – unterschiedliche Bewertungsanlässe
Privatkunden benötigen Immobilienbewertungen beispielsweise bei Kauf oder Verkauf, Erbschaft, Trennung, Vermögensfragen oder zur allgemeinen Orientierung. Kanzleien, Unternehmen & Institutionen benötigen belastbare Immobilienwerte unter anderem für unternehmerische, rechtliche, finanzierungsbezogene oder steuerliche Fragestellungen.
Immobilienbewertung für Kanzleien, Unternehmen und Institutionen →
Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktdaten in Brandenburg
Die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse führen Kaufpreissammlungen, ermitteln Bodenrichtwerte und leiten weitere für die Wertermittlung erforderliche Daten ab.
Ein Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert eines konkreten Grundstücks. Er bezieht sich auf ein modellhaftes Bodenrichtwertgrundstück innerhalb einer Zone. Abweichende Grundstücksmerkmale und die konkrete Marktsituation sind bei der Bewertung zu prüfen.
Häufige Fragen
Bewerten Sie Immobilien im gesamten Land Brandenburg?
Ja. Vom Standort Berlin aus übernehme ich Bewertungsaufträge in Potsdam sowie in den Landkreisen und kreisfreien Städten Brandenburgs.
Ist der Bodenrichtwert bereits der Wert meines Grundstücks?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für ein modellhaftes Grundstück innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Das konkrete Grundstück kann davon abweichen.
Bewerten Sie auch Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien?
Ja. Zum Bewertungsspektrum gehören neben Wohnimmobilien auch Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbe-, Produktions- und Industrieimmobilien.
Welche Bewertung ist für meinen Fall die richtige?
Das hängt von Bewertungsanlass, Objektart und benötigter Aussagetiefe ab. Die Leistungsübersicht stellt die Bewertungsformen gegenüber.
Direkter Kontakt
JK-Wertermittlung Berlin
Kolonnenstraße 8
10827 Berlin
Tel.: 030 22 02 73 35
info@jk-wertermittlung.de
Zum Bewertungsspektrum gehören Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien, Industrie- und Spezialimmobilien sowie unbebaute Grundstücke.