2024: 2.181
Berlin · Brandenburg · regionale Immobilienbewertung
Immobilienbewertung Oberhavel
Persönliche Immobilienbewertung in Oranienburg, Hennigsdorf, Hohen Neuendorf, Mühlenbecker Land, Oberkrämer, Velten und im gesamten Landkreis Oberhavel – mit amtlichen Grundstücksmarktdaten für das Marktjahr 2025.
Persönliche Bearbeitung · über 20 Jahre Bewertungspraxis · Wohn- bis Industrieimmobilien
Persönliche Immobilienbewertung statt anonymer Plattform.
Der Auftrag bleibt fachlich in einer Hand: vom ersten Gespräch über den Ortstermin und die Marktdatenanalyse bis zur Ausarbeitung und Rückfrage.
Jens Krüger
Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH) · Sachverständiger für Immobilienbewertung
Seit 2005 bin ich in der Immobilienbewertung tätig. Mein bautechnischer und kaufmännischer Hintergrund verbindet die Bewertung des Grundstücksmarktes mit einem praktischen Blick auf Gebäude, Nutzung und wirtschaftliche Zusammenhänge.
PersCert TÜV RheinlandEIPOS Immobilienbewertung Stufe IIüber 700 persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
Qualifikation & beruflicher Werdegang →20+ JahreBewertungspraxis
700+persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
persönlichfachliche Bearbeitung durch Jens Krüger
Oberhavel verbindet den Berliner Stadtrand mit Seen-, Wald- und Kleinstadtlagen im Norden.
Der Landkreis umfasst rund 180.826 Hektar (rund 1.808 km²) und 217.851 Einwohner. 78 % der Bevölkerung leben im Berliner Umland; zugleich reicht Oberhavel bis Fürstenberg, Gransee und Zehdenick.
Für den Immobilienmarkt ist die Zweiteilung in Berliner Umland und Weiteren Metropolenraum zentral. Die höchsten Grundstückspreise liegen in direkter Berliner Stadtrandlage und entlang der S-Bahn-Trassen.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte OHV 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel, Grundstücksmarktbericht 2025.
Der Grundstücksmarkt stabilisierte sich 2025 auf hohem Transaktionsniveau.
2.247 Datensätze wurden ausgewertet. Gegenüber 2024 stieg die Zahl der Kauffälle um rund 3 %, der Geldumsatz um rund 6 %; der Flächenumsatz ging deutlich zurück.
2024: 613,9 Mio. €
2024: 1.769 ha
458,8 Mio. €
Rund 67 % der Kaufverträge entfielen auf das Berliner Umland. Oranienburg allein erreichte rund 23 % des Gesamtmarktes.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte OHV 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel, Grundstücksmarktbericht 2025.
Berliner Umland und nördlicher Kreisraum bilden deutlich unterschiedliche Immobilienmärkte.
Oberhavel verbindet hochverdichtete Berliner Randlagen mit ländlichen, seen- und waldreichen Teilmärkten.
Berliner Umland
Birkenwerder, Glienicke, Hennigsdorf, Hohen Neuendorf, Leegebruch, Mühlenbecker Land, Oberkrämer, Oranienburg und Velten tragen den Hauptteil des Marktgeschehens.
Weiterer Metropolenraum
Fürstenberg, Gransee, Kremmen, Liebenwalde, Löwenberger Land und Zehdenick bilden preisgünstigere Teilmärkte.
Wachstumskern
Oranienburg, Hennigsdorf und Velten bilden den regionalen Wachstumskern mit starker Industrie- und Gewerbebasis.
Seen- und Waldregion
Im Norden prägen Seen, Wälder und Tourismus die Standortqualität; 57 % der Kreisfläche stehen unter Natur- oder Landschaftsschutz.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte OHV 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel, Grundstücksmarktbericht 2025.
Bei Wohnbauland reicht die amtliche Bodenrichtwertspanne von ländlichen Lagen bis zu hochpreisigen Berliner Randlagen.
Zum 01.01.2026 reichen die Bodenrichtwerte für Wohn- und Dorfgebiete kreisweit von 10 €/m² bis 700 €/m².
Wohn-/Dorfgebiete
Wohn-/Dorfgebiete
inkl. Ortsteile
Wohn-/Dorfgebiete
Bei veräußerten unbebauten Wohngrundstücken lag der kreisweite Durchschnitt 2025 bei 204 €/m². In gewachsenen Ortslagen wurden im Mittel 473 €/m² in Glienicke, 375 €/m² in Hohen Neuendorf, 272 €/m² in Oranienburg und 59 €/m² in Zehdenick erzielt.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte OHV 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel, Grundstücksmarktbericht 2025.
Wassernähe ist in Oberhavel ein eigenständiger wertrelevanter Lagefaktor.
2025 wurden 14 unbebaute Baugrundstücke in Wassernähe veräußert; direkte Wasserlagen kamen nicht zum Verkauf.
Ø Zuschlag zum BRW
Ø Zuschlag zum BRW
Ø Zuschlag zum BRW
Ø Zuschlag zum BRW
Die Langzeitauswertung seit 2011 zeigt im Weiteren Metropolenraum eine deutlich stärkere Abhängigkeit vom Wasserabstand als im Berliner Umland.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte OHV 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel, Grundstücksmarktbericht 2025.
Bei Eigenheimen zeigt sich ein ausgeprägtes Preisgefälle zwischen Berliner Umland und nördlichem Kreisgebiet.
2025 wurden 595 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser registriert.
Ø Wohnflächenpreis
Ø Wohnflächenpreis
Ø Wohnflächenpreis
Ø Wohnflächenpreis
Für die Sachwertfaktoren wurden 185 geeignete Kauffälle ausgewertet. Neben der Region ist bei modellkonformer Anwendung ein BGF-abhängiger Faktor zu berücksichtigen.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte OHV 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel, Grundstücksmarktbericht 2025.
Wohnungseigentum konzentriert sich deutlich auf das Berliner Umland.
2025 wurden 343 Verträge über Wohnungseigentum ausgewertet; 88 davon waren Erstverkäufe.
Ø 22 Fälle
Ø 54 Fälle
Neubau nach 1990
Neubau nach 1990
Weitere Mittelwerte lagen bei 3.405 €/m² im Mühlenbecker Land, 3.123 €/m² in Leegebruch, 2.941 €/m² in Oranienburg und 2.878 €/m² in Velten.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte OHV 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel, Grundstücksmarktbericht 2025.
Für Renditeobjekte veröffentlicht Oberhavel aktuelle Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren.
Die Datenbasis 2025 erlaubt Aussagen für Mehrfamilienhäuser, Büro- und Geschäftshäuser sowie verschiedene Wohnobjekte.
Ø Liegenschaftszins · 27 Fälle
Ø Rohertragsfaktor
Ø Liegenschaftszins · 21 Fälle
Ø Liegenschaftszins · 108 Fälle
Die veröffentlichten Kennzahlen sind aus konkreten Stichproben abgeleitete Modellparameter und setzen Modellkonformität voraus.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte OHV 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel, Grundstücksmarktbericht 2025.
Oberhavel besitzt einen starken Gewerbekern im Berliner Umland und günstigere Gewerbelagen im Norden.
98 % der im Bericht ausgewiesenen rund 12,4 Mio. m² Gewerbeflächen waren 2025 belegt.
Spanne der Gemeindeübersicht
unbebaute Grundstücke 2025
Gewerbegebiete mit Verkäufen
Verkäufe 2025
Bei Büro-, Geschäfts- und Wohn-/Geschäftshäusern lagen die durchschnittlichen Kaufpreise bei 1.592 €/m² Wohn-/Nutzfläche im Berliner Umland und 805 €/m² im Weiteren Metropolenraum.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte OHV 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel, Grundstücksmarktbericht 2025.
Landwirtschaft und Wald bilden vor allem im Weiteren Metropolenraum einen eigenständigen Grundstücksmarkt.
2025 wurden 238 Kauffälle land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr registriert.
Ø 2025
Ø 2025
Ø 2025
Ø inkl. Bestand
Bei Wald lagen die durchschnittlichen Kaufpreise inklusive Bestand im Berliner Umland bei 1,21 €/m² und im Weiteren Metropolenraum bei 0,72 €/m². Bodenrichtwerte werden dagegen ohne Baumbestand ausgewiesen.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte OHV 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel, Grundstücksmarktbericht 2025.
Der Oberhaveler Marktbericht bietet eine sehr detaillierte Bewertungsgrundlage – einschließlich regionaler Modellparameter.
Grundlage ist die Kaufpreissammlung. Der Bericht 2025 umfasst die bis 15.02.2026 eingegangenen und ausgewerteten Kaufverträge; zum 01.01.2026 wurden 364 zonale Bodenrichtwerte beschlossen.
Neben Kaufpreisen enthält der Bericht Bodenpreisindexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren und Mietdaten. Bei Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätzen sind die veröffentlichten Modellansätze zwingend zu beachten.
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte eines modellhaften Bodenrichtwertgrundstücks und kein Verkehrswert des konkreten Grundstücks.
Quelle der regionalen Marktdaten: Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel; Bodenrichtwerte Stichtag 01.01.2026.
Quelle: © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte OHV 2025, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel, Grundstücksmarktbericht 2025.
Berlin ist der Standort – Brandenburg das regionale Tätigkeitsgebiet
Vom Standort Berlin aus übernehme ich Bewertungsaufträge in Berlin, Potsdam und im gesamten Land Brandenburg. Die einzelnen Landkreise und kreisfreien Städte bilden dabei eigenständige Immobilienmärkte.
Zum Tätigkeitsgebiet gehören unter anderem Potsdam, Potsdam-Mittelmark, Teltow-Fläming, Oberhavel, Barnim, Havelland, Dahme-Spreewald, Oder-Spree, Märkisch-Oderland, Brandenburg an der Havel und Frankfurt (Oder).
Regionale Immobilienmärkte in Brandenburg
Die Immobilienmärkte in Brandenburg unterscheiden sich deutlich. Die Marktseiten werden deshalb nach den jeweils zuständigen Gutachterausschüssen und ihren regionalen Daten getrennt behandelt.
Immobilienmarkt Potsdam →Immobilienmarkt Potsdam-Mittelmark →Immobilienmarkt Teltow-Fläming →Immobilienmarkt Barnim →Immobilienmarkt Havelland →Immobilienmarkt Dahme-Spreewald →Immobilienmarkt Oder-Spree →Immobilienmarkt Märkisch-Oderland →Immobilienmarkt Brandenburg an der Havel →Immobilienmarkt Frankfurt (Oder) →
Immobilienbewertung in Berlin und Brandenburg
Verkehrswertgutachten
Ausführliche Bewertung mit vertiefter Prüfung und nachvollziehbarer Herleitung des Verkehrswertes.
Zur Leistung →Kurzbewertung
Sachverständige Wertermittlung mit Ortstermin und bewusst reduziertem Prüfungs- und Dokumentationsumfang.
Zur Leistung →Marktwertindikation
Überschlägige Schreibtischbewertung für eine erste Orientierung auf Grundlage vorhandener Unterlagen und Marktdaten.
Zur Leistung →Kaufberatung
Persönliche Besichtigung und sachverständige Einordnung vor einer Kaufentscheidung.
Zur Leistung →Flächenermittlung
Wohn-, Nutz- und Mietflächen: Aufmaß, Berechnung oder Plausibilisierung – bei Bedarf mit Übersichtsgrundrissen.
Zur Leistung →Mehrfamilienhaus, Gewerbe & Industrie
Individuelle Bewertung von Ertrags-, Gewerbe-, Produktions- und Industrieimmobilien sowie komplexeren Betriebsstandorten.
Zum Objektbereich →Unterschiedliche Auftraggeber – unterschiedliche Bewertungsanlässe
Privatkunden benötigen Immobilienbewertungen beispielsweise bei Kauf oder Verkauf, Erbschaft, Trennung, Vermögensfragen oder zur allgemeinen Orientierung. Kanzleien, Unternehmen & Institutionen benötigen belastbare Immobilienwerte unter anderem für unternehmerische, rechtliche, finanzierungsbezogene oder steuerliche Fragestellungen.
Immobilienbewertung für Kanzleien, Unternehmen und Institutionen →
Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktdaten in Brandenburg
Die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse führen Kaufpreissammlungen, ermitteln Bodenrichtwerte und leiten weitere für die Wertermittlung erforderliche Daten ab.
Ein Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert eines konkreten Grundstücks. Er bezieht sich auf ein modellhaftes Bodenrichtwertgrundstück innerhalb einer Zone. Abweichende Grundstücksmerkmale und die konkrete Marktsituation sind bei der Bewertung zu prüfen.
Häufige Fragen
Bewerten Sie Immobilien im gesamten Land Brandenburg?
Ja. Vom Standort Berlin aus übernehme ich Bewertungsaufträge in Potsdam sowie in den Landkreisen und kreisfreien Städten Brandenburgs.
Ist der Bodenrichtwert bereits der Wert meines Grundstücks?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für ein modellhaftes Grundstück innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Das konkrete Grundstück kann davon abweichen.
Bewerten Sie auch Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien?
Ja. Zum Bewertungsspektrum gehören neben Wohnimmobilien auch Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbe-, Produktions- und Industrieimmobilien.
Welche Bewertung ist für meinen Fall die richtige?
Das hängt von Bewertungsanlass, Objektart und benötigter Aussagetiefe ab. Die Leistungsübersicht stellt die Bewertungsformen gegenüber.
Direkter Kontakt
JK-Wertermittlung Berlin
Kolonnenstraße 8
10827 Berlin
Tel.: 030 22 02 73 35
info@jk-wertermittlung.de
Zum Bewertungsspektrum gehören Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien, Industrie- und Spezialimmobilien sowie unbebaute Grundstücke.