Verkehrswertgutachten
ab 2.599 €
Ausführliches Wertgutachten mit vertiefter Prüfung, Recherche und nachvollziehbarer Herleitung des Verkehrswerts – für Gericht, Finanzamt, Erbauseinandersetzung oder Zugewinnausgleich.
Sachverständiger für Immobilienbewertung · Cottbus · Betreuung über das Büro Berlin
Immobiliengutachter für Cottbus – persönliche Immobilienbewertung
In Cottbus liegen ein sanierter Gründerzeitbau in Ströbitz und ein Neubau in Gallinchen preislich weiter auseinander, als es der Durchschnitt vermuten lässt. Ich komme persönlich zum Ortstermin, sehe mir Ihr Haus oder Ihre Wohnung genau an und sage Ihnen vorab, welche Bewertung Sie wirklich brauchen.
Jens Krüger · Sprechen wir darüber: 030 220 273 35
Verkehrswertgutachten, Kurzbewertungen und Hauskaufberatung für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser und Grundstücke in Cottbus/Chóśebuz – persönlich bearbeitet von Jens Krüger, Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH), mit über 20 Jahren Bewertungspraxis und mehr als 700 Bewertungsaufträgen.
Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser der Baujahre 2000 bis 2021 wurden in Cottbus 2025 im Mittel für 335.824 € verkauft, unsanierte Häuser von vor 1948 für 247.006 € – der Gutachterausschuss weist für die Baujahresgruppen Wohnflächenpreise zwischen 1.750 und 2.852 €/m² aus.
Persönlich bearbeitet · unabhängig · Festpreise ab 499 € – auch für den Ortstermin bei Ihnen in Cottbus
Betreuung über das Büro Berlin, Kolonnenstraße 8 · Ortstermine persönlich in allen 19 Cottbuser Ortsteilen
Inhalt dieser Seite
Immobilienbewertung in Cottbus – welche Leistung passt zu Ihrem Anlass?
Kurzbewertung
ab 1.299 €
Sachverständige Bewertung mit Ortstermin und bewusst reduziertem Prüfungs- und Dokumentationsumfang, wenn eine belastbare Wertaussage ohne volles Gutachten genügt.
Marktwertindikation
ab 599 €
Überschlägige Schreibtischbewertung ohne Ortstermin für eine erste Orientierung, etwa vor Gesprächen in der Familie oder mit der Bank.
Hauskaufberatung
ab 499 €
Besichtigung vor der Kaufentscheidung: erkennbarer Zustand, Investitionsbedarf und Einordnung des Angebotspreises.
Wohn- & Nutzflächenberechnung
ab 799 €
Aufmaß und Berechnung von Wohn-, Nutz- und Mietflächen, bei Bedarf als Grundlage für Kauf, Vermietung oder Bewertung.
Mehrfamilienhaus, Gewerbe & Industrie
individuelles Angebot
Ertrags-, Gewerbe-, Produktions- und Industrieimmobilien – individuell kalkuliert nach Objekt, Unterlagenlage und Zweck. Mehrfamilienhäuser → Gewerbe & Industrie →
Cottbus 2025: mehr Verträge, stabiler Geldumsatz, deutliche Unterschiede nach Baujahr
Der Gutachterausschuss registrierte für 2025 insgesamt 501 Kaufverträge – rund 5 % mehr als im Vorjahr – bei einem nahezu unveränderten Geldumsatz von 145,1 Mio. €. Hinter dieser ruhigen Gesamtentwicklung stehen sehr unterschiedliche Teilmärkte: Einfamilienhäuser verschiedener Baujahre, Plattenbauwohnungen und sanierte Altbauwohnungen folgen jeweils eigenen Preisniveaus.
normierter mittlerer Wohnflächenpreis inklusive Bodenwert, 16 Kauffälle 2025 – bei Häusern von 1990 bis 1999 waren es 2.496 €/m².
Durchschnitt 2025 bei 10 Kauffällen; gebrauchte Wohnungen in geschlossenen Wohnquartieren lagen bei 1.274 €/m².
Spanne der Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 – vom dörflichen Rand bis zu neuen Wohngebieten.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus/Chóśebuz, Grundstücksmarktbericht 2025, Seiten 18, 21, 25, 56, 88, 91. © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0, gutachterausschuss.brandenburg.de.
Ein Ansprechpartner für Ihre Bewertung in Cottbus – vom ersten Gespräch bis zum fertigen Gutachten
Ich besichtige Ihre Immobilie in Cottbus selbst, werte die Marktdaten selbst aus und erläutere Ihnen das Ergebnis persönlich. Es gibt keine Weitergabe an Subunternehmer und keinen wechselnden Sachbearbeiter.
Jens Krüger
Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH) · Sachverständiger für Immobilienbewertung
Seit 2005 in der Immobilienbewertung tätig. Bautechnischer und kaufmännischer Hintergrund: Grundstücksmarkt, Gebäude, Nutzung und wirtschaftliche Zusammenhänge werden gemeinsam bewertet.
Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (TÜV-Akademie Rheinland, Abschlussprüfung PersCert TÜV 2005)Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOS, Stufe II, 2019)über 700 persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
Qualifikation & beruflicher Werdegang →So läuft eine Immobilienbewertung in Cottbus ab
Cottbus betreue ich über mein Büro in Berlin. Für Sie ändert das am Ablauf nichts: Sie sprechen direkt mit mir, und ich komme zum Ortstermin selbst nach Cottbus.
1. Gespräch und Angebot
Sie schildern mir Anlass und Objekt am Telefon oder per Nachricht. Danach erhalten Sie ein schriftliches Festpreisangebot. Die Anfahrt ist im Festpreis enthalten; Kilometerpauschalen oder Reisekosten kommen nicht hinzu.
2. Unterlagen digital
Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung oder Teilungserklärung können Sie mir einfach per E-Mail schicken. Was noch fehlt, sage ich Ihnen konkret.
3. Ortstermin
Ich besichtige die Immobilie persönlich – innen und außen, mit Blick auf Bauzustand, Modernisierungen und Lage im Stadtteil. Den Termin stimmen wir verbindlich miteinander ab.
4. Gutachten und Erläuterung
Ich erstelle das Gutachten selbst auf Grundlage der amtlichen Cottbuser Marktdaten und erkläre Ihnen das Ergebnis anschließend – am Telefon oder persönlich.
Wofür benötigen Sie den Immobilienwert?
Erbschaft & ErbengemeinschaftNachlass, Auszahlung von Miterben, Pflichtteil oder geplanter Verkauf.Trennung, Scheidung & ZugewinnImmobilienwerte zu den maßgeblichen Stichtagen nachvollziehbar ermittelt.Schenkung & ÜbertragungWert bei vorweggenommener Erbfolge, auch mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht.TeilungsversteigerungEigenes Gutachten als Verhandlungsgrundlage oder Prüfung des Verkehrswerts.Vorhandenes Gutachten prüfenPlausibilitätsprüfung, Stellungnahme oder Gegengutachten bei Zweifeln.HauskaufErkennbarer Zustand und Investitionsbedarf vor der Entscheidung.Verkauf & VermögensübersichtUnabhängige Einordnung als Grundlage für Preisvorstellung und Planung.
Welche Immobilie soll bewertet werden?
Ein- & ZweifamilienhausEigentumswohnungGrundstückMehrfamilienhausWohn- & GeschäftshausGewerbeimmobilieIndustrie- & Spezialimmobilie
Für Kanzleien, Berufsbetreuer, Nachlasspfleger und Unternehmen gibt es eigene Abläufe: Bewertungen für professionelle Auftraggeber. Belastungen wie Nießbrauch und Wohnungsrecht oder ein Erbbaurecht werden je nach Bewertungszweck berücksichtigt.
Cottbus: Oberzentrum der Lausitz mit 19 sehr unterschiedlichen Ortsteilen
Cottbus/Chóśebuz ist Universitätsstadt, Parkstadt und nach Potsdam die zweitgrößte Stadt Brandenburgs. Die Stadt liegt etwa mittig zwischen Berlin und Dresden an der Spree, die rund 23 km durch das Stadtgebiet fließt, und wird vollständig vom Landkreis Spree-Neiße umschlossen.
Für die Bewertung ist die Gliederung in 19 Ortsteile wichtiger als die Gesamtzahl. Die einwohnerstärksten Ortsteile sind Ströbitz mit 16.082, Sandow mit 15.718 und Schmellwitz mit 14.343 Einwohnern; Mitte zählt 10.903, Sachsendorf 10.428 Einwohner. Daneben stehen dörflich geprägte Ortsteile wie Skadow, Willmersdorf oder Saspow mit jeweils deutlich unter 1.000 Einwohnern. Ein Einfamilienhaus in Branitz, eine Altbauwohnung in Mitte und ein Plattenbau in Sachsendorf haben deshalb kaum gemeinsame Vergleichsgrundlagen.
Die Flächennutzung zeigt, wie grün die Stadt ist: 27 % Landwirtschaft, 25 % Wald und 12 % Wasserflächen, aber nur 9 % Wohnbauflächen. Das Sanierungsgebiet „Modellstadt Cottbus – Innenstadt“ wurde 2021 aufgehoben; Sachsendorf–Madlow ist als Stadtumbaugebiet ausgewiesen. Beides wirkt bis heute auf Bausubstanz, Modernisierungsstand und Preisniveau in diesen Lagen.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus/Chóśebuz, Grundstücksmarktbericht 2025, Kapitel 3 (Seiten 8–10, 15–16). © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0, gutachterausschuss.brandenburg.de.
Mehr Kauffälle, kaum mehr Geld: der Cottbuser Markt 2025 in Zahlen
2025 wurden 501 Kaufverträge registriert, ein Plus von rund 5 %. Der Geldumsatz blieb mit 145,1 Mio. € annähernd gleich (+1,0 %), der Flächenumsatz stieg um rund 13 % auf etwa 151 ha.
Bei den bebauten Grundstücken stieg die Zahl der Verträge um rund 6 % auf 206, der Geldumsatz auf 106,1 Mio. €. Die größte Objektgruppe sind freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit 98 Verkäufen; dazu kamen 31 Reihenhäuser und Doppelhaushälften, 18 Mehrfamilienhäuser und 18 Wohn- und Geschäftshäuser beziehungsweise Bürogebäude. Beim Wohnungs- und Teileigentum wurden 161 Verträge mit 28,4 Mio. € Geldumsatz erfasst – rund 18 % mehr Verträge und rund 29 % mehr Umsatz als im Vorjahr.
Für die Wertermittlung bedeutet das: Der Markt ist aktiv, aber nicht breit. In vielen Teilsegmenten liegen pro Jahr nur einzelne bis wenige Dutzend Kauffälle vor. Umso wichtiger ist es, die veröffentlichten Durchschnittswerte nicht schematisch zu übernehmen, sondern zu prüfen, ob das zu bewertende Objekt in Baujahr, Zustand und Lage tatsächlich zur Stichprobe passt.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus/Chóśebuz, Grundstücksmarktbericht 2025, Seiten 18, 21–22, 49–51, 86. © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0, gutachterausschuss.brandenburg.de.
Bodenrichtwerte von 15 bis 200 €/m²: neue Wohngebiete deutlich über dem Dorfrand
Die Bodenrichtwerte für den individuellen Wohnungsbau liegen zum Stichtag 01.01.2026 zwischen 15 €/m² und 200 €/m². Acht Bodenrichtwertzonen wurden gegenüber dem Vorjahr um rund 6 bis 20 % angehoben, alle übrigen blieben konstant; in Gallinchen wurde ein neuer Bodenrichtwert beschlossen.
Für 26 auswertbare Verkäufe baureifer Grundstücke im Stadterweiterungsgebiet und in den Randgemeinden – unter anderem in Branitz, Dissenchen, Gallinchen, Döbbrick, Sielow und Ströbitz – lagen die gezahlten, nach Fläche angepassten Bodenpreise zwischen 36 und 200 €/m², im Mittel bei 118 €/m², während die zugehörigen Bodenrichtwerte (Stand 01.01.2025) im Mittel 104 €/m² betrugen. Die Preise lagen damit im Durchschnitt bei rund 119 % des Bodenrichtwerts, mit einer Spanne von 55 bis 205 %. Gerade in Einzellagen wurden überdurchschnittliche Preise gezahlt.
Am unteren Ende der Bodenrichtwerte stehen dörfliche Randlagen wie Maiberg und Kahren, am oberen Ende neue Wohngebiete etwa in Gallinchen, an der Windmühlensiedlung und an der Dissenchener Binnendüne. Für größere Grundstücke veröffentlicht der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten: Bezogen auf 700 m² liegt der Faktor bei 1.000 m² bei 0,94, bei 1.200 m² bei 0,91 – ein großes Grundstück ist also je Quadratmeter weniger wert.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus/Chóśebuz, Grundstücksmarktbericht 2025, Seiten 25–26 (Abb. 18) und 30; Bodenrichtwerte über BORIS Brandenburg. © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0, gutachterausschuss.brandenburg.de.
Citylage, Stadterweiterungsgebiet, dörfliche Randlage: die Cottbuser Lagesystematik
Der Gutachterausschuss unterscheidet seit 2007 drei Lagezonen und bewertet innerhalb jeder Zone einfache, mittlere und gute Wohnlagen anhand von fünf Merkmalen: Image der Nachbarschaft, Bebauung, Versorgung, Verkehrsanbindung und Immissionen.
Zur dörflichen Randlage zählen unter anderem Branitz, Dissenchen, Döbbrick, Gallinchen, Groß Gaglow, Kahren, Kiekebusch, Merzdorf, Sielow, Skadow und Willmersdorf. Als Beispiele für gute Lagen nennt der Gutachterausschuss in der City den Bereich Altmarkt bis Puschkinpromenade, im Stadterweiterungsgebiet Eichenplatz, Eigene Scholle und Finsterwalder Straße, am Stadtrand etwa Branitz, die Dissenchener Hauptstraße oder die Spreestraße in Kiekebusch.
Diese Einstufung ist ein Hilfsmittel, keine starre Karte: Auch in einer insgesamt einfachen Lage kann ein einzelnes Grundstück eine gute Lage haben – etwa durch Waldnähe, Ausrichtung oder ruhige Erschließung. Genau diese Einordnung nehme ich beim Ortstermin vor, weil sie bei Einfamilienhäusern oft mehr Wert bewegt als ein Ausstattungsdetail.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus/Chóśebuz, Grundstücksmarktbericht 2025, Kapitel 5.8 (Seiten 39–41). © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0, gutachterausschuss.brandenburg.de.
Ein- und Zweifamilienhäuser: Baujahr und Sanierungsstand bestimmen den Preis
2025 konnten 71 Verkäufe freistehender Ein- und Zweifamilienhäuser nach Baujahr und Modernisierungsgrad ausgewertet werden. Die Werte sind normierte Mittelwerte einschließlich Bodenwert.
Die Unterschiede innerhalb der Altbauten sind erheblich: Häuser von vor 1948 kosteten unsaniert im Mittel 1.750 €/m² Wohnfläche, teilsaniert 2.076 €/m² und saniert 2.474 €/m². Bei den Baujahren 1949 bis 1989 stehen 1.922 €/m² unsaniert gegenüber 2.839 €/m² teilsaniert bis saniert – letzterer Wert beruht allerdings auf nur 4 Kauffällen. Für die Gruppe vor 1948, unsaniert, stellt der Gutachterausschuss einen deutlichen Preisanstieg von rund 16 % fest, für teilsanierte und sanierte Altbauten sowie unsanierte Häuser von 1949 bis 1989 dagegen Rückgänge von rund 5 bis 8 %.
Die veröffentlichten Spannen zeigen, wie weit einzelne Objekte vom Mittel abweichen: Unsanierte Häuser von vor 1948 lagen zwischen 1.050 und 2.500 €/m², Häuser der Baujahre 2000 bis 2021 zwischen 2.100 und 3.700 €/m², Erstverkäufe neuer Häuser ab Baujahr 2022 zwischen 2.900 und 4.300 €/m². Auswirkungen des Gebäudeenergiegesetzes lassen sich aus den Daten des Gutachterausschusses derzeit nicht ableiten.
Auch der Bodenwert spielt je nach Baujahr eine ganz andere Rolle: Bei unsanierten Häusern von vor 1948 macht er im Mittel 47 % des Kaufpreises aus, bei Häusern von 1990 bis 1999 nur 18 %. Wer ein älteres Haus auf großem Grundstück bewerten lässt, braucht deshalb eine sorgfältige Bodenwertermittlung – einschließlich der Frage, ob Teile des Grundstücks separat nutzbar sind.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus/Chóśebuz, Grundstücksmarktbericht 2025, Kapitel 8.2 (Seiten 55–56 und 61). © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0, gutachterausschuss.brandenburg.de.
Sachwertfaktoren zwischen 0,81 und 1,05: wo der Markt über und unter dem Sachwert zahlt
Sachwertfaktoren passen den rechnerischen Sachwert eines Hauses an das tatsächliche Marktgeschehen an. Der Cottbuser Gutachterausschuss hat sie nach der Brandenburger Verwaltungsvorschrift VV EW-SW zum Stichtag 01.01.2026 abgeleitet.
Für Häuser der Baujahre 1990 bis 1999 liegt der Faktor bei 0,93 mit einer Spanne von 0,65 bis 1,25. Ein Faktor unter 1 bedeutet: Käufer zahlen weniger, als die Summe aus Bodenwert und altersgeminderten Herstellungskosten ergibt. Bei unsanierten Altbauten von vor 1948 liegt der Faktor dagegen leicht über 1 – hier wird offenbar die Lage und das Grundstück stärker bezahlt als die Bausubstanz.
Die Spannen sind breit, bei unsanierten Altbauten reichen sie von 0,60 bis 1,56. Ein Sachwertfaktor ist deshalb nie „der“ Faktor für ein Haus, sondern muss nach Sachwerthöhe, Bodenwertniveau und Objektmerkmalen eingeordnet werden. Für Reihenhäuser und Doppelhaushälften weist der Gutachterausschuss 1,17 für Baujahre vor 1948, 1,30 für 1949 bis 1989 und 1,03 ab Baujahr 1990 aus.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus/Chóśebuz, Grundstücksmarktbericht 2025, Kapitel 8.2.2 und 8.3.2 (Seiten 58–59 und 68). © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0, gutachterausschuss.brandenburg.de.
Reihenhäuser und Doppelhaushälften: wenige, aber aussagekräftige Verkäufe
2025 wurden 13 Reihenhäuser und 18 Doppelhaushälften verkauft. Den größten Teil der auswertbaren Fälle bilden Weiterverkäufe von Reihenhäusern ab Baujahr 1990.
Reihenhäuser ab Baujahr 1990 erzielten im Mittel 1.626 €/m² Wohnfläche bzw. 209.250 € bei durchschnittlich 129 m² Wohnfläche und 226 m² Grundstück; im Vorjahr waren es 1.688 €/m². Für Doppelhaushälften ist die Zahl auswertbarer Verkäufe so gering, dass der Gutachterausschuss keine gesicherte Aussage zur Preisentwicklung trifft. Für die Baujahresgruppe ab 2000 wurden 2024 und 2025 keine Verkäufe registriert.
Bei vermieteten Reihenhäusern und Doppelhaushälften liegt der Liegenschaftszinssatz bei 2,2 % (Spanne 0,5 bis 3,7 %), bei einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 6,61 €/m² und einem Rohertragsfaktor von 22,9. Diese Objekte werden überwiegend selbst genutzt; der Zinssatz ist daher vor allem für Erbfälle und Vermögensaufstellungen mit vermieteten Häusern relevant.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus/Chóśebuz, Grundstücksmarktbericht 2025, Kapitel 8.3 (Seiten 50–51, 65 und 71). © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0, gutachterausschuss.brandenburg.de.
Eigentumswohnungen: vom Erstbezug für 4.265 €/m² bis zum Plattenbau für 1.274 €/m²
Beim Wohnungseigentum unterscheidet der Gutachterausschuss Erstverkäufe, Umwandlungen und Weiterverkäufe – und innerhalb dieser Gruppen Neubauten, Altbauten und geschlossene Wohnquartiere.
Neue Wohnungen im Erstbezug kosteten 2025 im Durchschnitt 4.265 €/m² Wohnfläche bei 10 Kauffällen – 2019 waren es noch 2.588 €/m². Bereits mehrere Jahre vermietete Wohnungen, die erstmals verkauft wurden, erzielten dagegen nur rund 2.200 €/m², ein deutlicher Abschlag gegenüber dem Erstbezug. Weiterverkäufe von Neubauwohnungen ab Baujahr 1995 stiegen auf 2.392 €/m² bei 64 Kauffällen, nach 2.144 €/m² im Vorjahr.
Sanierte Altbauwohnungen in umgewandelten Mehrfamilienhäusern wurden 2025 in 17 Fällen für durchschnittlich 2.749 €/m² verkauft, Altbauwohnungen im Weiterverkauf für 2.473 €/m². Am unteren Ende stehen Wohnungen in geschlossenen Wohnquartieren, also überwiegend Plattenbauten der 1960er bis 1980er Jahre: Hier lagen Weiterverkäufe bei 1.274 €/m² und Umwandlungen bei 1.106 €/m².
Für Stellplätze im Freien wurden beim Weiterverkauf von Neubauwohnungen 5.000 bis 8.000 € angegeben, in geschlossenen Wohnquartieren 3.000 €. Solche Nebenflächen gehören in eine saubere Wohnungsbewertung, weil sie in den veröffentlichten Durchschnittspreisen teilweise enthalten sind.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus/Chóśebuz, Grundstücksmarktbericht 2025, Kapitel 9 (Seiten 86–91). © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0, gutachterausschuss.brandenburg.de.
Mehrfamilienhäuser: Liegenschaftszinssatz 3,3 %, Markt fast nur im Altbau
2025 wurden 18 Mehrfamilienhäuser verkauft. Über 90 % der Verkäufe betrafen Gebäude von vor 1948; Mehrfamilienhäuser der Baujahre nach 1990 und Plattenbauten wurden auch 2025 nicht veräußert.
Für Mehrfamilienhäuser der Baujahre 1889 bis 1996 mit höchstens 20 % gewerblichem Mietanteil leitet der Gutachterausschuss aus 36 Kauffällen der Jahre 2023 bis 2025 einen Liegenschaftszinssatz von 3,3 % ab (Spanne 1,2 bis 5,9 %), bei einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 7,21 €/m², einem Rohertragsfaktor von 16,4 und einer Restnutzungsdauer von 36 Jahren. Tendenziell fällt der Zinssatz bei Häusern mit wenigen Wohnungen niedriger aus und steigt mit dem Bodenwertniveau leicht an.
Teilsanierte Mehrfamilienhäuser von vor 1948 erzielten 2025 im Mittel 1.266 €/m² Wohnfläche bzw. 541.714 €, sanierte Häuser 1.719 €/m². Die veröffentlichten Spannen reichen bei sanierten Altbauten von 850 bis 2.600 €/m² – Reparaturstau, Mietniveau und Leerstand entscheiden hier mehr als das Baujahr. Für Mehrfamilienhäuser erstelle ich deshalb immer eine eigene Ertragswertrechnung mit tatsächlichen und marktüblichen Mieten.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus/Chóśebuz, Grundstücksmarktbericht 2025, Kapitel 8.4 (Seiten 52, 72–75). © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0, gutachterausschuss.brandenburg.de.
Wohn- und Geschäftshäuser: höhere Zinssätze, breite Preisspannen
Wohn- und Geschäftshäuser mit einem gewerblichen Mietanteil zwischen 20 und 80 % wertet der Gutachterausschuss gesondert aus. 2025 wurden 18 solcher Objekte einschließlich Bürogebäuden und Handelsobjekten verkauft.
Aus 12 Kauffällen der Jahre 2023 bis 2025 ergibt sich ein Liegenschaftszinssatz von 3,9 % (Spanne 1,8 bis 5,9 %) bei einem durchschnittlichen gewerblichen Mietanteil von 49 %. Teilsanierte Wohn- und Geschäftshäuser von vor 1948 kosteten 2025 im Mittel 2.087 €/m² Wohn- und Nutzfläche, sanierte 2.889 €/m². Für Objekte ab Baujahr 1990 reicht die Spanne von 2.500 bis 4.600 €/m².
Ein einzelner hochpreisiger Verkauf eines Handelsobjekts ließ den Geldumsatz dieses Teilmarkts 2025 um 42 % steigen – ein gutes Beispiel dafür, warum Umsatzzahlen kleiner Teilmärkte nicht als Preisentwicklung gelesen werden dürfen. Bei gemischt genutzten Häusern prüfe ich Mietverträge, Laufzeiten und Leerstand einzeln, bevor ein Zinssatz angesetzt wird.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus/Chóśebuz, Grundstücksmarktbericht 2025, Kapitel 8.5 (Seiten 52, 77–79). © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0, gutachterausschuss.brandenburg.de.
Bauernhäuser, Wochenendgrundstücke und Mieten: was Cottbus sonst noch prägt
Neben Wohnhäusern und Wohnungen gibt es in Cottbus kleinere Teilmärkte, die bei Erbschaften und Vermögensaufstellungen regelmäßig eine Rolle spielen.
Für Mehrseitenhöfe mit Nebengebäuden, Ställen und Scheunen hat der Gutachterausschuss 20 Kauffälle der Jahre 2012 bis 2025 zusammengefasst: Unsanierte Bauernhäuser lagen bei 400 bis 850 €/m² Wohnfläche, teilsanierte bei 750 bis 2.500 €/m². Die Grundstücke reichten bis 73.000 m² – hier ist die Abgrenzung von Hof, Garten und landwirtschaftlicher Fläche oft der wichtigste Bewertungsschritt.
Für Wohnungsmieten gibt es seit 2024 einen neu erstellten qualifizierten Mietspiegel der Stadt Cottbus/Chóśebuz; er ist die Grundlage für die Ermittlung marktüblicher Mieten in Ertragswertrechnungen. Für Garagen nennt der Gutachterausschuss monatliche Mieten von 20 bis 95 €, für Tiefgaragen- und Parkhausstellplätze 30 bis 120 €, für Carports 30 bis 100 €.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus/Chóśebuz, Grundstücksmarktbericht 2025, Seiten 50, 53, 62 und 106. © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0, gutachterausschuss.brandenburg.de.
In Cottbus entscheidet die richtige Vergleichsgruppe
Die Cottbuser Daten zeigen, dass ein stadtweiter Durchschnitt für die Bewertung eines konkreten Objekts kaum taugt. Zwischen einem unsanierten Haus von 1930 und einem Haus von 2010 liegen im Mittel mehr als 1.100 €/m² Wohnfläche.
Bei der Bewertung ordne ich Ihre Immobilie deshalb zuerst in die passende Baujahres- und Modernisierungsgruppe des Gutachterausschusses ein, prüfe die Lagezone und gleiche danach die Ergebnisse von Sachwert-, Vergleichswert- und – bei vermieteten Objekten – Ertragswertverfahren gegeneinander ab. Wo die Fallzahlen klein sind, etwa bei teilsanierten Nachkriegshäusern oder Doppelhaushälften, mache ich das im Gutachten ausdrücklich kenntlich, statt einen Durchschnittswert unkommentiert zu übernehmen.
Gerade bei Erbschaften, Scheidungen und Übertragungen in der Familie ist diese Nachvollziehbarkeit wichtig: Alle Beteiligten sollen erkennen können, warum der ermittelte Wert für genau dieses Haus in genau dieser Lage gilt.
Bewertung anfragen → oder direkt anrufen: 030 22 02 73 35
Amtliche Marktdaten des Cottbuser Gutachterausschusses
Datengrundlage dieser Seite ist der Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus/Chóśebuz (Berichtszeitraum 01.01. bis 31.12.2025, Version 2025-1.1 vom 28.08.2026). Er beruht auf den Kaufverträgen, die bis zum 15.02.2026 in der Geschäftsstelle eingegangen sind.
Alle Zahlen sind veröffentlichte Durchschnitts- und Spannenwerte des Gutachterausschusses. Sie ersetzen keine Einzelbewertung, zeigen aber, in welchem Rahmen sich Kaufpreise in Cottbus tatsächlich bewegen. Bodenrichtwerte gelten zum Stichtag 01.01.2026 und sind über BORIS Brandenburg einsehbar.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus/Chóśebuz, Grundstücksmarktbericht 2025; BORIS Brandenburg. © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, dl-de/by-2-0, gutachterausschuss.brandenburg.de.
Gutachter für alle Cottbuser Ortsteile – und das Umland im Spree-Neiße-Kreis
Ich übernehme Bewertungen im gesamten Stadtgebiet von Cottbus/Chóśebuz – in Mitte, Ströbitz, Sandow, Schmellwitz, der Spremberger Vorstadt und Sachsendorf ebenso wie in Madlow, Branitz, Dissenchen, Döbbrick, Gallinchen, Groß Gaglow, Kahren, Kiekebusch, Merzdorf, Saspow, Sielow, Skadow und Willmersdorf.
Da Cottbus vollständig vom Landkreis Spree-Neiße umgeben ist, bewerte ich auch in den Nachbargemeinden wie Kolkwitz, Neuhausen/Spree, Drebkau oder Peitz. Für den Landkreis gibt es eine eigene Seite mit den Marktdaten des dort zuständigen Gutachterausschusses: Immobilienbewertung im Landkreis Spree-Neiße.
Häufige Fragen
Was kostet ein Verkehrswertgutachten in Cottbus?
Für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser bis 160 m² Wohnfläche bei üblichen Bewertungsverhältnissen beginnt das Verkehrswertgutachten bei 2.599 €, die Kurzbewertung bei 1.299 € – jeweils inklusive Mehrwertsteuer. Es gelten dieselben Festpreise wie in Berlin; die Anfahrt nach Cottbus ist darin enthalten. Den konkreten Preis erhalten Sie vor der Beauftragung.
Ist der Bodenrichtwert schon der Wert meines Grundstücks?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine Zone. In Cottbus lagen 2025 die tatsächlich gezahlten Preise für Bauplätze im Mittel bei rund 119 % des Bodenrichtwerts, mit großer Streuung. Grundstücksgröße, Zuschnitt und Erschließung müssen gesondert berücksichtigt werden.
Wie wirkt sich der Sanierungsstand auf den Wert aus?
Stark. Bei Häusern von vor 1948 liegen die mittleren Wohnflächenpreise unsaniert bei 1.750 €/m², saniert bei 2.474 €/m². Entscheidend ist aber nicht das Etikett, sondern welche Bauteile wann erneuert wurden – das prüfe ich beim Ortstermin.
Bewerten Sie auch Plattenbauwohnungen und Mehrfamilienhäuser?
Ja. Für Wohnungen in geschlossenen Wohnquartieren gibt es eigene Vergleichsdaten des Gutachterausschusses, für Mehrfamilienhäuser einen eigenen Liegenschaftszinssatz. Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäuser kalkuliere ich individuell.
Kommen Sie für den Ortstermin selbst nach Cottbus?
Ja. Ich besichtige jede Immobilie persönlich und erstelle das Gutachten selbst. Betreut werden Aufträge in Cottbus über mein Büro in Berlin; Sie sprechen dabei immer direkt mit mir.
Alle Bewertungsleistungen im Überblick → Preise im Überblick →
Regionale Immobilienmärkte in Brandenburg
Die Immobilienmärkte in Brandenburg unterscheiden sich stark zwischen Berliner Umland und weiterem Metropolenraum. Für diese Regionen gibt es eigene Seiten mit amtlichen Marktdaten:
Immobilienbewertung im Landkreis Spree-Neiße →Immobilienbewertung Oberspreewald-Lausitz →Immobilienbewertung Elbe-Elster →Immobiliengutachter für Dahme-Spreewald →Wertermittlung im Landkreis Oder-Spree →Immobilienbewertung für Frankfurt (Oder) →Verkehrswertgutachten für Teltow-Fläming →Immobiliengutachter für Potsdam →Immobilienbewertung Berlin →
Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktdaten in Brandenburg
Die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse in Brandenburg veröffentlichen ihre Grundstücksmarktberichte und Bodenrichtwerte kostenfrei. Für Cottbus ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus/Chóśebuz zuständig.
Ein Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert: Er beschreibt einen durchschnittlichen Lagewert für ein typisches Grundstück. Für die konkrete Immobilie kommen Gebäude, Zustand, Rechte und Besonderheiten des Grundstücks hinzu.
Direkter Kontakt
JK-Wertermittlung · Büro Berlin
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