rund 10 % weniger als 2022/2023
Bautzen · Radeberg · Hoyerswerda · Kamenz · Landkreis Bautzen
Immobilienbewertung in Bautzen, Radeberg & im Landkreis Bautzen
Immobilienbewertung und Verkehrswertermittlung mit aktueller Einordnung des regionalen Grundstücksmarktes – von den Dresden-nahen Lagen um Radeberg bis Bautzen, Kamenz, Hoyerswerda und die ländlichen Teilmärkte der Oberlausitz.
Persönliche Bearbeitung · über 20 Jahre Bewertungspraxis · Wohn- bis Industrieimmobilien
Persönliche Immobilienbewertung statt anonymer Plattform.
Der Auftrag bleibt fachlich in einer Hand: vom ersten Gespräch über den Ortstermin und die Marktdatenanalyse bis zur Ausarbeitung und Rückfrage.
Jens Krüger
Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH) · Sachverständiger für Immobilienbewertung
Seit 2005 bin ich in der Immobilienbewertung tätig. Mein bautechnischer und kaufmännischer Hintergrund verbindet die Bewertung des Grundstücksmarktes mit einem praktischen Blick auf Gebäude, Nutzung und wirtschaftliche Zusammenhänge.
PersCert TÜV RheinlandEIPOS Immobilienbewertung Stufe IIüber 700 persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
Qualifikation & beruflicher Werdegang →20+ JahreBewertungspraxis
700+persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
persönlichfachliche Bearbeitung durch Jens Krüger
Grundstücksmarkt Bautzen: weniger Verträge als 2022/2023, aber wieder höherer Geldumsatz
2024/2025 wurden 5.973 Kaufverträge erfasst – rund 10 % weniger als 2022/2023. Der Geldumsatz stieg dagegen um rund 5 % auf etwa 784 Mio. €. 2025 wurden 3.029 Kauffälle und 444,93 Mio. € Geldumsatz registriert. Nach dem deutlichen Einschnitt 2023 zeigt sich damit eine Belebung, ohne dass der Markt wieder das Aktivitätsniveau von 2021 erreicht.
2024: 2.944
2024: 339,28 Mio. €
Der Gutachterausschuss weist zugleich darauf hin, dass nachteilige Nachfrageentwicklungen besonders einfache Lagen treffen können. Wirtschaftliche Wohn- und Nutzungsgrößen sowie betriebskosteneffiziente Ausführungen bestehen nach seiner Einschätzung eher am Markt; übergroße und betriebskostenintensive Objekte können stärker von Marktbereinigungen betroffen sein.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Bautzen, Grundstücksmarktbericht 2026, Stand 01.01.2026.
Bautzen, Radeberg, Hoyerswerda, Kamenz und Bischofswerda
Der Landkreis umfasst 57 Städte und Gemeinden auf rund 2.396 km². 2025 wurden in Bautzen 226 Kauffälle registriert, in Radeberg 205, in Hoyerswerda 181, in Kamenz 132 und in Bischofswerda 65. Auch Ottendorf-Okrilla mit 129, Großröhrsdorf mit 119 und Lohsa mit 103 Kauffällen bilden relevante lokale Märkte.
2025
2025
2025
2025
Der Marktbericht beschreibt die räumliche Verteilung ausdrücklich als inhomogen: In Bautzen und im Umfeld Dresdens gibt es viele Kauffälle, ländlich geprägte Gemeinden sind häufig kaufpreisarm. Radeberg ist deshalb als Dresden-naher Markt besonders zu betrachten; Hoyerswerda und der nördliche Landkreis stehen dagegen stärker im Kontext des Lausitzer Strukturwandels und des entstehenden Seenlandes.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Bautzen, Grundstücksmarktbericht 2026, Stand 01.01.2026.
Hauspreise: Lage, Restnutzungsdauer und Bodenrichtwertniveau wirken zusammen
Der Gutachterausschuss veröffentlicht bewusst keinen simplen Hauspreis für den gesamten Landkreis. Bei einer Restnutzungsdauer bis 40 Jahre reichen die mittleren Wohnflächenpreise – je nach Bodenrichtwertniveau – von 1.181 bis 2.323 €/m². Bei Restnutzungsdauern ab 41 Jahren reichen sie von 1.863 bis 3.676 €/m².
mittlerer Wohnflächenpreis
mittlerer Wohnflächenpreis
mittlerer Wohnflächenpreis
Auch das Baualter differenziert stark. Bei Häusern der Baujahre 1900–1944 reichen die veröffentlichten Mittelwerte abhängig von Restnutzungsdauer und Bodenrichtwertniveau von 1.027 bis 2.102 €/m². Für die Baujahre 2011–2020 werden 2.366 beziehungsweise 3.455 €/m² ausgewiesen. Diese Werte sind keine Preisliste, sondern zeigen, wie stark Lage, wirtschaftliche Restnutzungsdauer, Baualter und Modernisierungszustand zusammenwirken.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Bautzen, Grundstücksmarktbericht 2026, Stand 01.01.2026.
Wohnungseigentum: Radeberg und Bautzen zeigen die lokale Differenzierung
2025 wurden 422 Kauffälle im Wohnungs- und Teileigentum mit 54,71 Mio. € Geldumsatz registriert. Beim Wohnungseigentum lagen 340 Weiterverkäufe mit durchschnittlich 1.111 €/m² vor; 59 Neubau-Erstverkäufe erreichten durchschnittlich 4.894 €/m².
54,71 Mio. € Geldumsatz
340 Verkäufe · Durchschnitt
59 Verkäufe · Durchschnitt
Bei Weiterverkäufen bis Baujahr 1990 – ohne Platten- und Blockbauten – lag der Mittelwert in Bautzen bei 1.298 €/m² und in Radeberg bei 1.809 €/m². Für Baujahre ab 1991 nennt der Bericht 1.305 €/m² in Bautzen, 1.596 €/m² in Radeberg, 1.086 €/m² in Kamenz und 1.081 €/m² in Hoyerswerda.
Besonders interessant sind 89 sogenannte Durchgangsverkäufe 2024/2025: Wohnungen wurden innerhalb von weniger als einem Jahr ohne bekannte Sanierung oder Erneuerung mit erheblichen Preisaufschlägen weiterverkauft. Der mittlere Preis lag beim Ankauf bei 1.215 €/m² und beim Weiterverkauf bei 2.073 €/m². Der Gutachterausschuss schloss diese Fälle aus seinen wertermittlungsrelevanten Ableitungen aus. Das zeigt, warum einzelne Kauf- oder Angebotspreise nicht ungeprüft als Vergleichswert dienen können.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Bautzen, Grundstücksmarktbericht 2026, Stand 01.01.2026.
Bodenrichtwerte: Ein Kreiswert wäre fachlich zu grob
Der Bodenpreisindex für Wohnbauflächen ist laut Gutachterausschuss ausdrücklich nur als Durchschnitt für den gesamten Landkreis zu verstehen. Bei Bodenrichtwertniveaus bis 30 €/m² stieg der Index von 100 im Jahr 2015 auf 185 im Jahr 2025, bei höheren Richtwertniveaus auf 178. Für den konkreten Bewertungsfall empfiehlt der Gutachterausschuss selbst, die Entwicklung der Bodenrichtwerte im jeweiligen Gebiet zu untersuchen.
Zusätzlich wurde ab einem Bodenrichtwertniveau von 30 €/m² ein Einfluss der Grundstücksgröße auf den relativen Kaufpreis nachgewiesen. Ein Bodenrichtwert ist deshalb nicht einfach mit der Grundstücksfläche zu multiplizieren. Er bezieht sich auf ein definiertes Richtwertgrundstück; Abweichungen des konkreten Grundstücks sind fachlich zu würdigen.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Bautzen, Grundstücksmarktbericht 2026, Stand 01.01.2026.
Umgebindehäuser, Lausitzer Strukturwandel und unterschiedliche Landschaftsräume
Die Bau- und Siedlungsstruktur ist stark durch historischen Bestand geprägt. Der Bericht hebt insbesondere die regionaltypische Umgebindehausbauweise hervor. Für 2024/2025 konnten lediglich vier unsanierte Umgebinde- und Fachwerkhäuser statistisch ausgewertet werden – ein gutes Beispiel dafür, warum Spezialobjekte nicht über pauschale Marktmittel bewertet werden sollten.
Wirtschaftlich reicht der Landkreis vom Schienenfahrzeugbau in Bautzen und der Batteriefertigung in Kamenz bis zu neuen Forschungs- und Produktionsprojekten im nördlichen Kreisgebiet. Gleichzeitig verändert der Kohleausstieg die Lausitz. Der Landkreis reicht räumlich vom Dresdner Einflussraum über Oberlausitzer Gefilde und Bergland bis zur Heide- und Teichlandschaft und den Bergbaufolgelandschaften im Norden. Diese Unterschiede gehören zur Markteinordnung, begründen aber niemals pauschale Zu- oder Abschläge.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Bautzen, Grundstücksmarktbericht 2026, Stand 01.01.2026.
511 ausgewertete Hausverkäufe – und trotzdem kein Verkehrswert auf Knopfdruck
Für Ein- und Zweifamilienhäuser hat der Gutachterausschuss aus 511 nachbewerteten Kauffällen der Jahre 2022 bis 2025 einen Immobilienrichtwert abgeleitet. Das Regressionsmodell berücksichtigt Grundstücksgröße, Bodenrichtwert, Wohnfläche, Unterkellerung, Ausstattungsstandard, wirtschaftliche Restnutzungsdauer und Vertragsjahr und erreicht ein adjustiertes Bestimmtheitsmaß von rund 0,77.
nachbewertete EFH/ZFH 2022–2025
adjustiertes Bestimmtheitsmaß
Der Gutachterausschuss stellt ausdrücklich klar, dass der Immobilienrichtwert nicht dem Verkehrswert nach § 194 BauGB entspricht. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, Nebengebäude, Baumängel und Bauschäden sowie Rechte und Belastungen müssen zusätzlich berücksichtigt werden. Genau hier liegt die Grenze zwischen einer guten Marktorientierung und einer objektspezifischen Verkehrswertermittlung.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Bautzen, Grundstücksmarktbericht 2026, Stand 01.01.2026.
Was bedeuten diese Marktdaten für Ihre Immobilie?
Radeberg und das Dresdner Umfeld unterscheiden sich von Hoyerswerda und dem nördlichen Kreisgebiet. Historische Umgebindehäuser verlangen eine andere Betrachtung als standardisierte jüngere Einfamilienhäuser. Bei Eigentumswohnungen müssen konventionelle Mehrfamilienhäuser, Platten- und Blockbauten sowie Neubau getrennt werden. Beim Grund und Boden kommt die konkrete Richtwertzone hinzu.
Für den Verkehrswert einer konkreten Immobilie werden deshalb die passenden Marktdaten ausgewählt und anschließend Mikrolage, Grundstück, Baujahr, baulicher Zustand, Modernisierung, Ausstattung, Flächen, Vermietung sowie Rechte und Belastungen berücksichtigt.
Verkehrswertgutachten → Kurzbewertung → Marktwertindikation → Kaufberatung →
Immobilie im Landkreis Bautzen bewerten lassen →
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Bautzen, Grundstücksmarktbericht 2026, Stand 01.01.2026.
Dresden ist der Standort – Sachsen das Tätigkeitsgebiet
Bewertungsaufträge übernehme ich im gesamten Freistaat Sachsen. Von meinem Standort in Dresden aus bin ich für meine Auftraggeber in allen Regionen Sachsens tätig.
Zum Tätigkeitsgebiet gehören neben Dresden und dem unmittelbaren Umland unter anderem Radebeul, Freital, Pirna und Meißen ebenso wie Bautzen, Freiberg, Döbeln, Chemnitz und Leipzig.
Regionale Immobilienmärkte in Sachsen
Die Immobilienmärkte in Sachsen unterscheiden sich deutlich. Die folgenden Marktseiten sind deshalb nach den jeweils zuständigen Gutachterausschüssen getrennt und einheitlich aufgebaut.
Immobilienbewertung in Sachsen
Verkehrswertgutachten
Ausführliche Bewertung mit vertiefter Prüfung und nachvollziehbarer Herleitung des Verkehrswertes.
Zur Leistung →Kurzbewertung
Sachverständige Wertermittlung mit Ortstermin und bewusst reduziertem Prüfungs- und Dokumentationsumfang.
Zur Leistung →Marktwertindikation
Überschlägige Schreibtischbewertung für eine erste Orientierung auf Grundlage vorhandener Unterlagen und Marktdaten.
Zur Leistung →Kaufberatung
Persönliche Besichtigung und sachverständige Einordnung vor einer Kaufentscheidung.
Zur Leistung →Flächenermittlung
Wohn-, Nutz- und Mietflächen: Aufmaß, Berechnung oder Plausibilisierung – bei Bedarf mit Übersichtsgrundrissen.
Zur Leistung →Mehrfamilienhaus, Gewerbe & Industrie
Individuelle Bewertung von Ertrags-, Gewerbe-, Produktions- und Industrieimmobilien sowie komplexeren Betriebsstandorten.
Zum Objektbereich →Unterschiedliche Auftraggeber – unterschiedliche Bewertungsanlässe
Privatkunden benötigen Immobilienbewertungen beispielsweise bei Kauf oder Verkauf, Erbschaft, Trennung, Vermögensfragen oder zur allgemeinen Orientierung. Kanzleien, Unternehmen & Institutionen benötigen belastbare Immobilienwerte unter anderem für unternehmerische, rechtliche, finanzierungsbezogene oder steuerliche Fragestellungen.
Immobilienbewertung für Kanzleien, Unternehmen und Institutionen →
Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktdaten in Sachsen
Die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse führen Kaufpreissammlungen, ermitteln Bodenrichtwerte und leiten weitere für die Wertermittlung erforderliche Daten ab.
Ein Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert eines konkreten Grundstücks. Er bezieht sich auf ein modellhaftes Bodenrichtwertgrundstück innerhalb einer Zone. Abweichende Grundstücksmerkmale und die konkrete Marktsituation sind bei der Bewertung zu prüfen.
Häufige Fragen
Bewerten Sie Immobilien im gesamten Freistaat Sachsen?
Ja. Vom Standort Dresden aus übernehme ich Bewertungsaufträge in allen Regionen Sachsens.
Ist der Bodenrichtwert bereits der Wert meines Grundstücks?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für ein modellhaftes Grundstück innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Das konkrete Grundstück kann davon abweichen.
Bewerten Sie auch Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien?
Ja. Zum Bewertungsspektrum gehören neben Wohnimmobilien auch Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbe-, Produktions- und Industrieimmobilien.
Welche Bewertung ist für meinen Fall die richtige?
Das hängt von Bewertungsanlass, Objektart und benötigter Aussagetiefe ab. Die Leistungsübersicht stellt die Bewertungsformen gegenüber.
Direkter Kontakt
JK-Wertermittlung Dresden
Prager Straße 1B
01069 Dresden
Tel.: 0351 795 24 61
info@jk-wertermittlung.de
Zum Bewertungsspektrum gehören Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien, Industrie- und Spezialimmobilien sowie unbebaute Grundstücke.