Verkehrswertgutachten
ab 2.599 €
Ausführliches Wertgutachten mit vertiefter Prüfung, Recherche und nachvollziehbarer Herleitung des Verkehrswerts.
Sachverständiger für Immobilienbewertung · Standort Dresden
Immobiliengutachter für Bautzen, Radeberg und Kamenz – persönliche Bewertung
Bautzen, Radeberg oder Kamenz: Im Landkreis liegen sehr unterschiedliche Märkte nah beieinander. Ich bewerte das konkrete Objekt statt mit Durchschnittswerten zu rechnen, und kläre vorab mit Ihnen, welche Bewertung passt.
Jens Krüger · Sprechen wir darüber: 0351 795 24 61
Verkehrswertgutachten, Kurzbewertungen und Hauskaufberatung für Haus, Wohnung, Grundstück, Mehrfamilienhaus sowie Gewerbe- und Industrieimmobilien im Landkreis Bautzen – persönlich bearbeitet von Jens Krüger, Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH), mit über 20 Jahren Bewertungspraxis und mehr als 700 Bewertungsaufträgen.
Für weiterverkaufte Eigentumswohnungen ab Baujahr 1991 nennt der Gutachterausschuss Mittelwerte von 1.596 €/m² in Radeberg und 1.081 €/m² in Hoyerswerda. Ob Dresdner Umfeld oder nördlicher Landkreis: Entscheidend sind Teilmarkt und Objekt, nicht das Kreismittel.
Persönlich bearbeitet · unabhängig · Festpreise ab 499 €
Standort Dresden, Prager Straße 1B · Ortstermine im Landkreis Bautzen
Immobilienbewertung im Landkreis Bautzen – die passende Leistung für Ihren Anlass
Kurzbewertung
ab 1.299 €
Sachverständige Bewertung mit Ortstermin und bewusst reduziertem Prüfungs- und Dokumentationsumfang.
Marktwertindikation
ab 599 €
Überschlägige Schreibtischbewertung ohne Ortstermin für eine erste interne Werteinschätzung.
Hauskaufberatung
ab 499 €
Besichtigung vor der Kaufentscheidung: erkennbarer Zustand, Auffälligkeiten und absehbarer Investitionsbedarf fachlich eingeordnet, der aufgerufene Kaufpreis im Zusammenhang damit. Eigenständige Werteinschätzung: mit Kurzbewertung 1.499 €.
Wohn- & Nutzflächenberechnung
ab 799 €
Aufmaß und Berechnung von Wohn-, Nutz- und Mietflächen, bei Bedarf mit Übersichtsgrundrissen.
Mehrfamilienhaus, Gewerbe & Industrie
individuelles Angebot
Ertrags-, Gewerbe-, Produktions- und Industrieimmobilien – individuelles Angebot nach Objektprüfung. Mehrfamilienhäuser → Gewerbe & Industrie →
Vom Dresdner Umfeld bis in die Lausitz: was den Markt im Landkreis Bautzen prägt
Der Gutachterausschuss beschreibt die räumliche Verteilung der Kauffälle ausdrücklich als inhomogen. Drei Befunde aus seinem aktuellen Marktbericht:
2024: 2.944. Belebung nach dem Einschnitt 2023, ohne das Aktivitätsniveau von 2021 wieder zu erreichen.
Durchschnitt aus 340 Verkäufen – Neubau-Erstverkäufe erreichten durchschnittlich 4.894 €/m².
Ankauf im Mittel 1.215 €/m², Weiterverkauf 2.073 €/m² – vom Gutachterausschuss aus seinen Ableitungen ausgeschlossen.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Bautzen, Grundstücksmarktbericht 2026, Stand 01.01.2026.
Ihr Immobiliensachverständiger für den Landkreis Bautzen – persönlich statt anonymer Plattform.
Der Auftrag bleibt fachlich in einer Hand: vom ersten Gespräch über den Ortstermin und die Marktdatenanalyse bis zur Ausarbeitung und Rückfrage.
Jens Krüger
Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH) · Sachverständiger für Immobilienbewertung
Seit 2005 in der Immobilienbewertung tätig. Bautechnischer und kaufmännischer Hintergrund: Grundstücksmarkt, Gebäude, Nutzung und wirtschaftliche Zusammenhänge werden gemeinsam bewertet.
Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (TÜV-Akademie Rheinland, Abschlussprüfung PersCert TÜV 2005)Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOS, Stufe II, 2019)über 700 persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
Qualifikation & beruflicher Werdegang →Wofür benötigen Sie den Immobilienwert?
Erbschaft & ErbengemeinschaftNachlass, Auszahlung von Miterben, Pflichtteil oder geplanter Verkauf.Trennung, Scheidung & ZugewinnImmobilienwerte zu den maßgeblichen Stichtagen nachvollziehbar dokumentiert.Schenkung & ÜbertragungWert bei vorweggenommener Erbfolge, auch mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht.TeilungsversteigerungEigenes Gutachten als Verhandlungsgrundlage oder Prüfung des Gerichtsgutachtens.Vorhandenes Gutachten prüfenPlausibilitätsprüfung, Stellungnahme oder Gegengutachten bei begründeten Zweifeln.HauskaufErkennbarer Zustand und Investitionsbedarf vor der Entscheidung; der aufgerufene Kaufpreis wird im Zusammenhang damit eingeordnet. Für eine eigenständige Werteinschätzung: Hauskaufberatung mit Kurzbewertung – kein Bauschadensgutachten.Verkauf & VermögensübersichtUnabhängige Einordnung als Grundlage für Preisvorstellung und Vermögensentscheidungen.
Welche Immobilie soll bewertet werden?
Ein- & ZweifamilienhausEigentumswohnungGrundstückMehrfamilienhausWohn- & GeschäftshausGewerbeimmobilieIndustrie- & Spezialimmobilie
Für Kanzleien, Berufsbetreuer, Nachlasspfleger und Unternehmen: Bewertungen für professionelle Auftraggeber. Belastungen wie Nießbrauch und Wohnungsrecht oder ein Erbbaurecht werden je nach Bewertungszweck berücksichtigt.
Grundstücksmarkt Bautzen: weniger Verträge als 2022/2023, aber wieder höherer Geldumsatz
2024/2025 wurden 5.973 Kaufverträge erfasst – rund 10 % weniger als 2022/2023. Der Geldumsatz stieg dagegen um rund 5 % auf etwa 784 Mio. €. 2025 wurden 3.029 Kauffälle und 444,93 Mio. € Geldumsatz registriert. Nach dem deutlichen Einschnitt 2023 zeigt sich damit eine Belebung, ohne dass der Markt wieder das Aktivitätsniveau von 2021 erreicht.
rund 10 % weniger als 2022/2023
2024: 2.944
2024: 339,28 Mio. €
Der Gutachterausschuss weist zugleich darauf hin, dass nachteilige Nachfrageentwicklungen besonders einfache Lagen treffen können. Wirtschaftliche Wohn- und Nutzungsgrößen sowie betriebskosteneffiziente Ausführungen bestehen nach seiner Einschätzung eher am Markt; übergroße und betriebskostenintensive Objekte können stärker von Marktbereinigungen betroffen sein.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Bautzen, Grundstücksmarktbericht 2026, Stand 01.01.2026.
Bautzen, Radeberg, Hoyerswerda, Kamenz und Bischofswerda
Der Landkreis umfasst 57 Städte und Gemeinden auf rund 2.396 km². 2025 wurden in Bautzen 226 Kauffälle registriert, in Radeberg 205, in Hoyerswerda 181, in Kamenz 132 und in Bischofswerda 65. Auch Ottendorf-Okrilla mit 129, Großröhrsdorf mit 119 und Lohsa mit 103 Kauffällen bilden relevante lokale Märkte.
2025
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2025
2025
Der Marktbericht beschreibt die räumliche Verteilung ausdrücklich als inhomogen: In Bautzen und im Umfeld Dresdens gibt es viele Kauffälle, ländlich geprägte Gemeinden sind häufig kaufpreisarm. Radeberg ist deshalb als Dresden-naher Markt besonders zu betrachten; Hoyerswerda und der nördliche Landkreis stehen dagegen stärker im Kontext des Lausitzer Strukturwandels und des entstehenden Seenlandes.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Bautzen, Grundstücksmarktbericht 2026, Stand 01.01.2026.
Hauspreise: Lage, Restnutzungsdauer und Bodenrichtwertniveau wirken zusammen
Der Gutachterausschuss veröffentlicht bewusst keinen simplen Hauspreis für den gesamten Landkreis. Bei einer Restnutzungsdauer bis 40 Jahre reichen die mittleren Wohnflächenpreise – je nach Bodenrichtwertniveau – von 1.181 bis 2.323 €/m². Bei Restnutzungsdauern ab 41 Jahren reichen sie von 1.863 bis 3.676 €/m².
mittlerer Wohnflächenpreis
mittlerer Wohnflächenpreis
mittlerer Wohnflächenpreis
Auch das Baualter differenziert stark. Bei Häusern der Baujahre 1900–1944 reichen die veröffentlichten Mittelwerte abhängig von Restnutzungsdauer und Bodenrichtwertniveau von 1.027 bis 2.102 €/m². Für die Baujahre 2011–2020 werden 2.366 beziehungsweise 3.455 €/m² ausgewiesen. Diese Werte sind keine Preisliste, sondern zeigen, wie stark Lage, wirtschaftliche Restnutzungsdauer, Baualter und Modernisierungszustand zusammenwirken.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Bautzen, Grundstücksmarktbericht 2026, Stand 01.01.2026.
Wohnungseigentum: Radeberg und Bautzen zeigen die lokale Differenzierung
2025 wurden 422 Kauffälle im Wohnungs- und Teileigentum mit 54,71 Mio. € Geldumsatz registriert. Beim Wohnungseigentum lagen 340 Weiterverkäufe mit durchschnittlich 1.111 €/m² vor; 59 Neubau-Erstverkäufe erreichten durchschnittlich 4.894 €/m².
54,71 Mio. € Geldumsatz
340 Verkäufe · Durchschnitt
59 Verkäufe · Durchschnitt
Bei Weiterverkäufen bis Baujahr 1990 – ohne Platten- und Blockbauten – lag der Mittelwert in Bautzen bei 1.298 €/m² und in Radeberg bei 1.809 €/m². Für Baujahre ab 1991 nennt der Bericht 1.305 €/m² in Bautzen, 1.596 €/m² in Radeberg, 1.086 €/m² in Kamenz und 1.081 €/m² in Hoyerswerda.
Besonders interessant sind 89 sogenannte Durchgangsverkäufe 2024/2025: Wohnungen wurden innerhalb von weniger als einem Jahr ohne bekannte Sanierung oder Erneuerung mit erheblichen Preisaufschlägen weiterverkauft. Der mittlere Preis lag beim Ankauf bei 1.215 €/m² und beim Weiterverkauf bei 2.073 €/m². Der Gutachterausschuss schloss diese Fälle aus seinen wertermittlungsrelevanten Ableitungen aus. Das zeigt, warum einzelne Kauf- oder Angebotspreise nicht ungeprüft als Vergleichswert dienen können.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Bautzen, Grundstücksmarktbericht 2026, Stand 01.01.2026.
Bodenrichtwerte: Ein Kreiswert wäre fachlich zu grob
Der Bodenpreisindex für Wohnbauflächen ist laut Gutachterausschuss ausdrücklich nur als Durchschnitt für den gesamten Landkreis zu verstehen. Bei Bodenrichtwertniveaus bis 30 €/m² stieg der Index von 100 im Jahr 2015 auf 185 im Jahr 2025, bei höheren Richtwertniveaus auf 178. Für den konkreten Bewertungsfall empfiehlt der Gutachterausschuss selbst, die Entwicklung der Bodenrichtwerte im jeweiligen Gebiet zu untersuchen.
Zusätzlich wurde ab einem Bodenrichtwertniveau von 30 €/m² ein Einfluss der Grundstücksgröße auf den relativen Kaufpreis nachgewiesen. Ein Bodenrichtwert ist deshalb nicht einfach mit der Grundstücksfläche zu multiplizieren. Er bezieht sich auf ein definiertes Richtwertgrundstück; Abweichungen des konkreten Grundstücks sind fachlich zu würdigen.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Bautzen, Grundstücksmarktbericht 2026, Stand 01.01.2026.
Umgebindehäuser, Lausitzer Strukturwandel und unterschiedliche Landschaftsräume
Die Bau- und Siedlungsstruktur ist stark durch historischen Bestand geprägt. Der Bericht hebt insbesondere die regionaltypische Umgebindehausbauweise hervor. Für 2024/2025 konnten lediglich vier unsanierte Umgebinde- und Fachwerkhäuser statistisch ausgewertet werden – ein gutes Beispiel dafür, warum Spezialobjekte nicht über pauschale Marktmittel bewertet werden sollten.
Wirtschaftlich reicht der Landkreis vom Schienenfahrzeugbau in Bautzen und der Batteriefertigung in Kamenz bis zu neuen Forschungs- und Produktionsprojekten im nördlichen Kreisgebiet. Gleichzeitig verändert der Kohleausstieg die Lausitz. Der Landkreis reicht räumlich vom Dresdner Einflussraum über Oberlausitzer Gefilde und Bergland bis zur Heide- und Teichlandschaft und den Bergbaufolgelandschaften im Norden. Diese Unterschiede gehören zur Markteinordnung, begründen aber niemals pauschale Zu- oder Abschläge.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Bautzen, Grundstücksmarktbericht 2026, Stand 01.01.2026.
511 ausgewertete Hausverkäufe – und trotzdem kein Verkehrswert auf Knopfdruck
Für Ein- und Zweifamilienhäuser hat der Gutachterausschuss aus 511 nachbewerteten Kauffällen der Jahre 2022 bis 2025 einen Immobilienrichtwert abgeleitet. Das Regressionsmodell berücksichtigt Grundstücksgröße, Bodenrichtwert, Wohnfläche, Unterkellerung, Ausstattungsstandard, wirtschaftliche Restnutzungsdauer und Vertragsjahr und erreicht ein adjustiertes Bestimmtheitsmaß von rund 0,77.
nachbewertete EFH/ZFH 2022–2025
adjustiertes Bestimmtheitsmaß
Der Gutachterausschuss stellt ausdrücklich klar, dass der Immobilienrichtwert nicht dem Verkehrswert nach § 194 BauGB entspricht. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, Nebengebäude, Baumängel und Bauschäden sowie Rechte und Belastungen müssen zusätzlich berücksichtigt werden. Genau hier liegt die Grenze zwischen einer guten Marktorientierung und einer objektspezifischen Verkehrswertermittlung.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Bautzen, Grundstücksmarktbericht 2026, Stand 01.01.2026.
Was bedeuten diese Marktdaten für Ihre Immobilie?
Radeberg und das Dresdner Umfeld unterscheiden sich von Hoyerswerda und dem nördlichen Kreisgebiet. Historische Umgebindehäuser verlangen eine andere Betrachtung als standardisierte jüngere Einfamilienhäuser. Bei Eigentumswohnungen müssen konventionelle Mehrfamilienhäuser, Platten- und Blockbauten sowie Neubau getrennt werden. Beim Grund und Boden kommt die konkrete Richtwertzone hinzu.
Für den Verkehrswert einer konkreten Immobilie werden deshalb die passenden Marktdaten ausgewählt und anschließend Mikrolage, Grundstück, Baujahr, baulicher Zustand, Modernisierung, Ausstattung, Flächen, Vermietung sowie Rechte und Belastungen berücksichtigt.
Immobilie im Landkreis Bautzen bewerten lassen → oder direkt anrufen: 0351 795 24 61
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Bautzen, Grundstücksmarktbericht 2026, Stand 01.01.2026.
Immobiliengutachter für Bautzen, Radeberg, Kamenz, Bischofswerda und Hoyerswerda
Vom Standort Dresden aus bewerte ich Immobilien im gesamten Landkreis Bautzen – in Radeberg, Ottendorf-Okrilla und Großröhrsdorf im Dresdner Umfeld ebenso wie in Bautzen, Bischofswerda und Kamenz bis nach Hoyerswerda und Lohsa im Norden. Als Sachverständiger bin ich zudem in ganz Sachsen tätig, etwa in Dresden, Radebeul, Freital, Pirna und Meißen, in Freiberg und Döbeln sowie in Chemnitz und Leipzig.
Radeberg ist als Dresden-naher Markt gesondert zu betrachten, während Hoyerswerda und der nördliche Landkreis stärker im Kontext des Lausitzer Strukturwandels stehen. Hinzu kommen regionaltypische Spezialobjekte wie Umgebindehäuser, für die pauschale Marktmittel nicht genügen.
Häufige Fragen
Wie wird ein Umgebindehaus im Landkreis Bautzen bewertet?
Einzeln und objektbezogen. Der Gutachterausschuss konnte für 2024/2025 lediglich vier unsanierte Umgebinde- und Fachwerkhäuser statistisch auswerten. Bei so wenigen Fällen tragen pauschale Marktmittel nicht – Bauweise, Zustand und Lage müssen beim Ortstermin konkret erfasst und eingeordnet werden.
Ersetzt der Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses ein Gutachten?
Nein. Der Immobilienrichtwert für Ein- und Zweifamilienhäuser beruht auf 511 nachbewerteten Kauffällen der Jahre 2022 bis 2025. Der Gutachterausschuss stellt selbst klar, dass er nicht dem Verkehrswert nach § 194 BauGB entspricht – Nebengebäude, Baumängel und Bauschäden sowie Rechte und Belastungen sind zusätzlich zu berücksichtigen.
Ist der Bodenrichtwert bereits der Wert meines Grundstücks?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für ein modellhaftes Grundstück innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Das konkrete Grundstück kann davon abweichen.
Bewerten Sie auch Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien?
Ja. Zum Bewertungsspektrum gehören neben Wohnimmobilien auch Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbe-, Produktions- und Industrieimmobilien.
Welche Bewertung ist für meinen Fall die richtige?
Das hängt von Anlass, Objektart und benötigter Aussagetiefe ab. Vor der Beauftragung klären wir gemeinsam, welcher Umfang für den Zweck geeignet ist.
Alle Bewertungsleistungen im Überblick → Preise im Überblick →
Regionale Immobilienmärkte in Sachsen
Die Immobilienmärkte in Sachsen unterscheiden sich deutlich. Die folgenden Marktseiten sind deshalb nach den jeweils zuständigen Gutachterausschüssen getrennt und einheitlich aufgebaut.
Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktdaten in Sachsen
Die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse führen Kaufpreissammlungen, ermitteln Bodenrichtwerte und leiten weitere für die Wertermittlung erforderliche Daten ab.
Ein Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert eines konkreten Grundstücks. Er bezieht sich auf ein modellhaftes Bodenrichtwertgrundstück innerhalb einer Zone. Abweichende Grundstücksmerkmale und die konkrete Marktsituation sind bei der Bewertung zu prüfen.
Direkter Kontakt
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