Verkehrswertgutachten
ab 2.599 €
Ausführliches Wertgutachten mit vertiefter Prüfung, Recherche und nachvollziehbarer Herleitung des Verkehrswerts.
Sachverständiger für Immobilienbewertung · Standort Lemgo
Immobiliengutachter für Bielefeld – persönliche Immobilienbewertung
Bielefeld gibt es. Seinen Immobilienmarkt auch.
Und der unterscheidet sich von Lage zu Lage deutlich. Ich bewerte Ihre Immobilie in Bielefeld persönlich und sage Ihnen vorab, welche Bewertung sinnvoll ist.
Jens Krüger · Sprechen wir darüber: 05261 188 710
Verkehrswertgutachten, Kurzbewertungen und Hauskaufberatung für Haus, Wohnung, Grundstück, Mehrfamilienhaus sowie Gewerbe- und Industrieimmobilien in Bielefeld – persönlich bearbeitet von Jens Krüger, Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH), mit über 20 Jahren Bewertungspraxis und mehr als 700 Bewertungsaufträgen.
Die gebietstypischen Bodenrichtwerte reichen in Bielefeld von 330 bis 700 €/m² – zwischen Dornberg, Gadderbaum, Brackwede und Sennestadt liegen ganz unterschiedliche Märkte. Für den Wert Ihrer Immobilie zählen Stadtbezirk und Wohnlage, nicht der städtische Mittelwert.
Persönlich bearbeitet · unabhängig · Festpreise ab 499 €
Standort Lemgo, Holztwete 4 · Ortstermine in Bielefeld
Immobilienbewertung für Bielefeld – welches Gutachten brauchen Sie?
Kurzbewertung
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Sachverständige Bewertung mit Ortstermin und bewusst reduziertem Prüfungs- und Dokumentationsumfang.
Marktwertindikation
ab 599 €
Überschlägige Schreibtischbewertung ohne Ortstermin für eine erste interne Werteinschätzung.
Hauskaufberatung
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Besichtigung vor der Kaufentscheidung: erkennbarer Zustand, Auffälligkeiten und absehbarer Investitionsbedarf fachlich eingeordnet, der aufgerufene Kaufpreis im Zusammenhang damit. Eigenständige Werteinschätzung: mit Kurzbewertung 1.499 €.
Wohn- & Nutzflächenberechnung
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Aufmaß und Berechnung von Wohn-, Nutz- und Mietflächen, bei Bedarf mit Übersichtsgrundrissen.
Mehrfamilienhaus, Gewerbe & Industrie
individuelles Angebot
Ertrags-, Gewerbe-, Produktions- und Industrieimmobilien – individuelles Angebot nach Objektprüfung. Mehrfamilienhäuser → Gewerbe & Industrie →
Bielefeld: Die Wohnlage schlägt den Stadtdurchschnitt
Der Grundstücksmarktbericht zeigt einen belebten Markt – mit großen Unterschieden zwischen Lagen und Objektarten:
Rund 20 % mehr als 2024 – die Marktzurückhaltung der Vorjahre ist gewichen.
Preisentwicklung 2025, während das Preisniveau der Ein- und Zweifamilienhäuser stagnierte.
Zuschlag laut Vergleichswertfunktion des Gutachterausschusses; für gute Wohnlagen sind es rund 181 €/m².
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Persönlich statt anonymer Plattform: Immobiliensachverständiger für Bielefeld.
Der Auftrag bleibt fachlich in einer Hand: vom ersten Gespräch über den Ortstermin und die Marktdatenanalyse bis zur Ausarbeitung und Rückfrage.
Jens Krüger
Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH) · Sachverständiger für Immobilienbewertung
Seit 2005 in der Immobilienbewertung tätig. Bautechnischer und kaufmännischer Hintergrund: Grundstücksmarkt, Gebäude, Nutzung und wirtschaftliche Zusammenhänge werden gemeinsam bewertet.
Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (TÜV-Akademie Rheinland, Abschlussprüfung PersCert TÜV 2005)Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOS, Stufe II, 2019)über 700 persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
Qualifikation & beruflicher Werdegang →Wofür benötigen Sie den Immobilienwert?
Erbschaft & ErbengemeinschaftNachlass, Auszahlung von Miterben, Pflichtteil oder geplanter Verkauf.Trennung, Scheidung & ZugewinnImmobilienwerte zu den maßgeblichen Stichtagen nachvollziehbar dokumentiert.Schenkung & ÜbertragungWert bei vorweggenommener Erbfolge, auch mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht.TeilungsversteigerungEigenes Gutachten als Verhandlungsgrundlage oder Prüfung des Gerichtsgutachtens.Vorhandenes Gutachten prüfenPlausibilitätsprüfung, Stellungnahme oder Gegengutachten bei begründeten Zweifeln.HauskaufErkennbarer Zustand und Investitionsbedarf vor der Entscheidung; der aufgerufene Kaufpreis wird im Zusammenhang damit eingeordnet. Für eine eigenständige Werteinschätzung: Hauskaufberatung mit Kurzbewertung – kein Bauschadensgutachten.Verkauf & VermögensübersichtUnabhängige Einordnung als Grundlage für Preisvorstellung und Vermögensentscheidungen.
Welche Immobilie soll bewertet werden?
Ein- & ZweifamilienhausEigentumswohnungGrundstückMehrfamilienhausWohn- & GeschäftshausGewerbeimmobilieIndustrie- & Spezialimmobilie
Für Kanzleien, Berufsbetreuer, Nachlasspfleger und Unternehmen: Bewertungen für professionelle Auftraggeber. Belastungen wie Nießbrauch und Wohnungsrecht oder ein Erbbaurecht werden je nach Bewertungszweck berücksichtigt.
Bielefeld 2025: rund 20 % mehr Kaufverträge und fast eine Milliarde Euro Umsatz
Der Gutachterausschuss registrierte 2025 in Bielefeld 3.004 Kauffälle mit einem Geldumsatz von 984,1 Mio. € – nach rund 2.600 Kauffällen und 821,6 Mio. € im Jahr 2024. Der Gutachterausschuss spricht von einer bestätigten Trendwende: Die Marktzurückhaltung der Vorjahre ist gewichen.
rd. +20 % gegenüber 2024
2024: 821,6 Mio. €
Kauffälle, 253,8 Mio. €
Kauffälle, 621,0 Mio. €
Wohnungseigentum ist mit 49 % der Kauffälle der größte Teilmarkt, bebaute Grundstücke folgen mit 40 %. Unbebaute Bauplätze machen nur 5 % aus. Die Preisentwicklung verlief 2025 unterschiedlich: Bauplätze für den individuellen Wohnungsbau +2 %, Eigentumswohnungen im Weiterverkauf +7 %, Neubauwohnungen +6 %, Ein- und Zweifamilienhäuser dagegen stagnierend.
Der Gutachterausschuss weist zugleich darauf hin, dass Neuinvestitionen im frei finanzierten Wohnungsbau wegen Zinsniveau und Baukosten sehr zurückhaltend sind, während der öffentlich geförderte Wohnungsbau in Bielefeld für Investoren attraktiv bleibt.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Die Wohnlage entscheidet: Bodenrichtwerte von 330 bis 700 €/m²
Die gebietstypischen Bodenrichtwerte zeigen, wie stark sich die Bielefelder Wohnlagen unterscheiden. Die Werte gelten für erschließungsbeitragsfreie Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus.
| Stadtbezirk | sehr gute / gute Lage | normale Lage | einfache Lage |
|---|---|---|---|
| Dornberg / Hoberge | 700 €/m² | 400 €/m² | – |
| Bielefeld-Mitte | 690 €/m² | 430 €/m² | 280 €/m² |
| Gadderbaum | 680 €/m² | 450 €/m² | – |
| Brackwede | 590 €/m² | 380 €/m² | – |
| Senne | 550 €/m² | 330 €/m² | – |
| Schildesche | 530 €/m² | 400 €/m² | – |
| Jöllenbeck / Theesen | 510 €/m² | 360 €/m² | – |
| Stieghorst / Hillegossen | 470 €/m² | 330 €/m² | – |
| Heepen | 430 €/m² | 390 €/m² | – |
| Sennestadt | – | 340 €/m² | – |
Für den Geschosswohnungsbau nennt der Gutachterausschuss in Bielefeld-Mitte 660 €/m² (gute) und 490 €/m² (normale Lage), in Heepen 530 und 440 €/m². Gewerbe- und Industrieflächen reichen von 90 €/m² in Sennestadt bis 370 €/m² in guter Lage von Bielefeld-Mitte.
Die Preisentwicklung unbebauter Grundstücke unterscheidet sich 2025 nach Nutzung: Bauplätze für Ein- und Zweifamilienhäuser +2 %, Geschosswohnungsbau −8 %, gewerbliche Bauflächen +10 %. Der Gutachterausschuss betont, dass bei wenigen Verkäufen die Verteilung über das Stadtgebiet die Durchschnittswerte stark beeinflusst.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Häuser in Bielefeld: stabile Preise auf hohem Niveau
Mit 667 Kauffällen und 260,4 Mio. € haben Ein- und Zweifamilienhäuser den größten Anteil am Geldumsatz der bebauten Grundstücke. Das normierte Preisniveau stagniert: Der bereinigte Kaufpreis je m² Wohnfläche lag im Weiterverkauf 2025 bei 2.733 € (2024: 2.738 €), über alle Häuser bei 2.767 € (2024: 2.788 €).
| Baujahr | Freistehend (350–800 m²) | DHH / Reihenendhaus (250–500 m²) | Reihenmittelhaus (150–300 m²) |
|---|---|---|---|
| Neubau | 3.590 €/m² · 581.000 € (5) | 3.910 €/m² · 569.000 € (5) | – |
| 2010–2024 | 3.690 €/m² · 632.000 € (5) | 3.410 €/m² · 494.000 € (6) | – |
| 1995–2009 | 3.420 €/m² · 503.000 € (12) | 3.210 €/m² · 403.000 € (9) | 2.550 €/m² · 317.000 € (3) |
| 1975–1994 | 2.670 €/m² · 429.000 € (26) | 2.690 €/m² · 368.000 € (28) | 2.650 €/m² · 301.000 € (10) |
| 1950–1974 | 2.550 €/m² · 365.000 € (49) | 2.750 €/m² · 323.000 € (26) | 2.310 €/m² · 280.000 € (12) |
Die Stichproben einzelner Klassen sind klein. Auffällig ist, dass Doppelhaushälften und Reihenendhäuser der 1950er- bis 1970er-Jahre je Quadratmeter teurer gehandelt wurden als freistehende Häuser derselben Altersklasse – ein Hinweis darauf, dass Lage und Wohnflächengröße in Bielefeld oft stärker wirken als die Bauweise.
Für das Sachwertverfahren hat der Gutachterausschuss Sachwertfaktoren nach Wohnlage abgeleitet. Bei einem vorläufigen Sachwert von 300.000 € liegt der Faktor in normaler Lage bei 1,09 und in guter Lage bei 1,17; in sehr guter Lage liegen die Faktoren bis zu einem vorläufigen Sachwert von rund 640.000 € über 1,0. Häuser in normalen bis sehr guten Bielefelder Lagen werden damit in vielen Wertbereichen über dem rechnerischen Sachwert gehandelt.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Eigentumswohnungen: Weiterverkauf +7 %, Neubau über 4.400 €/m²
Wohnungseigentum ist mit 1.117 auswertbaren Kauffällen der stärkste Teilmarkt. Neubauwohnungen machen rund 9 % der Kauffälle, aber 17 % des Geldumsatzes aus.
Ø 2025, 30 Kauffälle
Ø 2025, 15 Kauffälle
Ø 2025, 61 Kauffälle
Ø 2025, 77 Kauffälle
Die Durchschnittswerte gelten für Wohnungen mit 60 bis 100 m² in Anlagen mit 4 bis 16 Wohneinheiten, frei finanziert und in normalem Zustand. Baujahre 1995 bis 2009 lagen bei 2.640 €/m². Der bereinigte Durchschnittspreis aller Weiterverkäufe stieg von 2.197 €/m² (2024) auf 2.369 €/m² (2025).
Die Vergleichswertfunktion des Gutachterausschusses für den Weiterverkauf (1.183 Kauffälle) zeigt die Wirkung einzelner Merkmale: Vermietete Wohnungen werden mit einem Abschlag von rund 163 €/m² gehandelt, gute Wohnlagen mit einem Zuschlag von rund 181 €/m², sehr gute Wohnlagen mit rund 602 €/m². Für Neubauwohnungen hängt der Preis vor allem vom Bodenrichtwert ab: Bei 300 €/m² Bodenrichtwert ergeben sich rund 4.100 €/m², bei 400 €/m² rund 4.450 €/m² Wohnfläche.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Mehrfamilienhäuser: Liegenschaftszins 2,5 %, Rohertragsfaktor rund 19
Für Drei- und Mehrfamilienhäuser hat der Gutachterausschuss aus 56 Kauffällen einen Liegenschaftszinssatz von 2,5 % abgeleitet. Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei 1.820 €/m² Wohnfläche, die durchschnittliche Nettokaltmiete bei 7,70 €/m². Für vermietete Mehrfamilienhäuser im Weiterverkauf (Baujahre 1957 bis 1997) ergibt sich ein durchschnittlicher Rohertragsfaktor von 19.
| Objektart | Liegenschaftszinssatz | Fälle | Ø Kaufpreis je m² Wfl. |
|---|---|---|---|
| Freistehendes Einfamilienhaus | 2,0 % | 118 | 2.925 € |
| Doppelhaushälfte / Reihenendhaus | 1,9 % | 97 | 2.838 € |
| Reihenmittelhaus | 1,6 % | 52 | 2.511 € |
| Zweifamilienhaus | 2,1 % | 42 | 2.436 € |
| Drei- und Mehrfamilienhaus | 2,5 % | 56 | 1.820 € |
| Eigentumswohnung unvermietet | 1,9 % | 281 | 3.056 € |
| Eigentumswohnung vermietet | 2,9 % | 98 | 2.594 € |
Vermietete Eigentumswohnungen erreichen einen durchschnittlichen Rohertragsfaktor von 21. Der bereinigte Kaufpreis von Mehrfamilienhäusern im Weiterverkauf stieg 2025 auf 1.762 €/m² (2024: 1.614 €/m²); Neubau-Mehrfamilienhäuser wurden 2025 nicht ausgewertet.
Für Büro- und Gewerbeobjekte konnte der Gutachterausschuss mangels Kauffällen keine statistischen Werte ableiten. Er nennt Orientierungswerte von 3,5 bis 5,0 % für überwiegend gewerblich genutzte Bürogebäude und 4,5 bis 6,5 % für Gewerbe- und Fabrikobjekte, die an die aktuelle Marktlage anzupassen sind.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Warum ein Bielefelder Durchschnittswert selten den Wert Ihrer Immobilie trifft
Bielefeld verbindet innerstädtische Altbauquartiere, große Wohnanlagen der Nachkriegszeit, Einfamilienhausgebiete am Teutoburger Wald und dörflich geprägte Stadtteile im Norden und Osten. Die amtlichen Daten zeigen, dass Wohnlage, Baujahr, Modernisierungsstand und Vermietung den Preis jeweils um mehrere hundert Euro je Quadratmeter verschieben können.
Ein Beispiel aus dem Bericht: Für ein Einfamilienhaus mit Baujahr 1989 und mittlerem Standard ergibt die Vergleichswertfunktion rund 1.450 €/m² für den Gebäudeanteil – ohne Bodenwert. Erst der Bodenwert aus dem zonalen Richtwert, Zu- und Abschläge für Modernisierung und die objektspezifischen Merkmale führen zum Verkehrswert. Genau diese Schritte werden in einem Gutachten nachvollziehbar dokumentiert.
Bei Erbbaurechten, die in Bielefeld einen eigenen Teilmarkt bilden (60 Kaufverträge über Erbbaurechte und Erbbaugrundstücke sowie 79 über Wohnungs- und Teileigentumserbbaurechte), gelten eigene Koeffizienten und Faktoren des Gutachterausschusses.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Bewertung anfragen → oder direkt anrufen: 05261 188 710
Mieten in Bielefeld als Grundlage der Ertragswertermittlung
Bielefeld hat einen qualifizierten Mietspiegel (Stand 2024). Die Medianmieten einer Standardwohnung reichen von 6,02 €/m² (Baujahre 1919 bis 1949) über 7,21 €/m² (1978 bis 1994) bis 9,89 €/m² (2011 bis Mitte 2021). Für gute und sehr gute Wohnlagen sieht der Mietspiegel einen Zuschlag von 0,34 €/m² vor, für Kleinwohnungen unter 40 m² von 1,64 €/m².
Für Gewerbeflächen verweist der Grundstücksmarktbericht auf den Mietpreisatlas der IHK Ostwestfalen (Stand 2025): Ladenlokale in 1a-Lage der Bielefelder Innenstadt 40 bis 80 €/m², in 1b-Lage 20 bis 30 €/m², Büros in Bielefeld-Mitte 6 bis 14 €/m², Lager- und Produktionsflächen 3 bis 6 €/m².
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025); Mietspiegel 2024 der Stadt Bielefeld; IHK-Mietpreisatlas Ostwestfalen 2025.
Amtliche Marktdaten des Gutachterausschusses Bielefeld
Grundlage ist der Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld mit dem Berichtszeitraum 2025 (Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0). Umsatzzahlen beziehen sich auf alle registrierten Kauffälle, Preisauswertungen auf auswertbare Kauffälle des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs.
Der Gutachterausschuss weist ausdrücklich darauf hin, dass Bewertungsfälle wegen der anhaltenden Trendwende stark von den veröffentlichten Kennzahlen abweichen können. Kleine Stichproben werden deshalb auf dieser Seite mit Fallzahl genannt.
Immobiliengutachter für Bielefeld – von Mitte bis Sennestadt
Bielefeld grenzt unmittelbar an den Kreis Lippe; von meinem Standort Lemgo aus sind Ortstermine in allen Stadtbezirken kurzfristig möglich – in Mitte, Schildesche und Gadderbaum ebenso wie in Brackwede, Senne, Sennestadt, Heepen, Stieghorst, Jöllenbeck und Dornberg. Neben Bielefeld gehören der Kreis Lippe, die Kreise Gütersloh, Herford, Höxter und Minden-Lübbecke mit der Stadt Minden sowie die Stadt Paderborn zu meinem Tätigkeitsgebiet in Ostwestfalen-Lippe.
Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld. Seine Daten zeigen, dass Wohnlage, Baujahr, Modernisierungsstand und Vermietung den Preis jeweils um mehrere hundert Euro je Quadratmeter verschieben können – vom innerstädtischen Altbauquartier bis zum Einfamilienhausgebiet am Teutoburger Wald.
Häufige Fragen
Wie wirkt sich eine Vermietung auf den Wert einer Bielefelder Eigentumswohnung aus?
Nach der Vergleichswertfunktion des Gutachterausschusses für den Weiterverkauf werden vermietete Wohnungen in Bielefeld mit einem Abschlag von rund 163 €/m² gehandelt. Wie sich das bei Ihrer Wohnung auswirkt, prüfe ich anhand von Mietvertrag, Miethöhe und Lage.
Bewerten Sie Immobilien in allen Bielefelder Stadtbezirken?
Ja – von Mitte, Schildesche und Gadderbaum über Brackwede, Senne und Sennestadt bis Heepen, Stieghorst, Jöllenbeck und Dornberg.
Welcher Gutachterausschuss ist für Bielefeld zuständig?
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld mit Geschäftsstelle im Technischen Rathaus. Er veröffentlicht Bodenrichtwerte über BORIS.NRW und jährlich einen Grundstücksmarktbericht.
Sind die Hauspreise in Bielefeld 2025 gestiegen?
Nach dem Grundstücksmarktbericht 2026 ist das Preisniveau für Ein- und Zweifamilienhäuser 2025 im Mittel stagniert. Eigentumswohnungen im Weiterverkauf wurden dagegen rund 7 % teurer gehandelt.
Bewerten Sie auch vermietete Wohnungen und Mehrfamilienhäuser?
Ja. Gerade dort sind Liegenschaftszinssatz, Rohertragsfaktor, tatsächliche und marktübliche Miete sowie die Restnutzungsdauer sorgfältig herzuleiten.
Alle Bewertungsleistungen im Überblick → Preise im Überblick →
Regionale Immobilienmärkte in Ostwestfalen-Lippe
Jeder Kreis und jede Stadt mit eigenem Gutachterausschuss wird auf einer eigenen Marktseite mit den Daten des jeweils zuständigen Grundstücksmarktberichts behandelt.
Bodenrichtwerte, Immobilienrichtwerte und Grundstücksmarktdaten in Nordrhein-Westfalen
Die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse führen die Kaufpreissammlung, beschließen Boden- und Immobilienrichtwerte und leiten die für die Wertermittlung erforderlichen Daten ab. In NRW sind diese Daten über BORIS.NRW frei zugänglich.
Ein Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert eines konkreten Grundstücks, ein Immobilienrichtwert kein Verkehrswert einer konkreten Immobilie. Beide beziehen sich auf modellhafte Normobjekte innerhalb einer Zone. Abweichende Merkmale, Zustand, Rechte und die aktuelle Marktsituation sind in der Bewertung gesondert zu prüfen.
BORIS.NRW – Boden- und Immobilienrichtwerte → Gutachterausschuss Bielefeld →
Direkter Kontakt
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