rd. +20 % gegenüber 2024
Tätigkeitsgebiet Bielefeld · Immobilienbewertung · Verkehrswertermittlung
Immobilienbewertung in Bielefeld
Bielefeld ist der größte städtische Immobilienmarkt in Ostwestfalen-Lippe – mit großen Unterschieden zwischen Mitte, Gadderbaum, Dornberg, Brackwede, Heepen oder Sennestadt. Ich bewerte Häuser, Wohnungen, Mehrfamilien- und Gewerbeimmobilien in allen Bielefelder Stadtbezirken persönlich und auf Grundlage der amtlichen Marktdaten.
Persönliche Bearbeitung · über 20 Jahre Bewertungspraxis · Marktjahr 2025
Persönliche Immobilienbewertung statt anonymer Plattform.
Der Auftrag bleibt fachlich in einer Hand: vom ersten Gespräch über den Ortstermin und die Marktdatenanalyse bis zur Ausarbeitung und Rückfrage.
Jens Krüger
Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH) · Sachverständiger für Immobilienbewertung
Seit 2005 bin ich in der Immobilienbewertung tätig. Mein bautechnischer und kaufmännischer Hintergrund verbindet die Bewertung des Grundstücksmarktes mit einem praktischen Blick auf Gebäude, Nutzung und wirtschaftliche Zusammenhänge.
PersCert TÜV RheinlandEIPOS Immobilienbewertung Stufe IIüber 700 persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
Qualifikation & beruflicher Werdegang →20+ JahreBewertungspraxis
700+persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
persönlichfachliche Bearbeitung durch Jens Krüger
Bielefeld 2025: rund 20 % mehr Kaufverträge und fast eine Milliarde Euro Umsatz
Der Gutachterausschuss registrierte 2025 in Bielefeld 3.004 Kauffälle mit einem Geldumsatz von 984,1 Mio. € – nach rund 2.600 Kauffällen und 821,6 Mio. € im Jahr 2024. Der Gutachterausschuss spricht von einer bestätigten Trendwende: Die Marktzurückhaltung der Vorjahre ist gewichen.
2024: 821,6 Mio. €
Kauffälle, 253,8 Mio. €
Kauffälle, 621,0 Mio. €
Wohnungseigentum ist mit 49 % der Kauffälle der größte Teilmarkt, bebaute Grundstücke folgen mit 40 %. Unbebaute Bauplätze machen nur 5 % aus. Die Preisentwicklung verlief 2025 unterschiedlich: Bauplätze für den individuellen Wohnungsbau +2 %, Eigentumswohnungen im Weiterverkauf +7 %, Neubauwohnungen +6 %, Ein- und Zweifamilienhäuser dagegen stagnierend.
Der Gutachterausschuss weist zugleich darauf hin, dass Neuinvestitionen im frei finanzierten Wohnungsbau wegen Zinsniveau und Baukosten sehr zurückhaltend sind, während der öffentlich geförderte Wohnungsbau in Bielefeld für Investoren attraktiv bleibt.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Die Wohnlage entscheidet: Bodenrichtwerte von 330 bis 700 €/m²
Die gebietstypischen Bodenrichtwerte zeigen, wie stark sich die Bielefelder Wohnlagen unterscheiden. Die Werte gelten für erschließungsbeitragsfreie Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus.
| Stadtbezirk | sehr gute / gute Lage | normale Lage | einfache Lage |
|---|---|---|---|
| Dornberg / Hoberge | 700 €/m² | 400 €/m² | – |
| Bielefeld-Mitte | 690 €/m² | 430 €/m² | 280 €/m² |
| Gadderbaum | 680 €/m² | 450 €/m² | – |
| Brackwede | 590 €/m² | 380 €/m² | – |
| Senne | 550 €/m² | 330 €/m² | – |
| Schildesche | 530 €/m² | 400 €/m² | – |
| Jöllenbeck / Theesen | 510 €/m² | 360 €/m² | – |
| Stieghorst / Hillegossen | 470 €/m² | 330 €/m² | – |
| Heepen | 430 €/m² | 390 €/m² | – |
| Sennestadt | – | 340 €/m² | – |
Für den Geschosswohnungsbau nennt der Gutachterausschuss in Bielefeld-Mitte 660 €/m² (gute) und 490 €/m² (normale Lage), in Heepen 530 und 440 €/m². Gewerbe- und Industrieflächen reichen von 90 €/m² in Sennestadt bis 370 €/m² in guter Lage von Bielefeld-Mitte.
Die Preisentwicklung unbebauter Grundstücke unterscheidet sich 2025 nach Nutzung: Bauplätze für Ein- und Zweifamilienhäuser +2 %, Geschosswohnungsbau −8 %, gewerbliche Bauflächen +10 %. Der Gutachterausschuss betont, dass bei wenigen Verkäufen die Verteilung über das Stadtgebiet die Durchschnittswerte stark beeinflusst.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Häuser in Bielefeld: stabile Preise auf hohem Niveau
Mit 667 Kauffällen und 260,4 Mio. € haben Ein- und Zweifamilienhäuser den größten Anteil am Geldumsatz der bebauten Grundstücke. Das normierte Preisniveau stagniert: Der bereinigte Kaufpreis je m² Wohnfläche lag im Weiterverkauf 2025 bei 2.733 € (2024: 2.738 €), über alle Häuser bei 2.767 € (2024: 2.788 €).
| Baujahr | Freistehend (350–800 m²) | DHH / Reihenendhaus (250–500 m²) | Reihenmittelhaus (150–300 m²) |
|---|---|---|---|
| Neubau | 3.590 €/m² · 581.000 € (5) | 3.910 €/m² · 569.000 € (5) | – |
| 2010–2024 | 3.690 €/m² · 632.000 € (5) | 3.410 €/m² · 494.000 € (6) | – |
| 1995–2009 | 3.420 €/m² · 503.000 € (12) | 3.210 €/m² · 403.000 € (9) | 2.550 €/m² · 317.000 € (3) |
| 1975–1994 | 2.670 €/m² · 429.000 € (26) | 2.690 €/m² · 368.000 € (28) | 2.650 €/m² · 301.000 € (10) |
| 1950–1974 | 2.550 €/m² · 365.000 € (49) | 2.750 €/m² · 323.000 € (26) | 2.310 €/m² · 280.000 € (12) |
Die Stichproben einzelner Klassen sind klein. Auffällig ist, dass Doppelhaushälften und Reihenendhäuser der 1950er- bis 1970er-Jahre je Quadratmeter teurer gehandelt wurden als freistehende Häuser derselben Altersklasse – ein Hinweis darauf, dass Lage und Wohnflächengröße in Bielefeld oft stärker wirken als die Bauweise.
Für das Sachwertverfahren hat der Gutachterausschuss Sachwertfaktoren nach Wohnlage abgeleitet. Bei einem vorläufigen Sachwert von 300.000 € liegt der Faktor in normaler Lage bei 1,09 und in guter Lage bei 1,17; in sehr guter Lage liegen die Faktoren bis zu einem vorläufigen Sachwert von rund 640.000 € über 1,0. Häuser in normalen bis sehr guten Bielefelder Lagen werden damit in vielen Wertbereichen über dem rechnerischen Sachwert gehandelt.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Eigentumswohnungen: Weiterverkauf +7 %, Neubau über 4.400 €/m²
Wohnungseigentum ist mit 1.117 auswertbaren Kauffällen der stärkste Teilmarkt. Neubauwohnungen machen rund 9 % der Kauffälle, aber 17 % des Geldumsatzes aus.
Ø 2025, 30 Kauffälle
Ø 2025, 15 Kauffälle
Ø 2025, 61 Kauffälle
Ø 2025, 77 Kauffälle
Die Durchschnittswerte gelten für Wohnungen mit 60 bis 100 m² in Anlagen mit 4 bis 16 Wohneinheiten, frei finanziert und in normalem Zustand. Baujahre 1995 bis 2009 lagen bei 2.640 €/m². Der bereinigte Durchschnittspreis aller Weiterverkäufe stieg von 2.197 €/m² (2024) auf 2.369 €/m² (2025).
Die Vergleichswertfunktion des Gutachterausschusses für den Weiterverkauf (1.183 Kauffälle) zeigt die Wirkung einzelner Merkmale: Vermietete Wohnungen werden mit einem Abschlag von rund 163 €/m² gehandelt, gute Wohnlagen mit einem Zuschlag von rund 181 €/m², sehr gute Wohnlagen mit rund 602 €/m². Für Neubauwohnungen hängt der Preis vor allem vom Bodenrichtwert ab: Bei 300 €/m² Bodenrichtwert ergeben sich rund 4.100 €/m², bei 400 €/m² rund 4.450 €/m² Wohnfläche.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Mehrfamilienhäuser: Liegenschaftszins 2,5 %, Rohertragsfaktor rund 19
Für Drei- und Mehrfamilienhäuser hat der Gutachterausschuss aus 56 Kauffällen einen Liegenschaftszinssatz von 2,5 % abgeleitet. Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei 1.820 €/m² Wohnfläche, die durchschnittliche Nettokaltmiete bei 7,70 €/m². Für vermietete Mehrfamilienhäuser im Weiterverkauf (Baujahre 1957 bis 1997) ergibt sich ein durchschnittlicher Rohertragsfaktor von 19.
| Objektart | Liegenschaftszinssatz | Fälle | Ø Kaufpreis je m² Wfl. |
|---|---|---|---|
| Freistehendes Einfamilienhaus | 2,0 % | 118 | 2.925 € |
| Doppelhaushälfte / Reihenendhaus | 1,9 % | 97 | 2.838 € |
| Reihenmittelhaus | 1,6 % | 52 | 2.511 € |
| Zweifamilienhaus | 2,1 % | 42 | 2.436 € |
| Drei- und Mehrfamilienhaus | 2,5 % | 56 | 1.820 € |
| Eigentumswohnung unvermietet | 1,9 % | 281 | 3.056 € |
| Eigentumswohnung vermietet | 2,9 % | 98 | 2.594 € |
Vermietete Eigentumswohnungen erreichen einen durchschnittlichen Rohertragsfaktor von 21. Der bereinigte Kaufpreis von Mehrfamilienhäusern im Weiterverkauf stieg 2025 auf 1.762 €/m² (2024: 1.614 €/m²); Neubau-Mehrfamilienhäuser wurden 2025 nicht ausgewertet.
Für Büro- und Gewerbeobjekte konnte der Gutachterausschuss mangels Kauffällen keine statistischen Werte ableiten. Er nennt Orientierungswerte von 3,5 bis 5,0 % für überwiegend gewerblich genutzte Bürogebäude und 4,5 bis 6,5 % für Gewerbe- und Fabrikobjekte, die an die aktuelle Marktlage anzupassen sind.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Warum ein Bielefelder Durchschnittswert selten den Wert Ihrer Immobilie trifft
Bielefeld verbindet innerstädtische Altbauquartiere, große Wohnanlagen der Nachkriegszeit, Einfamilienhausgebiete am Teutoburger Wald und dörflich geprägte Stadtteile im Norden und Osten. Die amtlichen Daten zeigen, dass Wohnlage, Baujahr, Modernisierungsstand und Vermietung den Preis jeweils um mehrere hundert Euro je Quadratmeter verschieben können.
Ein Beispiel aus dem Bericht: Für ein Einfamilienhaus mit Baujahr 1989 und mittlerem Standard ergibt die Vergleichswertfunktion rund 1.450 €/m² für den Gebäudeanteil – ohne Bodenwert. Erst der Bodenwert aus dem zonalen Richtwert, Zu- und Abschläge für Modernisierung und die objektspezifischen Merkmale führen zum Verkehrswert. Genau diese Schritte werden in einem Gutachten nachvollziehbar dokumentiert.
Bei Erbbaurechten, die in Bielefeld einen eigenen Teilmarkt bilden (60 Kaufverträge über Erbbaurechte und Erbbaugrundstücke sowie 79 über Wohnungs- und Teileigentumserbbaurechte), gelten eigene Koeffizienten und Faktoren des Gutachterausschusses.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Mieten in Bielefeld als Grundlage der Ertragswertermittlung
Bielefeld hat einen qualifizierten Mietspiegel (Stand 2024). Die Medianmieten einer Standardwohnung reichen von 6,02 €/m² (Baujahre 1919 bis 1949) über 7,21 €/m² (1978 bis 1994) bis 9,89 €/m² (2011 bis Mitte 2021). Für gute und sehr gute Wohnlagen sieht der Mietspiegel einen Zuschlag von 0,34 €/m² vor, für Kleinwohnungen unter 40 m² von 1,64 €/m².
Für Gewerbeflächen verweist der Grundstücksmarktbericht auf den Mietpreisatlas der IHK Ostwestfalen (Stand 2025): Ladenlokale in 1a-Lage der Bielefelder Innenstadt 40 bis 80 €/m², in 1b-Lage 20 bis 30 €/m², Büros in Bielefeld-Mitte 6 bis 14 €/m², Lager- und Produktionsflächen 3 bis 6 €/m².
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025); Mietspiegel 2024 der Stadt Bielefeld; IHK-Mietpreisatlas Ostwestfalen 2025.
Amtliche Marktdaten des Gutachterausschusses Bielefeld
Grundlage ist der Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld mit dem Berichtszeitraum 2025 (Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0). Umsatzzahlen beziehen sich auf alle registrierten Kauffälle, Preisauswertungen auf auswertbare Kauffälle des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs.
Der Gutachterausschuss weist ausdrücklich darauf hin, dass Bewertungsfälle wegen der anhaltenden Trendwende stark von den veröffentlichten Kennzahlen abweichen können. Kleine Stichproben werden deshalb auf dieser Seite mit Fallzahl genannt.
Lemgo ist der Standort – Ostwestfalen-Lippe das Tätigkeitsgebiet
Bielefeld grenzt unmittelbar an den Kreis Lippe. Ortstermine in allen Stadtbezirken sind von meinem Büro in Lemgo aus kurzfristig möglich.
Zum Tätigkeitsgebiet gehören neben Bielefeld unter anderem der Kreis Lippe, die Kreise Gütersloh, Herford, Höxter und Minden-Lübbecke mit der Stadt Minden sowie die Stadt Paderborn.
Regionale Immobilienmärkte in Ostwestfalen-Lippe
Jeder Kreis und jede Stadt mit eigenem Gutachterausschuss wird auf einer eigenen Marktseite mit den Daten des jeweils zuständigen Grundstücksmarktberichts behandelt.
Immobilienmarkt Lemgo · Detmold · Bad Salzuflen · Kreis Lippe →Immobilienmarkt Gütersloh · Rheda-Wiedenbrück · Kreis Gütersloh →Immobilienmarkt Herford · Bünde · Löhne · Kreis Herford →Immobilienmarkt Minden · Bad Oeynhausen · Kreis Minden-Lübbecke →Immobilienmarkt Paderborn · Delbrück · Salzkotten · Kreis Paderborn →Immobilienmarkt Höxter · Bad Driburg · Warburg · Kreis Höxter →
Immobilienbewertung in Lemgo und Ostwestfalen-Lippe
Verkehrswertgutachten
Ausführliche Bewertung mit vertiefter Prüfung und nachvollziehbarer Herleitung des Verkehrswertes.
Zur Leistung →Kurzbewertung
Sachverständige Wertermittlung mit Ortstermin und bewusst reduziertem Prüfungs- und Dokumentationsumfang.
Zur Leistung →Marktwertindikation
Überschlägige Schreibtischbewertung für eine erste Orientierung auf Grundlage vorhandener Unterlagen und Marktdaten.
Zur Leistung →Kaufberatung
Persönliche Besichtigung und sachverständige Einordnung vor einer Kaufentscheidung.
Zur Leistung →Flächenermittlung
Wohn-, Nutz- und Mietflächen: Aufmaß, Berechnung oder Plausibilisierung – bei Bedarf mit Übersichtsgrundrissen.
Zur Leistung →Mehrfamilienhaus, Gewerbe & Industrie
Individuelle Bewertung von Ertrags-, Gewerbe-, Produktions- und Industrieimmobilien sowie komplexeren Betriebsstandorten.
Zum Objektbereich →Unterschiedliche Auftraggeber – unterschiedliche Bewertungsanlässe
Privatkunden benötigen Immobilienbewertungen beispielsweise bei Kauf oder Verkauf, Erbschaft, Trennung, Vermögensfragen oder zur allgemeinen Orientierung. Kanzleien, Unternehmen & Institutionen benötigen belastbare Immobilienwerte unter anderem für unternehmerische, rechtliche, finanzierungsbezogene oder steuerliche Fragestellungen.
Immobilienbewertung für Kanzleien, Unternehmen und Institutionen →
Bodenrichtwerte, Immobilienrichtwerte und Grundstücksmarktdaten in Nordrhein-Westfalen
Die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse führen die Kaufpreissammlung, beschließen Boden- und Immobilienrichtwerte und leiten die für die Wertermittlung erforderlichen Daten ab. In NRW sind diese Daten über BORIS.NRW frei zugänglich.
Ein Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert eines konkreten Grundstücks, ein Immobilienrichtwert kein Verkehrswert einer konkreten Immobilie. Beide beziehen sich auf modellhafte Normobjekte innerhalb einer Zone. Abweichende Merkmale, Zustand, Rechte und die aktuelle Marktsituation sind in der Bewertung gesondert zu prüfen.
BORIS.NRW – Boden- und Immobilienrichtwerte → Gutachterausschuss Bielefeld →
Häufige Fragen
Bewerten Sie Immobilien in allen Bielefelder Stadtbezirken?
Ja – von Mitte, Schildesche und Gadderbaum über Brackwede, Senne und Sennestadt bis Heepen, Stieghorst, Jöllenbeck und Dornberg.
Welcher Gutachterausschuss ist für Bielefeld zuständig?
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld mit Geschäftsstelle im Technischen Rathaus. Er veröffentlicht Bodenrichtwerte über BORIS.NRW und jährlich einen Grundstücksmarktbericht.
Sind die Hauspreise in Bielefeld 2025 gestiegen?
Nach dem Grundstücksmarktbericht 2026 ist das Preisniveau für Ein- und Zweifamilienhäuser 2025 im Mittel stagniert. Eigentumswohnungen im Weiterverkauf wurden dagegen rund 7 % teurer gehandelt.
Bewerten Sie auch vermietete Wohnungen und Mehrfamilienhäuser?
Ja. Gerade dort sind Liegenschaftszinssatz, Rohertragsfaktor, tatsächliche und marktübliche Miete sowie die Restnutzungsdauer sorgfältig herzuleiten.
Kann ich den Bodenrichtwert als Grundstückswert übernehmen?
Nein. Der Bodenrichtwert gilt für ein Normgrundstück in der Zone. Größe, Zuschnitt, bauliche Ausnutzung und Lage innerhalb der Zone können zu deutlichen Zu- oder Abschlägen führen.
Direkter Kontakt
JK-Wertermittlung Lemgo
Holztwete 4
32657 Lemgo
Tel.: 05261 188 710
info@jk-wertermittlung.de
Zum Bewertungsspektrum gehören Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien, Industrie- und Spezialimmobilien sowie unbebaute Grundstücke.