+13 % gegenüber 2024
Gütersloh · Rheda-Wiedenbrück · Verl · Halle (Westf.) · Kreis Gütersloh
Immobilienbewertung in Gütersloh & im Kreis Gütersloh
Der Kreis Gütersloh ist ein eigenständiger Immobilienmarkt mit 13 Städten und Gemeinden. Zwischen der Stadt Gütersloh, Verl, Rheda-Wiedenbrück und dem Altkreis Halle mit Borgholzhausen und Versmold liegen deutlich unterschiedliche Preisniveaus. Ich bewerte Immobilien im gesamten Kreis persönlich und auf Grundlage der amtlichen Marktdaten.
Persönliche Bearbeitung · über 20 Jahre Bewertungspraxis · Marktjahr 2025
Persönliche Immobilienbewertung statt anonymer Plattform.
Der Auftrag bleibt fachlich in einer Hand: vom ersten Gespräch über den Ortstermin und die Marktdatenanalyse bis zur Ausarbeitung und Rückfrage.
Jens Krüger
Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH) · Sachverständiger für Immobilienbewertung
Seit 2005 bin ich in der Immobilienbewertung tätig. Mein bautechnischer und kaufmännischer Hintergrund verbindet die Bewertung des Grundstücksmarktes mit einem praktischen Blick auf Gebäude, Nutzung und wirtschaftliche Zusammenhänge.
PersCert TÜV RheinlandEIPOS Immobilienbewertung Stufe IIüber 700 persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
Qualifikation & beruflicher Werdegang →20+ JahreBewertungspraxis
700+persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
persönlichfachliche Bearbeitung durch Jens Krüger
Mehr Verkäufe, stabile bis leicht steigende Preise
Beim gemeinsamen Gutachterausschuss für den Kreis Gütersloh und die Stadt Gütersloh gingen 2025 insgesamt 3.502 Kaufverträge ein – 13 % mehr als im Vorjahr. Der Umsatz der geeigneten Kauffälle stieg um 8 % auf rund 810 Mio. €.
+8 % gegenüber 2024
Kauffälle, Preise +1 %
Kauffälle, +18 %
Die Belebung zieht sich durch alle Wohnteilmärkte: 317 verkaufte Wohnbaugrundstücke bedeuten ein Plus von 48 %, auch wenn die Zahl weiter unter dem langjährigen Mittel liegt. Bei Eigentumswohnungen stiegen die Erstverkäufe um rund 78 % auf 198 Kauffälle, die Weiterverkäufe um 5 % auf 501.
Die Preise bewegen sich dagegen nur moderat: Bauplätze +1 %, Ein- und Zweifamilienhäuser +1 %, Neubauwohnungen +1 %, gebrauchte Eigentumswohnungen +5 %. Das Bodenrichtwertniveau für Gewerbebauland blieb unverändert.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh und in der Stadt Gütersloh, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025); Immobilien-Barometer.
Gütersloh, Verl und Rheda-Wiedenbrück führen – andere Kommunen liegen deutlich darunter
Die gebietstypischen Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 und die Hausverkäufe 2025 zeigen die Marktstruktur des Kreises.
| Stadt / Gemeinde | Wohnbauland gut / mittel / einfach (€/m²) | Entwicklung | EFH/ZFH-Kauffälle 2025 | Geldumsatz EFH/ZFH |
|---|---|---|---|---|
| Gütersloh | 620 / 420 / 290 | ±0 % | 250 | 98,9 Mio. € |
| Verl | 430 / 380 / 215 | +2 % | 44 | 18,3 Mio. € |
| Rheda-Wiedenbrück | 440 / 330 / 210 | +1 % | 136 | 52,2 Mio. € |
| Schloß Holte-Stukenbrock | 310 / 235 / 160 | +1 % | 75 | 28,5 Mio. € |
| Rietberg | 290 / 235 / 170 | +1 % | 51 | 20,5 Mio. € |
| Werther (Westf.) | 260 / 225 / 155 | ±0 % | 28 | 9,5 Mio. € |
| Halle (Westf.) | 300 / 220 / 180 | +1 % | 83 | 31,1 Mio. € |
| Harsewinkel | 250 / 210 / 160 | ±0 % | 76 | 24,1 Mio. € |
| Steinhagen | 240 / 195 / 160 | ±0 % | 71 | 27,0 Mio. € |
| Herzebrock-Clarholz | 230 / 190 / 160 | ±0 % | 45 | 15,9 Mio. € |
| Versmold | 215 / 190 / 150 | ±0 % | 58 | 18,5 Mio. € |
| Borgholzhausen | 200 / 175 / 130 | +10 % | 26 | 8,5 Mio. € |
| Langenberg | 180 / 160 / 145 | +2 % | 26 | 8,4 Mio. € |
Die Stadt Gütersloh hat mit 420 €/m² in mittlerer Lage das höchste Bodenwertniveau, dicht gefolgt von Verl (380 €/m²) und Rheda-Wiedenbrück (330 €/m²). In Versmold, Borgholzhausen und Langenberg liegen die mittleren Werte dagegen zwischen 160 und 190 €/m². Kreisweit reicht das repräsentative Bodenrichtwertniveau in mittlerer Lage von 160 bis 420 €/m².
Auch bei tatsächlich gezahlten Baulandpreisen zeigt sich das Gefälle: Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wurden 2025 in Verl durchschnittlich 466 €/m², in Gütersloh 378 €/m² und in Rheda-Wiedenbrück 342 €/m² gezahlt, in Harsewinkel 192 €/m² und in Langenberg 189 €/m². Kommunales Bauland war häufig günstiger – in Verl etwa 246 €/m² gegenüber 466 €/m² bei privaten Verkäufen.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh und in der Stadt Gütersloh, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Häuser im Kreis Gütersloh: Baujahr und Modernisierungsstand entscheiden
969 Ein- und Zweifamilienhäuser wechselten 2025 den Eigentümer, davon 250 in der Stadt Gütersloh und 136 in Rheda-Wiedenbrück. Nach einem Rückgang um 10 % im Jahr 2023 und −1 % im Jahr 2024 ergibt sich 2025 wieder ein leichtes Plus von 1 %.
| Baujahr | Freistehende EFH/ZFH: Fälle | Ø €/m² Wfl. | Ø Gesamtkaufpreis |
|---|---|---|---|
| bis 1949 | 44 | 2.142 € | 343.000 € |
| 1950–1959 | 78 | 2.269 € | 331.000 € |
| 1960–1969 | 86 | 2.069 € | 328.000 € |
| 1970–1979 | 87 | 2.262 € | 368.000 € |
| 1980–1989 | 44 | 2.500 € | 371.000 € |
| 1990–1999 | 50 | 3.017 € | 468.000 € |
| 2000–2009 | 29 | 2.891 € | 414.000 € |
| 2010–2019 | 28 | 3.427 € | 540.000 € |
| 2020–2023 | 9 | 3.334 € | 543.000 € |
Bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften lagen Neubauten bei durchschnittlich 3.636 €/m² (468.000 €, 11 Kauffälle), Objekte der Baujahre 1980 bis 1989 bei 2.727 €/m² (322.000 €) und der 1970er-Jahre bei 2.276 €/m² (311.000 €).
Die Durchschnittspreise sind nicht nach Lage differenziert. Für die lagegenaue Einordnung hat der Gutachterausschuss für jede Gemeinde Immobilienrichtwerte beschlossen, die über den Immobilien-Preis-Kalkulator in BORIS.NRW abrufbar sind.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh und in der Stadt Gütersloh, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Eigentumswohnungen: Neubau bei rund 4.330 €/m², Bestand je nach Baujahr ab rund 1.800 €/m²
Die Erstverkäufe konzentrierten sich 2025 auf wenige Standorte – allein 66 der 198 Neubau-Kauffälle entfielen auf Verl, 31 auf Gütersloh, 27 auf Rietberg und 24 auf Schloß Holte-Stukenbrock. Bei Weiterverkäufen dominieren die Stadt Gütersloh (188) und Rheda-Wiedenbrück (97).
Ø 2025, 95 Kauffälle
Ø 2025, 31 Kauffälle
Ø 2025, 101 Kauffälle
Ø 2025, 52 Kauffälle
Die Werte beziehen sich auf Wohnanlagen mit 4 bis 16 Wohneinheiten und 40 bis 100 m² Wohnfläche, ohne Stellplätze. Wohnungen der Baujahre 1960 bis 1969 lagen bei 1.867 €/m², der 1980er-Jahre bei 2.168 €/m².
Nach zwei rückläufigen Jahren (2023: −7 %, 2024: −3 %) stiegen die Preise gebrauchter Eigentumswohnungen 2025 um 5 %. Für Wohnungseigentum veröffentlicht der Gutachterausschuss seit diesem Bericht erstmals differenzierte Liegenschaftszinssätze: 1,3 % für selbstgenutzte und 1,8 % für vermietete Wohnungen. Mit zunehmender Restnutzungsdauer steigt der Zinssatz.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh und in der Stadt Gütersloh, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Ertragswertdaten für Häuser, Mehrfamilienhäuser und Gewerbe
Der Gutachterausschuss veröffentlicht Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren für alle wesentlichen Objektarten.
| Objektart | Liegenschaftszinssatz | Fälle | Rohertragsfaktor |
|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus freistehend | 1,3 % | 184 | 32,8 |
| Reihenhaus / Doppelhaushälfte | 1,3 % | 86 | 31,3 |
| Zweifamilienhaus | 1,3 % | 62 | 26,7 |
| Dreifamilienhaus | 2,8 % | 35 | 19,3 |
| Mehrfamilienhaus (gewerbl. Anteil bis 20 %) | 3,6 % | 54 | 17,8 |
| Gemischt genutztes Gebäude | 3,7 % | 54 (2023–2025) | 16,4 |
| Produzierendes Gewerbe | 4,0 % | 52 (2023–2025) | 14,1 |
| Wohnungseigentum selbstgenutzt | 1,3 % | 256 | 27,3 |
| Wohnungseigentum vermietet | 1,8 % | 183 | 25,3 |
Mehrfamilienhäuser wurden im Mittel für 1.651 €/m² Wohnfläche bei einer durchschnittlichen Miete von 7,34 €/m² gehandelt. Nach Baujahren zeigt sich eine große Spanne: Mehrfamilienhäuser bis Baujahr 1949 lagen bei 1.522 €/m², Objekte der 1990er-Jahre bei 1.780 €/m².
Die Standardabweichungen sind teils hoch. Der Gutachterausschuss betont, dass im Einzelfall sachverständig über eine Anpassung des Liegenschaftszinssatzes zu entscheiden ist.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh und in der Stadt Gütersloh, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Bauland, Gartenland und Außenbereich: Besonderheiten im Kreis Gütersloh
Bedingt durch die historische Siedlungsstruktur stehen im Kreis Gütersloh zahlreiche Wohngebäude im planungsrechtlichen Außenbereich – in Einzellage oder in kleinen Hausgruppen. Für diese Grundstücke veröffentlicht der Gutachterausschuss eigene Richtwerte: Wohnen im Außenbereich 80 bis 230 €/m², Gewerbe im Außenbereich 23 bis 50 €/m².
Übergroße Grundstücke im Innenbereich werden nicht mit dem vollen Bodenrichtwert bewertet: Der volle Wert gilt für freistehende Häuser bis etwa 900 m², für Reihen- und Doppelhäuser bis etwa 450 m². Nicht separat bebaubares Gartenland wurde in der Stadt Gütersloh im Mittel mit rund 30 %, im übrigen Kreis mit rund 35 % des Bodenrichtwerts bezahlt.
Die Erschließungskosten für Neuerschließungen bewegen sich nach Angaben des Gutachterausschusses in der Regel zwischen 26 und 103 €/m². Gewerbebauland wird überwiegend von den Kommunen bereitgestellt; das Bodenrichtwertniveau liegt in mittlerer Lage zwischen 45 und 90 €/m².
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh und in der Stadt Gütersloh, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Immobilienrichtwerte und Immobilien-Preis-Kalkulator
Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen hat der Gutachterausschuss Immobilienrichtwerte beschlossen. Mit dem Immobilien-Preis-Kalkulator in BORIS.NRW lassen sich Baujahr, Grundstücksgröße, Keller, Wohnfläche, Gebäudestandard und Lage selbst anpassen; das Ergebnis wird als Immobilienwertauskunft ausgegeben.
Der Gutachterausschuss stellt selbst klar, dass damit kein Verkehrswert ermittelt wird: Zustand, Baumängel, rechtliche Besonderheiten, aktuelle Marktentwicklung und Mikrolage bleiben unberücksichtigt. Garagen und Nebengebäude sind separat anzusetzen. Für Mehrfamilienhäuser werden keine Immobilienrichtwerte ermittelt.
Amtliche Marktdaten des Gutachterausschusses Kreis und Stadt Gütersloh
Grundlage ist der Grundstücksmarktbericht 2026 (Version vom 30.03.2026) des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh und in der Stadt Gütersloh, Berichtszeitraum 2025. Seit 2023 sind die Kauffälle der Stadt Gütersloh in den Auswertungen enthalten; Zeitreihen vor 2023 sind deshalb nur eingeschränkt vergleichbar.
Die Mietspiegel für Wohnungen liegen bei den Städten und Gemeinden vor; für Gewerbemieten verweist der Gutachterausschuss auf den Mietpreisatlas der IHK Ostwestfalen.
Lemgo ist der Standort – Ostwestfalen-Lippe das Tätigkeitsgebiet
Den Kreis Gütersloh erreiche ich von Lemgo aus über Bielefeld. Ortstermine im gesamten Kreis sind kurzfristig möglich.
Zum Tätigkeitsgebiet gehören neben dem Kreis Gütersloh unter anderem der Kreis Lippe, die Stadt Bielefeld, die Kreise Herford, Höxter und Minden-Lübbecke mit der Stadt Minden sowie die Stadt Paderborn.
Regionale Immobilienmärkte in Ostwestfalen-Lippe
Jeder Kreis und jede Stadt mit eigenem Gutachterausschuss wird auf einer eigenen Marktseite mit den Daten des jeweils zuständigen Grundstücksmarktberichts behandelt.
Immobilienmarkt Lemgo · Detmold · Bad Salzuflen · Kreis Lippe →Immobilienmarkt Bielefeld →Immobilienmarkt Herford · Bünde · Löhne · Kreis Herford →Immobilienmarkt Minden · Bad Oeynhausen · Kreis Minden-Lübbecke →Immobilienmarkt Paderborn · Delbrück · Salzkotten · Kreis Paderborn →Immobilienmarkt Höxter · Bad Driburg · Warburg · Kreis Höxter →
Immobilienbewertung in Lemgo und Ostwestfalen-Lippe
Verkehrswertgutachten
Ausführliche Bewertung mit vertiefter Prüfung und nachvollziehbarer Herleitung des Verkehrswertes.
Zur Leistung →Kurzbewertung
Sachverständige Wertermittlung mit Ortstermin und bewusst reduziertem Prüfungs- und Dokumentationsumfang.
Zur Leistung →Marktwertindikation
Überschlägige Schreibtischbewertung für eine erste Orientierung auf Grundlage vorhandener Unterlagen und Marktdaten.
Zur Leistung →Kaufberatung
Persönliche Besichtigung und sachverständige Einordnung vor einer Kaufentscheidung.
Zur Leistung →Flächenermittlung
Wohn-, Nutz- und Mietflächen: Aufmaß, Berechnung oder Plausibilisierung – bei Bedarf mit Übersichtsgrundrissen.
Zur Leistung →Mehrfamilienhaus, Gewerbe & Industrie
Individuelle Bewertung von Ertrags-, Gewerbe-, Produktions- und Industrieimmobilien sowie komplexeren Betriebsstandorten.
Zum Objektbereich →Unterschiedliche Auftraggeber – unterschiedliche Bewertungsanlässe
Privatkunden benötigen Immobilienbewertungen beispielsweise bei Kauf oder Verkauf, Erbschaft, Trennung, Vermögensfragen oder zur allgemeinen Orientierung. Kanzleien, Unternehmen & Institutionen benötigen belastbare Immobilienwerte unter anderem für unternehmerische, rechtliche, finanzierungsbezogene oder steuerliche Fragestellungen.
Immobilienbewertung für Kanzleien, Unternehmen und Institutionen →
Bodenrichtwerte, Immobilienrichtwerte und Grundstücksmarktdaten in Nordrhein-Westfalen
Die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse führen die Kaufpreissammlung, beschließen Boden- und Immobilienrichtwerte und leiten die für die Wertermittlung erforderlichen Daten ab. In NRW sind diese Daten über BORIS.NRW frei zugänglich.
Ein Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert eines konkreten Grundstücks, ein Immobilienrichtwert kein Verkehrswert einer konkreten Immobilie. Beide beziehen sich auf modellhafte Normobjekte innerhalb einer Zone. Abweichende Merkmale, Zustand, Rechte und die aktuelle Marktsituation sind in der Bewertung gesondert zu prüfen.
BORIS.NRW – Boden- und Immobilienrichtwerte → Gutachterausschuss Kreis Gütersloh →
Häufige Fragen
Bewerten Sie Immobilien im gesamten Kreis Gütersloh?
Ja – in der Stadt Gütersloh ebenso wie in Rheda-Wiedenbrück, Verl, Rietberg, Schloß Holte-Stukenbrock, Harsewinkel, Herzebrock-Clarholz, Langenberg, Halle (Westf.), Steinhagen, Werther, Versmold und Borgholzhausen.
Gibt es für die Stadt Gütersloh einen eigenen Gutachterausschuss?
Nein, nicht mehr. Die Gutachterausschüsse wurden zusammengeführt; zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh und in der Stadt Gütersloh.
Wie haben sich die Hauspreise im Kreis Gütersloh entwickelt?
Nach einem deutlichen Rückgang 2023 (−10 %) und −1 % im Jahr 2024 weist der Gutachterausschuss für 2025 ein leichtes Plus von 1 % aus.
Wie werden Wohnhäuser im Außenbereich bewertet?
Für bebaute Außenbereichsgrundstücke gibt es eigene Bodenrichtwerte (80 bis 230 €/m²). Hinzu kommen Fragen des Bestandsschutzes, der Erschließung und der Nutzung übergroßer Flächen, die objektbezogen zu prüfen sind.
Reicht der Immobilien-Preis-Kalkulator für eine Erbauseinandersetzung?
Als Orientierung ja. Für rechtliche oder steuerliche Zwecke ist in der Regel ein Gutachten nötig, weil Zustand, Rechte und Mikrolage im Kalkulator nicht berücksichtigt sind.
Direkter Kontakt
JK-Wertermittlung Lemgo
Holztwete 4
32657 Lemgo
Tel.: 05261 188 710
info@jk-wertermittlung.de
Zum Bewertungsspektrum gehören Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien, Industrie- und Spezialimmobilien sowie unbebaute Grundstücke.