Verkehrswertgutachten
ab 2.599 €
Ausführliches Wertgutachten mit vertiefter Prüfung, Recherche und nachvollziehbarer Herleitung des Verkehrswerts.
Sachverständiger für Immobilienbewertung · Standort Lemgo
Immobiliengutachter für den Kreis Gütersloh – persönliche Immobilienbewertung
Im Kreis Gütersloh liegen Stadt und Land eng beieinander, beim Immobilienwert aber oft weit auseinander. Ich bewerte das konkrete Objekt und kläre vorab mit Ihnen, welche Bewertung passt.
Jens Krüger · Sprechen wir darüber: 05261 188 710
Verkehrswertgutachten, Kurzbewertungen und Hauskaufberatung für Haus, Wohnung, Grundstück, Mehrfamilienhaus sowie Gewerbe- und Industrieimmobilien in Gütersloh und im Kreis Gütersloh – persönlich bearbeitet von Jens Krüger, Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH), mit über 20 Jahren Bewertungspraxis und mehr als 700 Bewertungsaufträgen.
Für Bauland wurden 2025 in Verl durchschnittlich 466 €/m² gezahlt, in Harsewinkel 192 €/m². Welcher Wert für Ihre Immobilie gilt, hängt deshalb an Gemeinde, Ortsteil und Objekt – ein Kreismittel hilft dabei wenig.
Persönlich bearbeitet · unabhängig · Festpreise ab 499 €
Standort Lemgo, Holztwete 4 · Ortstermine in Gütersloh, Rheda-Wiedenbrück, Verl und im ganzen Kreis
Immobilienbewertung im Kreis Gütersloh – welche Leistung passt?
Kurzbewertung
ab 1.299 €
Sachverständige Bewertung mit Ortstermin und bewusst reduziertem Prüfungs- und Dokumentationsumfang.
Marktwertindikation
ab 599 €
Überschlägige Schreibtischbewertung ohne Ortstermin für eine erste interne Werteinschätzung.
Hauskaufberatung
ab 499 €
Besichtigung vor der Kaufentscheidung: erkennbarer Zustand, Auffälligkeiten und absehbarer Investitionsbedarf fachlich eingeordnet, der aufgerufene Kaufpreis im Zusammenhang damit. Eigenständige Werteinschätzung: mit Kurzbewertung 1.499 €.
Wohn- & Nutzflächenberechnung
ab 799 €
Aufmaß und Berechnung von Wohn-, Nutz- und Mietflächen, bei Bedarf mit Übersichtsgrundrissen.
Mehrfamilienhaus, Gewerbe & Industrie
individuelles Angebot
Ertrags-, Gewerbe-, Produktions- und Industrieimmobilien – individuelles Angebot nach Objektprüfung. Mehrfamilienhäuser → Gewerbe & Industrie →
Kreis Gütersloh: mehr Verkäufe, große Preisunterschiede
Der gemeinsame Gutachterausschuss für Kreis und Stadt Gütersloh meldet einen belebten Markt – mit deutlichem Gefälle zwischen den Kommunen:
13 % mehr als im Vorjahr; bei Wohnbaugrundstücken ein Plus von 48 %.
Repräsentatives Bodenrichtwertniveau im Kreis – an der Spitze die Stadt Gütersloh, deutlich darunter Versmold, Borgholzhausen und Langenberg.
Eigene Bodenrichtwerte für die vielen Wohngebäude, die historisch bedingt im planungsrechtlichen Außenbereich stehen.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh und in der Stadt Gütersloh, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Immobiliensachverständiger für den Kreis Gütersloh – persönlich statt anonymer Plattform.
Der Auftrag bleibt fachlich in einer Hand: vom ersten Gespräch über den Ortstermin und die Marktdatenanalyse bis zur Ausarbeitung und Rückfrage.
Jens Krüger
Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH) · Sachverständiger für Immobilienbewertung
Seit 2005 in der Immobilienbewertung tätig. Bautechnischer und kaufmännischer Hintergrund: Grundstücksmarkt, Gebäude, Nutzung und wirtschaftliche Zusammenhänge werden gemeinsam bewertet.
Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (TÜV-Akademie Rheinland, Abschlussprüfung PersCert TÜV 2005)Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOS, Stufe II, 2019)über 700 persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
Qualifikation & beruflicher Werdegang →Wofür benötigen Sie den Immobilienwert?
Erbschaft & ErbengemeinschaftNachlass, Auszahlung von Miterben, Pflichtteil oder geplanter Verkauf.Trennung, Scheidung & ZugewinnImmobilienwerte zu den maßgeblichen Stichtagen nachvollziehbar dokumentiert.HauskaufErkennbarer Zustand und Investitionsbedarf vor der Entscheidung; der aufgerufene Kaufpreis wird im Zusammenhang damit eingeordnet. Für eine eigenständige Werteinschätzung: Hauskaufberatung mit Kurzbewertung – kein Bauschadensgutachten.Verkauf & VermögensübersichtUnabhängige Einordnung als Grundlage für Preisvorstellung und Vermögensentscheidungen.
Welche Immobilie soll bewertet werden?
Ein- & ZweifamilienhausEigentumswohnungGrundstückMehrfamilienhausWohn- & GeschäftshausGewerbeimmobilieIndustrie- & Spezialimmobilie
Für Kanzleien, Berufsbetreuer, Nachlasspfleger und Unternehmen: Bewertungen für professionelle Auftraggeber. Belastungen wie Nießbrauch und Wohnungsrecht oder ein Erbbaurecht werden je nach Bewertungszweck berücksichtigt.
Mehr Verkäufe, stabile bis leicht steigende Preise
Beim gemeinsamen Gutachterausschuss für den Kreis Gütersloh und die Stadt Gütersloh gingen 2025 insgesamt 3.502 Kaufverträge ein – 13 % mehr als im Vorjahr. Der Umsatz der geeigneten Kauffälle stieg um 8 % auf rund 810 Mio. €.
+13 % gegenüber 2024
+8 % gegenüber 2024
Kauffälle, Preise +1 %
Kauffälle, +18 %
Die Belebung zieht sich durch alle Wohnteilmärkte: 317 verkaufte Wohnbaugrundstücke bedeuten ein Plus von 48 %, auch wenn die Zahl weiter unter dem langjährigen Mittel liegt. Bei Eigentumswohnungen stiegen die Erstverkäufe um rund 78 % auf 198 Kauffälle, die Weiterverkäufe um 5 % auf 501.
Die Preise bewegen sich dagegen nur moderat: Bauplätze +1 %, Ein- und Zweifamilienhäuser +1 %, Neubauwohnungen +1 %, gebrauchte Eigentumswohnungen +5 %. Das Bodenrichtwertniveau für Gewerbebauland blieb unverändert.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh und in der Stadt Gütersloh, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025); Immobilien-Barometer.
Gütersloh, Verl und Rheda-Wiedenbrück führen – andere Kommunen liegen deutlich darunter
Die gebietstypischen Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 und die Hausverkäufe 2025 zeigen die Marktstruktur des Kreises.
| Stadt / Gemeinde | Wohnbauland gut / mittel / einfach (€/m²) | Entwicklung | EFH/ZFH-Kauffälle 2025 | Geldumsatz EFH/ZFH |
|---|---|---|---|---|
| Gütersloh | 620 / 420 / 290 | ±0 % | 250 | 98,9 Mio. € |
| Verl | 430 / 380 / 215 | +2 % | 44 | 18,3 Mio. € |
| Rheda-Wiedenbrück | 440 / 330 / 210 | +1 % | 136 | 52,2 Mio. € |
| Schloß Holte-Stukenbrock | 310 / 235 / 160 | +1 % | 75 | 28,5 Mio. € |
| Rietberg | 290 / 235 / 170 | +1 % | 51 | 20,5 Mio. € |
| Werther (Westf.) | 260 / 225 / 155 | ±0 % | 28 | 9,5 Mio. € |
| Halle (Westf.) | 300 / 220 / 180 | +1 % | 83 | 31,1 Mio. € |
| Harsewinkel | 250 / 210 / 160 | ±0 % | 76 | 24,1 Mio. € |
| Steinhagen | 240 / 195 / 160 | ±0 % | 71 | 27,0 Mio. € |
| Herzebrock-Clarholz | 230 / 190 / 160 | ±0 % | 45 | 15,9 Mio. € |
| Versmold | 215 / 190 / 150 | ±0 % | 58 | 18,5 Mio. € |
| Borgholzhausen | 200 / 175 / 130 | +10 % | 26 | 8,5 Mio. € |
| Langenberg | 180 / 160 / 145 | +2 % | 26 | 8,4 Mio. € |
Die Stadt Gütersloh hat mit 420 €/m² in mittlerer Lage das höchste Bodenwertniveau, dicht gefolgt von Verl (380 €/m²) und Rheda-Wiedenbrück (330 €/m²). In Versmold, Borgholzhausen und Langenberg liegen die mittleren Werte dagegen zwischen 160 und 190 €/m². Kreisweit reicht das repräsentative Bodenrichtwertniveau in mittlerer Lage von 160 bis 420 €/m².
Auch bei tatsächlich gezahlten Baulandpreisen zeigt sich das Gefälle: Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wurden 2025 in Verl durchschnittlich 466 €/m², in Gütersloh 378 €/m² und in Rheda-Wiedenbrück 342 €/m² gezahlt, in Harsewinkel 192 €/m² und in Langenberg 189 €/m². Kommunales Bauland war häufig günstiger – in Verl etwa 246 €/m² gegenüber 466 €/m² bei privaten Verkäufen.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh und in der Stadt Gütersloh, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Häuser im Kreis Gütersloh: Baujahr und Modernisierungsstand entscheiden
969 Ein- und Zweifamilienhäuser wechselten 2025 den Eigentümer, davon 250 in der Stadt Gütersloh und 136 in Rheda-Wiedenbrück. Nach einem Rückgang um 10 % im Jahr 2023 und −1 % im Jahr 2024 ergibt sich 2025 wieder ein leichtes Plus von 1 %.
| Baujahr | Freistehende EFH/ZFH: Fälle | Ø €/m² Wfl. | Ø Gesamtkaufpreis |
|---|---|---|---|
| bis 1949 | 44 | 2.142 € | 343.000 € |
| 1950–1959 | 78 | 2.269 € | 331.000 € |
| 1960–1969 | 86 | 2.069 € | 328.000 € |
| 1970–1979 | 87 | 2.262 € | 368.000 € |
| 1980–1989 | 44 | 2.500 € | 371.000 € |
| 1990–1999 | 50 | 3.017 € | 468.000 € |
| 2000–2009 | 29 | 2.891 € | 414.000 € |
| 2010–2019 | 28 | 3.427 € | 540.000 € |
| 2020–2023 | 9 | 3.334 € | 543.000 € |
Bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften lagen Neubauten bei durchschnittlich 3.636 €/m² (468.000 €, 11 Kauffälle), Objekte der Baujahre 1980 bis 1989 bei 2.727 €/m² (322.000 €) und der 1970er-Jahre bei 2.276 €/m² (311.000 €).
Die Durchschnittspreise sind nicht nach Lage differenziert. Für die lagegenaue Einordnung hat der Gutachterausschuss für jede Gemeinde Immobilienrichtwerte beschlossen, die über den Immobilien-Preis-Kalkulator in BORIS.NRW abrufbar sind.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh und in der Stadt Gütersloh, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Eigentumswohnungen: Neubau bei rund 4.330 €/m², Bestand je nach Baujahr ab rund 1.800 €/m²
Die Erstverkäufe konzentrierten sich 2025 auf wenige Standorte – allein 66 der 198 Neubau-Kauffälle entfielen auf Verl, 31 auf Gütersloh, 27 auf Rietberg und 24 auf Schloß Holte-Stukenbrock. Bei Weiterverkäufen dominieren die Stadt Gütersloh (188) und Rheda-Wiedenbrück (97).
Ø 2025, 95 Kauffälle
Ø 2025, 31 Kauffälle
Ø 2025, 101 Kauffälle
Ø 2025, 52 Kauffälle
Die Werte beziehen sich auf Wohnanlagen mit 4 bis 16 Wohneinheiten und 40 bis 100 m² Wohnfläche, ohne Stellplätze. Wohnungen der Baujahre 1960 bis 1969 lagen bei 1.867 €/m², der 1980er-Jahre bei 2.168 €/m².
Nach zwei rückläufigen Jahren (2023: −7 %, 2024: −3 %) stiegen die Preise gebrauchter Eigentumswohnungen 2025 um 5 %. Für Wohnungseigentum veröffentlicht der Gutachterausschuss seit diesem Bericht erstmals differenzierte Liegenschaftszinssätze: 1,3 % für selbstgenutzte und 1,8 % für vermietete Wohnungen. Mit zunehmender Restnutzungsdauer steigt der Zinssatz.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh und in der Stadt Gütersloh, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Ertragswertdaten für Häuser, Mehrfamilienhäuser und Gewerbe
Der Gutachterausschuss veröffentlicht Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren für alle wesentlichen Objektarten.
| Objektart | Liegenschaftszinssatz | Fälle | Rohertragsfaktor |
|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus freistehend | 1,3 % | 184 | 32,8 |
| Reihenhaus / Doppelhaushälfte | 1,3 % | 86 | 31,3 |
| Zweifamilienhaus | 1,3 % | 62 | 26,7 |
| Dreifamilienhaus | 2,8 % | 35 | 19,3 |
| Mehrfamilienhaus (gewerbl. Anteil bis 20 %) | 3,6 % | 54 | 17,8 |
| Gemischt genutztes Gebäude | 3,7 % | 54 (2023–2025) | 16,4 |
| Produzierendes Gewerbe | 4,0 % | 52 (2023–2025) | 14,1 |
| Wohnungseigentum selbstgenutzt | 1,3 % | 256 | 27,3 |
| Wohnungseigentum vermietet | 1,8 % | 183 | 25,3 |
Mehrfamilienhäuser wurden im Mittel für 1.651 €/m² Wohnfläche bei einer durchschnittlichen Miete von 7,34 €/m² gehandelt. Nach Baujahren zeigt sich eine große Spanne: Mehrfamilienhäuser bis Baujahr 1949 lagen bei 1.522 €/m², Objekte der 1990er-Jahre bei 1.780 €/m².
Die Standardabweichungen sind teils hoch. Der Gutachterausschuss betont, dass im Einzelfall sachverständig über eine Anpassung des Liegenschaftszinssatzes zu entscheiden ist.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh und in der Stadt Gütersloh, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Bauland, Gartenland und Außenbereich: Besonderheiten im Kreis Gütersloh
Bedingt durch die historische Siedlungsstruktur stehen im Kreis Gütersloh zahlreiche Wohngebäude im planungsrechtlichen Außenbereich – in Einzellage oder in kleinen Hausgruppen. Für diese Grundstücke veröffentlicht der Gutachterausschuss eigene Richtwerte: Wohnen im Außenbereich 80 bis 230 €/m², Gewerbe im Außenbereich 23 bis 50 €/m².
Übergroße Grundstücke im Innenbereich werden nicht mit dem vollen Bodenrichtwert bewertet: Der volle Wert gilt für freistehende Häuser bis etwa 900 m², für Reihen- und Doppelhäuser bis etwa 450 m². Nicht separat bebaubares Gartenland wurde in der Stadt Gütersloh im Mittel mit rund 30 %, im übrigen Kreis mit rund 35 % des Bodenrichtwerts bezahlt.
Die Erschließungskosten für Neuerschließungen bewegen sich nach Angaben des Gutachterausschusses in der Regel zwischen 26 und 103 €/m². Gewerbebauland wird überwiegend von den Kommunen bereitgestellt; das Bodenrichtwertniveau liegt in mittlerer Lage zwischen 45 und 90 €/m².
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh und in der Stadt Gütersloh, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Immobilienrichtwerte und Immobilien-Preis-Kalkulator
Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen hat der Gutachterausschuss Immobilienrichtwerte beschlossen. Mit dem Immobilien-Preis-Kalkulator in BORIS.NRW lassen sich Baujahr, Grundstücksgröße, Keller, Wohnfläche, Gebäudestandard und Lage selbst anpassen; das Ergebnis wird als Immobilienwertauskunft ausgegeben.
Der Gutachterausschuss stellt selbst klar, dass damit kein Verkehrswert ermittelt wird: Zustand, Baumängel, rechtliche Besonderheiten, aktuelle Marktentwicklung und Mikrolage bleiben unberücksichtigt. Garagen und Nebengebäude sind separat anzusetzen. Für Mehrfamilienhäuser werden keine Immobilienrichtwerte ermittelt.
Immobilienbewertung im Kreis Gütersloh: Gemeinde und Lage entscheiden
Im Kreis Gütersloh bewegen sich die Preise nur moderat, die Unterschiede zwischen den Kommunen bleiben dagegen groß. Hinzu kommen Besonderheiten wie Wohngebäude im Außenbereich, übergroße Grundstücke und Gartenland. Ein Immobilienrichtwert gibt eine erste Orientierung – den Verkehrswert ermittle ich nach dem Ortstermin für Ihr konkretes Objekt.
Bewertung anfragen → oder direkt anrufen: 05261 188 710
Amtliche Marktdaten des Gutachterausschusses Kreis und Stadt Gütersloh
Grundlage ist der Grundstücksmarktbericht 2026 (Version vom 30.03.2026) des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh und in der Stadt Gütersloh, Berichtszeitraum 2025. Seit 2023 sind die Kauffälle der Stadt Gütersloh in den Auswertungen enthalten; Zeitreihen vor 2023 sind deshalb nur eingeschränkt vergleichbar.
Die Mietspiegel für Wohnungen liegen bei den Städten und Gemeinden vor; für Gewerbemieten verweist der Gutachterausschuss auf den Mietpreisatlas der IHK Ostwestfalen.
Immobiliengutachter für Gütersloh, Rheda-Wiedenbrück, Verl und Halle (Westf.)
Den Kreis Gütersloh erreiche ich von meinem Standort Lemgo aus über Bielefeld; Ortstermine sind im gesamten Kreis kurzfristig möglich – in der Stadt Gütersloh, in Rheda-Wiedenbrück, Verl, Rietberg und Schloß Holte-Stukenbrock ebenso wie in Harsewinkel, Herzebrock-Clarholz, Langenberg, Steinhagen, Werther, Halle (Westf.), Versmold und Borgholzhausen. Darüber hinaus bewerte ich in ganz Ostwestfalen-Lippe: im Kreis Lippe, in Bielefeld, in den Kreisen Herford, Höxter und Minden-Lübbecke mit der Stadt Minden sowie in Paderborn.
Zuständig ist der gemeinsame Gutachterausschuss für den Kreis Gütersloh und die Stadt Gütersloh. Das höchste Bodenwertniveau haben die Stadt Gütersloh, Verl und Rheda-Wiedenbrück; im Altkreis Halle mit Versmold und Borgholzhausen sowie in Langenberg liegt es deutlich niedriger.
Häufige Fragen
Kann ich Kaufpreise für kommunales Bauland als Maßstab für mein Grundstück nehmen?
Nur bedingt. Kommunales Bauland war im Kreis Gütersloh häufig günstiger als privat verkauftes – in Verl etwa 246 €/m² gegenüber 466 €/m² bei privaten Verkäufen. Für die Bewertung Ihres Grundstücks setze ich deshalb beim Bodenrichtwert an und berücksichtige Lage, Größe und Zuschnitt.
Bewerten Sie Immobilien im gesamten Kreis Gütersloh?
Ja – in der Stadt Gütersloh ebenso wie in Rheda-Wiedenbrück, Verl, Rietberg, Schloß Holte-Stukenbrock, Harsewinkel, Herzebrock-Clarholz, Langenberg, Halle (Westf.), Steinhagen, Werther, Versmold und Borgholzhausen.
Gibt es für die Stadt Gütersloh einen eigenen Gutachterausschuss?
Nein, nicht mehr. Die Gutachterausschüsse wurden zusammengeführt; zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh und in der Stadt Gütersloh.
Wie haben sich die Hauspreise im Kreis Gütersloh entwickelt?
Nach einem deutlichen Rückgang 2023 (−10 %) und −1 % im Jahr 2024 weist der Gutachterausschuss für 2025 ein leichtes Plus von 1 % aus.
Wie werden Wohnhäuser im Außenbereich bewertet?
Für bebaute Außenbereichsgrundstücke gibt es eigene Bodenrichtwerte (80 bis 230 €/m²). Hinzu kommen Fragen des Bestandsschutzes, der Erschließung und der Nutzung übergroßer Flächen, die objektbezogen zu prüfen sind.
Reicht der Immobilien-Preis-Kalkulator für eine Erbauseinandersetzung?
Als Orientierung ja. Für rechtliche oder steuerliche Zwecke ist in der Regel ein Gutachten nötig, weil Zustand, Rechte und Mikrolage im Kalkulator nicht berücksichtigt sind.
Alle Bewertungsleistungen im Überblick → Preise im Überblick →
Regionale Immobilienmärkte in Ostwestfalen-Lippe
Jeder Kreis und jede Stadt mit eigenem Gutachterausschuss wird auf einer eigenen Marktseite mit den Daten des jeweils zuständigen Grundstücksmarktberichts behandelt.
Bodenrichtwerte, Immobilienrichtwerte und Grundstücksmarktdaten in Nordrhein-Westfalen
Die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse führen die Kaufpreissammlung, beschließen Boden- und Immobilienrichtwerte und leiten die für die Wertermittlung erforderlichen Daten ab. In NRW sind diese Daten über BORIS.NRW frei zugänglich.
Ein Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert eines konkreten Grundstücks, ein Immobilienrichtwert kein Verkehrswert einer konkreten Immobilie. Beide beziehen sich auf modellhafte Normobjekte innerhalb einer Zone. Abweichende Merkmale, Zustand, Rechte und die aktuelle Marktsituation sind in der Bewertung gesondert zu prüfen.
BORIS.NRW – Boden- und Immobilienrichtwerte → Gutachterausschuss Kreis Gütersloh →
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