Immobiliengutachter für Herford, Bünde und Löhne – persönliche Bewertung

Kreis Herford: neun Kommunen, ein gespaltener Hausmarkt

Der gemeinsame Gutachterausschuss für Kreis und Stadt Herford beschreibt einen lebhafteren Markt mit deutlichen Unterschieden nach Baujahr und Lage:

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Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herford und in der Stadt Herford, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).

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Für Kanzleien, Berufsbetreuer, Nachlasspfleger und Unternehmen: Bewertungen für professionelle Auftraggeber. Belastungen wie Nießbrauch und Wohnungsrecht oder ein Erbbaurecht werden je nach Bewertungszweck berücksichtigt.

Häuser: Jüngere Baujahre legen zu, ältere stagnieren

Der Gutachterausschuss beobachtet 2025 eine klare Spreizung: Für ältere, energetisch schlechtere und häufig modernisierungsbedürftige Häuser stagnieren die Preise. Für Häuser ab Baujahr 1995 wurden dagegen deutlich höhere Preise als im Vorjahr erzielt.

Gegenüber dem Vorjahr stieg der Durchschnittspreis der Baujahre 1995 bis 2009 um rund 6 %, während die Baujahre 1975 bis 1994 (−4 %) und 1950 bis 1974 (−3 %) nachgaben. Das mit 164 Kauffällen größte Segment sind Häuser der 1950er- bis 1970er-Jahre.

Für stark sanierungsbedürftige Objekte mit sehr kurzer Restnutzungsdauer weist der Bericht eine eigene Auswertung aus: Nach Abzug des Bodenwerts wurde für die Gebäude im Durchschnitt nur noch ein Restwert von rund 50.000 € gezahlt, üblicherweise zwischen 20.000 und 80.000 € – unabhängig davon, ob anschließend saniert oder abgerissen wurde.

Die Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser (1.658 Kauffälle 2024/2025) liegen im Mittel bei 0,90. Sie hängen vom Bodenrichtwert und der Höhe des vorläufigen Sachwerts ab: Bei einem Bodenrichtwert von 125 €/m² und 300.000 € vorläufigem Sachwert beträgt der Faktor 0,89, in höherpreisigen Lagen ab 200 €/m² liegen kleinere Objekte auch über 1,0.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herford und in der Stadt Herford, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).

Eigentumswohnungen: Neubau rund 3.780 €/m², Bestand meist 1.700 bis 2.900 €/m²

Für 37 neu gebaute Eigentumswohnungen wurden 2025 im Kreis Herford durchschnittlich rund 3.780 €/m² gezahlt, rund 5 % mehr als im Vorjahr. Wiederverkäufe und Umwandlungen machten mit 496 Kauffällen und 71,26 Mio. € den Großteil des Wohnungsmarktes aus.

Die meisten Wohnungsverkäufe entfielen auf Bünde (159), die Stadt Herford (138), Löhne (94) und Enger (70). Neubauwohnungen erzielten in Enger (3.990 €/m²), Spenge (3.930 €/m²) und Hiddenhausen (3.890 €/m²) höhere Durchschnittspreise als in der Stadt Herford – allerdings bei jeweils kleinen Fallzahlen.

Zwei Sondermärkte behandelt der Bericht gesondert: Wohnungseigentum in Zweifamilienhäusern und Teileigentum an Pflegeimmobilien. Neu gebaute Pflegezimmer wurden 2025 im Mittel für 5.630 €/m² verkauft (14 Kauffälle); sie folgen als Kapitalanlage mit Betreiberverträgen einer eigenen Logik und sind mit normalen Eigentumswohnungen nicht vergleichbar.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herford und in der Stadt Herford, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).

Rendite- und Gewerbeimmobilien: Liegenschaftszinssätze nach Objektart

Der Gutachterausschuss hat Liegenschaftszinssätze aus Kaufverträgen der Jahre 2023 bis 2025 abgeleitet. Das Niveau ist gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert.

Für Büro und Handel lagen jeweils nur 8 Kauffälle vor; die Werte sind entsprechend vorsichtig zu verwenden. Der Gutachterausschuss weist zudem darauf hin, dass für gewerbliche Objekte kaum tatsächliche Mieten mitgeteilt werden und die Berechnung teils auf Mieten aus dem IHK-Mietpreisatlas beruht. Als Faustregeln nennt er: je größer, individueller und modernisierungsbedürftiger ein Objekt, desto höher der Liegenschaftszinssatz; je funktionaler und je wahrscheinlicher eine Eigennutzung, desto niedriger.

Für neue Erbbaurechte ermittelte der Gutachterausschuss einen Erbbauzins von 3 % für Wohnbauflächen (Laufzeit bis 99 Jahre) und 5 % für gewerbliche Bauflächen (bis 60 Jahre).

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herford und in der Stadt Herford, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).

Immobilienbewertung im Kreis Herford: Baujahr und Teilmarkt zählen

Im Kreis Herford gehen die Hauspreise je nach Baujahr auseinander: Häuser ab Baujahr 1995 legten zu, ältere und energetisch schlechtere Objekte stagnierten. Dazu kommen neun kommunale Teilmärkte und Besonderheiten wie übergroße Grundstücke oder Pflegeimmobilien. Deshalb ermittle ich den Wert Ihrer Immobilie nach dem Ortstermin – mit den amtlichen Daten als Grundlage, nicht als Ersatz.

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Immobiliengutachter für Herford, Bünde, Löhne, Enger und Spenge

Herford liegt zwischen Bielefeld und dem Kreis Lippe; von meinem Standort Lemgo aus sind Ortstermine im gesamten Kreis Herford kurzfristig möglich – in der Stadt Herford, in Bünde, Löhne, Enger und Spenge ebenso wie in Hiddenhausen, Kirchlengern, Rödinghausen und Vlotho. Außerdem bin ich in ganz Ostwestfalen-Lippe tätig: im Kreis Lippe, in Bielefeld, in den Kreisen Gütersloh, Höxter und Minden-Lübbecke mit der Stadt Minden sowie in Paderborn.

Zuständig ist der gemeinsame Gutachterausschuss für den Kreis Herford und die Stadt Herford. Für die Bewertung zählt der Teilmarkt: Spenge profitiert im Baulandmarkt von der Nähe zu Bielefeld, Bünde und Löhne sind neben der Stadt Herford die großen Wohnungsmärkte, Vlotho an der Weser ist ein vergleichsweise kleiner Markt.

Regionale Immobilienmärkte in Ostwestfalen-Lippe

Jeder Kreis und jede Stadt mit eigenem Gutachterausschuss wird auf einer eigenen Marktseite mit den Daten des jeweils zuständigen Grundstücksmarktberichts behandelt.

Auch in Dresden und Berlin persönlich für Sie tätig.