+4,8 % gegenüber 2024
Herford · Bünde · Löhne · Enger · Spenge · Kreis Herford
Immobilienbewertung in Herford & im Kreis Herford
Der Kreis Herford liegt zwischen Bielefeld, dem Kreis Lippe und Bad Oeynhausen und ist ein eigenständiger, kleinteiliger Immobilienmarkt. Ich bewerte Häuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilien- und Gewerbeimmobilien in Herford, Bünde, Löhne, Enger, Spenge, Hiddenhausen, Kirchlengern, Rödinghausen und Vlotho – persönlich und auf Grundlage der amtlichen Marktdaten.
Persönliche Bearbeitung · über 20 Jahre Bewertungspraxis · Marktjahr 2025
Persönliche Immobilienbewertung statt anonymer Plattform.
Der Auftrag bleibt fachlich in einer Hand: vom ersten Gespräch über den Ortstermin und die Marktdatenanalyse bis zur Ausarbeitung und Rückfrage.
Jens Krüger
Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH) · Sachverständiger für Immobilienbewertung
Seit 2005 bin ich in der Immobilienbewertung tätig. Mein bautechnischer und kaufmännischer Hintergrund verbindet die Bewertung des Grundstücksmarktes mit einem praktischen Blick auf Gebäude, Nutzung und wirtschaftliche Zusammenhänge.
PersCert TÜV RheinlandEIPOS Immobilienbewertung Stufe IIüber 700 persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
Qualifikation & beruflicher Werdegang →20+ JahreBewertungspraxis
700+persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
persönlichfachliche Bearbeitung durch Jens Krüger
2025: Umsatz +20 %, deutlich mehr Verkäufe bebauter Grundstücke
Der gemeinsame Gutachterausschuss für den Kreis Herford und die Stadt Herford registrierte 2025 insgesamt 2.326 Kaufverträge (+4,8 %). Der Geldumsatz stieg um rund 95 Mio. € auf rund 578 Mio. € – ein Plus von 20 %.
+20 % gegenüber 2024
Kaufverträge, 427,5 Mio. €
128 Kauffälle, +12 %
Bei den bebauten Grundstücken entfielen 881 Kaufverträge und 254,18 Mio. € auf Ein- und Zweifamilienhäuser, 130 auf Mehrfamilienhäuser, 60 auf gemischt genutzte Gebäude und 45 auf Gewerbe- und Industrieobjekte mit 66,46 Mio. € Umsatz. Wohnungs- und Teileigentum blieb mit 643 Objekten und rund 102 Mio. € etwa auf Vorjahresniveau.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herford und in der Stadt Herford, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Häuser: Jüngere Baujahre legen zu, ältere stagnieren
Der Gutachterausschuss beobachtet 2025 eine klare Spreizung: Für ältere, energetisch schlechtere und häufig modernisierungsbedürftige Häuser stagnieren die Preise. Für Häuser ab Baujahr 1995 wurden dagegen deutlich höhere Preise als im Vorjahr erzielt.
| Baujahr (freistehend) | Kauffälle 2025 | Ø €/m² Wohnfläche | Ø Gesamtkaufpreis |
|---|---|---|---|
| Neubau | 6 | 4.040 € | 549.000 € |
| ab 2010 (ohne Neubau) | 21 | 3.040 € | 441.000 € |
| 1995–2009 | 57 | 2.640 € | 385.000 € |
| 1975–1994 | 65 | 1.970 € | 290.000 € |
| 1950–1974 | 164 | 1.670 € | 239.000 € |
| 1920–1949 | 59 | 1.450 € | 234.000 € |
| bis 1919 | 17 | 1.360 € | 225.000 € |
Gegenüber dem Vorjahr stieg der Durchschnittspreis der Baujahre 1995 bis 2009 um rund 6 %, während die Baujahre 1975 bis 1994 (−4 %) und 1950 bis 1974 (−3 %) nachgaben. Das mit 164 Kauffällen größte Segment sind Häuser der 1950er- bis 1970er-Jahre.
Für stark sanierungsbedürftige Objekte mit sehr kurzer Restnutzungsdauer weist der Bericht eine eigene Auswertung aus: Nach Abzug des Bodenwerts wurde für die Gebäude im Durchschnitt nur noch ein Restwert von rund 50.000 € gezahlt, üblicherweise zwischen 20.000 und 80.000 € – unabhängig davon, ob anschließend saniert oder abgerissen wurde.
Die Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser (1.658 Kauffälle 2024/2025) liegen im Mittel bei 0,90. Sie hängen vom Bodenrichtwert und der Höhe des vorläufigen Sachwerts ab: Bei einem Bodenrichtwert von 125 €/m² und 300.000 € vorläufigem Sachwert beträgt der Faktor 0,89, in höherpreisigen Lagen ab 200 €/m² liegen kleinere Objekte auch über 1,0.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herford und in der Stadt Herford, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Wohnbauland: Rekordniveau mit großen örtlichen Unterschieden
128 Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau wurden 2025 ausgewertet. Der durchschnittliche Kaufpreis lag mit 192 €/m² rund 12 % über dem Vorjahr und damit auf dem bisher höchsten Niveau im Kreis Herford.
In der Stadt Herford stieg der Durchschnittswert bei 27 Kauffällen um rund 27 %, vor allem durch Verkäufe in östlichen und südlichen Lagen der Kernstadt. In Spenge (17 Kauffälle, vor allem Lenzinghausen und der südliche Kernort) liegt das Preisniveau durch die Nähe zu Bielefeld weiterhin über 200 €/m², ebenso in Enger (10 Kauffälle). In Bünde (21 Kauffälle) stieg der Durchschnitt um rund 11 %, obwohl fast alle Verkäufe außerhalb des Kernorts lagen. In Kirchlengern blieb das Preisniveau seit 2021 stabil; für Vlotho reichten die Kauffälle nicht für einen Durchschnittswert.
Übergroße Grundstücke sind im Kreis Herford gesondert zu bewerten. Typische Baugrundstücke für freistehende Häuser umfassen rund 700 m². Für nicht selbstständig bebaubare Mehrflächen weist der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten aus – bei 1.000 m² etwa 0,808, bei 1.500 m² 0,586 – und für hinterliegendes Gartenland im Mittel rund 20 % des Bodenrichtwerts.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herford und in der Stadt Herford, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Eigentumswohnungen: Neubau rund 3.780 €/m², Bestand meist 1.700 bis 2.900 €/m²
Für 37 neu gebaute Eigentumswohnungen wurden 2025 im Kreis Herford durchschnittlich rund 3.780 €/m² gezahlt, rund 5 % mehr als im Vorjahr. Wiederverkäufe und Umwandlungen machten mit 496 Kauffällen und 71,26 Mio. € den Großteil des Wohnungsmarktes aus.
| Baujahr | Kreis Herford | Stadt Herford |
|---|---|---|
| Neubau (Erstverkauf) | 3.780 €/m² (37) | 3.480 €/m² (7) |
| 2010–2023 | 2.880 €/m² (8) | 2.980 €/m² (5) |
| 1995–2009 | 1.940 €/m² (32) | 2.200 €/m² (10) |
| 1975–1994 | 1.710 €/m² (66) | 1.720 €/m² (18) |
| 1950–1974 | 1.740 €/m² (108) | 2.020 €/m² (24) |
| bis 1919 | 1.520 €/m² (8) | 1.510 €/m² (6) |
Die meisten Wohnungsverkäufe entfielen auf Bünde (159), die Stadt Herford (138), Löhne (94) und Enger (70). Neubauwohnungen erzielten in Enger (3.990 €/m²), Spenge (3.930 €/m²) und Hiddenhausen (3.890 €/m²) höhere Durchschnittspreise als in der Stadt Herford – allerdings bei jeweils kleinen Fallzahlen.
Zwei Sondermärkte behandelt der Bericht gesondert: Wohnungseigentum in Zweifamilienhäusern und Teileigentum an Pflegeimmobilien. Neu gebaute Pflegezimmer wurden 2025 im Mittel für 5.630 €/m² verkauft (14 Kauffälle); sie folgen als Kapitalanlage mit Betreiberverträgen einer eigenen Logik und sind mit normalen Eigentumswohnungen nicht vergleichbar.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herford und in der Stadt Herford, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Neun Kommunen, neun Teilmärkte
Die Stadt Herford ist mit 67.503 Einwohnern (31.12.2024) die größte Kommune des Kreises, gefolgt von Bünde (46.365) und Löhne (40.826). Enger, Hiddenhausen, Vlotho, Kirchlengern, Spenge und Rödinghausen haben jeweils zwischen rund 10.000 und 21.000 Einwohner.
| Stadt / Gemeinde | Einwohner 31.12.2024 | Wohnungseigentum: Kauffälle 2025 | Umsatz Wohnungseigentum |
|---|---|---|---|
| Herford | 67.503 | 138 | 23,20 Mio. € |
| Bünde | 46.365 | 159 | 24,76 Mio. € |
| Löhne | 40.826 | 94 | 14,30 Mio. € |
| Enger | 20.688 | 70 | 12,90 Mio. € |
| Hiddenhausen | 19.669 | 27 | 4,66 Mio. € |
| Vlotho | 18.335 | 36 | 5,50 Mio. € |
| Kirchlengern | 16.334 | 12 | 1,64 Mio. € |
| Spenge | 14.620 | 17 | 3,21 Mio. € |
| Rödinghausen | 10.064 | 7 | 1,29 Mio. € |
Für die Bewertung ist die Unterscheidung entscheidend: Spenge profitiert im Baulandmarkt von der Nähe zu Bielefeld, Bünde und Löhne sind neben der Stadt Herford die großen Wohnungsmärkte des Kreises, Vlotho an der Weser ist ein vergleichsweise kleiner Markt. Der Gutachterausschuss veröffentlicht zusätzlich Durchschnittspreise für Bauland nach Ortsteilen (Gemarkungen) für die Jahre 2023 bis 2025.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herford und in der Stadt Herford, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Rendite- und Gewerbeimmobilien: Liegenschaftszinssätze nach Objektart
Der Gutachterausschuss hat Liegenschaftszinssätze aus Kaufverträgen der Jahre 2023 bis 2025 abgeleitet. Das Niveau ist gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert.
| Objektart | Liegenschaftszinssatz | Ø bereinigter Kaufpreis | Ø Miete |
|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus freistehend | 1,8 % | 1.650 €/m² | 5,75 €/m² |
| Doppelhaushälfte / Reihenhaus | 1,8 % | 1.780 €/m² | 6,20 €/m² |
| Zweifamilienhaus | 1,8 % | 1.250 €/m² | 5,30 €/m² |
| Dreifamilienhaus | 2,5 % | 1.060 €/m² | 5,55 €/m² |
| Mehrfamilienhaus | 2,8 % | 1.100 €/m² | 5,75 €/m² |
| Gemischt genutztes Gebäude | 3,6 % | 820 €/m² | 5,90 €/m² |
| Büro (Verwaltung, Geschäftsräume) | 3,3 % | 980 €/m² | 5,75 €/m² |
| Handel | 5,1 % | 1.330 €/m² | 8,45 €/m² |
| Produzierendes Gewerbe | 4,3 % | 480 €/m² | 3,80 €/m² |
| Wohnungseigentum Weiterverkauf | 2,3 % | 1.750 €/m² | 6,95 €/m² |
| Wohnungseigentum Neubau | 2,5 % | 3.590 €/m² | 10,40 €/m² |
Für Büro und Handel lagen jeweils nur 8 Kauffälle vor; die Werte sind entsprechend vorsichtig zu verwenden. Der Gutachterausschuss weist zudem darauf hin, dass für gewerbliche Objekte kaum tatsächliche Mieten mitgeteilt werden und die Berechnung teils auf Mieten aus dem IHK-Mietpreisatlas beruht. Als Faustregeln nennt er: je größer, individueller und modernisierungsbedürftiger ein Objekt, desto höher der Liegenschaftszinssatz; je funktionaler und je wahrscheinlicher eine Eigennutzung, desto niedriger.
Für neue Erbbaurechte ermittelte der Gutachterausschuss einen Erbbauzins von 3 % für Wohnbauflächen (Laufzeit bis 99 Jahre) und 5 % für gewerbliche Bauflächen (bis 60 Jahre).
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herford und in der Stadt Herford, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Immobilienrichtwerte für Häuser und Eigentumswohnungen
Der Gutachterausschuss hat zum 01.01.2026 Immobilienrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser (aus rund 2.700 Kaufpreisen 2020 bis 2025) und für Wohnungseigentum (aus rund 2.400 Kaufpreisen) beschlossen.
Herford, Bj. 1961–1970, 126–150 m², 601–800 m² Grundstück
Herford, Bj. 1951–1970, 61–80 m², unsaniert, unvermietet
Die beiden Werte gelten nur für das jeweils beschriebene Normobjekt des Berichts. Kommune, Bodenrichtwert, Baujahr, Standard, Wohnfläche, Modernisierung, Keller, Grundstücksgröße und Anbauweise werden über Umrechnungskoeffizienten angepasst. Auch nach dieser Anpassung ist der Immobilienrichtwert ausdrücklich kein Verkehrswert nach § 194 BauGB.
Amtliche Marktdaten des Gutachterausschusses Kreis Herford
Grundlage ist der Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Herford und in der Stadt Herford (Berichtszeitraum 2025). Die bis 2019 getrennten Gutachterausschüsse für Stadt und Kreis Herford sind zusammengeführt; alle Angaben beziehen sich auf den Kreis einschließlich der Stadt Herford.
Die gebietstypischen Bodenrichtwerte veröffentlicht der Bericht als Kartengrafik; konkrete Bodenrichtwerte sind über BORIS.NRW abzufragen. Kleine Stichproben werden auf dieser Seite mit Fallzahl genannt.
Lemgo ist der Standort – Ostwestfalen-Lippe das Tätigkeitsgebiet
Herford liegt zwischen Bielefeld und dem Kreis Lippe. Ortstermine im gesamten Kreis Herford sind von meinem Büro in Lemgo aus kurzfristig möglich.
Zum Tätigkeitsgebiet gehören neben dem Kreis Herford unter anderem der Kreis Lippe, die Stadt Bielefeld, die Kreise Gütersloh, Höxter und Minden-Lübbecke mit der Stadt Minden sowie die Stadt Paderborn.
Regionale Immobilienmärkte in Ostwestfalen-Lippe
Jeder Kreis und jede Stadt mit eigenem Gutachterausschuss wird auf einer eigenen Marktseite mit den Daten des jeweils zuständigen Grundstücksmarktberichts behandelt.
Immobilienmarkt Lemgo · Detmold · Bad Salzuflen · Kreis Lippe →Immobilienmarkt Bielefeld →Immobilienmarkt Gütersloh · Rheda-Wiedenbrück · Kreis Gütersloh →Immobilienmarkt Minden · Bad Oeynhausen · Kreis Minden-Lübbecke →Immobilienmarkt Paderborn · Delbrück · Salzkotten · Kreis Paderborn →Immobilienmarkt Höxter · Bad Driburg · Warburg · Kreis Höxter →
Immobilienbewertung in Lemgo und Ostwestfalen-Lippe
Verkehrswertgutachten
Ausführliche Bewertung mit vertiefter Prüfung und nachvollziehbarer Herleitung des Verkehrswertes.
Zur Leistung →Kurzbewertung
Sachverständige Wertermittlung mit Ortstermin und bewusst reduziertem Prüfungs- und Dokumentationsumfang.
Zur Leistung →Marktwertindikation
Überschlägige Schreibtischbewertung für eine erste Orientierung auf Grundlage vorhandener Unterlagen und Marktdaten.
Zur Leistung →Kaufberatung
Persönliche Besichtigung und sachverständige Einordnung vor einer Kaufentscheidung.
Zur Leistung →Flächenermittlung
Wohn-, Nutz- und Mietflächen: Aufmaß, Berechnung oder Plausibilisierung – bei Bedarf mit Übersichtsgrundrissen.
Zur Leistung →Mehrfamilienhaus, Gewerbe & Industrie
Individuelle Bewertung von Ertrags-, Gewerbe-, Produktions- und Industrieimmobilien sowie komplexeren Betriebsstandorten.
Zum Objektbereich →Unterschiedliche Auftraggeber – unterschiedliche Bewertungsanlässe
Privatkunden benötigen Immobilienbewertungen beispielsweise bei Kauf oder Verkauf, Erbschaft, Trennung, Vermögensfragen oder zur allgemeinen Orientierung. Kanzleien, Unternehmen & Institutionen benötigen belastbare Immobilienwerte unter anderem für unternehmerische, rechtliche, finanzierungsbezogene oder steuerliche Fragestellungen.
Immobilienbewertung für Kanzleien, Unternehmen und Institutionen →
Bodenrichtwerte, Immobilienrichtwerte und Grundstücksmarktdaten in Nordrhein-Westfalen
Die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse führen die Kaufpreissammlung, beschließen Boden- und Immobilienrichtwerte und leiten die für die Wertermittlung erforderlichen Daten ab. In NRW sind diese Daten über BORIS.NRW frei zugänglich.
Ein Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert eines konkreten Grundstücks, ein Immobilienrichtwert kein Verkehrswert einer konkreten Immobilie. Beide beziehen sich auf modellhafte Normobjekte innerhalb einer Zone. Abweichende Merkmale, Zustand, Rechte und die aktuelle Marktsituation sind in der Bewertung gesondert zu prüfen.
BORIS.NRW – Boden- und Immobilienrichtwerte → Gutachterausschuss Kreis Herford →
Häufige Fragen
Bewerten Sie Immobilien im gesamten Kreis Herford?
Ja – in Herford, Bünde, Löhne, Enger, Spenge, Hiddenhausen, Kirchlengern, Rödinghausen und Vlotho.
Welcher Gutachterausschuss ist zuständig?
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herford und in der Stadt Herford mit Geschäftsstelle in der Amtshausstraße in Herford.
Was ist ein älteres, unsaniertes Haus im Kreis Herford noch wert?
Das hängt stark von Grundstück, Lage und Zustand ab. Der Gutachterausschuss hat für stark sanierungsbedürftige Häuser nach Abzug des Bodenwerts einen durchschnittlichen Gebäuderestwert von rund 50.000 € ermittelt – ein Hinweis darauf, wie stark der Bodenwert bei solchen Objekten den Preis bestimmt.
Bewerten Sie auch Pflegeappartements oder Seniorenwohnungen?
Ja. Diese Sondermärkte folgen eigenen Regeln – etwa garantierten Betreibermieten und besonderen Liegenschaftszinssätzen – und werden getrennt vom normalen Wohnungsmarkt betrachtet.
Reicht der Immobilienrichtwert aus BORIS.NRW?
Als Orientierung ja. Für Verkauf, Erbschaft, Trennung oder steuerliche Zwecke ist wegen Zustand, Rechten und Mikrolage meist eine sachverständige Bewertung sinnvoll.
Direkter Kontakt
JK-Wertermittlung Lemgo
Holztwete 4
32657 Lemgo
Tel.: 05261 188 710
info@jk-wertermittlung.de
Zum Bewertungsspektrum gehören Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien, Industrie- und Spezialimmobilien sowie unbebaute Grundstücke.