Verkehrswertgutachten
ab 2.599 €
Ausführliches Wertgutachten mit vertiefter Prüfung, Recherche und nachvollziehbarer Herleitung des Verkehrswerts.
Sachverständiger für Immobilienbewertung · Standort Lemgo
Immobiliengutachter für Höxter und Warburg – persönliche Immobilienbewertung
Im Kreis Höxter gelten andere Maßstäbe als in den Großstädten. Ich bewerte Ihre Immobilie nach den Verhältnissen vor Ort und kläre vorab mit Ihnen, welche Bewertung sinnvoll ist.
Jens Krüger · Sprechen wir darüber: 05261 188 710
Verkehrswertgutachten, Kurzbewertungen und Hauskaufberatung für Haus, Wohnung, Grundstück, Mehrfamilienhaus sowie Gewerbe- und Industrieimmobilien im Kreis Höxter – persönlich bearbeitet von Jens Krüger, Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH), mit über 20 Jahren Bewertungspraxis und mehr als 700 Bewertungsaufträgen.
Gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten 2025 in den Kernstädten im Mittel rund 210.000 €, in den Dörfern rund 159.000 €. Ob Ihr Haus in einer Kernstadt oder einer Ortschaft liegt, ist für den Wert deshalb mindestens so wichtig wie Baujahr und Wohnfläche.
Persönlich bearbeitet · unabhängig · Festpreise ab 499 €
Standort Lemgo, Holztwete 4 · Ortstermine im Kreis Höxter
Immobilienbewertung im Kreis Höxter – welche Leistung passt zu Ihrem Anlass?
Kurzbewertung
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Sachverständige Bewertung mit Ortstermin und bewusst reduziertem Prüfungs- und Dokumentationsumfang.
Marktwertindikation
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Überschlägige Schreibtischbewertung ohne Ortstermin für eine erste interne Werteinschätzung.
Hauskaufberatung
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Besichtigung vor der Kaufentscheidung: erkennbarer Zustand, Auffälligkeiten und absehbarer Investitionsbedarf fachlich eingeordnet, der aufgerufene Kaufpreis im Zusammenhang damit. Eigenständige Werteinschätzung: mit Kurzbewertung 1.499 €.
Wohn- & Nutzflächenberechnung
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Aufmaß und Berechnung von Wohn-, Nutz- und Mietflächen, bei Bedarf mit Übersichtsgrundrissen.
Mehrfamilienhaus, Gewerbe & Industrie
individuelles Angebot
Ertrags-, Gewerbe-, Produktions- und Industrieimmobilien – individuelles Angebot nach Objektprüfung. Mehrfamilienhäuser → Gewerbe & Industrie →
Kernstadt, Dorf, Sachwert: was im Kreis Höxter den Preis bestimmt
Der Gutachterausschuss unterscheidet im Kreis Höxter zwischen Kernstädten, Ortschaften und fünf Vergleichsräumen – drei Kennzahlen zeigen, warum pauschale Werte hier wenig helfen:
Kernstädte gegenüber Ortschaften; beim mittleren Kaufpreis liegen die Kernstädte 32 % über den Dörfern.
Häuser werden im Durchschnitt rund 30 % unter dem rechnerischen Sachwert gehandelt – ohne Marktanpassung wäre der Wert deutlich überschätzt.
14 % mehr als 2024; der Geldumsatz erreichte wieder das Niveau von 2020.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Höxter, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Persönlich statt anonymer Plattform: Immobiliensachverständiger für den Kreis Höxter.
Der Auftrag bleibt fachlich in einer Hand: vom ersten Gespräch über den Ortstermin und die Marktdatenanalyse bis zur Ausarbeitung und Rückfrage.
Jens Krüger
Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH) · Sachverständiger für Immobilienbewertung
Seit 2005 in der Immobilienbewertung tätig. Bautechnischer und kaufmännischer Hintergrund: Grundstücksmarkt, Gebäude, Nutzung und wirtschaftliche Zusammenhänge werden gemeinsam bewertet.
Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (TÜV-Akademie Rheinland, Abschlussprüfung PersCert TÜV 2005)Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOS, Stufe II, 2019)über 700 persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
Qualifikation & beruflicher Werdegang →Wofür benötigen Sie den Immobilienwert?
Erbschaft & ErbengemeinschaftNachlass, Auszahlung von Miterben, Pflichtteil oder geplanter Verkauf.Trennung, Scheidung & ZugewinnImmobilienwerte zu den maßgeblichen Stichtagen nachvollziehbar dokumentiert.Schenkung & ÜbertragungWert bei vorweggenommener Erbfolge, auch mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht.TeilungsversteigerungEigenes Gutachten als Verhandlungsgrundlage oder Prüfung des Gerichtsgutachtens.Vorhandenes Gutachten prüfenPlausibilitätsprüfung, Stellungnahme oder Gegengutachten bei begründeten Zweifeln.HauskaufErkennbarer Zustand und Investitionsbedarf vor der Entscheidung; der aufgerufene Kaufpreis wird im Zusammenhang damit eingeordnet. Für eine eigenständige Werteinschätzung: Hauskaufberatung mit Kurzbewertung – kein Bauschadensgutachten.Verkauf & VermögensübersichtUnabhängige Einordnung als Grundlage für Preisvorstellung und Vermögensentscheidungen.
Welche Immobilie soll bewertet werden?
Ein- & ZweifamilienhausEigentumswohnungGrundstückMehrfamilienhausWohn- & GeschäftshausGewerbeimmobilieIndustrie- & Spezialimmobilie
Für Kanzleien, Berufsbetreuer, Nachlasspfleger und Unternehmen: Bewertungen für professionelle Auftraggeber. Belastungen wie Nießbrauch und Wohnungsrecht oder ein Erbbaurecht werden je nach Bewertungszweck berücksichtigt.
2025: Umsatz wieder auf dem Niveau von 2020
Im Kreis Höxter wurden 2025 insgesamt 1.503 Kauffälle mit einem Geldumsatz von 203 Mio. € registriert – 14 % mehr Kauffälle und 10 % mehr Umsatz als 2024. Der Geldumsatz erreichte damit wieder das Niveau von 2020.
+14 % gegenüber 2024
+10 % gegenüber 2024
Kauffälle, Preise −1,4 %
161 m² Wfl., 733 m² Grundstück
Der Kreis Höxter bleibt im landesweiten Vergleich ein Markt, in dem gebrauchte Häuser günstig erworben werden können: 25 % der 2025 verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten bis 100.000 €, 37 % zwischen 100.000 und 200.000 € und nur 3 % mehr als 400.000 €. Im Mittel sanken die Preise gebrauchter Häuser um 1,4 %.
Weitere Teilmärkte: 98 Eigentumswohnungen (11,31 Mio. €), 57 gebrauchte Mehrfamilienhäuser (21,99 Mio. €, deutlich mehr als im Vorjahr), 71 Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau (−28 %) sowie Acker-, Grünland- und Waldflächen. Der Handel mit Neubau-Eigentumswohnungen ist wie schon 2024 nahezu zum Erliegen gekommen.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Höxter, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Kernstadt oder Dorf: rund ein Drittel Preisunterschied
Die mittleren Kaufpreise gebrauchter Ein- und Zweifamilienhäuser lagen 2025 in den Kernstädten bei rund 210.000 € und damit 32 % über den Dörfern mit rund 159.000 €. Von den 442 Kauffällen lagen 200 in einer Kernstadt und 242 in einer Ortschaft.
Ø Wohnfläche, 200 Kauffälle
Ø Wohnfläche, 242 Kauffälle
Der Gutachterausschuss fasst Gebiete mit ähnlicher Marktstruktur zusätzlich in fünf Vergleichsräume zusammen. Vergleichsraum 1 mit den Kernstädten Bad Driburg, Höxter und Warburg erreichte 2025 im Mittel 1.520 €/m² Wohnfläche, Vergleichsraum 2 mit Beverungen, Brakel und Steinheim 1.453 €/m². In den dörflichen Vergleichsräumen 3 bis 5 sinkt das Niveau über 1.089 und 1.048 bis auf 852 €/m².
Besonders in dörflichen Lagen fällt das Preisniveau bei älteren Häusern mit unterdurchschnittlicher Ausstattung stark ab. Für die Bewertung eines Hauses im Kreis Höxter ist deshalb die Zuordnung zu Kernstadt, Ortschaft und Vergleichsraum mindestens so wichtig wie Baujahr und Wohnfläche.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Höxter, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Höxter, Bad Driburg, Warburg und Brakel im Vergleich
| Kernstadt | Hausverkäufe 2025 | Ø Kaufpreis | Ø €/m² Wfl. | Wohnbauland gut / mittel / mäßig |
|---|---|---|---|---|
| Bad Driburg | 36 | 219.429 € | 1.552 € | 200 / 145 / 120 €/m² |
| Höxter | 42 | 207.671 € | 1.372 € | 175 / 140 / 110 €/m² |
| Warburg | 31 | 252.717 € | 1.622 € | 145 / 95 / 70 €/m² |
| Brakel | 27 | 250.071 € | 1.548 € | 105 / 85 / 70 €/m² |
| Steinheim | 14 | 277.277 € | 1.778 € | 105 / 75 / 50 €/m² |
| Beverungen | 16 | 116.969 € | 847 € | 95 / 80 / 60 €/m² |
Die Stadt Höxter war 2025 mit 283 Erwerbsvorgängen und 39,69 Mio. € der umsatzstärkste Markt des Kreises, gefolgt von Warburg (235 / 39,08 Mio. €) und Bad Driburg (235 / 36,85 Mio. €). Den höchsten Bodenrichtwert für Wohnbauland im Kreis hat mit 200 €/m² die Kernstadt Bad Driburg; in wenig nachgefragten Ortschaften liegen die Richtwerte teils bei 20 €/m².
In den Ortschaften der Städte Höxter (60 Hausverkäufe, Ø 1.024 €/m²) und Warburg (46, Ø 1.144 €/m²) wurde 2025 besonders viel gehandelt. Die kleinen Stichproben einzelner Kernstädte – etwa 14 Verkäufe in Steinheim – schwanken von Jahr zu Jahr stark und sind nicht als Preisniveau der Stadt zu lesen.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Höxter, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Häuser: Preise seit 2022 stabil, Sachwertfaktoren deutlich unter 1
Der durchschnittliche Kaufpreis gebrauchter Ein- und Zweifamilienhäuser stieg von 139.000 € im Jahr 2020 auf 184.000 € im Jahr 2022 und bewegt sich seitdem seitwärts: 182.000 € (2023), 185.100 € (2024) und 182.500 € (2025). Die Preisindexreihe (1990 = 100) liegt 2025 bei 221 nach 224 im Vorjahr.
Für das Sachwertverfahren wertete der Gutachterausschuss 1.221 Vergleichsfälle aus. Der mittlere Sachwertfaktor liegt bei 0,69 – Häuser werden im Kreis Höxter also im Durchschnitt rund 30 % unter dem rechnerischen Sachwert gehandelt. Die Faktoren steigen mit dem Bodenrichtwert: Bei 20 €/m² und 100.000 € vorläufigem Sachwert beträgt der Faktor 0,68, bei 160 €/m² dagegen 0,98.
Die Liegenschaftszinssätze für selbstgenutzte Häuser liegen bei 2,30 % für freistehende Einfamilienhäuser (780 Fälle), 2,70 % für Reihen- und Doppelhäuser und 2,50 % für Zweifamilienhäuser. Für Ein- und Zweifamilienhäuser hat der Gutachterausschuss außerdem Immobilienrichtwerte beschlossen, die über BORIS.NRW und einen Immobilien-Preis-Kalkulator abrufbar sind.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Höxter, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Eigentumswohnungen: gebraucht im Mittel 1.328 €/m²
Mit 98 Kauffällen ist der Wohnungsmarkt im Kreis Höxter klein. Gebrauchte Eigentumswohnungen (82 Weiterverkäufe) kosteten 2025 im Mittel 1.328 €/m² Wohnfläche, nach 1.291 €/m² im Vorjahr. Nur 8 Erstverkäufe wurden registriert (Ø 3.424 €/m²).
Die Streuung ist erheblich: Altbauwohnungen in einfachen Lagen wurden unter 500 €/m² gehandelt, gut ausgestattete Bestandswohnungen in den besten Lagen für über 2.000 bis 2.500 €/m². In guten Lagen mit zeitgemäßer Ausstattung stiegen die Preise leicht, ältere Wohnungen in einfachen Lagen verloren an Wert.
Für gebrauchte Eigentumswohnungen ergibt sich ein Liegenschaftszinssatz von 2,70 % (239 Vergleichsfälle). Die Rohertragsfaktoren steigen mit dem (fiktiven) Baujahr von 15,5 bei Baujahr 1970 über 19,2 (1990) bis 24,6 (2020), bezogen auf einen Bodenrichtwert von 120 €/m².
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Höxter, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Mehrfamilienhäuser: rund 880 €/m² Wohnfläche, Liegenschaftszins 3,4 %
36 Mehrfamilienhäuser wurden 2025 im Mittel für 506.000 € bzw. 883 €/m² Wohnfläche verkauft – in den Kernstädten für 903 €/m², in den Ortschaften für 784 €/m². Dreifamilienhäuser (21 Kauffälle) lagen bei durchschnittlich 766 €/m².
Der Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser beträgt 3,40 % (69 Vergleichsfälle 2023 bis 2025, Ø Miete 5,16 €/m²), für Dreifamilienhäuser 3,20 %. Gemischt genutzte Gebäude, Büro- und Handelsobjekte sowie Gewerbe- und Industrieobjekte werden nur in geringer Zahl gehandelt – 2025 etwa 7 gebrauchte Gewerbe- und Industrieobjekte für zusammen 3,39 Mio. €. Hier ist eine objektbezogene Herleitung der Bewertungsparameter unverzichtbar.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Höxter, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Bauland ist günstig, Ackerland wird teurer
71 Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau wurden 2025 verkauft, davon 38 von den Kommunen. Der mittlere beitragsfreie Bodenpreis lag in den Kernstädten bei 113 €/m², in den Ortschaften bei 54 €/m². Die Bodenrichtwerte für Wohnbauland blieben kreisweit unverändert.
Anders bei landwirtschaftlichen Flächen: Alle 126 Ackerlandrichtwerte wurden zum 01.01.2026 angehoben, um 0,20 bis 1,20 €/m²; sie reichen jetzt von 3,00 bis 6,20 €/m². Die Grünlandrichtwerte stiegen im Mittel um 7,2 % und liegen zwischen 1,70 und 3,00 €/m². Für Waldboden ohne Aufwuchs nennt der Gutachterausschuss einen langfristigen mittleren Preis von 0,60 €/m².
Für Resthofstellen, Bauernhäuser, Wohnbauflächen im Außenbereich, Gartenland und unselbstständige Teilflächen enthält der Bericht eigene Fachinformationen. Gerade diese im Kreis Höxter häufigen Sonderfälle lassen sich mit Standardwerten nicht zuverlässig bewerten.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Höxter, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Mietwerte 2026 in den Kernstädten
Der Gutachterausschuss veröffentlicht eine Mietwertübersicht für frei finanzierte Wohnungen in mittleren Lagen der Kernstädte zum 01.01.2026. Sie gilt auch für Einfamilienhäuser mit 100 bis 160 m² Wohnfläche.
| Kernstadt | Baujahr bis 1969 | 1990–1999 | ab 2020 |
|---|---|---|---|
| Bad Driburg | 5,25 €/m² | 6,55 €/m² | 7,85 €/m² |
| Warburg | 5,15 €/m² | 6,45 €/m² | 7,75 €/m² |
| Höxter | 5,10 €/m² | 6,40 €/m² | 7,65 €/m² |
| Brakel | 5,00 €/m² | 6,35 €/m² | 7,55 €/m² |
| Steinheim | 4,90 €/m² | 6,25 €/m² | 7,50 €/m² |
| Beverungen | 4,80 €/m² | 6,15 €/m² | 7,40 €/m² |
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Höxter, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Fazit: Im Kreis Höxter zählt die Lage im Kreis
Der Kreis Höxter bleibt ein Markt, in dem gebrauchte Häuser im landesweiten Vergleich günstig gehandelt werden – mit einem mittleren Sachwertfaktor von 0,69 und deutlichen Unterschieden zwischen Kernstädten und Dörfern. Für eine belastbare Bewertung ordne ich jedes Objekt seinem Vergleichsraum zu und prüfe Zustand, Ausstattung und Besonderheiten wie Resthof oder Außenbereichslage vor Ort.
Bewertung anfragen → oder direkt anrufen: 05261 188 710
Amtliche Marktdaten des Gutachterausschusses Kreis Höxter
Grundlage ist der Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Höxter mit dem Berichtszeitraum 2025. Umsatzzahlen umfassen alle Erwerbsvorgänge, Preisauswertungen nur den gewöhnlichen Geschäftsverkehr.
Der Gutachterausschuss weist selbst darauf hin, dass der Durchschnittspreis aller verkauften Häuser nicht das allgemeine Preisniveau wiedergibt, sondern von der Zusammensetzung der verkauften Objekte abhängt. Kleine Stichproben einzelner Städte werden deshalb auf dieser Seite mit Fallzahl genannt.
Immobiliengutachter für Höxter, Bad Driburg, Warburg, Brakel und Beverungen
Vom Standort Lemgo aus bewerte ich Immobilien im gesamten Kreis Höxter – in Höxter, Bad Driburg, Warburg und Brakel ebenso wie in Steinheim, Beverungen, Borgentreich, Nieheim, Marienmünster, Willebadessen und den zugehörigen Ortschaften. Ortstermine sind nach Absprache kurzfristig möglich; darüber hinaus bin ich in ganz Ostwestfalen-Lippe tätig, etwa im Kreis Lippe, in Bielefeld und Paderborn sowie in den Kreisen Gütersloh, Herford und Minden-Lübbecke mit der Stadt Minden.
Der Gutachterausschuss fasst die Kernstädte Bad Driburg, Höxter und Warburg zu einem Vergleichsraum zusammen, Beverungen, Brakel und Steinheim zu einem zweiten; die dörflichen Lagen bilden eigene Vergleichsräume mit spürbar niedrigerem Preisniveau. Bei Resthofstellen, Bauernhäusern und Grundstücken im Außenbereich reichen Standardwerte ohnehin nicht aus.
Häufige Fragen
Lohnt sich eine Bewertung auch für ein älteres, günstiges Haus im Dorf?
Gerade dort. 25 % der 2025 im Kreis Höxter verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten bis 100.000 €, und in dörflichen Lagen fällt das Preisniveau bei älteren Häusern mit unterdurchschnittlicher Ausstattung stark ab. Zustand, Ausstattung und Vergleichsraum entscheiden hier über den Wert – ein Durchschnittspreis führt leicht in die Irre.
Bewerten Sie Immobilien im gesamten Kreis Höxter?
Ja – in Höxter, Bad Driburg, Warburg, Brakel, Steinheim, Beverungen, Borgentreich, Nieheim, Marienmünster und Willebadessen sowie in den zugehörigen Ortschaften.
Warum ist ein Haus im Dorf so viel günstiger als in der Kernstadt?
Nachfrage, Infrastruktur und Bodenwerte unterscheiden sich stark. Der Gutachterausschuss hat 2025 in den Kernstädten im Mittel rund 32 % höhere Hauspreise ermittelt als in den Ortschaften.
Was bedeutet ein Sachwertfaktor von 0,69?
Häuser werden im Kreis Höxter im Durchschnitt rund 30 % unter ihrem rechnerischen Sachwert aus Boden- und Gebäudewert gehandelt. Ohne diese Marktanpassung würde ein Sachwert den Verkehrswert deutlich überschätzen.
Bewerten Sie auch Resthöfe und Außenbereichsgrundstücke?
Ja. Für Resthofstellen, Bauernhäuser und Wohngebäude im Außenbereich sind Bodenwert, Gebäudesubstanz und Nutzbarkeit besonders sorgfältig herzuleiten.
Welcher Gutachterausschuss ist zuständig?
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Höxter mit Geschäftsstelle in Höxter.
Alle Bewertungsleistungen im Überblick → Preise im Überblick →
Regionale Immobilienmärkte in Ostwestfalen-Lippe
Jeder Kreis und jede Stadt mit eigenem Gutachterausschuss wird auf einer eigenen Marktseite mit den Daten des jeweils zuständigen Grundstücksmarktberichts behandelt.
Bodenrichtwerte, Immobilienrichtwerte und Grundstücksmarktdaten in Nordrhein-Westfalen
Die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse führen die Kaufpreissammlung, beschließen Boden- und Immobilienrichtwerte und leiten die für die Wertermittlung erforderlichen Daten ab. In NRW sind diese Daten über BORIS.NRW frei zugänglich.
Ein Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert eines konkreten Grundstücks, ein Immobilienrichtwert kein Verkehrswert einer konkreten Immobilie. Beide beziehen sich auf modellhafte Normobjekte innerhalb einer Zone. Abweichende Merkmale, Zustand, Rechte und die aktuelle Marktsituation sind in der Bewertung gesondert zu prüfen.
BORIS.NRW – Boden- und Immobilienrichtwerte → Kreis Höxter →
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