+14 % gegenüber 2024
Höxter · Bad Driburg · Warburg · Brakel · Steinheim · Kreis Höxter
Immobilienbewertung in Höxter & im Kreis Höxter
Der Kreis Höxter ist ein ländlich geprägter Markt mit zehn Städten und zahlreichen Dörfern. Zwischen den Kernstädten Höxter, Bad Driburg, Warburg und Brakel und den kleineren Ortschaften liegen erhebliche Preisunterschiede. Ich bewerte Häuser, Wohnungen, Resthöfe, Mehrfamilien- und Gewerbeimmobilien im gesamten Kreis persönlich und auf Grundlage der amtlichen Marktdaten.
Persönliche Bearbeitung · über 20 Jahre Bewertungspraxis · Marktjahr 2025
Persönliche Immobilienbewertung statt anonymer Plattform.
Der Auftrag bleibt fachlich in einer Hand: vom ersten Gespräch über den Ortstermin und die Marktdatenanalyse bis zur Ausarbeitung und Rückfrage.
Jens Krüger
Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH) · Sachverständiger für Immobilienbewertung
Seit 2005 bin ich in der Immobilienbewertung tätig. Mein bautechnischer und kaufmännischer Hintergrund verbindet die Bewertung des Grundstücksmarktes mit einem praktischen Blick auf Gebäude, Nutzung und wirtschaftliche Zusammenhänge.
PersCert TÜV RheinlandEIPOS Immobilienbewertung Stufe IIüber 700 persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
Qualifikation & beruflicher Werdegang →20+ JahreBewertungspraxis
700+persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
persönlichfachliche Bearbeitung durch Jens Krüger
2025: Umsatz wieder auf dem Niveau von 2020
Im Kreis Höxter wurden 2025 insgesamt 1.503 Kauffälle mit einem Geldumsatz von 203 Mio. € registriert – 14 % mehr Kauffälle und 10 % mehr Umsatz als 2024. Der Geldumsatz erreichte damit wieder das Niveau von 2020.
+10 % gegenüber 2024
Kauffälle, Preise −1,4 %
161 m² Wfl., 733 m² Grundstück
Der Kreis Höxter bleibt im landesweiten Vergleich ein Markt, in dem gebrauchte Häuser günstig erworben werden können: 25 % der 2025 verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten bis 100.000 €, 37 % zwischen 100.000 und 200.000 € und nur 3 % mehr als 400.000 €. Im Mittel sanken die Preise gebrauchter Häuser um 1,4 %.
Weitere Teilmärkte: 98 Eigentumswohnungen (11,31 Mio. €), 57 gebrauchte Mehrfamilienhäuser (21,99 Mio. €, deutlich mehr als im Vorjahr), 71 Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau (−28 %) sowie Acker-, Grünland- und Waldflächen. Der Handel mit Neubau-Eigentumswohnungen ist wie schon 2024 nahezu zum Erliegen gekommen.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Höxter, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Kernstadt oder Dorf: rund ein Drittel Preisunterschied
Die mittleren Kaufpreise gebrauchter Ein- und Zweifamilienhäuser lagen 2025 in den Kernstädten bei rund 210.000 € und damit 32 % über den Dörfern mit rund 159.000 €. Von den 442 Kauffällen lagen 200 in einer Kernstadt und 242 in einer Ortschaft.
Ø Wohnfläche, 200 Kauffälle
Ø Wohnfläche, 242 Kauffälle
Der Gutachterausschuss fasst Gebiete mit ähnlicher Marktstruktur zusätzlich in fünf Vergleichsräume zusammen. Vergleichsraum 1 mit den Kernstädten Bad Driburg, Höxter und Warburg erreichte 2025 im Mittel 1.520 €/m² Wohnfläche, Vergleichsraum 2 mit Beverungen, Brakel und Steinheim 1.453 €/m². In den dörflichen Vergleichsräumen 3 bis 5 sinkt das Niveau über 1.089 und 1.048 bis auf 852 €/m².
Besonders in dörflichen Lagen fällt das Preisniveau bei älteren Häusern mit unterdurchschnittlicher Ausstattung stark ab. Für die Bewertung eines Hauses im Kreis Höxter ist deshalb die Zuordnung zu Kernstadt, Ortschaft und Vergleichsraum mindestens so wichtig wie Baujahr und Wohnfläche.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Höxter, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Höxter, Bad Driburg, Warburg und Brakel im Vergleich
| Kernstadt | Hausverkäufe 2025 | Ø Kaufpreis | Ø €/m² Wfl. | Wohnbauland gut / mittel / mäßig |
|---|---|---|---|---|
| Bad Driburg | 36 | 219.429 € | 1.552 € | 200 / 145 / 120 €/m² |
| Höxter | 42 | 207.671 € | 1.372 € | 175 / 140 / 110 €/m² |
| Warburg | 31 | 252.717 € | 1.622 € | 145 / 95 / 70 €/m² |
| Brakel | 27 | 250.071 € | 1.548 € | 105 / 85 / 70 €/m² |
| Steinheim | 14 | 277.277 € | 1.778 € | 105 / 75 / 50 €/m² |
| Beverungen | 16 | 116.969 € | 847 € | 95 / 80 / 60 €/m² |
Die Stadt Höxter war 2025 mit 283 Erwerbsvorgängen und 39,69 Mio. € der umsatzstärkste Markt des Kreises, gefolgt von Warburg (235 / 39,08 Mio. €) und Bad Driburg (235 / 36,85 Mio. €). Den höchsten Bodenrichtwert für Wohnbauland im Kreis hat mit 200 €/m² die Kernstadt Bad Driburg; in wenig nachgefragten Ortschaften liegen die Richtwerte teils bei 20 €/m².
In den Ortschaften der Städte Höxter (60 Hausverkäufe, Ø 1.024 €/m²) und Warburg (46, Ø 1.144 €/m²) wurde 2025 besonders viel gehandelt. Die kleinen Stichproben einzelner Kernstädte – etwa 14 Verkäufe in Steinheim – schwanken von Jahr zu Jahr stark und sind nicht als Preisniveau der Stadt zu lesen.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Höxter, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Häuser: Preise seit 2022 stabil, Sachwertfaktoren deutlich unter 1
Der durchschnittliche Kaufpreis gebrauchter Ein- und Zweifamilienhäuser stieg von 139.000 € im Jahr 2020 auf 184.000 € im Jahr 2022 und bewegt sich seitdem seitwärts: 182.000 € (2023), 185.100 € (2024) und 182.500 € (2025). Die Preisindexreihe (1990 = 100) liegt 2025 bei 221 nach 224 im Vorjahr.
Für das Sachwertverfahren wertete der Gutachterausschuss 1.221 Vergleichsfälle aus. Der mittlere Sachwertfaktor liegt bei 0,69 – Häuser werden im Kreis Höxter also im Durchschnitt rund 30 % unter dem rechnerischen Sachwert gehandelt. Die Faktoren steigen mit dem Bodenrichtwert: Bei 20 €/m² und 100.000 € vorläufigem Sachwert beträgt der Faktor 0,68, bei 160 €/m² dagegen 0,98.
Die Liegenschaftszinssätze für selbstgenutzte Häuser liegen bei 2,30 % für freistehende Einfamilienhäuser (780 Fälle), 2,70 % für Reihen- und Doppelhäuser und 2,50 % für Zweifamilienhäuser. Für Ein- und Zweifamilienhäuser hat der Gutachterausschuss außerdem Immobilienrichtwerte beschlossen, die über BORIS.NRW und einen Immobilien-Preis-Kalkulator abrufbar sind.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Höxter, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Eigentumswohnungen: gebraucht im Mittel 1.328 €/m²
Mit 98 Kauffällen ist der Wohnungsmarkt im Kreis Höxter klein. Gebrauchte Eigentumswohnungen (82 Weiterverkäufe) kosteten 2025 im Mittel 1.328 €/m² Wohnfläche, nach 1.291 €/m² im Vorjahr. Nur 8 Erstverkäufe wurden registriert (Ø 3.424 €/m²).
Die Streuung ist erheblich: Altbauwohnungen in einfachen Lagen wurden unter 500 €/m² gehandelt, gut ausgestattete Bestandswohnungen in den besten Lagen für über 2.000 bis 2.500 €/m². In guten Lagen mit zeitgemäßer Ausstattung stiegen die Preise leicht, ältere Wohnungen in einfachen Lagen verloren an Wert.
Für gebrauchte Eigentumswohnungen ergibt sich ein Liegenschaftszinssatz von 2,70 % (239 Vergleichsfälle). Die Rohertragsfaktoren steigen mit dem (fiktiven) Baujahr von 15,5 bei Baujahr 1970 über 19,2 (1990) bis 24,6 (2020), bezogen auf einen Bodenrichtwert von 120 €/m².
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Höxter, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Mehrfamilienhäuser: rund 880 €/m² Wohnfläche, Liegenschaftszins 3,4 %
36 Mehrfamilienhäuser wurden 2025 im Mittel für 506.000 € bzw. 883 €/m² Wohnfläche verkauft – in den Kernstädten für 903 €/m², in den Ortschaften für 784 €/m². Dreifamilienhäuser (21 Kauffälle) lagen bei durchschnittlich 766 €/m².
Der Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser beträgt 3,40 % (69 Vergleichsfälle 2023 bis 2025, Ø Miete 5,16 €/m²), für Dreifamilienhäuser 3,20 %. Gemischt genutzte Gebäude, Büro- und Handelsobjekte sowie Gewerbe- und Industrieobjekte werden nur in geringer Zahl gehandelt – 2025 etwa 7 gebrauchte Gewerbe- und Industrieobjekte für zusammen 3,39 Mio. €. Hier ist eine objektbezogene Herleitung der Bewertungsparameter unverzichtbar.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Höxter, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Bauland ist günstig, Ackerland wird teurer
71 Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau wurden 2025 verkauft, davon 38 von den Kommunen. Der mittlere beitragsfreie Bodenpreis lag in den Kernstädten bei 113 €/m², in den Ortschaften bei 54 €/m². Die Bodenrichtwerte für Wohnbauland blieben kreisweit unverändert.
Anders bei landwirtschaftlichen Flächen: Alle 126 Ackerlandrichtwerte wurden zum 01.01.2026 angehoben, um 0,20 bis 1,20 €/m²; sie reichen jetzt von 3,00 bis 6,20 €/m². Die Grünlandrichtwerte stiegen im Mittel um 7,2 % und liegen zwischen 1,70 und 3,00 €/m². Für Waldboden ohne Aufwuchs nennt der Gutachterausschuss einen langfristigen mittleren Preis von 0,60 €/m².
Für Resthofstellen, Bauernhäuser, Wohnbauflächen im Außenbereich, Gartenland und unselbstständige Teilflächen enthält der Bericht eigene Fachinformationen. Gerade diese im Kreis Höxter häufigen Sonderfälle lassen sich mit Standardwerten nicht zuverlässig bewerten.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Höxter, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Mietwerte 2026 in den Kernstädten
Der Gutachterausschuss veröffentlicht eine Mietwertübersicht für frei finanzierte Wohnungen in mittleren Lagen der Kernstädte zum 01.01.2026. Sie gilt auch für Einfamilienhäuser mit 100 bis 160 m² Wohnfläche.
| Kernstadt | Baujahr bis 1969 | 1990–1999 | ab 2020 |
|---|---|---|---|
| Bad Driburg | 5,25 €/m² | 6,55 €/m² | 7,85 €/m² |
| Warburg | 5,15 €/m² | 6,45 €/m² | 7,75 €/m² |
| Höxter | 5,10 €/m² | 6,40 €/m² | 7,65 €/m² |
| Brakel | 5,00 €/m² | 6,35 €/m² | 7,55 €/m² |
| Steinheim | 4,90 €/m² | 6,25 €/m² | 7,50 €/m² |
| Beverungen | 4,80 €/m² | 6,15 €/m² | 7,40 €/m² |
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Höxter, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 2025).
Amtliche Marktdaten des Gutachterausschusses Kreis Höxter
Grundlage ist der Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Höxter mit dem Berichtszeitraum 2025. Umsatzzahlen umfassen alle Erwerbsvorgänge, Preisauswertungen nur den gewöhnlichen Geschäftsverkehr.
Der Gutachterausschuss weist selbst darauf hin, dass der Durchschnittspreis aller verkauften Häuser nicht das allgemeine Preisniveau wiedergibt, sondern von der Zusammensetzung der verkauften Objekte abhängt. Kleine Stichproben einzelner Städte werden deshalb auf dieser Seite mit Fallzahl genannt.
Lemgo ist der Standort – Ostwestfalen-Lippe das Tätigkeitsgebiet
Der Kreis Höxter grenzt im Südosten an den Kreis Lippe. Ortstermine im gesamten Kreis sind von meinem Büro in Lemgo aus nach Absprache kurzfristig möglich.
Zum Tätigkeitsgebiet gehören neben dem Kreis Höxter unter anderem der Kreis Lippe, die Stadt Bielefeld, die Kreise Gütersloh, Herford und Minden-Lübbecke mit der Stadt Minden sowie die Stadt Paderborn.
Regionale Immobilienmärkte in Ostwestfalen-Lippe
Jeder Kreis und jede Stadt mit eigenem Gutachterausschuss wird auf einer eigenen Marktseite mit den Daten des jeweils zuständigen Grundstücksmarktberichts behandelt.
Immobilienmarkt Lemgo · Detmold · Bad Salzuflen · Kreis Lippe →Immobilienmarkt Bielefeld →Immobilienmarkt Gütersloh · Rheda-Wiedenbrück · Kreis Gütersloh →Immobilienmarkt Herford · Bünde · Löhne · Kreis Herford →Immobilienmarkt Minden · Bad Oeynhausen · Kreis Minden-Lübbecke →Immobilienmarkt Paderborn · Delbrück · Salzkotten · Kreis Paderborn →
Immobilienbewertung in Lemgo und Ostwestfalen-Lippe
Verkehrswertgutachten
Ausführliche Bewertung mit vertiefter Prüfung und nachvollziehbarer Herleitung des Verkehrswertes.
Zur Leistung →Kurzbewertung
Sachverständige Wertermittlung mit Ortstermin und bewusst reduziertem Prüfungs- und Dokumentationsumfang.
Zur Leistung →Marktwertindikation
Überschlägige Schreibtischbewertung für eine erste Orientierung auf Grundlage vorhandener Unterlagen und Marktdaten.
Zur Leistung →Kaufberatung
Persönliche Besichtigung und sachverständige Einordnung vor einer Kaufentscheidung.
Zur Leistung →Flächenermittlung
Wohn-, Nutz- und Mietflächen: Aufmaß, Berechnung oder Plausibilisierung – bei Bedarf mit Übersichtsgrundrissen.
Zur Leistung →Mehrfamilienhaus, Gewerbe & Industrie
Individuelle Bewertung von Ertrags-, Gewerbe-, Produktions- und Industrieimmobilien sowie komplexeren Betriebsstandorten.
Zum Objektbereich →Unterschiedliche Auftraggeber – unterschiedliche Bewertungsanlässe
Privatkunden benötigen Immobilienbewertungen beispielsweise bei Kauf oder Verkauf, Erbschaft, Trennung, Vermögensfragen oder zur allgemeinen Orientierung. Kanzleien, Unternehmen & Institutionen benötigen belastbare Immobilienwerte unter anderem für unternehmerische, rechtliche, finanzierungsbezogene oder steuerliche Fragestellungen.
Immobilienbewertung für Kanzleien, Unternehmen und Institutionen →
Bodenrichtwerte, Immobilienrichtwerte und Grundstücksmarktdaten in Nordrhein-Westfalen
Die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse führen die Kaufpreissammlung, beschließen Boden- und Immobilienrichtwerte und leiten die für die Wertermittlung erforderlichen Daten ab. In NRW sind diese Daten über BORIS.NRW frei zugänglich.
Ein Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert eines konkreten Grundstücks, ein Immobilienrichtwert kein Verkehrswert einer konkreten Immobilie. Beide beziehen sich auf modellhafte Normobjekte innerhalb einer Zone. Abweichende Merkmale, Zustand, Rechte und die aktuelle Marktsituation sind in der Bewertung gesondert zu prüfen.
BORIS.NRW – Boden- und Immobilienrichtwerte → Kreis Höxter →
Häufige Fragen
Bewerten Sie Immobilien im gesamten Kreis Höxter?
Ja – in Höxter, Bad Driburg, Warburg, Brakel, Steinheim, Beverungen, Borgentreich, Nieheim, Marienmünster und Willebadessen sowie in den zugehörigen Ortschaften.
Warum ist ein Haus im Dorf so viel günstiger als in der Kernstadt?
Nachfrage, Infrastruktur und Bodenwerte unterscheiden sich stark. Der Gutachterausschuss hat 2025 in den Kernstädten im Mittel rund 32 % höhere Hauspreise ermittelt als in den Ortschaften.
Was bedeutet ein Sachwertfaktor von 0,69?
Häuser werden im Kreis Höxter im Durchschnitt rund 30 % unter ihrem rechnerischen Sachwert aus Boden- und Gebäudewert gehandelt. Ohne diese Marktanpassung würde ein Sachwert den Verkehrswert deutlich überschätzen.
Bewerten Sie auch Resthöfe und Außenbereichsgrundstücke?
Ja. Für Resthofstellen, Bauernhäuser und Wohngebäude im Außenbereich sind Bodenwert, Gebäudesubstanz und Nutzbarkeit besonders sorgfältig herzuleiten.
Welcher Gutachterausschuss ist zuständig?
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Höxter mit Geschäftsstelle in Höxter.
Direkter Kontakt
JK-Wertermittlung Lemgo
Holztwete 4
32657 Lemgo
Tel.: 05261 188 710
info@jk-wertermittlung.de
Zum Bewertungsspektrum gehören Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien, Industrie- und Spezialimmobilien sowie unbebaute Grundstücke.