Verkehrswertgutachten
ab 2.599 €
Ausführliches Wertgutachten mit vertiefter Prüfung, Recherche und nachvollziehbarer Herleitung des Verkehrswerts – für Gericht, Finanzamt, Erbauseinandersetzung oder Zugewinnausgleich.
Sachverständiger für Immobilienbewertung · Stadt Kassel · Betreuung über das Büro Lemgo
Immobiliengutachter für Kassel – Vorderer Westen, Wehlheiden, Harleshausen und alle Ortsbezirke
Eine Altbauwohnung im Vorderen Westen, eine Doppelhaushälfte in Harleshausen und ein Mehrfamilienhaus in Wesertor gehören zu drei verschiedenen Teilmärkten. Ich besichtige Ihre Immobilie selbst und bewerte sie mit den Daten, die der Kasseler Gutachterausschuss genau dafür veröffentlicht.
Jens Krüger · Sprechen wir darüber: 05261 188 710
Verkehrswertgutachten, Kurzbewertungen und Hauskaufberatung für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und Grundstücke in Kassel – persönlich bearbeitet von Jens Krüger, Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH), mit über 20 Jahren Bewertungspraxis und mehr als 700 Bewertungsaufträgen.
2025 registrierte der Kasseler Gutachterausschuss 2.087 Kaufverträge – 27,3 % mehr als im Vorjahr und so viele wie seit 2012 nicht mehr. Mehr als zwei Drittel davon betrafen Eigentumswohnungen.
Persönlich bearbeitet · unabhängig · Festpreise ab 499 € – An- und Abfahrt inklusive
Betreuung über das Büro Lemgo, Holztwete 4 · Ortstermine persönlich im gesamten Stadtgebiet Kassel
Inhalt dieser Seite
Immobilienbewertung in Kassel – welche Leistung passt zu Ihrem Anlass?
Kurzbewertung
ab 1.299 €
Sachverständige Bewertung mit Ortstermin und bewusst reduziertem Prüfungs- und Dokumentationsumfang, wenn eine belastbare Wertaussage ohne volles Gutachten genügt.
Marktwertindikation
ab 599 €
Überschlägige Schreibtischbewertung ohne Ortstermin für eine erste Orientierung, etwa vor Gesprächen in der Familie oder mit der Bank.
Hauskaufberatung
ab 499 €
Besichtigung vor der Kaufentscheidung: erkennbarer Zustand, Investitionsbedarf und Einordnung des Angebotspreises.
Wohn- & Nutzflächenberechnung
ab 799 €
Aufmaß und Berechnung von Wohn-, Nutz- und Mietflächen, bei Bedarf als Grundlage für Kauf, Vermietung oder Bewertung.
Mehrfamilienhaus, Gewerbe & Industrie
individuelles Angebot
Ertrags-, Gewerbe-, Produktions- und Industrieimmobilien – individuell kalkuliert nach Objekt, Unterlagenlage und Zweck. Mehrfamilienhäuser → Gewerbe & Industrie →
Kassel 2025: deutlich mehr Verkäufe, Wohnungen als größter Teilmarkt
Der Kasseler Markt hat 2025 kräftig angezogen. Getragen wurde das vor allem vom Wohnungseigentum: Gebrauchte Wohnungen wurden häufiger und teurer verkauft, neu gebaute Wohnungen blieben im Preis stabil. Bei Häusern stiegen vor allem die Verkaufszahlen.
Plus 27,3 % gegenüber 2024 (1.639); Geldumsatz 582,6 Mio. €.
1.066 Wiederverkäufe; 2024 lag der Mittelwert bei 2.082 €/m².
149 Kauffälle 2025, nach 107 im Vorjahr.
Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Kassel, Immobilienmarktbericht 2026 (Berichtsjahr 2025), Seiten 10, 30 und 39. Quellenvermerk: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Kassel, Immobilienmarktbericht 2026; Werte ausgewählt und zusammengefasst.
Ein Ansprechpartner für Ihre Bewertung in Kassel – vom ersten Gespräch bis zum Gutachten
Ich nehme Ihre Anfrage selbst entgegen, besichtige Ihre Immobilie in Kassel selbst und erstelle das Gutachten selbst. Rückfragen beantwortet der, der Ihre Immobilie gesehen hat.
Jens Krüger
Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH) · Sachverständiger für Immobilienbewertung
Seit 2005 in der Immobilienbewertung tätig. Bautechnischer und kaufmännischer Hintergrund: Grundstücksmarkt, Gebäude, Nutzung und wirtschaftliche Zusammenhänge werden gemeinsam bewertet.
Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (TÜV-Akademie Rheinland, Abschlussprüfung PersCert TÜV 2005)Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOS, Stufe II, 2019)über 700 persönlich bearbeitete Bewertungsaufträge
Qualifikation & beruflicher Werdegang →So läuft eine Immobilienbewertung in Kassel ab
Aufträge aus Kassel betreue ich über mein Büro in Lemgo. Zum Ortstermin komme ich persönlich – in die Innenstadt ebenso wie nach Harleshausen, Niederzwehren oder Wolfsanger.
1. Erstes Gespräch
Wir klären Objekt, Anlass und den passenden Umfang. Danach erhalten Sie ein schriftliches Festpreisangebot; An- und Abfahrt sind darin enthalten.
2. Unterlagen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Pläne, bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung, bei vermieteten Objekten die Mietaufstellung – digital per E-Mail.
3. Persönliche Besichtigung
Ich besichtige das Objekt selbst. Bei Altbauten aus der Zeit vor 1918 und bei Gebäuden der Nachkriegsjahre achte ich besonders auf Sanierungsstand, Feuchtigkeit und energetischen Zustand.
4. Gutachten und Erläuterung
Ich erstelle das Gutachten selbst und erläutere Ihnen, wie der Wert aus den Daten des Kasseler Gutachterausschusses abgeleitet ist.
Wofür benötigen Sie den Immobilienwert?
Erbschaft & ErbengemeinschaftNachlass, Auszahlung von Miterben, Pflichtteil oder geplanter Verkauf.Trennung, Scheidung & ZugewinnImmobilienwerte zu den maßgeblichen Stichtagen nachvollziehbar ermittelt.Schenkung & ÜbertragungWert bei vorweggenommener Erbfolge, auch mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht.TeilungsversteigerungEigenes Gutachten als Verhandlungsgrundlage oder Prüfung des Verkehrswerts.Vorhandenes Gutachten prüfenPlausibilitätsprüfung, Stellungnahme oder Gegengutachten bei Zweifeln.HauskaufErkennbarer Zustand und Investitionsbedarf vor der Entscheidung.Verkauf & VermögensübersichtUnabhängige Einordnung als Grundlage für Preisvorstellung und Planung.
Welche Immobilie soll bewertet werden?
Ein- & ZweifamilienhausEigentumswohnungGrundstückMehrfamilienhausWohn- & GeschäftshausGewerbeimmobilieIndustrie- & Spezialimmobilie
Für Kanzleien, Berufsbetreuer, Nachlasspfleger und Unternehmen gibt es eigene Abläufe: Bewertungen für professionelle Auftraggeber. Belastungen wie Nießbrauch und Wohnungsrecht oder ein Erbbaurecht werden je nach Bewertungszweck berücksichtigt.
Kassel: Oberzentrum Nordhessens mit wachsendem Wohnungsmarkt
Kassel ist kreisfreie Stadt und Zentrum eines Raums mit rund 1,2 Millionen Menschen. Im Stadtgebiet leben 207.622 Einwohner – 3,5 % mehr als 2016. Mit den Umlandgemeinden des Zweckverbands Raum Kassel, etwa Vellmar, Baunatal oder Kaufungen, sind es rund 337.000.
2025 wurden 2.087 Kaufverträge mit zusammen 582,6 Mio. € registriert, nach 1.639 Verträgen und 470,1 Mio. € im Vorjahr (S. 10). Auf Wohnungs- und Teileigentum entfielen 1.471 Kauffälle und 263,5 Mio. €, auf bebaute Grundstücke 556 Kauffälle und 308,3 Mio. €, auf unbebaute Grundstücke nur 60 Kauffälle (S. 10, S. 14).
Auffällig ist, wer verkauft hat: Juristische Personen stellten 2025 30,5 % der Veräußerer, nach 15,7 % im Vorjahr – der Gutachterausschuss führt das auf Projektentwickler und Investoren im Wohnungsbau zurück. Gekauft haben dagegen weiter zu rund 90 % Privatpersonen (S. 15, S. 16). Der Bestand umfasst 31.403 Wohngebäude mit 103.889 Wohnungen, darunter 15.386 Einfamilienhäuser (S. 9).
Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Kassel, Immobilienmarktbericht 2026 (Berichtsjahr 2025), Seiten 8–16. Quellenvermerk: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Kassel, Immobilienmarktbericht 2026; Werte ausgewählt und zusammengefasst.
Bauland in Kassel: wenige Verkäufe, Preise um 234 €/m²
Unbebaute Grundstücke sind in Kassel knapp. 2025 wurden 38 Grundstücke für baureifes Wohnbauland verkauft, im Durchschnitt für 234 €/m² bei einer mittleren Größe von 805 m² (S. 19).
Seit 2021 bewegen sich die Durchschnittspreise für Wohnbauland zwischen 227 und 252 €/m²; 2025 lagen sie etwa 9 % unter dem Vorjahr, weil mehr Grundstücke in mittleren und einfachen Lagen verkauft wurden (S. 19). Die meisten unbebauten Grundstücke wechselten in Niederzwehren (14), Harleshausen (7) und Nordshausen (6) den Eigentümer (S. 22).
Die Bodenrichtwerte werden in Kassel alle zwei Jahre neu festgesetzt, zuletzt zum 01.01.2026. Der Bodenpreisindex des Gutachterausschusses (2010 = 100) stand dabei für die Wohnlagen der Preiskategorien 1 bis 3 bei 195, 177 und 207 (S. 25). Für Ihr Grundstück lese ich den Bodenrichtwert der konkreten Zone aus BORIS Hessen ab und passe ihn an Größe, Zuschnitt und Ausnutzbarkeit an.
Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Kassel, Immobilienmarktbericht 2026 (Berichtsjahr 2025), Kapitel 4 (Seiten 17–26); Bodenrichtwerte über BORIS Hessen. Quellenvermerk: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Kassel, Immobilienmarktbericht 2026; Werte ausgewählt und zusammengefasst.
Häuser in Kassel: freistehend rund 405.000 €, Doppelhaushälfte rund 294.000 €
Freistehende Einfamilienhäuser wurden 2025 deutlich häufiger verkauft als im Vorjahr: 149 statt 107 Kauffälle. Der Durchschnittspreis stieg um 3,5 % auf 405.436 € (S. 27, S. 30).
| Gebäudeart | Kauffälle | Ø Kaufpreis | Ø Grundstück |
|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus, freistehend | 149 | 405.436 € | 953 m² |
| Doppelhaushälfte / Reihenendhaus | 117 | 294.489 € | 485 m² |
| Reihenmittelhaus | 58 | 249.824 € | 245 m² |
| Zweifamilienhaus, freistehend | 23 | 419.463 € | 843 m² |
| Mehrfamilienhaus | 120 | 700.458 € | 763 m² |
| Wohn- und Geschäftshaus | 51 | 1.692.483 € | 1.768 m² |
Die meisten freistehenden Häuser kosteten zwischen 301.000 und 500.000 € (62 von 149 Kauffällen); die häufigste Grundstücksgröße lag bei 701 bis 900 m² (S. 32, S. 34). Doppelhaushälften und Reihenendhäuser blieben mit rund 294.000 € auf Vorjahresniveau, bei deutlich mehr Verkäufen in der Preisklasse 101.000 bis 200.000 € (S. 33). Den Abstand zum freistehenden Haus beziffert der Gutachterausschuss für 2025 auf knapp 35 % (S. 28).
Die meisten bebauten Grundstücke wurden in Harleshausen (64), Niederzwehren (44) und Kirchditmold (42) verkauft (S. 36). Durchschnittspreise sagen über ein bestimmtes Haus wenig – Baujahr, Modernisierungsstand, Grundstücksgröße und Lage im Ortsbezirk entscheiden. Genau diese Merkmale erfasse ich beim Ortstermin.
Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Kassel, Immobilienmarktbericht 2026 (Berichtsjahr 2025), Kapitel 5, Tabelle 8 (Seite 30) und Seiten 27–36. Quellenvermerk: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Kassel, Immobilienmarktbericht 2026; Werte ausgewählt und zusammengefasst.
Eigentumswohnungen: Wiederverkäufe 2.530 €/m², Neubau rund 5.400 €/m²
Mit 1.337 auswertbaren Kauffällen ist Wohnungseigentum der größte Teilmarkt in Kassel. Gebrauchte Wohnungen kosteten 2025 im Mittel 2.530 €/m² Wohnfläche, 21,5 % mehr als im Vorjahr (S. 39, S. 40).
Neu gebaute Wohnungen erzielten ohne die gesondert ausgewerteten Mikroapartments im Mittel 5.356 €/m² bei 81 m² – praktisch unverändert gegenüber 2024 (5.362 €/m²). Die 120 Mikroapartments mit durchschnittlich 23 m² lagen bei 6.471 €/m²; sie werden oft möbliert verkauft, die Möblierung ist im Kaufpreis enthalten (S. 39, S. 83).
| Baujahr | €/m² Wohnfläche 2025 | €/m² Wohnfläche 2024 |
|---|---|---|
| bis 1918 | 2.635 €/m² | 2.027 €/m² |
| 1919–1949 | 2.733 €/m² | 1.617 €/m² |
| 1950–1977 | 2.619 €/m² | 1.986 €/m² |
| 1978–1990 | 2.152 €/m² | 1.507 €/m² |
| 1991–2020 | 2.641 €/m² | 2.561 €/m² |
| Neubau | 5.920 €/m² | 5.351 €/m² |
Tabelle nach S. 46 (Tabelle 15, Durchschnittspreise nach Baujahresepochen). Die Neubau-Zeile dieser Tabelle ist anders abgegrenzt als der Erstverkauf oben und deshalb nicht direkt vergleichbar.
Bei einer Wohnungsbewertung prüfe ich neben Lage und Baujahr die Teilungserklärung, das Hausgeld, die Erhaltungsrücklage und anstehende Beschlüsse der Eigentümerversammlung.
Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Kassel, Immobilienmarktbericht 2026 (Berichtsjahr 2025), Kapitel 6 (Seiten 39–47). Quellenvermerk: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Kassel, Immobilienmarktbericht 2026; Werte ausgewählt und zusammengefasst.
Mehrfamilienhäuser und Liegenschaftszinssätze: 2,5 bis 4,5 %
120 Mehrfamilienhäuser wurden 2025 in Kassel verkauft, im Mittel für 700.458 € (S. 30). Für das Ertragswertverfahren leitet der Gutachterausschuss eigene Liegenschaftszinssätze nach Objektart und Größe ab.
| Objektart | Liegenschaftszinssatz | Rohertragsfaktor | Kauffälle |
|---|---|---|---|
| Ein-, Reihen- und Doppelhäuser | 2,5 % | 22,7 | 104 |
| Zweifamilienhäuser | 2,5 % | 24,2 | 12 |
| Mehrfamilienhäuser unter 300 m² Wohnfläche | 2,8 % | 17,0 | 25 |
| Mehrfamilienhäuser 300 bis 699 m² | 3,0 % | 16,4 | 21 |
| Mehrfamilienhäuser ab 700 m² | 3,3 % | 16,4 | 8 |
| Wohn- und Geschäftshäuser | 4,5 % | 11,9 | 19 |
Bei den Eigenheimen ist der Zinssatz innerhalb von zwei Jahren deutlich gestiegen – von 1,2 % (2023) über 1,8 % (2024) auf 2,5 % (2025); der Rohertragsfaktor sank im gleichen Zeitraum von 32,5 auf 22,7 (S. 59). Für Mehrfamilienhäuser ab 700 m² Wohnfläche liegen nur 8 Kauffälle vor (S. 61) – hier begründe ich den Ansatz im Gutachten besonders sorgfältig.
Für Wohnungsmieten gibt es seit 2024 einen qualifizierten Mietspiegel der Stadt Kassel (S. 71). Ich prüfe die tatsächlichen Mieten Ihres Objekts daran auf Marktüblichkeit.
Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Kassel, Immobilienmarktbericht 2026 (Berichtsjahr 2025), Kapitel 7.3, Tabellen 20–25 (Seiten 59–61) und Kapitel 7.5 (Seite 71). Quellenvermerk: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Kassel, Immobilienmarktbericht 2026; Werte ausgewählt und zusammengefasst.
In Kassel entscheidet der Teilmarkt – und die Lage im Ortsbezirk
Eine Mikroapartment-Neubauwohnung, eine Altbauwohnung und ein Siedlungshaus haben in Kassel sehr unterschiedliche Preisniveaus. Ich ordne Ihre Immobilie deshalb zuerst dem richtigen Teilmarkt zu.
Für Ein- und Zweifamilienhäuser veröffentlicht der Gutachterausschuss Sachwertfaktoren getrennt nach Bodenrichtwertbereichen. Bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften reicht der Bodenwertanteil am Kaufpreis dabei von 15 % in Zonen mit 100 bis 149 €/m² bis 49 % in Zonen mit 400 bis 499 €/m² (S. 69). Wo eine Tabelle nur auf einzelnen Kauffällen beruht, weist der Bericht selbst darauf hin – ich übernehme solche Werte nicht ungeprüft, sondern stütze das Ergebnis auf ein zweites Verfahren.
Bewertung anfragen → oder direkt anrufen: 05261 188 710
Amtliche Marktdaten für Kassel
Datengrundlage dieser Seite ist der Immobilienmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Kassel (Berichtsjahr 2025, Stand 01.01.2026). Er gilt nur für das Stadtgebiet; für den Landkreis Kassel ist ein anderer Gutachterausschuss zuständig.
Bodenrichtwerte sind über BORIS Hessen und das Stadtportal Kassel kostenfrei einsehbar.
Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Kassel, Immobilienmarktbericht 2026 (Berichtsjahr 2025); Werte ausgewählt und zusammengefasst; BORIS Hessen. Quellenvermerk: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Kassel, Immobilienmarktbericht 2026; Werte ausgewählt und zusammengefasst.
Gutachter für Kassel und alle 23 Ortsbezirke
Ich übernehme Bewertungen im gesamten Kasseler Stadtgebiet: in Mitte, Vorderer Westen, Wehlheiden, Bad Wilhelmshöhe, Kirchditmold, Harleshausen, Niederzwehren, Oberzwehren, Nordshausen, Wesertor, Nord-Holland, Bettenhausen, Forstfeld, Wolfsanger/Hasenhecke und allen weiteren Ortsbezirken.
Rund um die Stadt schließt der Landkreis Kassel an: Immobilienbewertung Landkreis Kassel. Nördlich liegt der Kreis Höxter: Immobilienbewertung Höxter.
Häufige Fragen
Was kostet ein Gutachten in Kassel?
Es gelten die einheitlichen Festpreise: Verkehrswertgutachten ab 2.599 €, Kurzbewertung ab 1.299 €, Marktwertindikation ab 599 € – jeweils inklusive Mehrwertsteuer für übliche Objekte. Die Anfahrt ist im Festpreis enthalten – für An- und Abfahrt fallen keine regionalen Zuschläge an. Den konkreten Preis erhalten Sie vor der Beauftragung.
Was kostet eine gebrauchte Eigentumswohnung in Kassel?
Im Mittel 2.530 €/m² Wohnfläche im Jahr 2025, nach 2.082 €/m² im Vorjahr. Je nach Baujahr lagen die Durchschnittswerte für Bestandswohnungen zwischen 2.152 und 2.733 €/m². Lage, Zustand und Hausgeld bestimmen den Wert im Einzelfall.
Was kostet ein Einfamilienhaus in Kassel?
Freistehende Einfamilienhäuser kosteten 2025 im Durchschnitt 405.436 €, Doppelhaushälften und Reihenendhäuser 294.489 €, Reihenmittelhäuser 249.824 €. Die meisten freistehenden Häuser lagen zwischen 301.000 und 500.000 €.
Gilt der Kasseler Marktbericht auch für Vellmar oder Baunatal?
Nein. Der Immobilienmarktbericht der Stadt Kassel gilt nur für das Stadtgebiet. Für Vellmar, Baunatal, Kaufungen und die übrigen Gemeinden des Landkreises ist der Gutachterausschuss beim Amt für Bodenmanagement Korbach zuständig.
Besichtigen Sie selbst?
Ja. Ich besichtige jede Immobilie persönlich und erstelle das Gutachten selbst. Aufträge aus Kassel betreue ich über mein Büro in Lemgo; Sie sprechen immer direkt mit mir.
Alle Bewertungsleistungen im Überblick → Preise im Überblick →
Regionale Immobilienmärkte in Nordhessen und Ostwestfalen
Für die benachbarten Regionen gibt es eigene Seiten mit amtlichen Marktdaten:
Bodenrichtwerte und Immobilienmarktdaten in Hessen
In Hessen veröffentlichen die Gutachterausschüsse Bodenrichtwerte über BORIS Hessen und jährliche Immobilienmarktberichte. Für Kassel ist der Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Kassel zuständig.
Ein Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert, sondern ein durchschnittlicher Lagewert für ein typisches Grundstück. Gebäude, Zustand, Rechte und Grundstücksbesonderheiten kommen in der Bewertung hinzu.
Direkter Kontakt
JK-Wertermittlung · Büro Lemgo
Holztwete 4
32657 Lemgo
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